Daudzdzīvokļu ēkas vadības sistēma ietver vairākus organizatoriskus un juridiskus aspektus. Dažreiz tas nav pieejams speciālistam. Neskatoties uz to, pilsoņiem ir tiesības pārvaldīt savu īpašumu, mēs izdomāsim, kā viņi to var izdarīt.
Pētījuma mērķis
Ir zināms, ka daudzdzīvokļu ēka ir sarežģīts komplekss, tās uzturēšanai ir nepieciešams daudzu jautājumu risinājums un zināšanas par nopietnu normatīvo aktu daudzumu, ir nepieciešams pastāvīgi mijiedarboties ar pilsoņiem, organizācijām un iestādēm.
Šajā nolūkā dzīvokļu īpašniekiem jāizvēlas viens no piedāvātajiem veidiem, kā pārvaldīt savu māju. Cik efektīvs ir katrs no tiem, mēs analizēsim tālāk. Daudz ko nosaka iedzīvotāju aktivitāte un vēlme risināt kopīgas problēmas.
Normatīvais regulējums
Daudzdzīvokļu ēkas kontroles sistēmu nosaka viss normatīvo aktu saraksts:
- Mājokļu kodekss - apraksta līdzīpašnieku tiesības un pienākumus, piedāvā pārvaldības shēmas un to ieviešanas kārtību.
- Valdības 2013. gada 15. maija lēmums Nr. 416 vai faktiski daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas noteikumi.
- Obligāto pakalpojumu saraksts daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanai.
- Valdības 2010. gada 23. septembra lēmums Nr. 731 - standarti vadošās organizācijas informācijas izpaušanai.
- Citas iestāžu darbības, kas ietekmē pakalpojumu sniegšanu, citas nianses.
Krievijas tiesību akti regulē daudzas dzīves nozares. Daudzdzīvokļu mājas vadības sistēma nav izņēmums. Grūtības slēpjas faktā, ka daudzi akti, atkārtojot LC noteikumus, ievieš papildu noteikumus, nevis precizē spēkā esošos. Turklāt normatīvie materiāli ir izkaisīti pa daudziem tiesību aktiem, no kuriem daudzi ir pretrunīgi.
Jūs nevarat atlaist tiesu atzinumus. Piemēram, Satversmes tiesa periodiski precizē LC un citu normatīvo aktu noteikumus. Diemžēl tiesneši, pieņemot lēmumus, ne vienmēr ņem vērā viņa nostāju.
Tas arī sniedz paskaidrojumus Krievijas Federācijas bruņotajiem spēkiem, kas arī nav viegli. Viņi vai nu maina likumu piemērošanas praksi nevis uz labo pusi, vai arī neko nesaka par patiesi nopietnām problēmām, ar kurām saskaras īpašnieki un vadības organizācijas, kā arī trešās puses. Turklāt praksē īpašos strīdos netiek ņemtas vērā atsauces uz tām.
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšanas tiesiskā sistēma ir sarežģīta parādība, un tās izpēte prasa daudz laika.
416. noteikums
Norādītais dokuments ir vissvarīgākais normatīvais akts pēc LCD. Tas paplašina izpratni par daudziem LCD noteikumiem. Apsveriet tā struktūru:
- vispārīgi noteikumi (uzskaitītas pārvaldības metodes);
- vadības standarti;
- MKD uzturēšanas darbu un pakalpojumu saraksta veidošanas kārtību;
- ārkārtas nosūtīšanas dienesta organizēšana;
- MCD tehniskās dokumentācijas pārsūtīšanas un ģenerēšanas procedūra
- vadošās organizācijas darbības izbeigšanas procedūra;
- HOA, specializēto kooperatīvu informācijas atklāšanas kārtība.
Var pamatoti apgalvot, ka Krievijas Federācijas valdības dekrēts par daudzdzīvokļu ēku pārvaldību sīki izceļ daudzus punktus.
