Zemes maiņas līgums attiecas uz zemes nodošanu vienas puses īpašumā apmaiņā pret citu zemi. Tā kā barters ir atlīdzināmas tiesiskas attiecības, tad attiecībā uz to tiek izmantoti vispārējie noteikumi, kas reglamentē pirkšanas un pārdošanas darījumus, ņemot vērā specifiku, kas ir saistīta ar šāda veida darījumu būtību.
Apmaiņas līguma specifika
Galvenā atšķirība no pirkuma līguma ir tā, ka par nodoto īpašumu puses saņem nevis līgumā noteikto naudas summu, bet gan zemes gabalu, kam ir līdzīgas īpašības, īpašības un cena. Abas puses vienlaikus rīkojas kā pārdevēji un pircēji.
Tāpēc apgabaliem, ar kuriem viņi apmainās, vajadzētu būt aptuveni vienādiem. Bet patiesībā bieži gadās, ka dažos īpašumos viena vietne ir zemāka par otru. Šādā gadījumā pusēm ir tiesības noteikt nepieciešamo samaksu par izmaksu starpību, kuras summa ir noteikta maiņas līguma noteikumos.
Apmaiņa atšķiras no dāvinājuma līguma ar to, ka darījuma veids ir apgrūtinošs un netiek veikts vienpusēji kā zemes nodošana kā dāvana. Ja tiek noslēgts zemes apmaiņas līgums, katra puse saņem vai nu līdzīgu īpašumu, vai daļēju kompensāciju, ja viens zemes gabals ir zemāks par otru.
Darījuma formas
Attiecībā uz zemes gabaliem Krievijas Federācijā šādas darījumu formas kā:
- vienkārša rakstiska forma, kad līguma pusēm tas jāapliecina tikai ar parakstiem un tālāk jānodod Federālā reģistrācijas dienesta iestādēm valsts reģistrācijai;
- notariāla forma, kurā šī līguma apstiprināšana nav nepieciešama, bet daudzos gadījumos to tomēr nosaka normatīvs akts.
Kad nepieciešama notariāla apstiprināšana?
Notariāli ir nepieciešams šādos gadījumos:
- Darījumiem, kas saistīti ar vietni, kas pieder nepilngadīgajam vai pilsonim, kurš atzīts par ierobežotu rīcībspēju.
- Apmaiņas gadījumā, ja zemes gabalam ir kopīgas īpašumtiesības (ieskaitot tos gadījumus, kad visas puses atsavina savas akcijas vienā darījumā).
Nav svarīgi, kādā veidā darījums tiek noslēgts, apmaiņas līgums (paraugs tiks parādīts zemāk) ir jāreģistrē valsts varas iestādēm. Ja šī prasība netiek ievērota, dokuments tiek atzīts par nederīgu.
Regula
Slēdzot vienošanos par zemes gabalu apmaiņu, abām pusēm jāņem vērā normatīvie standarti likuma izpratnē, kas atšķir šāda veida vienošanos no tā paša zemes pirkuma līguma. Piemēram, ja līgumā nav precīzu nosacījumu par apmaināmās zemes cenu vai datiem par abu pušu izdevumu sadalījumu, jums jāatceras pamatā esošais pieņēmums par līdzvērtīgu zemes gabalu apmaiņu.
Ja tomēr, lai izpildītu zemes apmaiņas līgumu, ir nepieciešami izdevumi par zemes nodošanu otrai pusei vai citas darbības, kuru mērķis ir līguma izpilde, tad tie jāveic pusei, kurai tas jādara saskaņā ar noteiktajām saistībām.
Nevienlīdzīgas apmaiņas kompensācijas procedūra
Sākotnēji nolīgumā tiek pieņemta zemes līdzvērtība.Tāpēc dalībnieku iespējamie turpmākie strīdi par nodotā īpašuma vērtību ir ļoti ierobežoti. Ja līguma priekšmets ir nevienlīdzīgu zemes gabalu apmaiņa, puse, kas zemes gabalu nodod ar zemāku cenu, saņem vēl vienu pienākumu samaksāt starpību to vērtībā.
