Naudas plūsmu diskontēšanas metode: aprēķinu pazīmes, principi un prasības

Diskontētās naudas plūsmas metode ir sarežģīta un grūti aprēķināma. Viņš novērtē analizēto objektu, saņemot no tā dažādas naudas plūsmas, modelējot to saņemšanas pazīmes.

Cik maksā nākotnes nauda?

Naudas plūsmas diskontēšanas metode – tas ir skaidras naudas maksājumu samazinājums nākotnē līdz pašreizējam laika periodam. Diskonta pamatā ir naudas vērtības jēdziens, kas laika gaitā ekonomikā samazinās. Laika gaitā nauda zaudē savu vērtību salīdzinājumā ar pašreizējo. Kā atsauce jums jāņem pašreizējais aprēķina brīdis un visi nākamie finanšu ieņēmumi jāpārnes pašreizējā periodā. Lai to izdarītu, piemēro koeficientu, kas izmantots naudas plūsmu diskontēšanas metodē. Tā aprēķināšanas piemērs ir šāds: k = 1 / (1 + r)ⁱ. Formulā r apzīmē diskonta likmi, i simbolizē laika perioda skaitu.

Kur piemērot metodi?

Naudas plūsmas diskontēšanas metode tiek izmantota universāli. Tas ļauj jums noteikt, cik lieli ienākumi ir pašreizējā situācijā. Finanšu plūsmas var būt nepastāvīgas, ienākumus var aizstāt ar zaudējumiem. Ne vienmēr var paredzēt pārmaiņu dinamiku. Jūs vienmēr varat novērtēt īpašumu pašreizējo labumu ziņā, ko tas var dot rīt.

Naudas plūsmas diskontēšanas metodi ieteicams izmantot, ja:

• ir argumenti, lai uzskatītu, ka laika gaitā finanšu plūsmas ievērojami samazināsies vai palielināsies;
• vērtēšanas priekšmets ir pietiekams nākotnes ienākumu (pozitīvu vai negatīvu) aprēķināšanai;
• finanšu plūsmas nopietni ietekmē sezonalitāte;
• Novērtēšanas priekšmets ir objekts ar paplašinātu iespējamo funkciju kopumu;
• vērtējamais īpašums ir tikko uzbūvēts vai nodots ekspluatācijā.

Kādi dati ir nepieciešami aprēķiniem?

Lai veiktu aprēķinus, izmantojot naudas plūsmas diskontēšanas metodi un novirzot to uz pašreizējo brīdi, nepieciešami šādi dati:

• Rentabilitāte (pašas naudas plūsmas).
• Norēķinu noteikumi.
• Diskonta likme.

Algoritma darbības

Apsveriet naudas plūsmu diskontēšanas metodes vērtības aprēķināšanas algoritmu.

Aprēķinu pamatā ir rentabilitāte. Tā ir reālā naudas plūsma no vērtētā īpašuma ar ienākuma metodi. Naudas plūsmas diskontēšanas metode ņem vērā tīro brīvo plūsmu, tas ir, tās finanses, kas paliek īpašnieka rīcībā pēc visu izmaksu, ieskaitot ieguldījumus, atskaitīšanas.

Norēķinu perioda noteikšana ir atkarīga no datu par nekustamo īpašumu apjoma. Ja tie ir pietiekami un nepieciešami, lai veiktu prognozes ilgtermiņā, varat izvēlēties ilgāku laika periodu vai palielināt prognozes precizitāti.

Krievijā vidējais prognozes periods ir trīsdesmit pieci gadi.

Šis rādītājs norāda līdzšinējā ienākuma vērtību attiecībā pret vērtību. Lai to izdarītu, finanšu plūsmas jāreizina ar diskonta likmi, kas ir noteiktā ienākumu likme, kuru var sagaidīt ieguldītājs, kurš ir ieguldījis uzņēmuma vērtībā.

Naudas plūsmas diskontēšanas metode un ietekmes faktori

Aprēķinot likmi, tiek ņemti vērā šādi ietekmes faktori:

• inflācijas līmenis;
• objektu rentabilitāte;
• peļņa, ņemot vērā visus riskus;
• Centrālās bankas likme;
• procentu likme komercbankām par līdzekļu aizņemšanos;
• vidējās kapitāla izmaksas.