Citi normatīvie akti
Mēs tik sīki neapsvērsim citus noteikumus. 416. noteikums tieši ietekmē galvenās pārvaldības nianses un tieši vai netieši atsaucas uz citiem dokumentiem.
Pārvaldības mērķi un uzdevumi
Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšana mājokļu un komunālo pakalpojumu sistēmā ir pasākumu sistēma, kuras mērķis ir sasniegt vairākus mērķus:
- labvēlīgu un drošu dzīves apstākļu radīšana;
- daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanas organizēšana;
- kopīgā īpašuma lietošanas jautājuma risināšana;
- sabiedrisko pakalpojumu sniegšanas organizēšana;
- inženierkomunikāciju uzturēšana labā stāvoklī.
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana mājokļu sistēmā tiek nodrošināta šādos veidos:
- dzīvojamo telpu īpašnieku tieša lēmumu pieņemšana;
- dzīvojamo kompleksu pārvaldīšana, izveidojot specializētas organizācijas (HOA, kooperatīvi), neslēdzot līgumu ar vadošo organizāciju;
- slēdzot līgumu ar vadošo organizāciju, lēmumu pieņem ar HOA starpniecību vai pieņemot lēmumu īpašuma īpašnieku sapulcē;
- vadību nodrošina izstrādātājs pirms līguma noslēgšanas ar vadošo organizāciju.
Pēdējā metode ir starpposma iespēja. Kāpēc? Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā kādam vajadzētu tikt galā ar māju. Izstrādātāji nav specializētas vadības organizācijas. Tādēļ viņi cenšas pēc iespējas ātrāk noslēgt līgumu ar vadošo organizāciju. Viņai tiek izsniegta tehniskā dokumentācija. Iepriekš daži izstrādātāji mēģināja izveidot savus pārvaldības uzņēmumus, taču tagad viņu izglītība ir sarežģīta. Tiek uzrādīts viss prasību saraksts, ir jāiegūst licence.
Zemāk mēs runāsim par katru no pieejamajām vadības metodēm.
Dzīvokļu apsaimniekošanas standarti
Dekrēts Nr. 416 izklāsta vadošo organizāciju darbības un nosaka arī dažus kritērijus, kuriem šai aktivitātei jāatbilst.
Standartiem veltītajā sadaļā faktiski ir sniegts daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas pakalpojumu un darba saraksts:
- dokumentācijas veidošana, glabāšana, atjaunināšana tiek organizēta saskaņā ar pārvaldības un pakalpojumu sniegšanas noteikumiem MKD uzturēšanai;
- priekšlikumu sagatavošana kopīpašuma pārvaldīšanai īpašnieku kopsapulcei;
- pakalpojumu saraksta izstrāde kopīpašuma uzturēšanai, ņemot vērā minimālo pieļaujamo summu;
- pakalpojumu cenas aprēķināšanas un pamatošanas nodrošināšana, visas informācijas atklāšana;
- enerģijas taupīšanas pasākumu plānu izstrāde;
- visizdevīgāko priekšlikumu sagatavošana kopīpašuma nodošanai trešo personu lietošanai (īre utt.);
- ar kopīpašuma pārvaldību un uzturēšanu saistīto dokumentu projektu izsludināšana;
- dokumentācijas sagatavošana, pretenzijas, līgumu slēgšana ar resursus piegādājošām organizācijām, specializētu programmu izmantošana, kas izveidotas dokumentācijas vienkāršošanai;
- norēķinu organizēšana un ieviešana ar komunālajiem pakalpojumiem un organizācijām, kas vadības laikā nodrošina preces un pakalpojumus;
- līdzīpašnieku efektīvas kontroles nodrošināšana (finansiālās un ekonomiskās aktivitātes rādītāju, citu dokumentu publicēšana utt.);
- pieteikumu, priekšlikumu un sūdzību saņemšanas un izskatīšanas organizēšana;
- īpašnieku dalība veiktā darba kvalitātes kontrolē.
