Pasaran untuk bangunan baru menawarkan pelbagai objek hartanah, dari mana pembeli dapat memilih pilihan yang sesuai dengannya, memberi tumpuan kepada peluang kewangan dan ciri pembinaan lain. Trend baru adalah pembangunan bersepadu wilayah. Model pembangunan ini dianggap paling efisien, kos efektif dan wajar dalam menghadapi kekurangan tanah dan kesesakan di rangkaian utiliti megacities. Oleh kerana istilah ini agak baru, ia menimbulkan minat yang besar dari pembeli rumah berpotensi. Hari ini kita akan bercakap tentang pembangunan bersepadu dan pembangunan wilayah, serta membincangkan prospek bagi kategori pembinaan rumah ini.
Memahami singkatan KOT
Perlu diingat apabila kita bercakap mengenai pembangunan bersepadu wilayah - inilah definisi yang termasuk dalam beberapa konsep yang merupakan sebahagian daripada sistem pembangunan wilayah. Kami hanya akan menyentuh sedikit mengenai isu ini dalam artikel ini, kerana kebanyakan kita masih berminat dengan singkatan KOT.
Oleh itu, pembangunan wilayah terintegrasi adalah projek pembangunan tanah, membayangkan pembinaan kompleks kediaman berskala besar dengan keluasan seratus ribu dataran. Lazimnya, kompleks seperti itu merangkumi beberapa bangunan pangsapuri, disatukan oleh satu pelan seni bina dan reka bentuk. Mereka juga dalam kategori harga yang sama. Pakar mengatakan bahawa paling sering pembangunan wilayah bersepadu adalah perumahan kelas ekonomi dan keselesaan, yang direka untuk pembeli massa dengan tahap purata pendapatan.
Perlu diperhatikan bahawa model pembangunan ini termasuk semua infrastruktur yang berkaitan, yang sedang dibina oleh organisasi pembinaan. Dalam kebanyakan kes, hasilnya adalah kawasan kecil yang terletak di pinggir bandar padat penduduknya dan juga mempunyai rangkaian komunal mereka sendiri.
Sedikit sejarah
Buat pertama kalinya, mereka mula bercakap tentang CAT sekitar sepuluh tahun lalu. Kemudian kerajaan Persekutuan Rusia mengeluarkan dokumen yang menyatakan beberapa keperluan untuk projek pembangunan bersepadu. Pertama sekali, kewajipan pemaju untuk membuat komisen kemudahan infrastruktur, termasuk kemudahan sosial dan rangkaian kejuruteraan, telah ditunjukkan. CAT juga melibatkan pembinaan persimpangan jalan, dan dana belanjawan tidak boleh digunakan dalam kegiatan tersebut. Semua kos jatuh ke bahu pemaju dan pelabur, yang boleh menariknya kepada projek itu.
Adalah menarik bahawa hari ini tidak lebih daripada sepuluh projek telah dapat jatuh ke dalam kategori pembangunan bersepadu wilayah untuk keperluan perumahan. Ramai pemohon tidak mencapai pematuhan dengan semua syarat yang dibentangkan, dan hari ini mereka hanya merancang untuk memulakan kerja di CT.
Perlu diingat bahawa pada zaman Soviet, prinsip pembangunan bersepadu sangat aktif digunakan. Ini benar terutama pada tiga puluhan abad yang lalu. Kemudian seluruh tanah air, dan kadang-kadang bandar-bandar, dibina di dalam negeri. Walau bagaimanapun, matlamat yang diusahakan kemudian dan kini berbeza dengan ketara. Di Uni Soviet, tugas utama adalah pembinaan lebih banyak meter persegi. Oleh itu, seluruh gedung kecil berubah menjadi satu-satunya dan kelabu. Pendekatan moden tepat berdasarkan perkembangan kualitatif ruang. Ramai pemaju mendakwa bahawa mereka tidak menjual pangsapuri terlalu banyak sebagai gaya hidup tertentu. Dan untuk ini pembeli hanya bersedia membayar hampir apa-apa wang.
Sebab populariti pembinaan bersepadu
Tanah untuk pembangunan bersepadu wilayah kini sangat memerlukan, dan ini tidak menghairankan. Memang, setiap tahun di bandar ada tanah yang kurang dan kurang boleh digunakan sebagai tempat untuk bangunan baru. Jika sebelum ini di megalopolis mungkin untuk membina beberapa rumah hampir di pusat dan menyambungkannya ke komunikasi bandar yang ada, sekarang sudah mustahil untuk melakukan ini. Oleh itu, pemaju perlu mempertimbangkan wilayah di pinggir dan membangunkan konsep yang menarik untuk bangunan baru mereka. Akibatnya, pembeli menerima projek yang luar biasa dengan infrastruktur yang dibangunkan dan banyak kelebihan.
