Pembinaan pusat perniagaan: pelan perniagaan, projek, anggaran, kertas kerja. Permit bangunan

Projek ini ialah pembinaan objek (mungkin pusat membeli-belah dan hiburan). Kemudahan ini terletak di bandar Mytishchi, rantau Moscow, di alamat: st. Letnaya, 26. Tarikh anggaran untuk menugaskan kemudahan itu ialah 2019.

Kawasan liputan objek

Apabila membangunkan konsep membina pusat perniagaan, adalah perlu untuk menentukan sempadan kawasan perkhidmatan di sekitar tapak.

Secara konvensyen, kawasan sekitar objek boleh dibahagikan kepada tiga zon (bergantung pada jarak lokasi):

• Cincin pendiam pertama: dibatasi oleh Yubileynaya, jalan-jalan Mira, sungai Yauza.
• Lingkaran penjara ke-2: merangkumi sebahagian besar bandaraya, kecuali kawasan terpencil - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Timur Perlovka dan Druzhba.
• Lingkaran ke-3 alam sekitar: merangkumi seluruh bandar Mytishchi, termasuk kawasan Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Timur Perlovka dan Druzhba.

Faktor-faktor dalaman dan luaran kejayaan projek

Faktor luaran adalah di luar kawalan pelabur, tetapi pengaruh mereka terhadap pembangunan seterusnya projek adalah penting dalam pelaksanaan projek pembinaan pusat perniagaan.

Perbandingan faktor pembangunan luaran dan dalaman ditunjukkan dalam jadual di bawah.

Berdasarkan analisis, kita boleh menyimpulkan bahawa, apabila membuat keputusan mengenai pembinaan pusat perniagaan, beberapa parameter mesti diambil kira:

• Prospek pembangunan ekonomi, sosial dan demografi di rantau ini.
• Tahap persaingan di kawasan kemudahan itu.
• Ciri sosio-demografi penduduk yang tinggal di kawasan tersebut.
• Ciri objek itu sendiri.
• Prestasi pelaburan projek.

Harus diingat bahawa kos purata pusat perniagaan bangunan di St Petersburg adalah 450 juta rubel dengan luas 40,000 meter persegi. Walau bagaimanapun, penunjuk ini berbeza sedikit dari yang sama di Moscow.

Harus diingat bahawa kos pusat perniagaan bangunan di Moscow adalah sekitar 600 juta Rubel, dengan kuadrature lebih dari 40.000 meter persegi. m

Analisis SWOT objek

Berikut adalah jadual terakhir analisis SWOT kemudahan yang dicadangkan untuk pembinaan.

Setelah menganalisis kekuatan dan kelemahan objek, perkembangan dan ancamannya, kita dapat mempertimbangkan kemungkinan melaksanakan dua pilihan yang berbeda untuk penggunaan ruang:

• Pusat membeli-belah.
• Pusat beli-belah dan hiburan.

Pusat membeli-belah

Dalam kes ini, anda boleh memberi tumpuan kepada galeri membeli-belah. Saiz besar kawasan membeli-belah akan meningkatkan pelbagai barang yang ditawarkan. Kadar sewa untuk premis runcit adalah lebih tinggi daripada kawasan hiburan. Dalam kes ini, kawasan liputan pusat membeli-belah akan menjadi cincin pertama persekitaran.

Pelan perniagaan untuk pembinaan pusat perniagaan adalah subjek yang paling optimum untuk pembinaan kemudahan dua tingkat.

Pusat beli-belah dan hiburan

Dalam kes kedua, anda boleh memberi tumpuan kepada komponen hiburan. Kelebihan utama cadangan ini adalah hakikat bahawa di pasaran bandar terdapat kekurangan tempat untuk aktiviti riadah untuk kanak-kanak. Kehadiran zon hiburan meningkatkan masa yang dibelanjakan oleh pelanggan di hartanah. Di pusat beli-belah baru, nisbah kawasan membeli-belah dan hiburan adalah 50% hingga 50%.

Di tingkat bawah ia dicadangkan untuk menempatkan pasaraya runcit.