Sarakstā ir tiešas atsauces uz noteikumiem, kas reglamentē darbu ar personas datiem un sabiedrisko pakalpojumu sniegšanu.
Tieša dalība vadībā
Saskaņā ar RF LC teikto, daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana, neveidojot juridisku personu un neiesaistot pārvaldības sabiedrību, ir iespējama, ja mājā nav vairāk par 30 dzīvokļiem. Kāpēc jūs nolēmāt ieviest šādu ierobežojumu? Fakts ir zināms, ka ir grūti vienoties ar lielu skaitu cilvēku par lēmumu, kas derētu visiem. Bet mazo māju iedzīvotāji ir ciešāk saistīti. Un šajā situācijā ir vieglāk atrisināt jautājumus, izvairoties no procesa birokrātijas un nevajadzīgām izmaksām.
Šāda daudzdzīvokļu māju pārvaldības sistēma tiešajiem īrniekiem paredz līgumu slēgšanu ar resursus piegādājošām organizācijām.
Šajā situācijā galvenokārt ir svarīgi uzraudzīt kopsapulces pareizību, protokola izpildi un daudzdzīvokļu ēkas padomes darbības. Likums ļauj pilnsapulcei izsniegt pilnvaru trešai personai, lai pārstāvētu tās dalībniekus, piemēram, attiecībās ar Ziemeļosetiju, varas iestādes, sastādot teritorijas robežas (to pilnvaru un lietu saraksts, kurām tiek izsniegta pilnvara, nav ierobežots ar likumu).
Balstoties uz kopsapulces protokolu, katrs īpašnieks noslēdz līgumu ar RNO. Likums nosaka, ka visi, kas paraksta vienošanos no kopīpašnieku puses, ir viena līguma puse.
Atbildība par pakalpojumu kvalitāti ir uzņēmumam, kas to nodrošina. Atbildības robežu nosaka līguma noteikumi. Pakalpojumu sniegšanas noteikumi apraksta patērētāja un darbuzņēmēja atbildības robežas.
Īpašnieki ir atbildīgi par koplietojamo tīklu uzturēšanu. Tāpēc viens no viņiem nodarbojas ar to apkalpošanu vai tiek izvēlēta organizācija vai persona, kura, pamatojoties uz līgumu, nodarbosies ar apkalpošanu. Kā redzat, šī vadības metode ir diezgan piemērota mazām mājām.
HOA izveidošana
HOA ir īpaša organizācija. Tā ir dzīvokļu līdzīpašnieku organizācijas forma kopīpašuma uzturēšanai un komunālo pakalpojumu nodrošināšanai. Biedrību var izveidot vienā, vienlaikus vairākās mājās (tas ir raksturīgi mazām mājām ar vairākiem desmitiem dzīvokļu katrā). Organizācija var iesaistīties citās darbībās, kuru mērķis ir apmierināt vadības vajadzības.
Kā tā izveidošana? Līdzīpašnieki rīko kopsapulci un nolemj izveidot savienību. Normatīvie akti stingri reglamentē balsošanas sagatavošanas procesu un tā īstenošanas kārtību. Prettiesisku darbību gadījumā tas var novest pie partnerattiecību likvidācijas un visu turpmāko darbību atzīšanas par nelikumīgām, un tās tiks atceltas.
Biedrība sāk darboties no valsts reģistrācijas brīža. Tiek iesniegts šāds dokumentu saraksts:
- kopsapulces protokols;
- hartas kopiju, kuru parakstījusi pilnvarota persona, kuru apliecinājis notārs;
- to personu saraksts, kuras balsoja par HOA izveidi, ar viņu personas datiem un norādi par viņu daļu lielumu kopīgajā īpašumā, kas viņiem pieder.
Pēc LCD domām, daudzdzīvokļu ēkas pārvaldība ir valdes direktoram vai priekšsēdētājam, kurš lemj par darbības jautājumiem, un kopsapulcei. Likums sadalīja kompetences un piešķīra pilnvaras, kuras tiešā veidā var realizēt tikai īpašnieki. Piemēram, kopīpašuma atsavināšana.
