Īrējot, personai, kurai pieder īpašums, lietošanas tiesības tiek nodotas citai personai. Bet īrnieks visos gadījumos nevar pilnībā izmantot darījuma priekšmetu. Tas pats attiecas uz zemes piešķiršanu. Turklāt ir iespējama koncesija tiesībām iznomāt zemes gabalu. Saskaņā ar Civilkodeksu darījums ir jādokumentē.
Tiesības
Saskaņā ar līgumu īrnieks īpašumu īpašumā nesaņem (zeme tiek apskatīta raksta ietvaros). Tomēr noteiktu laiku un ar ierobežojumiem, kas noteikti līgumā, viņš var izmantot šo teritoriju. Cita starpā īrniekam ir tiesības nodot trešajām personām, tas ir, apakšnomas līguma noslēgšanu. Šīs tiesības var izmantot tikai tad, ja zemes īpašnieks neiebilst.
Noma turpina būt spēkā pat tad, ja mainās īpašnieks. Šīs situācijas nav iemesls līguma izbeigšanai. Noteikums attiecas uz īrnieka nāvi. Turklāt attiecīgās tiesības tiek nodotas mantiniekiem, un īpašnieks nevar atteikties kļūt par nomas pusēm.
Nosacījumi
Turklāt īrnieks var atkārtoti apspriest pirmpirkuma tiesības. Tas kļūst iespējams, ja ir izpildīti šādi nosacījumi:
- Īrnieks savas saistības izpildīja pilnībā.
- Zemes gabals tika izmantots paredzētajam mērķim.
- Nomas laikā viņa stāvoklis nepasliktinājās.
- Zeme netika nodota trešajām personām bez saimnieka paziņojuma un piekrišanas.
- Maksa tika samaksāta laikā.
- Īrnieks vēlas parakstīt jaunu līgumu uz vispārīgiem noteikumiem.
- Nomniekam jāinformē īpašnieks par lēmumu līgumā noteiktajā termiņā vai līdz tā spēkā esamības beigām.
Koncesija
Kā norādīts iepriekš, zemes nomas tiesību piešķiršana ir viena no iespējām, ko īrnieks var izmantot. Bet, lai īstenotu šo darbību, nepieciešama īpašnieka piekrišana. Ja netiek ievērots šis nosacījums, attiecīgo līgumu nevar noslēgt. Pašvaldības zemes gabala nomas tiesību nomas un nodošana, kā arī privātpersonai piederošais piešķīrums atšķiras viens no otra. Atšķirība ir saistībās, kuras vietnes lietotājam jāuzņemas īpašniekam. Nododot zemes gabalu apakšnomā, atbildība paliek vienam un tam pašam dalībniekam, savukārt cesijas gadījumā situācija ir atšķirīga. Tas nozīmē pilnīgu tiesību un pienākumu nodošanu no īrnieka citai personai. Tajā pašā laikā mainās līguma puse, un tiesības un pienākumi, kā arī atbildība tiek uzlikti jaunajam dalībniekam. Šāds darījums ir apgrūtinošs, un tas ir jāizpilda rakstiski. Nomas tiesības nevienam nevar piešķirt.
Ko saka likums
Zemes attiecības regulē valsts zemes kodekss. Par to, kā tiek veikta zemes nomas tiesību piešķiršana, kā arī par pušu tiesībām un pienākumiem, skat. 22 kodi. Saskaņā ar to tiesības tiek nodotas trešajām personām šādiem mērķiem:
- Komercķīlas saistību izpilde.
- Par iemaksām pamatkapitālā.
- Akcijas veidā, lai piedalītos HBC.
- Noslēgt apakšnomas līgumu.
Saskaņā ar Regulas (EK) Nr. Nomas līguma kodeksa 65. punktam ir jābūt nomātam.Ja līgums ir par pašvaldības zemi, tad vietējām pašvaldībām ir jāizveido īpaši nosacījumi.
Vēl viens svarīgs likums, kas runā par īrnieka tiesībām un pienākumiem, ir Krievijas Federācijas Civilkodekss. Galvenie darījuma noteikumi ir norādīti 5. pantā. Likuma 615. Saskaņā ar tā noteikumiem lietotājam ir tiesības nodot tiesības trešajai personai ar īpašnieka piekrišanu. Bet zemes kodekss paredz ierobežojumus pašvaldības zemes izmantošanai. Saskaņā ar tiem, piemēram, paredzētajam mērķim nevajadzētu atšķirties no tā, kas norādīts nomā.
