Zemes gabali ir pieprasīts īpašums, ko izmanto ēku celtniecībai, lauksaimniecībai vai citiem mērķiem. Tos var iznomāt no privātīpašniekiem vai valsts. Šajā gadījumā nomnieks ar noteiktiem nosacījumiem var apakšnomāt zemi. Šim nolūkam ir svarīgi, lai tiešais īpašnieks tiktu informēts par jauna līguma sagatavošanu. Maksas apmēru nosaka tiešais īrnieks, bet apakšnomas līguma nosacījumi nedrīkst būt pretrunā ar nomas līgumā noteiktajām prasībām.
Līguma puses
Sastādot zemes gabala apakšnomas līgumu, dalībnieki ir nomnieks un īrnieks. Visbiežāk tos pārstāv lieli rūpniecības uzņēmumi, taču darījumā var piedalīties pat privātpersonas.
Visbiežāk liels uzņēmums no zemes nomā lielu zemes gabalu. Tas ir sadalīts vairākās mazās teritorijās, kuras pēc tam apakšnomā par augstāku cenu. Bieži vien zemes gabala apakšnomas iemesls ir ražošanas jaudas samazināšanās vai nodokļu palielināšana pie īrnieka.
Darījuma pusēm var būt atšķirīgs juridiskais statuss. Par īrniekiem var darboties ne tikai uzņēmumi, bet arī individuālie uzņēmēji vai pat privātpersonas. Cilvēku pilsonībai vai ārvalstu kapitāla daļai firmu budžetā nav ierobežojumu.
Pušu tiesības un pienākumi
Zemes gabalu noma un apakšnoma ir līdzīgi jēdzieni, jo jebkurā gadījumā noteikta teritorija tiek nodota konkrētai personai vai uzņēmumam pagaidu lietošanai. Nomas līgumā ir atļauts norādīt iespēju izpirkt teritoriju. Zemes gabala apakšnomas iespējas ietver:
- īrniekam jāgarantē zemes īpašniekam, ka zemes nodošana tiek veikta likuma ietvaros un ar pareizu līguma izpildi;
- par apakšnomas līguma sastādīšanu jābrīdina teritorijas īpašnieks;
- īrnieks nevar piedāvāt apakšnomniekam vairāk tiesību, nekā viņam ir, pamatojoties uz galveno nomas līgumu;
- nav atļauts iejaukties apakšuzņēmēja darbībās, ja viņš nepārkāpj likuma prasības;
- apakšnomas līguma esamība nekādā veidā neatceļ saistības, kas izriet no galvenā nomas līguma;
- īrnieks var pārtraukt attiecības ar īrnieku dažādu iemeslu dēļ, piemēram, ja savlaicīgi netiek iekasēta ikmēneša maksa vai tiek veikta nelikumīga ražošana.
Visas tiesības un pienākumi, kas izriet no abām darījuma pusēm, bez izgāšanās ir noteikti apakšnomas līgumā. Tas tiek sastādīts, ņemot vērā nomas noteikumus.
Priekšlaicīgas izbeigšanas iemesli
Zemes gabala apakšnomas līgumu izbeidz ar tiesas lēmumu vai ar mierīgiem līdzekļiem, ja pastāv šādi iemesli:
- sistemātiski apakšuzņēmējs pārkāpj Civillikuma prasības;
- samaksa par vietnes izmantošanu netiek savlaicīgi samaksāta;
- teritorijā noticis nopietns negadījums;
- sabojāta zeme dažādu dabas katastrofu dēļ;
- teritorija tiek izmantota citiem mērķiem;
- objekts tiek konfiscēts valsts vajadzībām.
Ja ir pierādījumi, ka apakšuzņēmējs ir pārkāpis likuma prasības, tad viņš ir papildus atbildīgs par savu rīcību. Lai to izdarītu, viņiem tiek samaksāti attiecīgi naudas sodi.Nomniekam ir tiesības noīrēt zemi tikai ar iepriekšēju paziņojumu par teritorijas īpašnieka rīcību.
