Apabila menjalankan pemisahan harta benda, sering kali pihak-pihak menggunakan bayaran pendahuluan sebagai perkiraan awal. Walau bagaimanapun, anda harus mengambil kira beberapa nuansa tertentu untuk membuat perjanjian awal apabila membeli apartmen dan melakukannya dengan betul. Inilah yang akan dibincangkan di bawah.
Keperluan untuk kontrak terlebih dahulu
Ramai orang mempunyai soalan: "Adakah kontrak awal benar-benar diperlukan apabila membeli sebuah apartmen?" Jawapannya mudah: perlu, dan terdapat beberapa sebab untuk ini: dengan bantuannya, niat pembeli untuk memperoleh harta tertentu ini tetap dan niat penjual tidak lagi mencari pemilik masa depan yang berpotensi. Selepas perjanjian permulaan dan bayaran pendahuluan, pihak-pihak boleh memulakan persediaan untuk transaksi utama. Oleh itu, pendahuluan itu mengesahkan kesungguhan niat kedua-dua pihak.
Pindahan terlebih dahulu amat relevan dalam kes-kes di mana tidak mustahil untuk membuat kesimpulan transaksi dalam masa beberapa hari dari saat mencapai kesepakatan mengenai pengambilalihan harta tertentu. Terdapat banyak sebab untuk kelewatan seperti itu, contohnya, ketiadaan pada masa semasa jumlah yang diperlukan, dokumen, dan lain-lain. Sebab lain, lebih banyak sebab, kekurangan notari awam, juga boleh memainkan peranan.
Agar pihak-pihak dalam transaksi menjadi lebih tenang dan tidak perlu risau pada masa yang diperuntukkan untuk menyediakan transaksi, pembeli memindahkan bayaran pendahuluan kepada penjual, dan seterusnya, berhenti menunjukkan lagi apartmen. Perjanjian awal apabila membeli apartmen adalah penting terutamanya kepada pembeli.
Ciri-ciri Advance
Hubungan undang-undang sivil tidak memberikan definisi yang jelas mengenai konsep "pendahuluan". Undang-undang sivil dan kod lain yang mengawal proses pengasingan harta tidak meliputi istilah ini. Kemajuan boleh difahami dan ditakrifkan hanya selepas mengkaji intipati fenomena ini dari sudut pandangan ekonomi. Hanya selepas itu, kemungkinan untuk merenung dengan yakin tentang mekanisme peraturan undang-undang fenomena ini.
Advance - berapa banyak?
Pendahuluan boleh dipanggil membuat prabayaran separa, iaitu jumlah wang yang dipindahkan kepada penjual sebelum menandatangani perjanjian. Selalunya, jumlah kemajuan adalah 10 peratus daripada jumlah nilai objek. Selebihnya dibayar selepas menandatangani kontrak jualan, melainkan jika ia memerlukan sebaliknya.
Satu contoh kontrak pendahuluan untuk pembelian sebuah apartmen dibentangkan di bawah.
Pendahuluan dan deposit
Dalam bidang penjualan harta, pembayaran pendahuluan terdapat dalam artikel 380 Kanun Sivil, yang menggambarkan perkara sedemikian sebagai deposit. Artikel itu mengatakan bahawa jika ada keraguan tentang sama ada mempertimbangkan dana yang didepositkan sebahagiannya sebagai deposit, terutama tanpa memerhatikan bentuk perjanjian tertulis, maka jumlah ini secara otomatis menjadi pendahuluan. Akibatnya, dalam hal ini sekatan yang sesuai diterapkan jika kondisi kontrak yang ditandatangani tidak dipenuhi.
Perlu diperhatikan bahawa terdapat perbezaan yang signifikan antara pendahuluan dan deposit. Mereka melaksanakan fungsi yang berbeza, walaupun digunakan dalam situasi yang sama. Akibat melanggar syarat perjanjian pendahuluan apabila membeli apartmen dan deposit akan berbeza.
Akibat kegagalan untuk mematuhi terma perjanjian
Jadi, seperti yang dinyatakan di atas, antara deposit dan pendahuluan ada perbezaan tertentu.Perkara utama adalah bahawa deposit memastikan pelaksanaan syarat-syarat yang ditetapkan oleh kontrak. Jika salah satu pihak melanggar obligasinya, deposit itu akan bertindak sebagai langkah yang bertanggungjawab. Dalam kes penolakan transaksi, pembeli tidak akan menerima deposit balik itu, dan jika penjual mengubah fikirannya tentang menjual apartmen, dia akan perlu mengembalikan dana yang diterima dalam jumlah dua kali. Antara lain, pihak yang cedera boleh mencuba untuk menampung kerugian yang ditimbulkan akibat kegagalan transaksi.
Perjanjian awal apabila membeli apartmen dalam gadai janji diperlukan.
Akibatnya
Dalam hal pendahuluan, pembatalan transaksi akan mempunyai akibat yang sedikit berbeza. Jika pembeli memulakan pembatalan, dia akan menanggung akibat mengikut Kod Awam. Dalam kes ini, penjual mempunyai hak untuk menuntut pampasan bagi kerugian yang ditanggung. Sekiranya pembatalan urus niaga berlaku disebabkan kesilapan penjual, pembeli mempunyai hak untuk memulangkan pendahuluan. Terdapat juga situasi di mana penjual menangguhkan proses memulangkan pendahuluan. Di bawah keadaan sedemikian, penalti adalah tertakluk kepada peraturan pinjaman.