Māju īpašnieku asociācijas darbojas, pamatojoties uz hartu, kas izstrādāta standarta formā un ko apstiprinājušas iestādes. Ir atļautas nelielas izmaiņas (ierobežotā mērā). Ja ir pārkāpumi, mājokļu inspekcija izdod priekšrakstu pēc sūdzības iesniegšanas vai kā pārbaudes daļu, kuru prokuratūra vai tiesa ir tiesīga atcelt.
HOA darbība ir diezgan oficiāla: visi lēmumi tiek ierakstīti kopsapulču protokolos, priekšsēdētāja rīkojumi. Organizācijai ir bankas konti, skaidras naudas lietošana ir aizliegta. Spēja uzkrāt līdzekļus ir būtiska priekšrocība, kas nav pieejama ar tiešu mājas kontroli. Vienīgais izņēmums: neatkarīgi no pārvaldības metodes, vienmēr ir tiesības atvērt kontu līdzekļu uzkrāšanai lielākiem remontiem.
Kooperatīvu izveidošana
Papildus HOA līdzīpašniekiem ir tiesības uzticēt citas juridiskas personas, piemēram, mājokļu celtniecības kooperatīva, vadību. Tomēr atšķirībā no HOA kooperatīvs sākotnēji tiek izveidots objekta celtniecībai.Tad organizācijai ir tiesības turpināt savu eksistenci. Visas viņa aktivitātes, tāpat kā līdzīgi kooperatīvi, ir līdzīgas HOA darbam. Iemesls ir tāds, ka attieksme pret daudzdzīvokļu ēkas īpašnieku kopīpašumu balstās uz vieniem un tiem pašiem noteikumiem.
Tādējādi daudzdzīvokļu ēkas telpu īpašnieku vadības metodes, organizējot biedrības, tiek samazinātas līdz shēmai, kas izveidota HOA.
Ir gadījumi, kad kooperatīvs tiek pārveidots par HOA.
Pārvaldības uzņēmums
Tās funkcija ir komerciāla. Visām citām organizācijām ir bezpeļņas statuss, un to darbība nav vērsta uz peļņas gūšanu. Uzņēmumi, tieši pretēji, ir izveidoti tieši šim mērķim. Tos organizē gan varas iestādes, gan privātpersonas.
Uzņēmums sniedz pilnu pakalpojumu klāstu, tajā pašā laikā mājas iedzīvotājiem ir tiesības izvēlēties citu sadarbības iespēju. Tādējādi tiek piedāvātas šādas iespējas:
- pārvaldības sabiedrība pilnībā apkalpo māju;
- Līgums tiek noslēgts ar HOA, lai izpildītu līgumā norādīto darbu vai pakalpojumu sarakstu.
Pirmajā gadījumā partnerība netiek izveidota, līdzīpašniekiem ir tiesības izvēlēties organizāciju kopsapulcē. Ja kāda iemesla dēļ sapulce netiek rīkota vai iedzīvotāji nevēlas piedalīties organizācijas izvēlē, pašvaldības iestādes ieceļ konkursu. Tad viņi ieceļ pārvaldības sabiedrību, kas uzņemas atbildību par mājas kopējā īpašuma pārvaldību.
Šīs metodes priekšrocība ir tādu resursu pieejamība, kuru HOA nav (aprīkojums, personāls).
Kuru ceļu izvēlēties?
Likums paredz vairākus veidus, kā organizēt daudzdzīvokļu mājas pārvaldību. Īpašniekiem ir tiesības izvēlēties sev vispiemērotāko.
Kādas ir tiešās vadības priekšrocības, mēs pārbaudījām iepriekš: minimālās izmaksas, tieša saziņa ar organizācijām, kas sniedz pakalpojumus, un sarežģītas un dārgas vadības struktūras trūkums.