Metodes pielietošanas metode

Lai adekvāti izmantotu naudas plūsmu diskontēšanas metodi uzņēmējdarbības novērtēšanā, ir jārīkojas pēc šāda algoritma:

• Novērtēšanas perioda izvēle. Krievijā tas nevar pārsniegt trīsdesmit piecus gadus. Pasaulē tiek izmantoti ilgāki novērtēšanas periodi.
• Pētāmās naudas plūsmas veida noteikšana. Piemēram, var aprakstīt finanšu samazinājuma un pieaugošās plūsmas (ienākumi un zaudējumi) apmēru, aprakstot finanšu pārskatus (pašreizējos un iepriekšējos gadus) un pašreizējo situāciju mūsdienu tirgū, ņemot vērā kļūdas. Tiek ņemti vērā vairāki ienākumu veidi: kopējie ienākumi (atskaitot nekustamā īpašuma nodokli un uzņēmējdarbības izdevumus); plānotie kopējie ienākumi; neto pamatdarbības ienākumi (atskaitot ieguldījumus pamatlīdzekļos un aizdevumu un aizņēmumu maksājumus); finanšu plūsmas pirms un pēc fiskālās nodevas samaksas.
• Novērtētā objekta apgrieztā vai atlikušās vērtības aprēķināšana pēc ienākumu pārtraukšanas. Apgriezienu var aptuveni noteikt, izpētot šādu objektu izmaksas Krievijas tirgū vai prognozējot tirgus situāciju. Pēc prognozētā laika perioda beigām ir iespējams aprēķināt kapitalizācijas likmi vai gada ienākumus.
• Diskonta likmes aprēķināšana. Grūts brīdis šajā aprēķinā ir pareiza nākotnes ienākumu likmes prognozēšana. Naudas plūsmas diskontēšanas metodē to var izdarīt vairāk nekā desmit veidos. Ekonomisko aprēķinu metožu piemēri: kumulatīvā metode vai riska pievienošana, ieguldījumu salīdzināšanas metodes, sadales metode (darījumu procentu aprēķināšana attiecībā pret līdzīgiem objektiem), uzraudzība, kas balstīta uz tirgus uzraudzību nekustamā īpašuma ieguldījumu analīzei, kurā likme tiek iegūta, salīdzinot kopsavilkuma rādītājus.
• Naudas plūsmu diskontēšanas metodes piemērošana pēc aprēķinātajiem sākotnējiem rādītājiem. Aprēķinam izmanto šādu formulu: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ SD)^tkur DDP - diskontētās naudas plūsmas; DP - naudas plūsma izvēlētajā laika posmā (t); SD - nākotnes ienākumu likme; t ir laika prognozes periods; N ir nākotnes naudas plūsmu prognozēto periodu skaits.

Diskonta likmes metodes

Patiesībā speciālisti ienākumu likmes aprēķināšanai izmanto šādas metodes:

• kumulatīvā konstrukcija;
• alternatīvo ieguldījumu salīdzinājums;
• procentu piešķiršana;
• tirgus uzraudzība.

Vispopulārākais veids Krievijā

Kumulatīvās konstruēšanas metodes pamatā ir fakts, ka diskonta likme ir riskanta funkcija. To uzskata par visu risku kombināciju, kas ir iespējama katram īpašumam atsevišķi. Likme ir vienāda ar bezriska likmes un riska prēmijas summu. Pēdējo komponentu aprēķina, summējot analizējamajam īpašumam pieejamo koeficientu vērtības.

Speciālisti Krievijā parasti aprēķina diskonta likmi pēc kumulatīvās konstrukcijas. Tas ir saistīts ar šīs metodes ienesīguma likmes aprēķināšanas vienkāršību pašreizējos vietējā nekustamā īpašuma tirgus apstākļos.

Salīdziniet un seciniet

Aprēķinot nekustamā īpašuma nākotnes vērtību, parasti izmanto dažādu ieguldījumu metodi vai drīzāk to salīdzināšanu. Par atdeves likmi var ņemt ieguldītāja deklarēto atdeves likmi, tad likmi nosaka sponsors, vai arī paredzamo atdeves likmi no citiem līdzīgiem projektiem vai instrumentiem, ko saprot cilvēki, kuri iegulda naudu.