Oleh itu, penjual adalah lebih baik dari segi pendahuluan, bukan deposit, kerana dalam hal keadaan yang buruk dia hanya perlu mengembalikan wang yang diterima, dan tidak membayar dua kali lebih banyak dari deposit.
Pertimbangkan contoh kontrak pendahuluan apabila membeli sebuah apartmen dengan lebih terperinci.
Kontrak
Pendaftaran perjanjian pendahuluan mestilah dibuat secara bertulis. Sebelum menandatanganinya, pihak-pihak mesti bersetuju dengan perkara-perkara berikut:
1. Jumlah pendahuluan. Oleh kerana pendahuluan adalah bayaran pendahuluan, pengiraannya adalah berdasarkan nilai subjek kontrak. Itulah, pertama, pihak-pihak mesti menentukan kos akhir kontrak jualan, dan kemudian memutuskan jumlah yang perlu dibayar terlebih dahulu. Perundangan terlebih dahulu tidak dikawal selia dengan apa-apa cara dan ditentukan mengikut budi bicara pihak-pihak. Perkara utama di sini adalah untuk mendapatkan kompromi yang memenuhi kepentingan semua pihak. Tidak semestinya mungkin untuk melakukan ini dengan cepat, kerana pembeli ingin menyimpan lebih sedikit wang, dan penjual, sebaliknya, berminat menerima jumlah yang lebih besar.
2. Kaedah pemindahan pendahuluan. Dalam kes ini, perkara berikut hendaklah ditentukan:
- Wang akan dipindahkan secara tunai atau melalui pemindahan bank.
- Tarikh akhir untuk penerimaan wang.
- Menulis resit tambahan mengenai penerimaan wang oleh penjual.
- Semua nuansa tersebut harus dinyatakan dalam perjanjian untuk membuat bayaran pendahuluan apabila membeli sebuah apartmen, supaya dalam kes konflik bukti pembayaran boleh dibentangkan.
3. Objek kontrak jualan. Perenggan ini menunjukkan bukan sahaja alamat sebenar harta itu, tetapi juga penerangan terperinci tentang keadaan pada masa kesimpulan perjanjian mengenai pembayaran pendahuluan tersebut. Ia juga perlu untuk menunjukkan orang yang didaftarkan di alamat ini, kehadiran kanak-kanak kecil, bebanan hak harta, dan lain-lain. Semua nuansa ini biasanya dijelaskan semasa pemeriksaan pangsapuri standard.
4. Tanggungjawab pihak-pihak untuk kegagalan memenuhi syarat-syarat kontrak. Di sini adalah perlu untuk menyediakan bilangan maksimum pilihan yang boleh menyebabkan pembatalan transaksi, dan dengan teliti menggambarkan tanggungjawab masing-masing pihak.
Perjanjian pendahuluan juga menunjukkan tarikh transaksi pembelian dan jualan dan data pasport pihak-pihak kepada perjanjian dicatatkan. Dalam beberapa kes, pindaan tertentu boleh dibuat kepada kontrak, yang mesti dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Selepas ini, perjanjian pendahuluan diperakui oleh tandatangan peserta.
Jika urus niaga dilakukan oleh pihak ketiga yang diwakili oleh broker barang, dia menawarkan kontrak pembayaran pendahuluan standard untuk pembelian apartmen, yang mengambil kira keperluan dan kepentingan kedua-dua pihak.
Nuansa
Dengan menandatangani kontrak jualan, perhatian yang tinggi diberikan kepada kebersihan undang-undang apartmen.Ini melibatkan memeriksa ketepatan data yang disediakan mengenai harta itu, keaslian dokumen, ketersediaan pembangunan semula dan kesahan mereka, identiti penjual, bebanan apartmen dan banyak lagi faktor lain.
Menandatangani perjanjian pendahuluan apabila membeli sebuah apartmen (templat boleh dibuat terlebih dahulu) tidak menyiratkan pemindahan apartmen, bagaimanapun, dalam hal ini, perlu diperiksa semua mata di atas. Lagipun, jumlah pendahuluan, walaupun tidak semua kos hartanah, masih agak besar, dan pembeli tidak mungkin mahu kehilangannya.
Cek yang menyeluruh
Atas sebab ini, walaupun di peringkat pembayaran bayaran pendahuluan, pengesahan menyeluruh dan mendalam mengenai harta yang diperolehi harus dijalankan. Ini juga boleh dilakukan melalui broker barang. Oleh itu, anda boleh mendapatkan senarai semua bekas pemilik pangsapuri, serta pelbagai faktor yang boleh menyebabkan transaksi menjadi tidak sah. Sekiranya terdapat kecurigaan bahawa penjual boleh diisytiharkan tidak cekap pada masa transaksi, ia harus ditinggalkan walaupun di peringkat pembayaran pendahuluan.
Ia juga perlu untuk memeriksa sama ada penjual itu sah berkahwin tanpa tanda dalam pasport. Persetujuan pasangan dianggap sebagai prasyarat bagi urus niaga dengan hartanah. Jika tidak, pasangan boleh mencabar transaksi dan mengiktirafnya sebagai tidak sah, yang akan membawa kepada akibat yang tidak menyenangkan bagi pembeli.