Sekiranya terdapat sejumlah besar pengendali hiburan, pusat membeli-belah dan hiburan akan dapat menarik pengunjung ke cincin pertama dan sebahagian yang kedua di persekitaran bandar, kerana tidak ada tempat hiburan yang cukup di bandar. Perlu diingatkan bahawa kadar sewa untuk jenis perkhidmatan ini lebih rendah daripada ruang runcit, yang pada akhirnya akan membawa kepada peningkatan dalam tempoh bayaran balik projek.

Pengalaman asing menunjukkan bahawa pelaksanaan projek yang paling optimum adalah penciptaan kompleks membeli-belah dan hiburan, kerana pilihan ini mengurangkan risiko komersil.

Pusat perniagaan yang dirancang adalah milik kelas A. Ia adalah yang tertinggi di antara yang boleh diberikan. Penilaian Kelas A menunjukkan prestij dari semua premis bangunan, ketersediaan sistem sokongan hayat moden dan kerja pusat itu sendiri.

Kos untuk membina pusat perniagaan Kelas A menggunakan contoh khusus dibentangkan di bawah. Kita tidak boleh lupa bahawa pembinaan pusat membeli-belah di bandar lain mungkin mempunyai pelaburan kewangan yang berbeza dalam jumlah.

Penyusunan aliran tunai projek

Mungkin, pusat membeli-belah ini akan mempunyai parameter berikut apabila mendapat permit bangunan:

• Jumlah kawasan pusat membeli-belah adalah 9672 meter persegi. m
• Termasuk tingkat 1 - 4847 meter persegi M. m
• Termasuk tingkat 2 - 4825 meter persegi. m
• Kadar penghunian pada tahun pertama adalah 70%.
• Kadar penghunian pada tahun-tahun berikutnya adalah 95%.
• Risiko tidak bayar adalah 0%.
• Pertumbuhan pendapatan setiap tahun - 5%.

Memandangkan perjanjian pajakan menetapkan jumlah penalti untuk pembayaran lewat lebih daripada 30 hari, risiko pembayaran yang tidak dibayar semasa pembinaan pusat perniagaan sama dengan sifar. Peningkatan tahunan harga sewa akan 5%.

Jadual di bawah menunjukkan lebih jelas.

Pelaburan dalam pembinaan pembinaan pusat perniagaan (RUB)

Perkara yang paling penting adalah kajian mengenai isu pembiayaan pelaburan modal. Untuk tujuan ini, kedua-dua dana sendiri dan pinjaman syarikat boleh digunakan. Berikut adalah data mengenai pembiayaan projek pembinaan dengan lebih terperinci.

Pembiayaan Projek:

• Jumlah pelaburan - $ 13,439,642
• Termasuk tahun pertama - 10939642 dolar.
• Termasuk tahun ke-2 - $ 2,500,000
• Jumlah modal pinjaman - $ 13,439,642, termasuk tahun pertama: $ 10,939,642, tahun ke-2: $ 2,500,000
• Tempoh pembayaran balik pinjaman - 10 tahun.
• Kadar faedah ke atas pinjaman adalah 18%.

Dalam proses mengkaji hasil kewangan projek, satu perkara penting ialah kajian jumlah dan jumlah beban cukai syarikat mengikut pelan perniagaan.

Hasil dari potongan cukai yang dirancang untuk projek tersebut disajikan di bawah.

Cukai yang dibayar semasa operasi projek:

• Untuk harta - 2.2%.
• Keuntungan - 20%.
• VAT - 18%.

Untuk membina aliran tunai, kita perlu menentukan anggaran jumlah hasil daripada menyewa premis, yang mana kita perlu menjalankan pengezonan kawasan pusat beli-belah. Elemen pengezonan dibentangkan dalam jadual di bawah.

Zonasi

Pengiraan pendapatan dari sewa premis untuk pusat perniagaan yang dirancang adalah titik pusat, kerana ia berkaitan dengan keberkesanannya. Terdapat pelbagai pilihan ramalan untuk mendapatkan pendapatan sedemikian: optimis, purata dan pesimis. Jadual di bawah menunjukkan ciri-ciri setiap pilihan lebih jelas.

Jadual pertama membentangkan ramalan pesimis untuk pilihan menjana pendapatan.