Iezīmējiet galveno

Pielietošanas metodi izmanto, ja peļņas likmi aprēķina kā procentu likmi. Tas tiek uzskatīts, pamatojoties uz informāciju par līdzīgiem darījumiem ar objektiem nekustamā īpašuma tirgū. Šī metode ir laikietilpīga un sarežģīta. Aprēķina mehānisms ir:

• veidojot hipotēzes par nākotnes ienākumu apmēru;
• nākotnes finanšu plūsmu salīdzināšana ar sākotnējiem ieguldījumiem (iegādes izmaksām).

Šajā gadījumā formula tiks aprēķināta atkarībā no sākotnējās informācijas apjoma un pircēja norādīto tiesību lieluma. Atdeves likmi, atšķirībā no sākotnējo ieguldījumu proporcijas, nevar tieši sadalīt no pārdošanas datiem. To nav iespējams aprēķināt, neizceļot un neanalizējot pircēja pieņēmumus par nākotnes finanšu iespējām.

Visērtākais diskonta likmes aprēķināšanas veids, izmantojot sadales metodi, ar nosacījumu, ka tiek veikts investora (sponsora) apsekojums un precizējumi:

• cik procentus izmantoja sākotnējās pārdošanas vērtības noteikšanai;
• kā tika prognozētas nākotnes finanses.

Ja vērtētājs ir ieguvis visus nepieciešamos datus, viņš var aprēķināt līdzīga objekta iekšējo atdeves likmi. Nosakot citu darījumu atdeves likmi, viņš paļausies uz iegūto skaitli. Ir vērts atcerēties, ka katrs objekts ir unikāls, neatdarināms un tam ir savas finanšu iezīmes. Lai gan ar noteiktām novirzēm (neprecizitātēm) ir iespējams iegūt diskonta likmes vērtību ar sadalījuma metodi, kas atbildīs vispārējai gaidāmajai attīstībai nākotnē. Tomēr jums jāzina, ka šādi darījumi ir jāizvēlas tādi, kas paredzēti tādu objektu pārdošanai, kuri ir līdzīgi oriģinālam un kuru pašreizējā izmantošana ir visefektīvākā.

Aprēķina progress saskaņā ar piešķiršanas metodi pa soļiem:

• modelēšana līdzīgam objektam noteiktā laika posmā saskaņā ar visu pieejamo finanšu plūsmu visefektīvākās izmantošanas scenāriju;
• aprēķina objekta ieguldījumu atdeves likmes aprēķināšana;
• rezultātu analīze ar jebkuru statistikas vai ekspertu metodi, lai esošos analīzes raksturlielumus pietuvinātu novērtētajam īpašumam.

Novērtējiet tirgu

Monitoringa metodes pamatā ir šādi dati:

• pastāvīga tirgus situācijas analīze;
• darījumu rādītāju izsekošana ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Analizētā informācija būtu vispārināma dažādiem tirgus sektoriem un regulāri jāsniedz. Dati sniedz norādījumus vērtētājiem. Tie ļauj veikt aprēķināto rādītāju salīdzinošo analīzi ar esošajiem, pārbaudīt dažādu korekcijas noviržu patiesumu. Ja jums jāņem vērā riska ietekme uz diskonta likmi, novērtējot nekustamos objektus, tūlīt jāmaina peļņas likme. Ja ienākumus veido divi vai vairāki avoti, no kuriem vienu var uzskatīt par garantētu un uzticamu, tad tam tiek piemērota viena ienākumu likme, bet citiem avotiem tiek piemērota diskontēšana ar augstāku likmi. Piemēram, prēmiju lielums procentos tiek noteikts uz īrnieka uzņēmējdarbības apjoma, un tas ir mainīgais lielums, kas laika gaitā mainās atkarībā no sezonas faktoriem. Šis paņēmiens palīdz ņemt vērā riska pakāpi, gūstot peļņu no īpašuma vienā formā. Pēc analoģijas ir iespējams ņemt vērā dažādas riska pakāpes, kas laika gaitā gūst ienākumus no īpašuma.