Jangan terlepas kos pembinaan. Sebagai peraturan, semakin besar projek pemaju melaksanakan, semakin murah ia membebankannya. Oleh itu, walaupun mengambil kira keperluan untuk melengkapkan semua wilayah bersebelahan dengan bangunan baru, dia menerima keuntungan yang besar. Di samping itu, ia mempunyai peluang untuk menarik minat pembeli dalam semua jenis diskaun, promosi, mengurangkan kos asal perumahan yang diisytiharkan oleh sepuluh hingga tiga puluh peratus. Pendekatan sedemikian tidak boleh gagal menyuap pemilik pangsapuri masa depan.
Kebanyakan pembeli yang cukup beruntung untuk menjadi pemilik rumah dalam projek-projek sedemikian, dengan penuh keghairahan memberitahu rakan-rakan dan kenalan tentang mereka, yang memberi minat kepada CAT. Pertama sekali, mereka disogok oleh peralatan moden kompleks perumahan. Biasanya mereka merangkumi pengawasan video, sukan dan taman permainan, kawasan taman yang dipikirkan dengan teliti dan lintasan melalui jalan. Bangunan itu sendiri juga kelihatan bergaya dan moden. Kadang-kadang sebuah daerah yang merupakan sebahagian daripada pembangunan tanah bersepadu menyerupai sekeping kecil Eropah dengan keindahannya dan reka bentuk luar biasa.
Faedah CAT untuk bandar dan majlis perbandaran
Di sini, manfaat kepada pihak berkuasa tempatan juga jelas. Mereka bukan pelabur ketika datang ke utiliti atau infrastruktur. Momen sedemikian sentiasa ditetapkan dalam perjanjian pembangunan bersepadu wilayah, jadi bandar hanya perlu memantau kemajuan pembinaan dan kemudian mengambil objek selesai untuk mengimbangi.
Kini, lebih dari sekali terdapat ceramah pembangunan wilayah kolektif oleh beberapa pemaju. Dalam kes ini, mereka mungkin pada masa akan datang menjadi syarikat pengurusan yang menguruskan rumah-rumah dandang, rangkaian elektrik dan kemudahan kejuruteraan lain yang dibina dan dimulakan oleh mereka. Walau bagaimanapun, setakat ini rangka kerja perundangan bagi sesuatu projek tidak wujud. Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna bahawa ia tidak perlu atau ia tidak akan muncul tidak lama lagi.
Kekalahan CAT
Walaupun kita telah menyenaraikan banyak kelebihan pembinaan bersepadu, ia juga mempunyai keburukan, yang pembeli sendiri sering lupa. Pertama sekali, ini adalah tempoh projek. Oleh kerana pemaju tidak dapat membina keseluruhan rumah tangga pada masa yang sama, dia meletakkan rumah-rumah itu beroperasi dalam beberapa tahap. Apabila ia datang kepada projek berskala besar, ia boleh menjadi bangunan bukan sahaja yang kedua, tetapi dari peringkat ketiga dan keempat. Nuansa ini harus diambil kira apabila membeli sebuah apartmen di kompleks yang sama.
Juga, sesetengah pakar menyifatkan pembinaan kemudahan infrastruktur mengenai prinsip sisa kepada kelemahan CAT. Biasanya, pembeli mendapatkan semua yang mereka perlukan untuk penginapan yang selesa hanya selepas rumah terakhir ditugaskan. Dan mungkin diperlukan lima tahun selepas penduduk pertama menetap. Oleh itu, hari ini undang-undang sedang dijalankan, yang akan memaksa pemaju untuk mendirikan infrastruktur daerah selari dengan rumah-rumah.
Aktiviti pembangunan tanah bersepadu: keterangan umum
Kita telah disebutkan dalam bahagian-bahagian sebelumnya artikel bahawa pembangunan wilayah bersepadu dan lestari mempunyai empat bentuk, dan CT adalah salah satu daripada mereka. Jika anda tidak masuk ke butiran, maka ia boleh diwakili dalam bentuk berikut:
- pembangunan wilayah sedia ada;
- CAT
- projek pembangunan tanah bersepadu yang dimulakan oleh pemilik tanah;
- projek pembangunan tanah bersepadu yang dimulakan oleh perbandaran.
Perlu diingat bahawa setiap bentuk ini melibatkan kerja keras dalam pembangunan dokumentasi, reka bentuk kemudahan masa depan dan pada masa akan datang memastikan fungsi penting mereka.
Tanah untuk pembangunan yang kompleks: beberapa ciri
Dalam tahun-tahun kebelakangan ini, mekanisme telah dibangunkan untuk menyediakan tapak CAT. Biasanya wilayah diletakkan untuk lelong umum, tetapi sebelum itu, dokumen-dokumen untuk mereka diperiksa dengan teliti, kerana hak pihak ketiga tidak perlu dilanjutkan ke tapak. Mana-mana entiti undang-undang boleh mengambil bahagian dalam tender, bagaimanapun, selepas kemenangan itu dikecualikan daripada keperluan untuk pendengaran awam mengenai ukur tanah atau penyerahan dokumentasi projek. Pemaju sendiri menganggap pilihan ini agak mudah dan kos efektif.
