Hartanah komersil boleh menjadi sumber pendapatan di bawah pelbagai skim. Bukan tempat terakhir adalah spekulatif apabila objek dibeli dan dijual banyak kali. Di samping itu, anda boleh mendapat keuntungan yang baik dengan menyewa kawasan yang dimiliki.
Hartanah dan perniagaan
Bukan rahsia lagi bahawa kira-kira lima kali lebih banyak penyewa tertarik dengan hartanah kediaman berbanding dengan premis komersial. Tidak ada yang terkejut, kerana pelaburan dalam hartanah komersil di Moscow dibuat oleh usahawan, selalunya besar, bersaiz sederhana. Terdapat sedikit seperti di negara kita.
Pasaran hartanah yang digunakan untuk menjana pendapatan bergantung kepada keadaan di negara ini dan di dunia, khususnya, mengenai faktor negatif. Sebaik sahaja penurunan aktiviti perniagaan diperhatikan, ini dapat dilihat dalam permintaan untuk meter persegi. Peningkatannya membawa kepada pengaktifan penyewa. Oleh itu, kenaikan harga yang mencirikan sektor ini. Akhir-akhir ini, pelaburan di estet komersial komersial di Rusia jarang dicirikan sebagai menjanjikan kerana keadaan ekonomi yang sukar, kerana ini agak memusatkan pelaburan.
Berapa banyak yang akan kita perolehi?
Sebelum krisis, pelaburan kolektif dalam hartanah komersil menunjukkan pulangan yang sangat tinggi. Memimpin premis:
- Gudang
- pejabat.
Ia diketahui sejak beberapa tahun ketika, dalam tempoh hanya 12 bulan, pertumbuhan keuntungan meningkat dua kali ganda, iaitu pemilikan kawasan kecil menjadi sumber keuntungan yang cukup stabil. Tetapi dalam beberapa tahun yang lalu, pelaburan dalam hartanah komersil tidak selalu membawa pendapatan sebenar. Banyak bergantung kepada objek yang dipilih, yang memaksa sikap yang sangat bertanggungjawab terhadap membuat keputusan memihak kepada satu atau satu lagi pilihan.
Seorang usahawan boleh mengira kejayaan jika dia mula-mula membangun strategi keuntungan yang mengambil kira ciri harta yang dia suka. Dalam keadaan sedemikian, pendapatan dari ruang komersial mungkin melebihi keuntungan mungkin dari operasi dengan kediaman. Ini berdasarkan kadar sewa: berkaitan dengan objek untuk kediaman tetap, yang direka untuk usahawan adalah dua, atau bahkan dua setengah kali lebih mahal. Tetapi harga awal mungkin bertepatan.
Pelaburan dalam hartanah komersil di St Petersburg, Moscow dan bandar-bandar lain di dunia juga mempunyai ciri positif yang penting: tempoh keuntungan dalam masa. Memiliki objek tertentu, usahawan mempunyai hak untuk memajaknya di bawah kontrak jangka panjang. Ini bermakna pendapatan pasif akan mengalir selama bertahun-tahun. Nah, saiznya ditentukan oleh kedua-dua bandar dan spesifik bangunan tertentu. Tetapi tempat kediaman boleh disewa secara eksklusif hanya berterusan, yang mewajibkan anda sentiasa mencari pelanggan baru.
Ia penting
Sekiranya anda berniat untuk melabur dalam hartanah komersil di St. Petersburg, Moscow dan bandar-bandar lain di dunia, mula-mula beri perhatian kepada konsep "nisbah permodalan". Istilah ini digunakan untuk nilai yang dikira atas dasar pendapatan tahunan bersih. Nilainya mesti dibahagikan dengan amaun yang dilaburkan dalam harta itu selepas pemerolehannya.
Petunjuk pengawal selia:
- untuk hartanah kediaman - 3-7%;
- untuk premis komersial - 8-12%.
Apa yang perlu dilaburkan?
Seperti yang telah dinyatakan di atas, untuk premis komersial manfaat yang diterima oleh pemiliknya adalah lebih tinggi daripada petunjuk yang terdapat dalam meter persegi kediaman. Tetapi tidak semua objek akan menguntungkan seperti yang ditawarkan di pasaran.Untuk tidak membuat kesilapan dan tidak melabur wang dalam projek yang gagal, anda perlu mengetahui tanda-tanda yang membezakan pilihan yang berjaya dan menjanjikan daripada yang berkaitan dengan risiko yang tidak wajar.
