Zemes noma ir darbība, kas mūsdienu juridiskajā praksē ir diezgan izplatīta. Jāatzīmē, ka tā pazīmes regulē daži normatīva rakstura akti, kā arī tiesību normas. Tālāk mēs apsveram zemes nomas tiesību, kā arī cesijas un cesijas galvenās iezīmes - jēdzienus, kas arī praksē ir ļoti izplatīti attiecībā uz normatīvo aktu ieviešanu šajā jomā.
Vispārīgi noteikumi
Ņemot vērā zemes nomas tiesību galvenās iezīmes, jāatzīmē pamatjēdzieni, kas tieši saistīti ar nomu. Tātad, pamatojoties uz šobrīd spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, īre ir noteikta īpašuma valdīšana, kas ir ierobežota uz noteiktu laiku un par kuru iepriekš vienojušās vienošanās puses. Šīs tiesības tiek piešķirtas uz atlīdzināšanas pamata, tas ir, uz noteiktu maksājumu, par kuru puses iepriekš ir arī vienojušās. Pamatojoties uz šobrīd spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, visi objekti, ieskaitot zemes gabalus, var būt nomas objekti.
Jāatzīmē, ka, pamatojoties uz spēkā esošajiem tiesību aktiem, atkarībā no nomātā objekta, kā arī no tā, cik ilgi tas tiek paredzēts lietošanai, var mainīties periods, kura laikā ir jāiesniedz otrai pusei iepriekšējs paziņojums par nomas beigām. Apsvērtā veida darbības gadījumā attiecībā uz zemi (lauksaimniecības nomu) otrajai līguma pusei jāpaziņo vismaz gadu pirms līguma izbeigšanas.
Zemes gabala nomas tiesības paredz iespēju noslēgt līgumu gan ilgtermiņa, gan īstermiņa apstākļos.
Normatīvais regulējums
Galvenos noteikumus par īpašuma tiesībām un zemes nomas tiesībām regulē normatīvajos aktos noteiktās normas. Līdz šim izskatāmā jautājuma tiesiskais regulējums tiek veikts, pamatojoties uz noteikumiem, kas ietverti Krievijas Federācijas Zemes kodeksā. Vispārinātā formā šie jautājumi tiek izskatīti civiltiesībās, ko pārstāv galvenais kodificētais akts - Civilkodekss.
Dažus jautājumus par zemes nomas līguma slēgšanas tiesību specifiku atsevišķos valsts reģionos var regulēt ar atsevišķiem normatīva rakstura aktiem, kas darbojas tikai noteiktās Krievijas pilsētās vai reģionos. Jāpatur prātā, ka tajos izklāstītie noteikumi nekādā gadījumā nedrīkst būt pretrunā ar standartiem, kas ir pieejami Krievijas Federācijas zemes un civiltiesiskajos kodeksos.
Zemes nomas līguma juridiskās iezīmes
Zemes gabala iznomāšana ir īpaša veida tiesības to brīvi izmantot. Tas tiek sniegts, pamatojoties uz īpašu vienošanos, ko noslēdz puses un pilnībā atbilst formā, kas norādīta piemērojamajos normatīvajos aktos.
Ja ņemam vērā galvenās juridiskās pazīmes, kas raksturīgas zemes nomas līgumam, tad, pirmkārt, jāatzīmē, ka tas attiecas uz vienprātības un apgrūtinošo veidu. Turklāt šis nolīgums ir divpusējs, tas ir, abpusēji saistošs.Citiem vārdiem sakot, pamatojoties uz pušu noslēgtu vienošanos, savstarpējās saistības un tiesības rodas viena otrai. Vēl viena svarīga šāda veida līguma iezīme ir tā atmaksa, tas ir, pēc vietnes lietošanas termiņa beigām tā būtu pēc iespējas ātrāk jāatdod tā likumīgajam īpašniekam.
Attiecīgās vienošanās puses tiek sauktas par nomnieku un izīrētāju. Likumdevējs nosaka to personu sarakstu, kurām ir tiesības rīkoties kā vienībām saskaņā ar šo nolīgumu. Tajos var ietilpt gan juridiskas personas, gan fiziskas personas (ieskaitot personas, kurām nav noteiktas valsts pilsonības, kā arī ārzemniekus). Likumdevējs arī nosaka, ka līguma priekšmeti var būt individuāli pašvaldību veidojumi un varas iestādes valstī.
Attiecībā uz tiesībām noslēgt zemes nomu tas pieder īpašuma īpašniekam. Tomēr, pamatojoties uz iepriekšminētajiem noteikumiem, šim īpašniekam ir visas tiesības iecelt noteiktu personu, kurai ir tiesības iznomāt īpašumu.
Runājot par līguma priekšmetu, noteikts zemes gabals, kas ir skaidri aprakstīts, ar konkrētu robežu noteikšanu, var darboties kā tāds.