Perlu dipertimbangkan bahawa syarikat-syarikat pembinaan sebelum ini hanya boleh menyewa tanah dan memegang mereka untuk masa yang tertentu. Kadang-kadang mereka memasuki subkontrak, dan tanah yang diperoleh untuk pembinaan tempat letak kereta, misalnya, boleh masuk ke pembangunan kediaman. Walau bagaimanapun, hari ini keadaan telah berubah secara mendadak, dan pembangunan teritori wilayah di rantau dan rantau adalah aktiviti yang terfokus. Plot yang diperuntukkan untuk pembangunan sedemikian tidak akan dapat digunakan lagi dengan cara lain.
Pajakan tanah di bawah CAT
Jika pemaju merancang untuk melaksanakan KOT, maka dalam apa jua keadaan dia perlu memenangi lelongan. Tanpa ini, dia tidak akan mempunyai hak untuk membuat kesepakatan untuk pembangunan wilayah terintegrasi. Peraturan ini termaktub dalam undang-undang.
Walau bagaimanapun, banyak pemaju berminat dalam satu lagi perkara. Mereka ingin tahu sama ada hak pajakan boleh ditugaskan kepada organisasi luar. Di bawah kata-kata ini, banyak yang memahami kemungkinan menjual hak mereka. Tidak boleh ada konsensus. Malah, undang-undang tidak melarang ini, tetapi ia digubal sedemikian rupa sehingga hampir tidak mungkin untuk membuat prosedur sedemikian.
Lagipun, adalah mungkin untuk membuat kesimpulan mengenai CTO hanya dengan memenangi lelongan, yang bermaksud bahawa organisasi harus memenuhi sepenuhnya kewajibannya yang ditunjukkan dalam kertas kerja. Dalam praktiknya, pemaju sudah berhadapan dengan sejumlah besar situasi yang berbeza, yang agak sukar untuk diselesaikan dengan rangka kerja perundangan yang sedia ada. Oleh itu, ramai yang memihak kepada undang-undang baru, dengan mengambil kira semua kemungkinan keadaan untuk pajakan tanah di bawah CT.
Perjanjian Pembangunan Wilayah Bersepadu
Dokumen ini dianggap penting apabila kita bercakap tentang projek-projek sedemikian. Untuk menandatanganinya, walaupun rangka kerja perundangan khas telah dibangunkan, yang mengambil kira semua nuansanya.
Kami akan memberikan hanya beberapa perkara yang dicerminkan di dalamnya:
- pemaju diwajibkan untuk menyediakan semua dokumentasi reka bentuk untuk tapak pembinaan, yang bukan hanya termasuk tata letak tapak, tetapi juga semua kemudahan infrastruktur masa depan ditandakan;
- hak untuk menandatangani kontrak itu hanya wujud dengan wakil struktur negeri dan entiti undang-undang yang telah memenangi tender;
- lebih kerap, perjanjian itu mencerminkan keperluan untuk memindahkan semua rangkaian kejuruteraan kepada baki bandar dalam had masa yang ditetapkan oleh perjanjian;
- tempoh sah dokumen dan sebagainya.
Secara umum, kita boleh mengatakan bahawa di antara semua nuansa yang berkaitan dengan CTO, isu-isu kontrak menyimpulkan telah dilaksanakan dengan cara yang terbaik.
Masalah pembangunan tanah bersepadu
Saya ingin mengatakan bahawa, walaupun minat yang besar dalam perkembangan sedemikian, para pakar mencatat beberapa masalah projek-projek ini yang menghalang pelaksanaannya.
Pertama sekali, ini adalah kekurangan rangka kerja perundangan. Kami telah disebutkan ini lebih daripada sekali.
Ia juga perlu untuk berfikir dan membantu di peringkat negeri, yang harus dinyatakan dalam menarik pelabur untuk projek-projek tersebut. Lagipun, jika kita mengambil kira bahawa sering pembinaan juga termasuk pembinaan jalan raya, maka mudah untuk membayangkan betapa mahalnya biaya pemaju. Sesetengahnya tidak dapat menarik projek-projek berskala besar itu, walaupun kepentingan mereka cukup tinggi.
Sering kali, masalah CAT adalah ketidakupayaan beberapa pemaju untuk bersetuju dengan satu sama lain. Apabila membuat penyatuan, mereka bukan sahaja akan menerima gabungan usaha mereka, tetapi juga dapat mewujudkan satu projek yang lebih baik yang dicipta dalam satu gaya.
Beberapa perkataan bukan kesimpulan
Sudah tentu, sistem pembangunan bersepadu wilayah belum dibangunkan dan akan dipertingkatkan dalam beberapa dekad. Walau bagaimanapun, masa depan pembinaan masih di belakang projek-projek besar dan menjanjikan ini.