Kategori yang paling popular:
- Gudang
- Pejabat
- lantai perdagangan;
- Hotel
Kriteria yang akan dianalisis:
- permintaan, spesifikasi pasaran dan tawaran;
- keuntungan, anggaran tempoh bayaran balik dalam konteks beberapa pilihan pelaburan;
- jumlah hasil, yang membolehkan untuk menentukan mana yang mungkin akan membawa keuntungan terbesar.
Jika anda berminat dengan pejabat dan tapak untuk kedai, maka bagi mereka nisbah bayaran balik adalah dari lima tahun hingga satu dekad. Untuk hotel dan gudang, tempoh ini jarang kurang dari 7 tahun, selalunya meregangkan hingga 11-12.
Apa yang perlu ditakuti
Sekiranya anda bercadang untuk melabur dalam hartanah komersil, kitaran hayat objek pertama. Piawaian indikatif untuk pembayaran balik pelbagai jenis perniagaan telah ditunjukkan di atas. Apabila menganalisis pilihan yang menarik, perlu diingat bahawa istilah ini harus digabungkan dengan satu sama lain. Anda tidak mahu hotel anda diserahkan untuk membaik pulih atau bahkan dirobohkan sebelum ia dibayar?
Walau bagaimanapun, risiko yang paling penting adalah pelaburan dalam pembinaan hartanah komersil. Tidak kira betapa berjaya pembinaan pada masa ini apabila anda memindahkan wang untuk meter persegi, tidak ada jaminan bahawa ia tidak akan dibekukan dalam beberapa tahun. Selalu ada peluang bahawa objek itu akan berhenti siap sepenuhnya. Sangat sukar untuk meramalkan ini, tetapi amalan menunjukkan: dalam krisis dan selepas itu, risiko keadaan sedemikian lebih tinggi dari pada masa yang tenang. Dan sekarang, seperti yang anda tahu, pasaran hartanah masih dalam keadaan kejutan selepas krisis 2008-2009 dan 2014.
Walau bagaimanapun, "perumahan menengah" juga mempunyai beberapa aspek kompleks yang membuat pelaburan berisiko dalam hartanah komersil. Kriteria untuk memberi perhatian ditunjukkan di atas. Jika objek menunjukkan dirinya sebagai menjanjikan dalam semua aspek, maka masuk akal untuk mengambil peluang dan melabur wang di dalamnya.
Trend pasaran
Pakar melaporkan bahawa dalam tahun-tahun kebelakangan ini, pelaburan dalam hartanah komersial telah meningkat sebanyak 71% berbanding tempoh krisis tahun 2009. Pada masa yang sama, aktiviti pasaran masih dinilai tidak mencukupi. Perubahan nyata berlaku dalam tempoh 2014-2017. Untuk tempoh ini, atas alasan yang jelas, pelaburan dalam hartanah komersil dari luar negara telah menurun. Ekonomi Rusia secara perlahan membina lajunya, yang menakutkan mereka yang tidak takut ketidakstabilan keadaan politik. Walau bagaimanapun, yang terakhir telah diluruskan selama dua tahun sekarang, yang dicerminkan dalam peningkatan bilangan orang yang berminat dalam meter persegi.
Kawasan yang paling popular adalah yang boleh digunakan untuk menjalankan perniagaan di bangunan yang dibina di bandar-bandar besar. Secara tradisinya terkemuka:
- Moscow
- Saint Petersburg
Saya mesti mengatakan bahawa walaupun dalam tempoh krisis, permintaan untuk ruang di sini praktikal tidak jatuh, dan sekarang pasaran kerap menunjukkan pertumbuhan yang besar. Sektor utama adalah hotel, pejabat.
Menurut para ahli, menjelang akhir tahun 2018, keadaan itu benar-benar menstabilkan. Jika kini pemilik Rusia dana bebas lebih memilih pelaburan dalam hartanah komersil Jerman, pakar-pakar meramalkan bahawa pada masa itu kebanyakan mereka akan berminat melakukan perniagaan di negara asal mereka.