Šāds maksājums jāveic pirms vai tūlīt pēc darījuma partnera pārsūtīšanas uz vietni, kura izmaksas ir zemākas. Tajā pašā laikā maiņas līgumā var noteikt atšķirīgu esošo cenu starpības kompensēšanas kārtību. Tāpēc ir pilnīgi dabiski, ka, slēdzot līgumu, visas nepieciešamās prasības un izmaksājamās kompensācijas veids obligāti jāatspoguļo pašā tekstā.
Vienlaicīga apmaiņa
Zemes apmaiņa nav jāveic vienlaikus. Ir arī gadījumi, kad nolīgumā ir noteikti atšķirīgi datumi apmainīto zemes gabalu nodošanai. Pirmkārt, viena līguma puse pilda savas saistības, un tad otra. Ja saskaņā ar sertificēto maiņas līgumu savstarpējās nodošanas nosacījumi nesakrīt, tad ir jāpiemēro likumos paredzētie noteikumi par viņu saistību pretdarbību, kas ir nostiprināti Krievijas Federācijas Civilkodeksa 328. pantā.
No tā satura izriet, ka, ja darījuma partneris nepilda līgumsaistības, citam darījuma partnerim ir tiesības nekavējoties apturēt turpmāku savu saistību, kas norādītas līgumā, turpmāku izpildi (parauga apmaiņas līgums ir redzams arī šajā rakstā), vai principā atsakās to izpildīt. Tā var arī pieprasīt, lai otra puse atgūst zaudējumus sakarā ar izdarītajiem pārkāpumiem.
Tas brīdis, kad īpašumtiesības uz apmaināmajiem zemes gabaliem tieši nonāk tā dalībniekam, ir noteikts Krievijas Federācijas Civilkodeksa 570. pantā. Tajā teikts, ka īpašumtiesības uz zemi, kas iegūta apmaiņas ceļā, vienlaikus tiek nodotas visām pusēm, ja pirms tam tika izpildītas visas līgumā noteiktās saistības.
Turklāt ir nepieciešams atzīmēt bartera līguma specifiku, kas attiecas uz atbildību par īpašuma konfiskāciju, tas ir, zemi, kas saņemta saskaņā ar apmaiņas līgumu. Pirkšanas un pārdošanas gadījumā pārdevējs uzņemas saistības nodot pircējam preces, kuras trešās personas nespēj uzrādīt. Likumā noteiktajām prasībām ir tikai viens izņēmums, ja pircējs pats piekrīt pieņemt preces, kas ir apgrūtinātas ar trešo personu tiesībām. Līdzīgs tiesību aktu noteikums civilajā jomā attiecas uz maiņas līgumu. Ja kāda no pusēm nepilda šo pienākumu, vainīgais ne tikai atlīdzina darījuma partnerim zaudējumus, kas viņam radušies, bet arī labticīgam dalībniekam atdod apmaiņas ceļā saņemto zemi. Ar kādiem nosacījumiem slēdz līgumu?
Līguma nosacījumi
Apmaiņas līguma galvenie nosacījumi, par kuriem jāvienojas abām pusēm, ir:
- līguma priekšmeta, tas ir, abu pušu nodoto zemes gabalu, noteikšana;
- līguma īpašuma kvantitatīvo īpašību identificēšana;
- parauglaukumu vērtības un īpašību līdzvērtības noteikšana vai atbilstošas kompensācijas norādīšana ekvivalences sasniegšanai.
Par svarīgākajiem darījuma noteikumiem vienojas tieši sagatavošanās posmā, un to pamatā ir dažādi zemes īpašumtiesību dokumenti (piemēram, kadastrālās pases, ziņojumi par tirgus vērtību utt.).
Kā noformēt zemes maiņas līgumu par dzīvokli? Par to tālāk.
Kā tiek sastādīts līgums?
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 550. pantu līgumam par nekustamā īpašuma pārdošanu jābūt rakstiskam. Arī zemes apmaiņas līgumu slēdz vienīgi rakstiski.Ja veidlapas juridiskās prasības netiek ievērotas, tad līgums automātiski tiek uzskatīts par nederīgu. Šāda veida līgums uzliek par pienākumu jauniem īpašniekiem un viņu tiesībām valsti reģistrēt Rosreestr departamentā, kas atrodas apmainītās zemes vietā.
