Kādi jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū?

Dzīvokļa pirkšana ir atbildīgs un diezgan sarežģīts bizness. Nekustamajam īpašumam jums ir jāizliek ievērojamas summas, tāpēc ir vērts pievērsties šim jautājumam. Nekustamā īpašuma pirkšana ir saistīta ar ievērojamiem riskiem, it īpaši, ja runa ir par otrreizējo tirgu. Kādi jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli, lai pasargātu sevi?

Algoritms dzīvokļa pirkšanai otrreizējā tirgū

Pirms izlemjat, kādi jautājumi jāuzdod, pērkot sekundāro dzīvokli, jums jāizpēta darījuma algoritms. Lūk, kā tas notiek:

• piemērota objekta meklēšana;
• dzīvokļa pārbaude;
• provizoriska darījuma (depozīta līguma) noslēgšana un avansa maksājuma veikšana; dokumentu paketes sagatavošana;
• pirkuma līguma noslēgšana un notariāls apstiprinājums;
• valsts reģistrācija UFRS.

Dokumentu saraksts

Lai pabeigtu dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu otrreizējā tirgū, jums būs nepieciešams noteikts dokumentu komplekts. Proti:

• īpašumtiesību dokumenti, kas apliecina pārdevēja īpašumtiesības uz dzīvokli;
• darījuma dalībnieku pases;
• Izziņu datu lapa ar skaidrojumu;
• izraksts no HOA un mājokļu kompāniju kontiem;
• citu dzīvokļa lietotāju vai ieinteresēto personu piekrišana tā pārdošanai;
• notariāli apstiprināta pilnvara (ja darījumu veic trešā persona).

Kurš ir dzīvokļa īpašnieks?

Kādi jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli? Pirmais, kas jums jājautā, ir tas, kam saskaņā ar dokumentiem pieder dzīvoklis? Ideālā gadījumā jums vajadzētu sazināties tieši ar īpašuma īpašniekiem, nevis ar viņu pārstāvjiem (radiem, draugiem, kaimiņiem utt.). Īpašumtiesībām jābūt reģistrētām Rosreestr. Protams, dzīvokļu pārdošanu ar starpnieka starpniecību nodrošina likums, taču šo shēmu bieži izmanto krāpnieki, tāpēc labāk to neriskēt.

Ir svarīgi noskaidrot, uz kāda pamata īpašniekam pieder dzīvoklis (kas jāapstiprina ar attiecīgiem dokumentiem). Ir jāpārbauda tiesību rašanās vēsture, lai pārliecinātos, ka pēc dzīvokļa iegādes jūs vairs nesatiksit kāda cita pretenzijas par tā īpašumtiesībām. Vis riskantākās iespējas ir:

• mantojuma apliecība;
• īpašuma dalīšanas līgums;
• uz mūžu atkarīgs līgums.

Cik ilgi pārdevējam ir piederējis dzīvoklis?

Starp to, kuri jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli, svarīgu vietu ieņem jautājums par īpašumtiesību ilgumu. Ideālā gadījumā īpašniekam vajadzētu būt īpašumam vismaz trīs gadus. Jo ilgāks šis periods, jo mazāks risks, ka kāds varēs apstrīdēt īpašumtiesības uz dzīvokli, kad jūs to jau esat iegādājies. Pat ja runa ir par tiesvedību, iepriekšējā īpašnieka īpašumtiesību ilgums būs arguments jūsu labā.

Ja kāda persona, piemēram, pārdod dzīvokli tālāk, piemēram, pēc sešiem mēnešiem pēc īpašumtiesībām, tas jums vajadzētu brīdināt. Šādas shēmas bieži izmanto krāpnieki. Lai paslēptu pārkāpumus, kas tika izdarīti pārdošanas laikā, var veikt arī ātru tālākpārdošanu. Un var arī būt, ka cilvēks ir atklājis krāpšanu (mājoklis ir ieķīlāts vai viņam ir citi īpašnieki) un vienkārši vēlas atbrīvoties no problemātiskā nekustamā īpašuma bez finansiāliem zaudējumiem.

Kas ir reģistrēts dzīvoklī?

Sastādot sarakstu ar jautājumiem, kas jāuzdod, pērkot dzīvokli, ir svarīgi noskaidrot, kurš ir reģistrēts dzīvoklī. Šeit ir svarīgi punkti:

• Nepilngadīgi bērni.Ir svarīgi, lai darījuma laikā netiktu pārkāptas viņu tiesības.
• Galvenā īpašnieka laulātais. Viņam (viņai) ir jāpiekrīt pārdošanai. Jums var būt nepieciešama pilnvarotās padomes atļauja, lai pārdotu dzīvokli.
• Personas, kas iziet militāro dienestu. Bez viņu piekrišanas nav iespējams pārdot dzīvokli.
• Personas, kas izcieš sodu cietumos. Nepieciešama arī viņu atļauja pārdot dzīvokli.

Vai ir kādi apgrūtinājumi (ierobežojumi)?