Parakstīšana
Lai notiktu zemes nomas tiesību piešķiršana, pēc parauga tiek izveidots dokuments. Vienošanās jānoslēdz tā, lai tajā tiktu ņemtas vērā visas likuma prasības. Process sākas ar sarunu posmu. Par darījuma pamatnoteikumiem tiek noslēgta iepriekšēja vienošanās. Balstoties uz to, tiek gatavots līguma projekts.
Tās tekstā norāda šādu informāciju:
- Aizturēšanas datums un vieta.
- Dati par darījuma dalībniekiem.
- Līguma priekšmets. Tā ir zemes nomas tiesību nodošana. Šajā sadaļā aprakstīta teritorijas platība, robežas, teritorijas atrašanās vieta, individuālās mājokļu celtniecības iespējas un citas pazīmes.
- Tiesību piešķiršanas procedūra.
- Izmaksas un aprēķina noteikumi.
- Līguma pušu atbildība.
- Viņu rekvizīti un paraksti.
Līguma reģistrēšanai tiek izmantots parasts biroja papīrs vai veidlapa, kuru izgatavo ar drukāšanas metodi. Tekstu var rakstīt ar roku vai izdrukāt un izdrukāt, izmantojot tehniskos līdzekļus. Līgumu apliecina zīmogi, ja tādi ir.
Ballītes
Līguma puses ir pašreizējais īrnieks un jaunais īrnieks. Īpašnieks nedarbojas kā atsevišķa puse. Katram no dalībniekiem jābūt visām tiesībām veikt attiecīgus darījumus. Tādējādi, ja pretendentam šīs tiesības ir ierobežotas, tad viņam nav tiesību kļūt par līguma pusi. Šis nosacījums attiecībā uz pašreizējo īrnieku sākotnēji ir atspoguļots pamatlīgumā.
Nepieciešamie dokumenti
Lai noslēgtu līgumu par zemes nomas tiesību piešķiršanu, jums ir jāiesniedz dokumentu pakete, no kuras galvenās ir:
- Galvenā vienošanās.
- Dokumenti, kas apstiprina pušu attiecīgās iestādes.
- Dokumentāri dati par to, ka īres parāds nav (kvītis vai kvītis).
- Informācija, ka uz zemes gabala nav ierobežojumu vai apgrūtinājumu.
- Dokumentus var iesniegt oriģinālos vai notāra apstiprinātu kopiju veidā.
Reģistrācija
Līgumi, kuru priekšmets ir telpas (gan dzīvojamās, gan nedzīvojamās), jāreģistrē pilnvarotajās institūcijās. Tas pats nosacījums attiecas uz darījumiem ar zemes gabaliem. Tiesību nodošana pieprasīt zemes gabala nomu faktiski ir tas pats līgums, jo pēc tā parakstīšanas jaunais īrnieks saņem atbilstošās tiesības.
Lai reģistrētu līgumu, iniciatoram jāsazinās ar reģistrācijas iestādi ar paziņojumu un nepieciešamo dokumentu paketi, kas kalpo par pamatu parakstīšanai. Pieteikums tiek sastādīts brīvā formā, taču tajā būtu jāparāda informācija par reģistrācijas iestādi, kā arī pārsūdzības būtība.
Pakalpojums tiek apmaksāts pēc būtības un tiek sniegts pēc valsts nodevas samaksas par labu Rosreestr. Fiziskām personām lielums ir 2 tūkstoši rubļu, bet juridiskām personām - 22 tūkstoši rubļu.
Dokumentu iesniegšanu reģistrācijas organizācijai var veikt dažādos veidos. Visizplatītākā no tām ir dokumentu personīga nodrošināšana. Tos var nosūtīt arī ierakstītā vēstulē ar sarakstu un paziņojumu pa pastu. Bet tam ir nepieciešams apliecināt kopijas pie notāraTurklāt ir atļauts sūtīt caur MFC vai internetā Valsts dienesta tīmekļa vietnē. Pēdējā gadījumā dokumentus skenē un elektroniski pievieno pieteikumam.