Biedrības izveidošanai būs nepieciešama lielāka sadarbības pakāpe, taču tā dod pilsoņiem iespēju pašiem pārvaldīt kopīpašumu. HOA vai kooperatīva vadība vairāk uzmanās iedzīvotāju vajadzībām. Tiek ņemts vērā viedoklis par tarifu lielumu un pakalpojumu sarakstu. Vissvarīgākie jautājumi jāizlemj tieši īpašniekiem.
Lai arī daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas noteikumi ir vienādi, pārvaldīšanas uzņēmumiem ir vieglāk "norobežoties", un iedzīvotājiem ir grūtāk izpildīt savas saistības. Asociācijas valde ir atkarīga no saviem kaimiņiem.
Mājokļu un komunālo pakalpojumu informācijas sistēma
2017. gadā tika atvērts informatīvās valsts mājokļu struktūras portāls, kas spēlē atsauces sistēmas lomu daudzdzīvokļu ēku pārvaldībā. Tajā ir informācija par iestādēm, uzņēmumiem un organizācijām, kas ir atbildīgas par mājokļu un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu. Šeit iekļautas arī māju īpašnieku asociācijas, kooperatīvu pārvaldīšanas un uzņēmumi. Portāla mērķis bija sniegt iedzīvotājiem informāciju par komunālo pakalpojumu kvalitāti, apjomu, pieļautajiem pārkāpumiem, kā arī par cilvēku tiesībām un pienākumiem.
Sistēma galvenokārt jāizmanto, lai aprēķinātu un samaksātu maksājumus, aprēķinātu subsīdijas. Interesanti, ka likumdošana ļauj nemaksāt rēķinus, kas nav ievadīti sistēmā, mudinot tirgus vienības pievienoties sistēmai.
Tomēr vadošās organizācijas, to pārstāvji saskaras ar pastāvīgiem sistēmas darbības traucējumiem, un datu reģistrēšanas un ievadīšanas process ir apgrūtinoša un sarežģīta procedūra. Rodas sajaukums ar apsaimniekošanas organizācijām pieejamo un Rosreestr ieguldīto platību.
Tādējādi vienas labas idejas īstenošana, nevis palīdzības sistēma daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanai, radīja citu problēmu.
Atbalsta resursi
Pārvaldības darbībām nepieciešama vienlaicīga daudzu funkciju izpilde.Tajā pašā laikā normatīvajos aktos katru dienu tiek ieviestas izmaiņas, tiek sniegti jauni spēkā esošo normatīvo aktu skaidrojumi un analizēta tiesu prakse. Lai vienkāršotu darbu ar pieaugošu informācijas daudzumu, piemēram, ir izveidota elektroniska sistēma “daudzdzīvokļu māju pārvaldīšana”.
Tas ļauj sistematizēt pieejamo informāciju, apstrādāt to. Tiek piedāvātas dokumentu veidnes, atliek tikai tās aizpildīt.
Noslēgumā
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana - pakalpojums, ko sniedz mājas īpašniekiem. Viņiem ir tiesības pilnīgi visu ņemt savās rokās vai nodot kontroli specializētai organizācijai.
Tiek praktizēta vēl viena iespēja - tiek izveidots vadošais kooperatīvs jeb HOA, kas noslēdz līgumu ar pakalpojumu sniegšanu ar pārvaldības sabiedrību. HOA iesaistes pakāpi vadībā jau nosaka puses.
Daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšanas tiesiskā sistēma pārstāv tiesību aktu kārtu (LCD, daži likumi, valdības dekrēti, pašvaldību lēmumi).
Pastāvīgi mainīgās juridiskās prasības, daudzu procesu sarežģītība izraisa sloga palielināšanos tiem, kas ir atbildīgi par pārvaldību. Viņu dzīves atvieglošanai tiek izveidotas specializētas programmas, piemēram, daudzdzīvokļu māju pārvaldības sistēma (ICFER).