Buat wang yang betul
Premis komersial secara tradisinya menjadi permintaan di kalangan pelabur. Terdapat tiga skim:
- pembelian sebuah premis yang dilampirkan dan terbina untuk pemindahan yang berikutnya di bawah perjanjian pajakan;
- pemerolehan objek di bangunan baru untuk dijual semula apabila pembinaan selesai;
- pembelian objek di mana pada masa akan datang perniagaannya sendiri akan dibuka (mungkin sepatutnya dijual ketika ia tumbuh).
Individu mempunyai hak untuk membeli sama ada hartanah sebenar - ini adalah undang-undang semasa.Pada masa akan datang, objek boleh dipindahkan berdasarkan sewa atau dijual semula, serta dibentangkan. Tetapi untuk menjadi tuan rumah, anda perlu ingat bahawa hartanah komersial agak berbeza dari kediaman.
Beri perhatian kepada aspek ini: apabila individu memindahkan ruang komersial untuk disewa, dia menjalankan aktiviti yang menyumbang untuk membuat keuntungan. Menurut undang-undang negara, tidak perlu mendaftar sebagai perusahaan dalam kes ini. Pada masa yang sama, jika aktiviti sedemikian adalah biasa atau mungkin untuk membuat kesimpulan yang berlangsung lebih dari satu tahun, maka ada kemungkinan anda akan diiktiraf sebagai usahawan haram, yang mana anda boleh dihukum. Bagaimana keadaan akan berubah dalam kes tertentu bergantung kepada mahkamah dan tindakan pemiliknya.
Apa yang lebih menguntungkan?
Secara tradisinya, pelaburan yang paling menguntungkan dalam hartanah komersil dibuat oleh mekanisme "runcit jalanan". Pakar pasaran hartanah mengatakan bahawa dalam tahun-tahun kebelakangan ini, mereka yang mempunyai dana dalam julat 5-10 juta mampu hanya seperti cara meningkatkannya.
Satu kelemahan sistem adalah tahap persaingan yang tinggi. Semua orang yang sebelum ini melabur di perumahan, tetapi memutuskan untuk berpindah ke "ikan yang lebih serius," beralih kepada format ini, yang tidak dapat menjejaskan keuntungan. Dalam satu tangan, jumlah tawaran berkembang dengan pesat, sebaliknya, permintaan tidak begitu besar sehingga tahap sedemikian. Akibatnya, penyewa dapat memilih dari sejumlah besar tawaran yang paling menguntungkan bagi mereka, dan menukar pemajak seperti sarung tangan. Anda boleh bertahan hanya dengan menaikkan harga secara tetap, tetapi tidak setiap tuan tanah bersedia untuk ini.
Yang terbaik boleh bergantung pada yang terbaik
Menurut para pakar, situasi pasaran yang sukar, yang menyebabkan hakikat bahawa skema yang berkaitan sebelum ini kehilangan keberkesanannya, menjadikannya menguntungkan untuk melabur dalam hartanah komersil dalam format baru. Faedah boleh diperolehi oleh mereka yang dapat dengan cepat menganalisis apa yang diperlukan pelanggan dan membuat keputusan berdasarkan maklumat ini.
Apabila memilih objek untuk pelaburan, pastikan untuk menganalisis semua parameternya. Fikirkan tentang kategori penyewa yang anda harapkan, dan cuba untuk meramal apa parameter yang mereka perlukan dari objek yang mereka mahu bayar dengan baik. Berdasarkan ini, pilih pilihan khusus. Khususnya, terdapat permintaan tinggi bagi premis-premis yang terletak dalam keadaan lalu lintas yang tinggi. Pada masa yang sama, harga yang tinggi dengan keupayaan merentas negara yang sudah lama adalah bukti pulangan pelaburan yang rendah, maka elakkan kemudahan tersebut.
Dan jika di luar negara?
Pelaburan di estet komersial Jerman secara tradisinya popular, kerana ia biasanya dipercayai bahawa negara ini adalah ekonomi yang paling yakin pada kakinya. Walaupun dalam keadaan krisis global, yang menjejaskan perusahaan dari pelbagai negara, hartanah Jerman mengekalkan kedudukannya yang terkemuka dan membuktikan kebolehpercayaan melabur di dalamnya.