Zemes gabala nomas tiesību piešķiršanas reģistrācija tiek veikta, iesniedzot šādu dokumentu paketi:
- Paziņojums.
- Pretendenta personas apliecība.
- Pārstāvim izsniegta pilnvara (ja dokumentus apstrādā cita persona).
- Pārstāvja personas apliecība.
- Zemes gabala nosaukuma dokumenti.
- Laulātā piekrišana rīkoties ar zemi.
- Īpašnieka piekrišana darījumam vai dokuments, kas apstiprina viņa paziņojumu par šo darbību.
- Ķīlas turētāja piekrišana (ja zeme ir apgrūtināta).
Juridiskām personām papildus ir jāsagatavo harta un tās dokumentācija.
Pašvaldības zemes nomas nianses
Ja tiek noslēgts līgums par zemes nomas tiesību nodošanu, kas pieder pašvaldībai, tad šis process tiek veikts ar noteiktām pazīmēm. Pirmkārt, tiek ņemts vērā nomas termiņš. Norīkošana ir iespējama tikai tad, ja tiek pārsniegts piecu gadu periods. Turklāt īpašniekam jānosūta rakstisks paziņojums. Šī nostāja ir nostiprināta 9. panta 9. punktā. 22 kodi.
Vienošanās nosacījumus var mainīt tikai ar pašvaldības iestādes piekrišanu. Īpašnieka piekrišana nav nepieciešama, bet par to jāpaziņo.
Paziņojums
Saskaņā ar likuma prasībām nomniekam jānosūta iznomātājam (īpašniekam) paziņojums par zemes nomas tiesību nodošanu. Tajā pašā laikā šai darbībai nav noteikts skaidrs termiņš. Bet tas ir jādara neilgi pēc attiecīgā līguma noslēgšanas. Izveidotā paziņojuma forma arī neeksistē. Tomēr tekstā jānorāda šāda informācija:
- Informācija par īpašnieku un īrnieku - uzvārds, vārds, uzvārds (vai uzņēmuma nosaukums), adreses un kontaktpersonas.
- Sīkāka informācija par galveno līgumu ar numuru un parakstīšanas datumu.
- Atsauce uz normatīvajiem aktiem, uz kuru pamata ir iespējams veikt tiesību nodošanu.
- Dati par jauno darījuma pusi - uzvārds, vārds, uzvārds (vai uzņēmuma nosaukums), adreses un kontaktpersonas.
- Informācija par cesijas līgumu, norādot parakstīšanas datumu un numuru.
- Paziņojums un paraksta aizpildīšanas datums.
Paziņojums tiek nosūtīts zemes īpašniekam. Tas būtu jādara tam, pēc kura iniciatīvas darījums tika noslēgts. Īpašnieks tiek informēts šādā veidā:
- Personīga piegāde, kurā darījuma iniciators varēs uzreiz redzēt, ka īpašnieks ir saņēmis paziņojumu par zemes nomas tiesību nodošanu.
- Pa pastu. Šī opcija prasīs mazāk laika. Galvenais šajā gadījumā ir nosūtīt piegādes saņemšanas vēstuli. Tas ļaus jums saņemt dokumentāru apstiprinājumu par vēstules piegādi adresātam.
- Par pārsūtīšanu, izmantojot internetu, ir iespējams arī paziņot īpašniekam. Tas tiek darīts, nosūtot e-pastu. Protams, jums ir ne tikai savs pasts, bet arī jāzina zemes piešķiršanas īpašnieka e-pasta adrese. Tomēr šo metodi nevar attiecināt uz uzticamām, jo vienmēr ir iespējamas tīkla kļūmes. Turklāt nav pārliecības, ka adresāts lasīs vēstuli, neskatoties uz to, ka tā tiks piegādāta.
- Un pēdējais veids ir nosūtīt paziņojumu ar pārstāvja starpniecību. Šādai personai jābūt līdzi pasei, kā arī pilnvarai, kas apstiprina attiecīgo iestādi.