Funkcijas, kas personalizē koplietošanas objektus
Līgumā obligāti jāapraksta īpašības, kas personalizē apmaināmos zemes gabalus:
- atsavināto zemes gabalu platība;
- to kadastra numuri;
- mērķis, kādam tie tiek darbināti;
- nekustamais īpašums ar norādi par viņu piederību, kas atrodas šajās vietnēs.
Zemes maiņas līguma reģistrēšana ir atbildīga lieta.
Apmaiņas līgumam jāpievieno arī zemes gabalu rasējumi, uz kuriem attiecas līgums. Pusēm ir jānovērtē attiecīgie zemes gabali pēc kadastrālās vērtības. Turklāt ir jānovērtē dažādas struktūras un nekustamā īpašuma objekti, kas atrodas uz šīs zemes. Novērtējums tiek veikts, izmantojot aktus, kas nosaka kadastrālo vērtību, un būvju novērtējuma konsolidētos pārskatus. Šie dokumenti ir pievienoti apmaiņas līgumam.
Kad tas tiek sastādīts, pusēm jāsniedz darījuma partneriem šāda informācija:
- par zemes konfliktu un strīdu par apmaināmajiem zemes gabaliem esamību vai neesamību, kā arī to juridisko raksturu;
- esošo servitūtu klātbūtne;
- vai apmaināmā zeme tiek iznomāta trešai personai;
- par šīs zemes nodošanu kā ķīlu.
Teritorijas robežas, uz kurām trešajām personām ir tiesības, un šo tiesību saturs jānorāda attiecīgo vietņu grafiskajā plānā. Vienošanās norāda īpašumtiesību ierobežojumus, kas saistīti ar tehnoloģisko, sanitāro, aizsardzības un citām zonām, kas izveidotas uz šīs zemes, kā arī ar zemes piešķiršanu tās daļai vai daļai tām, kurām ir vides, atpūtas vai kultūrvēsturiski mērķi.
Saskaņā ar federālo likumu reģistrācija tiek uzskatīta par noteiktas juridiskas darbības veikšanu, ko veic struktūras, kurām ir atbilstošas pilnvaras. Tādējādi īpašuma tiesības uz zemi notiek vienlaikus ar vienas vai otras puses tiesību reģistrāciju attiecībā uz to. Zemes maiņas līguma reģistrācijas un reģistrācijas procedūra saskaņā ar zemes likumu tiek pabeigta brīdī, kad informācija tiek ievadīta vienotajā juridiskajā reģistrā un dokumenti tiek izsniegti pretendentiem.
Zemes nodokļu specifika pēc līguma noslēgšanas
Tā kā saskaņā ar līguma prasībām katra no pusēm ne tikai atsavina zemi, bet arī iegūst īpašumu, kura cena un īpašības ir identiskas, to aplikšanas ar nodokļiem iemesls ir jebkurš līguma priekšmets.
Neskatoties uz to, ka pastāv noteikums par apmaināmo zemju līdzvērtīgumu, nav vērts domāt, ka abas puses maksās vienādus nodokļus par iegādātajiem zemes gabaliem. Konkrētā maksājuma summu attiecīgā nodokļu iestāde aprēķinās, pamatojoties uz kadastrālo vērtību, kas var atšķirties pat viena veida zemes gabaliem. Šajā situācijā pusēm ir tiesības tiesā apstrīdēt zemes novērtējumu un mēģināt aprēķināt nodokli par tā tirgus cenu.
Paredzētais zemes izmantojums ir nozīmīgs pamats, lai parādītos tiesības uz atbrīvojumu no nodokļu maksājumiem.
Zemes apmaiņa pret citiem objektiem
Ir iespējams īstenot auto apmaiņas līgumu par zemes gabalu. Šajā gadījumā pašas puses tiek noteiktas ar darījuma ekvivalenci. Ja kāds no apmaiņas objektiem ir lētāks, par to tiks iekasēta papildu maksa. Ir skaidrs, ka īpašnieks zaudē īpašumtiesības uz automašīnu un tiek iegūtas īpašumtiesības uz zemi.
Bieži tiek slēgts arī zemes vai mājas apmaiņas līgums.