Ja mēs runājam par periodu, uz kuru var noslēgt aplūkojamo līguma veidu, likumdevējs to neierobežo, bet nosaka, ka, ja tas tiek noslēgts uz trim gadiem, tad rakstiski jānoslēdz vienošanās. Tas pats attiecas uz tiem līgumiem, kuros viena no pusēm ir organizācija vai institūcija, t.i., juridiska persona. Gadījumā, ja nolīgums tika noslēgts uz laiku līdz vienam gadam, tas nav jāreģistrē paredzētajā veidā, un tiem, kas ir paredzēti ilgākam derīguma termiņam, šis noteikums netiek piemērots.
Līguma saturs
Tiesību nodošanu saskaņā ar zemes nomas līgumu var veikt tikai ar vēžiem, par kuriem iepriekš panākta vienošanās, kuru saturam jābūt atspoguļotam līguma tekstā.
Tātad līguma tekstā ir jānorāda pilns nosaukums, noslēgšanas datums un vieta, kā arī norādītās puses, pilnībā norādot savu vārdu un reģistrācijas vietu (vai pastāvīgo dzīvesvietu - fiziskām personām).
Turklāt līguma tekstā noteikti ir jānorāda zemes gabala galvenās īpašības, kas ietver tā atrašanās vietu, lielumu, nosaukumu (ja tāds ir), kadastra datus un citas atšķirīgas pazīmes.
Pēc pušu un tiešā objekta identificēšanas testa līgumā ir jānosaka saistības un tiesības. Zemes gabalu iznomāšana nodrošina līguma puses ar noteiktu savstarpēju saistību kopumu, kas, pirmkārt, ietver zemes nodrošināšanu pienācīgā stāvoklī, kas paredzēta piemērota veida izmantošanai (iznomātājam) un savlaicīgu samaksu par tās izmantošanu norunātajā apjomā (nomniekam). Kas attiecas uz tiesībām, to saraksts ir daudz plašāks. Saistībā ar nomnieku tas var būt zemes nomas tiesību nodošana noteiktā laikā, par kuru tiek noslēgts atsevišķs līgums ar trešo personu. Gadījumā, ja iznomātājs noteiktā laika posmā pieņem lēmumu par nomātā zemes gabala pārdošanu, īrniekam ir pirmtiesības to iegūt.
Līguma saturā galvenie nosacījumi ir tā cena (summa, kas noteikta kā regulārs maksājums par zemes izmantošanu), kā arī periods, par kuru tika noslēgts līgums.Ja vēlas, pusēm ir tiesības uz citu apstākļu atrunu, kas jāparedz līguma tekstā.
Pašā līguma beigās būtu jāparāda tā izbeigšanas nosacījumi, kā arī atbildības pasākumi par pušu noteikumu neievērošanu un strīdu izšķiršanas kārtība. Panāktā vienošanās obligāti jāapzīmogo ar visu pušu parakstiem un vajadzības gadījumā arī jāapstiprina notāram.
Līguma atteikums un tā atjaunošana
Saskaņā ar vispārīgajiem likumiem, kas noteikti likumā, jebkurai no līguma pusēm ir visas tiesības atteikties no iepriekš noslēgta līguma. Vienīgais, kas šajā situācijā ir jāņem vērā - laikposms, kurā jāpaziņo par iepriekšēju paziņošanu par gaidāmo līguma izbeigšanu - likumdevējs tam atvēl trīs kalendāros mēnešus. Vajadzības gadījumā šo periodu puses var iepriekš norādīt līguma tekstā.
Pēc vēlēšanās puses var pagarināt zemes nomas tiesības, un tas tiek darīts pēc abpusējas vienošanās. Jāatzīmē, ka pašreizējam īrniekam ir pirmtiesības pār citiem pretendentiem slēgt jaunu līgumu ar izīrētāju. Arī tiem, kuriem ir savas ēkas teritorijas teritorijā, kas darbojas kā objekts saskaņā ar līgumu, ir pirmpirkuma tiesības uz īri.
Līguma izbeigšana
Likumdevējs sniedz arī noteiktu iemeslu sarakstu, uz kuru pamata var izbeigt iepriekš noslēgtu līgumu. Starp tiem, pirmkārt, ir pušu vienošanās. Šo darbību var veikt arī ar atbilstošu tiesas lēmumu vietnes nepareizas izmantošanas gadījumā, kā arī pēc izīrētāja vai īrnieka iniciatīvas. Tajā pašā laikā likumdevējs definē īpašu gadījumu, kad nav atļauts izbeigt iepriekš noslēgtu līgumu - tas ir aktīva lauksaimniecības darba laiks. Jāatzīmē, ka vietējā līmenī šādas situācijas var noteikt individuāli.
Pēc līguma pārtraukšanas vienotajā valsts reģistrā pievienotais reģistrācijas ieraksts ir jāizpērk, ja tāds ir. Tās atmaksu norāda ar piestiprinātu izveidotās formas zīmogu.
Piešķiršana un piešķiršana
Balstoties uz noteikumiem, kas ietverti 4. Pantā Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 624. pantu zemes nomas tiesības īrniekam dod tikai tiesības izmantot zemi paredzētajam mērķim. Kas attiecas uz cesiju, šī koncepcija nozīmē šīs vietnes lietošanas tiesību virtuālu nodošanu, kas tiek veikta, pamatojoties uz cesijas līgumu. Tomēr jāņem vērā, ka šajā situācijā netiek nodoti pārraidītā objekta materiālie raksturlielumi.