Vai ir kādi apgrūtinājumi - tas ir vēl viens nozīmīgs postenis kategorijā “kādi jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli”. Piemēram, nekustamo īpašumu var arestēt ar tiesas lēmumu. Šajā gadījumā pārdevējs var piedāvāt jums veikt avansu, lai viņš varētu samaksāt parādu, kura dēļ īpašums ir arestēts. Bet tas ir ļoti riskants darījums. Un nevis tas, ka pārdevējs nemēģinās no jums paslēpt arestu.

Vēl viens apgrūtinājums var būt fakts, ka dzīvoklis ir hipotēkas kreditēšanas nodrošinājums. Faktiski šādi darījumi ir atļauti. Bet arī krāpšanas un krāpšanas risks ir augsts. Tiesvedību var arī uzskatīt par apgrūtinājumu attiecībā uz šo īpašumu.

Vēl viens trūkums ir līdzekļu avots iepriekšējā īpašnieka dzīvokļa iegādei. Proti, ja īpašums tika iegādāts ar maternitātes kapitālu, tad īpašumtiesības attiecas uz visiem ģimenes locekļiem, arī bērniem. Pārdodot nekustamo īpašumu, pēdējie obligāti jāizsniedz citā dzīvoklī. Ja pārdevējs nav izpildījis šo nosacījumu, pastāv risks, ka pirkšanas un pārdošanas darījums tiks atzīts par nederīgu.

Vai notika pārbūve?

Kādi jautājumi man būtu jāuzdod, pērkot dzīvokli? Noteikti pārbaudiet, vai nav notikusi pārbūve. Bet nelietojiet vārdu. Jautājiet pārdevējam datu lapu un rūpīgi pārbaudiet, vai tā atbilst nekustamā īpašuma stāvoklim. Ja atrodat neatbilstības, pārbaudiet, vai izziņas BTI ir konsekventas.

Ja izrādās, ka pārbūve nav legalizēta, pirkums būs liels risks jums. Pirmkārt, pārvaldes iestādes var uzlikt jums naudas sodu, un, otrkārt, pastāv risks, ka jums būs pienākums nodot īpašumu labā stāvoklī, kas atbilst datu lapai.

Kāds ir dzīvokļa tehniskais stāvoklis?

Papildus juridiskiem jautājumiem ir vērts pievērst uzmanību arī mājokļa tehniskajam stāvoklim. Šeit ir daži jautājumi, kas jāuzdod, apskatot un pērkot dzīvokli, lai saprastu, cik tas jums būs ērti:

• No kāda materiāla tiek izgatavotas sienas un grīdas? Saliekamās mājas ziemā neuztur siltumu, bet vasarā ir ļoti karstas. Šajā sakarā ķieģelis ir pieņemamāks. Ir vērts pievērst uzmanību arī iekšējo un ārējo sienu izolācijai.
• Cik laba ir skaņas izolācija? Pilnīgā klusumā klausieties skaņas, kas nāk no kaimiņu dzīvokļiem (īpaši vāja vieta - vannas istaba). Salīdziniet arī trokšņa līmeni dzīvoklī ar atvērtiem un aizvērtiem logiem. Uzziniet, vai tuvumā ir rūpniecības objekti, aizņemti transporta ceļi vai skaļa naktsdzīve.
• Vai vadu kvalitāte? Vecā alumīnija elektroinstalācija ir neaizsargāta pret strāvas pārspriegumu, kas var sabojāt mūsdienu elektroierīces. Nu, ja elektroinstalācija tiek aizstāta ar varu. Ir arī labi, ja katrai filiālei ir pievienota atsevišķa RCD mašīna. Lai pārbaudītu elektroinstalācijas kvalitāti, palūdziet pārdevēju vienlaikus ieslēgt vairākas elektroierīces.
• Kādā stāvoklī ir ūdens padeve? Neatkarīgi pārbaudiet, cik labs ūdens spiediens ir krānos, vai notekūdeņi nav aizsērējuši. Vizuāli novērtējiet cauruļu un santehnikas stāvokli. Pārbaudiet, cik ilgi caurules mainījās (ne tikai dzīvoklī, bet arī stāvvadā).
• Vai dzīvoklis tiek labi apsildīts? Visuzticamāko informāciju var iegūt, ja pērkat dzīvokli apkures sezonā. Ir labi, ja ir uzstādīta autonoma apkures sistēma. Bet ir svarīgi, lai tas tiktu atbilstoši izstrādāts.Pievērsiet uzmanību cauruļu un radiatoru stāvoklim, pārbaudiet, kad tie tika nomainīti (gan dzīvoklī, gan stāvvadā).
• Vai ir kādi skaitītāji? Nu, ja visi sakari ir uzstādīti atbilstoši skaitītāji. Tas ietaupīs jūs uz komunālo pakalpojumu rēķiniem.

Vai ir kādi slēpti defekti?

Kādus jautājumus es varu uzdot, pērkot dzīvokli? Jautājiet pārdevējam, vai telpā ir kādi trūkumi? Vai sienās ir kādi caurumi vai plaisas (visticamāk, tās ir paslēptas zem tapetes), ja jumts ir noplūdis, stūri ir mitri utt. Protams, pārdevēju diez vai atpazīst, tāpēc jums viss jāpārbauda pats. Iespējams, tas būs iemesls pirkuma noraidīšanai. Un, ja jums ļoti patīk dzīvoklis, tad atklātie defekti jums var būt arguments izsoles laikā.