Apakah pasaran hartanah komersial moden di Jerman kelihatan seperti? Sehingga 40% peserta adalah pelabur dari negara lain. Pada masa yang sama, keuntungan tahunan kebanyakan objek berbeza antara 3-9%. Pakar mengatakan bahawa menjelang akhir 2016, lebih daripada 50 bilion euro dilaburkan dalam hartanah komersial Jerman, yang melebihi dekad yang lalu. Mengenai parameter purata, ini hampir dua kali ganda.
Permintaan terbesar untuk pejabat Jerman ialah mereka dibeli oleh 47% daripada pelabur. Hasil tahunan - sehingga 6%. Pelbagai ruang runcit pada tahun 2016 menarik perhatian 18% usahawan dengan dana. Bagi kemudahan sedemikian, hasil tahunan ialah 4-8%. Hotel dan gudang telah menjadi kawasan aktiviti kesepuluh pelabur asing di Jerman. Orang-orang ini boleh mengharapkan keuntungan sehingga 6% setahun.Pangsapuri untuk pelajar, institusi untuk penjagaan warga tua menyediakan pendapatan tahunan sebanyak 9%, dan ini berminat sekitar 15% daripada usahawan.
Rupa dan kata laluan
Jika anda melihat pengalaman pelabur pada 2016, anda dapat melihat bahawa kawasan yang paling menarik adalah apa yang dipanggil "Big Seven," iaitu bandar-bandar Jerman terbesar. Sekiranya anda merancang untuk mengambil kesempatan daripada pengalaman usahawan yang sudah berjaya, maka anda perlu memberi perhatian kepada penempatan ini:
- ibukota negara itu ialah Berlin;
- Cologne;
- Dusseldorf;
- kota Hanseatic utama Hamburg;
- bir dunia modal Munich;
- Stuttgart
- yang terbesar di Hesse dan yang kelima terbesar di negeri Frankfurt.
Menurut penganalisis, pada 2016, dana pelaburan lebih daripada tujuh bilion euro diterima di Munich. Dan ini adalah relatif kepada jumlah keseluruhan negara - kira-kira 13.5%.
Tidak ada yang menghairankan dalam daya tarikan Jerman bagi para pelabur, semenjak hari ini, meskipun jumlah objek yang agak besar, ada praktikal tiada pejabat percuma. Di bandar-bandar besar, kira-kira 2% premis kosong, di bandar-bandar kecil angka ini meningkat kepada 5%, tetapi jarang melebihi itu. Kenapa keadaan begitu mewah bagi pelabur? Ini sedang dipantau oleh kerajaan. Ini dinyatakan bukan sahaja dalam daya saing pasaran, tetapi juga dalam kadar kredit yang rendah dan iklim ekonomi, kewangan yang menarik. Faedah atas pinjaman berbeza-beza dalam julat 1.5-2.8%. Berapa banyakkah saya boleh mengambil pinjaman untuk melabur wang ini dalam hartanah? Menurut undang-undang Jerman - sehingga 70% daripada kos. Setuju, kedengarannya menggoda?
Terdapat titik halus. Syarikat kredit Jerman dengan berhati-hati menganalisis setiap pelanggan berpotensi, niatnya, dan juga menilai betapa hebatnya kecairan objek itu telah menarik perhatian pelabur yang berpotensi. Sekiranya aset berisiko, maka kebarangkalian kegagalan adalah tinggi. Dalam kes apabila bank membuat perjanjian, pembeli boleh seratus peratus yakin bahawa ini adalah pelaburan yang sangat baik dan menjanjikan, yang akan menjadi sarana kemakmuran untuknya.
Untuk meringkaskan
Menurut hasil kajian yang dilakukan oleh VTsIOM tidak lama dahulu, lebih dari 50% penduduk Rusia yakin bahawa membeli hartanah adalah cara paling efektif untuk memelihara dan meningkatkan rizab tunai mereka. Iaitu, soalan itu tidak berbunyi "Adakah ia bernilai membeli?", Tetapi "Apa yang hendak dibeli?".
Apabila memilih objek di mana dana akan dilaburkan, cuba berhati-hati menganalisis semua ciri hartanah dan tidak risiko lagi. Jangan lupa tentang persaingan yang tinggi di pasaran, menilainya dalam pelbagai sektor hartanah komersil dan mengira pendapatan tahunan yang mana anda dapat memberikan pilihan yang anda suka. Jangan membuat keputusan tergesa-gesa.