Mūsdienu prakse rāda, ka patiesībā daudzi krievi, kas saskaras ar zemes nomu, sajauc koncesijas (un cesijas) jēdzienu ar apakšnomu. Faktiski šiem jēdzieniem ir dažas atšķirīgas iezīmes. Tātad cesijas laikā persona, kura pieņēma šīs tiesības, automātiski kļūst par objekta atsavināšanas objektu, kas notiek, pamatojoties uz nomas līgumu, kas iepriekš tika noslēgts ar zemes īpašnieku. Kas attiecas uz apakšnomu, tas nenotiek pēc tā noslēgšanas.
Cesijas un cesijas līgumu pazīmes
Cesijas un cesijas līgumu galvenā atšķirīgā iezīme ir tā, ka līgumā paredzētais maksājums tiek veikts vienreizēji, pilnā apjomā, kas aprēķināts par visu zemes lietošanas periodu. Līguma maksājumā šo maksājumu sauc par kompensāciju.
Tiesu prakses praktiķi atzīmē, ka vienošanās par zemes nomas tiesību piešķiršanu ir vienošanās, kas ļauj precīzāk definēt tiesību pārņēmēju tiesisko stāvokli, kurā var būt gan tiesību pārņēmēji, gan īrnieki. Tiesību sistēmā ir atsevišķs zemes gabala nomas tiesību piešķiršanas algoritma jēdziens. Jāatzīmē, ka šis algoritms gandrīz pilnībā sakrīt ar nomā paredzēto, taču tā atšķirība slēpjas faktā, ka sākotnējā iniciatora personā tas nodrošina iznomātāju, nevis nomnieku. Tiesību nodošanas procesā, pamatojoties uz izskatāmo pamatojumu, pirmais darījums tiks saukts par koncesiju, bet visi nākamie - par cesijām, taču katra no tiem būtība būs vienāda. Kā rāda prakse, šādu starp juridiskām personām noslēgtu līgumu visbiežāk sauc par cesiju, bet starp personām - cesiju.
Cita galvenā zemes gabala nomas tiesību īpašumtiesību iezīme ir tā, ka tā priekšmets nav zemes piešķiršana, bet gan dokumentu pakete, kas nosaka tā īpašnieka statusu.
Cesijas līguma (vai cesijas) noslēgšanas procedūra
Normatīvie akti paredz īpašu kārtību līguma noslēgšanai par zemes nomas tiesību piešķiršanu. Tas paredz pušu obligātu klātbūtni tā noslēgšanas procesā, kā arī noteiktas dokumentu paketes klātbūtni. Tajā noteikti jābūt dokumentiem, kas pierāda pušu identitāti (juridiskām personām - dibināšanas dokumenti un reģistrācijas apliecības). Saimniekam jābūt līdzi zemes kadastrālajai pasei. Tāpat, lai noslēgtu līgumu par cesiju vai cesiju, būs nepieciešams nodrošināt vienošanos par zemes nomas tiesībām, ko iepriekš notārs apliecinājis un ierakstījis attiecīgajā reģistrā.
Runājot par attiecīgā līguma saturu, tam jāsastāv no tiem pašiem elementiem kā zemes nomas līgumam. Tomēr līguma tekstā norādīts, ka tas ir cesija, kas noslēgta, pamatojoties uz konkrētu nomas līgumu, ko iepriekš parakstījušas puses, no kurām vienai jābūt vietnes likumīgajam īpašniekam. Ja vēlas, puses var izmantot līguma paraugu, izmantojot zemes nomas tiesību nodošanas paraugu. Ja ir īpaši nosacījumi, jebkurai no pusēm ir tiesības grozīt esošo modeli - pirms to parakstīšanas tie jāvienojas ar visiem citiem darījuma dalībniekiem.
Jāatzīmē, ka paraugnolīgumā par nomas līguma piešķiršanu zemesgabalam ir absolūti visi tā sagatavošanai nepieciešamie elementi. Tajos ietilpst informācija par pašu zemes gabalu, dati par zemes pirkšanas atļaujas pieejamību, nomas termiņu, pamatnosacījumiem līguma pagarināšanai un tā izbeigšanai, kā arī nosacījumi, uz kuru pamata var veikt mērķtiecīgu piešķīruma izmantošanu.
Zemes gabala nomas tiesību izsole
Mūsdienu prakse pierāda, ka šobrīd bieži tiek rīkoti konkursi (izsoles), kuru mērķis ir tiesības nomāt zemi noteiktā reģionā. Prakse rāda, ka šī darbība ir īpaši attīstīta lielajās Krievijas pilsētās, kur ir liels skaits cilvēku, kuri vēlas iegādāties zemi pagaidu lietošanai.
Šādās izsolēs var piedalīties gan fiziskas personas, gan veselas organizācijas, kas izveidotas kā juridiskas personas. Prakse rāda, ka dalība šāda veida pasākumos dažkārt ļauj jums noslēgt darījumu ar izdevīgākiem noteikumiem nekā parasti, jo to organizēšanu parasti veic varas iestādes.