Kāds ir kaimiņu kontingents?

Kādi jautājumi pārdevējam būtu jāuzdod, pērkot dzīvokli? Lai cik labs būtu dzīvoklis, dzīves kvalitāte tajā lielā mērā ir atkarīga no kaimiņiem. Jautājiet pārdevējam, ja tuvumā dzīvo skaļi mūzikas cienītāji, skandālisti, cilvēki, kuri lieto alkoholu vai narkotikas. Ja jūs nevarat paciest tabakas dūmus, jautājiet, vai apkārtnē dzīvo smagi smēķētāji utt.

Īpaša uzmanība jāpievērš to kaimiņu identitātei, kuri dzīvo tieši caur sienu, virs un zem. Vai starp viņiem ir kādi fani, kas klauvē pie akumulatoriem, vai viņi pārpludinās jūsu jauno remontu utt.

Avanss vai depozīts?

Un kādi jautājumi jums būtu jāuzdod, pērkot dzīvokli? Protams, finanšu. Parasti, ja pircējam patīk dzīvoklis, viņš veic iemaksu vai avansu 5-10% apmērā no kopējām izmaksām, lai pārdevējs izņemtu to no pārdošanas. Tas ir nedaudz priekšapmaksa. Ja darījums sabojājas (neatkarīgi no iemesliem), avansa maksājums pircējam tiek atmaksāts pilnībā.

Ar depozītu situācija ir atšķirīga. Ja pirkšanas un pārdošanas darījums sabojājas pircēja vainas dēļ, viņš zaudē samaksāto summu. Ja darījums noticis pārdevēja vainas dēļ, viņš pircējam atdod atpakaļ depozītu un tādu pašu summu. Tāpēc formalitātes ir ļoti svarīgas. Tie ir iepriekš jāapspriež un skaidri jānorāda līgumā.

Organizatoriskie momenti

Ja jums patika dzīvoklis un jūs plānojat to iegādāties, ir vērts noskaidrot vairākus organizatoriskus jautājumus. Šeit ir daži jautājumi, kas jāuzdod, pērkot dzīvokli nekustamo īpašumu īpašniekam vai īpašniekam:

• Cik ilgi dzīvokļa īpašnieks un citi lietotāji tiks atbrīvoti no tā?
• Cik ilgi īrnieki var fiziski izkustēties no dzīvokļa?
• Kādas lietas (mēbeles, ierīces un tā tālāk) tiek nodotas jaunā īpašnieka īpašumā?

Kā nekrist par krāpnieku viltībām?

Izdomājuši, kādi jautājumi jums jāuzdod, pērkot dzīvokli, ņemiet vērā vēl dažus ieteikumus, kā pasargāt sevi no krāpniekiem:

• Izvairieties no darba ar cilvēkiem, kas jūs padara aizdomīgus. Tas attiecas gan uz tiešajiem pārdevējiem, gan uz nekustamo īpašumu pārdošanas aģentiem. Neiegādājieties arī sekundāru dzīvokli no juridiskas personas.

• Rūpīgi pārbaudiet dokumentus. Ja rodas šaubas, padziļinātai pārbaudei meklējiet jurista palīdzību.

• Lai sastādītu pirkuma līgumu, sazinieties ar speciālistiem.

• Nelieciet sevi par zemu cenu. Protams, pastāv iespēja, ka vērtību, kas zemāka par tirgus cenu, rada steidzama vajadzība ātri pārdot dzīvokli (piemēram, ģimenes iemeslu dēļ). Bet vairumā gadījumu tā ir krāpšanas pazīme.

• Nesteidzieties ar samaksu. Veiciet to tikai tad, kad darījums tiek atzīts par likumīgu Federālo rezervju dienestā. Lai to izdarītu, varat izmantot bankas šūnas ar iespēju bloķēt.

• Maksā liecinieku klātbūtnē. Tātad jūs pasargājat sevi no krāpšanas.

• Pārliecinieties, ka pircējs ir rīcībspējīgs. Ja jūs pērkat dzīvokli no vecāka gadagājuma cilvēka, jums būs nepieciešams sertifikāts no neiropsihiatriskās ambulances. Tā ir garantija, ka krāpnieki nemēģina maldināt jūs un dzīvokļa īpašnieku.

Secinājums

Zinot, kādi jautājumi tiek uzdoti, pērkot dzīvokli (mūsu gadījumā - pārdošana), jums jārūpējas par papildu informācijas avotiem. Kas varētu būt labāks par sarunām ar kaimiņiem? Viņiem patiešām nav jēgas slēpt informāciju no jums par pārdevēja, dzīvokļa īpašnieku tīrību, mājas tehnisko stāvokli, rajona reputāciju un citiem nozīmīgiem punktiem. Varbūt sabiedriskākā publika ir vecmāmiņas uz soliem. No viņiem jūs, iespējams, saņemsiet visuzticamāko informāciju.