Pengiraan pendapatan sewa. Kadar Sewa - Ramalan Pesimis

Data dalam jadual membolehkan kami membuat kesimpulan bahawa sebagai hasil daripada pelaksanaan projek, saiz pesimis pendapatan dari sewa ruang di pusat membeli-belah akan menjadi $ 3909468.

Jadual di bawah menunjukkan data mengenai pengiraan pendapatan sewa dari ruang pusat membeli-belah dengan pilihan purata.

Pengiraan pendapatan sewa. Kadar sewaan - Purata

Data dalam jadual membolehkan kami membuat kesimpulan bahawa sebagai hasil dari pelaksanaan projek, saiz purata pendapatan yang diterima dari sewa ruang di pusat membeli-belah adalah $ 4,429,399.

Ia juga perlu untuk meramalkan ramalan optimistik untuk penerimaan pendapatan objek yang mungkin dari pajakan ruang, yang dibentangkan dalam jadual di bawah.

Pengiraan pendapatan sewa. Kadar Sewa - Ramalan Optik

Jadual-jadual ini membolehkan kami menyimpulkan bahawa sebagai hasil daripada pelaksanaan projek, saiz optimistik pendapatan dari sewa ruang di pusat membeli-belah itu akan menjadi $ 4776385.

Kami mengira kos dana yang dipinjam dan jadual bayaran balik dalam jadual di bawah.

Nota: pada bulan ke-3, bayaran bulanan akan termasuk penangguhan bayaran dua tahun dan permodalan bunga sebesar $ 5143445.

Data dalam jadual menunjukkan bahawa bayaran bulanan bagi projek itu ialah 3214579 dolar sebulan.

Perbelanjaan lain

Pertimbangkan dan hitung semua jenis perbelanjaan operasi semasa pembinaan pusat perniagaan:

• Untuk dua tahun pertama, perlindungan akan meliputi separuh daripada jumlah tetap.
• Pengiraan perkhidmatan pembersihan termasuk pembersihan semua kawasan dan wilayah.
• Pembayaran gaji sepenuhnya diambil kira, dengan mengambil kira semua cukai dan VAT.
• Peningkatan gaji tahunan sebanyak 5% setahun.
• Semua perbelanjaan operasi dipindahkan kepada penyewa (kecuali untuk tahun pertama dan separuh daripada perbelanjaan tahun kedua).

Untuk mengkompilasi aliran tunai, kami mengira data berikut:

• Anggaran purata pendapatan sewa selama 10 tahun pelaksanaan projek, dengan syarat bahawa pada tahun pertama, kawasan sewa adalah 70%, dan pada 95% berikutnya.
• Susut nilai hartanah akan menjadi 3.33% setahun.

Penyelesaian dalam rangka kegiatan keuangan termasuk bunga berlebihan menurut undang-undang pajak, karena format sebelum dan sesudah pembiayaan tidak akan dibuat.

Sejak pembinaan diterima "mengikut tahap kerja", dan aliran tunai dibentuk bermula dari tahun pertama, yang bermula dari masa projek menghasilkan ruble pendapatan pertama, syarikat itu kehilangan hak untuk membayar balik VAT pada tahun pertama setelah selesai pembinaan.

Oleh kerana baki projek adalah jumlah yang positif apabila kemudahan mencapai kapasiti 100%, perbelanjaan lain dan luar biasa tidak diambilkira dalam pengiraan.

Berdasarkan data yang ada, nampaknya mungkin memaparkan aliran tunai yang dirancang oleh projek.

Jadual di bawah menunjukkan kos operasi projek.

Perbelanjaan operasi

Jadual di bawah menunjukkan bahawa jumlah perbelanjaan operasi pada tahun pertama ialah $ 271,707, maka ia akan meningkat mengikut tahun dan akan mencapai $ 740157 pada tahun ke-10.

Dalam analisis selanjutnya mengenai keberkesanan projek, dinamika pendapatan projek sepanjang 10 tahun pertama akan dipertimbangkan dalam jadual di bawah.