Starp indivīdiem
Ja zemes nomas tiesības tiek piešķirtas privātpersonām, jāievēro šādas prasības:
- Aizliegts būvēt objektā bez personas, kas ir iznomājusi nekustamo īpašumu, atļaujas. Un, ja tas tiek saņemts, tad nepieciešama rakstiska izpilde un iekļaušana līgumā kā atsevišķa klauzula.Turklāt par visām līguma izmaiņām tiek panākta vienošanās ar zemesgabala īpašnieku.
- Bojājums teritorijai ir aizliegts. Bojājums attiecas uz izmaiņām, kuru sākotnējais stāvoklis ir neatsaucams. Piemēram, bez saskaņošanas ar īpašnieku sakarus nevar ierīkot.
- Īres maksa jaunajam īrniekam jāsamaksā savlaicīgi.
- Ja pilsonis ir precējies, līguma noslēgšanai ir nepieciešama atbilstošā formā noformēta laulātā piekrišana.
Starp juridiskām personām
Ja starp juridiskām personām tiek noslēgts līgums par zemes gabala nomas tiesību piešķiršanu, dokumenta paraugu var atrast pie notāra. Vienošanās tiek noslēgta šādu dokumentu klātbūtnē:
- Dibināšanas dokumentācijas kopijas.
- TIN kopijas.
- Apliecinājumi no Vienotā valsts juridisko personu reģistra (norādot, ka dibināšanas dokumentos nav veiktas izmaiņas).
- Obligāti ir jāiesniedz dokumenti, kas apstiprina personas, kas paraksta līgumu, identitāti un pilnvaras.
Vienā līgumā vairākus zemes gabalus var nodot uzreiz, ja to īpašnieks ir viena persona. Bet nosacījumi būtu jāparedz katram no tiem atsevišķi.
Ja zeme pieder pašvaldībai, tad zemes nomas tiesību piešķiršanai (raksta beigās tiek uzrādīts līguma paraugs) izsole nav nepieciešama. Valsts iestādes tiek informētas tikai par īrnieka maiņu.
Darījuma sekas
Vienošanās par zemes nomas tiesību piešķiršanu rada noteiktas sekas. Jaunajam īrniekam ir pienākumi, un viņš saņem šādas tiesības:
- Zemes piešķīruma izpirkšanas iespēja nākotnē.
- Būvniecības iespēja (ja to paredz līgums).
- Pienākums samaksāt par savlaicīgi nomātu zemes gabalu.
- Zemes izmantošana līgumā noteiktajās robežās.
Ja nav izpildīti kādi darījuma nosacījumi, pārkāpējs ir juridiski atbildīgs.
Labākais risinājums, kā izvairīties no juridiskās atbildības iestāšanās, netiek atrasts, ja puse plāno priekšlaicīgi izbeigt zemes nomas tiesību cesijas līgumu.
Zemāk esošais paraugs vispārīgi parāda, kas ir šis dokuments.
Iepriekšējs līgums
Sākotnējā līguma pieminēšanas gadījumā rodas saistība ar pirkuma līgumu. Tomēr dažos gadījumos tiesību piešķiršanā to var arī izmantot. Jo īpaši puses var parakstīt provizorisku līgumu, ja ir nepieciešams dažus darījuma punktus saskaņot ar vietnes īpašnieku. Tajā teikts, ka galveno līgumu parakstīs tikai ar īpašnieka atļauju.
Pēc tam iznomātājam tiek paziņots par nodomu nodot nomu trešajai personai. Īpašnieks izpēta dokumentu un pārliecinās, ka visi iepriekšējā līguma nosacījumi ir dublēti, izņemot noteikumu par tiesību piešķiršanu. Ja īpašniekam pretenziju nav, tad viņš tam piekrīt. Gan paziņojums, gan piekrišana ir rakstiski. Pēc piekrišanas saņemšanas puses var parakstīt jaunu vienošanos.
Sastādīt šo līgumu nav grūti, jo bieži tas tikai atkārto sākotnējā līgumā paredzētos nosacījumus. Secinājums arī nav grūti. Bet ir jāievēro dažas nianses, pretējā gadījumā līgumu var anulēt. Tātad ir jāinformē īpašnieks, kā arī jāreģistrē līgums par zemes nomas tiesību piešķiršanu Rosreestr.