Pendapatan Projek

Data dalam jadual membolehkan kami menyimpulkan bahawa jumlah pendapatan projek pada tahun pertama akan berjumlah $ 2,717,987, maka pendapatan akan meningkat, pada tahun ke-10 mereka akan berjumlah $ 3,970,2947.

Apabila meneliti sesuatu projek, pengiraan potongan susut nilai yang ditunjukkan dalam jadual di bawah adalah penting.

Susut nilai projek

Seperti yang dapat dilihat dari jadual, jumlah susut nilai pada tahun ketiga ialah $ 262,153, dan pada tahun ke-10 yang terakhir - $ 227,582. Jumlah keseluruhan susutnilai untuk semua tahun projek adalah $ 1,956,147.

Jadual di bawah menunjukkan aliran tunai untuk projek tersebut.

Aliran tunai

Jadual menunjukkan bahawa jumlah aliran tunai untuk projek itu ialah $ 1,300,415.

Anggaran Kadar Anggaran

Ia digunakan untuk mengira semula aliran pendapatan masa hadapan ke dalam satu nilai pada masa ini. Kadar diskaun (r) akan dikira secara kumulatif oleh formula:

r = α + MRR * RI,

di mana

α adalah kadar inflasi purata sepanjang tempoh tersebut.

MRR (Risiko Minimum Pengembalian) - kadar risiko sebenar minimum yang berkaitan dengan fungsi projek.

RI (Risiko Pelaburan) - tahap purata keuntungan yang diperlukan (risiko) oleh peserta projek.

Kadar risiko MRR minimum untuk kes ini akan sama dengan kos dana yang dipinjam, iaitu 18%, iaitu kadar pinjaman bank.

Selaras dengan perjanjian pelaburan, purata hasil RI yang diperlukan oleh peserta projek ditetapkan pada 2%.

Oleh itu, kadar diskaun akan sama dengan:

r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%

Kesimpulan

Apabila membuat rancangan perniagaan untuk pembinaan sebuah pusat perniagaan, projek itu dipertimbangkan, kesimpulan optimis telah diambil.

Dalam tempoh tiga tahun akan datang, pertumbuhan ekonomi yang sederhana akan diperhatikan di daerah Mytishchi, bagaimanapun, ketinggian indikator purata bagi daerah dari indikator-indikator purata untuk wilayah Moscow akan dinyatakan. Industri utama akan terus menjadi kejuruteraan, pembuatan alat, dan industri pembinaan.

Menjelang akhir tahun 2018, ia dirancang untuk meningkatkan kadar pertumbuhan perdagangan runcit sebanyak 40% dan meningkatkan jumlah isi rumah tahunan sebanyak 35%. Pertumbuhan perdagangan akan dipastikan oleh pertumbuhan kelas menengah dan pendapatannya.

Kawasan yang memenuhi piawaian antarabangsa adalah kekurangan yang ketara, permintaan terhadap ruang runcit yang berkualiti melebihi bekalan. Ini akan meningkatkan kualiti penciptaan dan pengurusan pusat membeli-belah.

Sumber utama permintaan hari ini adalah kedai pakaian. Mereka menyumbang kira-kira 50% kawasan di pusat membeli-belah. Tahap ruang bebas pada tahun 2018 akan 10-15%. Peningkatan hartanah runcit dijangkakan akan mencapai 75,000 meter persegi M. Pada masa ini, purata kadar sewa bagi premis komersial di bandar adalah kira-kira $ 405 / persegi. m. setahun (termasuk VAT dan perbelanjaan operasi).

Dalam zon cincin pertama alam sekitar terdapat sejumlah besar objek yang bersaing di sektor makanan dan di sektor barang industri.

Apabila mengira aliran tunai, kadar sewa purata, ketersediaan premis pada tahap 5%, serta semua kos operasi dan pembayaran pinjaman telah diambil kira. Aliran tunai untuk projek itu menjadi positif, tetapi masih tidak cukup besar.

Kadar diskaun, termasuk kadar inflasi purata, risiko yang dihasilkan oleh projek, dan purata pulangan yang diperlukan, ialah 30%.

Oleh itu, projek yang dikemukakan boleh diterima untuk dipertimbangkan, kerana pengiraan menunjukkan keuntungan dan keberkesanannya.