Līguma priekšmets
Izstrādājot nolīgumu, liela uzmanība tiek pievērsta tā tēmai. To pārstāv tiešs zemes gabals. Zemes nomas un apakšnomas līgumos jāiekļauj šāda informācija par zemi:
- nodotā teritorija;
- Precīza adrese
- kadastra numurs;
- teritorijā esošo ēku saraksts;
- meža ceļu klātbūtne;
- tiek uzskaitīti nepabeigtās celtniecības objekti;
- tiek dota vairāku hidraulisko būvju, ugunsdzēsības torņu, cauruļvadu vai citu elementu un konstrukciju klātbūtne.
Ja nomnieks apakšnomā tikai noteiktu daļu no piešķīruma, šī informācija tiek iekļauta apakšnomas līgumā. Nododot zemi, papildus ieteicams sastādīt pieņemšanas aktu.
Zemāk var izpētīt līguma paraugu par zemes gabala apakšnomas līgumu.
Nianses zemes īpašniekam
Teritorijas īpašniekam jāpaziņo, ka īrnieks plāno apakšnomāt zemi. Ja galvenā nomas līgums tiek sastādīts uz gadu, vispirms jāsaņem īpašnieka piekrišana zemes nodošanai īrniekam.
Zemes gabala apakšnomas termiņš nedrīkst pārsniegt pamatlīgumā noteikto periodu. Ja zeme tiek nomāta uz ievērojamu laiku, teritorija var kļūt par īrnieka īpašumu, ja iznomātājs ir valsts. Pēc tam īrnieks patstāvīgi nosaka, kurā laikā viņš nodod savu īpašumu citām personām pagaidu lietošanai.
Līguma noteikumi
Sastādot līgumu, zemes gabalam ieteicams izmantot apakšnomas līguma paraugu, lai nepalaistu garām svarīgus punktus. Ja termiņš pārsniedz vienu gadu, tad dokumentam jābūt reģistrētam Federālajā reģistrācijas dienestā.
Vienošanās tiek noslēgta nevis no brīža, kad abas puses to paraksta, bet gan pēc izmaiņām USR. Zemes gabala apakšnoma obligāti tiek noteikta ar oficiālu dokumentu. Tieši ar šī līguma palīdzību tiek regulētas attiecības, kas rodas starp īrnieku, zemes īpašnieku un apakšnomas līgumu.
Kādi priekšmeti ir iekļauti?
Sastādot apakšnomas līgumu, daļa zemes ir jāiekļauj dokumentā:
- tāpēc ir norādīta sīkāka informācija par dalībniekiem, viņu vārds, uzvārds, pases dati un pilsoņu adrese, un, ja uzņēmums ir viena puse, tad viņu informācija, pilns vārds, juridiskā adrese, TIN un cita informācija ir iekļauta līgumā;
- pagaidu lietošanai nodotā īpašuma adrese ir precīzi reģistrēta;
- ja tiek nodota tikai daļa no vienas teritorijas, norāda precīzu tās teritoriju;
- tiek noteikta maksājuma summa par zemes izmantošanu;
- ir norādīta procedūra, pamatojoties uz kuru līdzekļi tiks pārskaitīti iznomātājam;
- norāda periodu, uz kuru tiek sastādīts līgums;
- pamattiesības un pienākumi, kas rodas līguma pusēm pēc šī dokumenta reģistrācijas;
- ir norādīta pušu atbildība;
- ir uzskaitīti līguma priekšlaicīgas izbeigšanas iemesli.
Ir atļauts izmantot fiksētas apakšnomas vai peldošās izmaksas, jo maksa var būt atkarīga no dažādiem nosacījumiem. Saimniekam jāpārliecinās, ka apakšīrnieks teritoriju izmanto tikai sava mērķa dēļ, jo pretējā gadījumā nelikumīgas darbības var izraisīt zemes degradāciju un teritorijas vērtības samazināšanos.
Tikai tad, ja ņem vērā daudzos noteikumus, jūs varat panākt pareizu vienošanos par zemes apakšnomu. Biežuma dokumenta paraugs tiek izmantots, lai pareizi noformētu līgumu.
Kādi dokumenti ir nepieciešami no īrnieka?
Pirms līguma noslēgšanas nomniekam ir jāpierāda potenciālajam īrniekam, ka viņam ir tiesības noformēt šādu vienošanos. Šim nolūkam tiek sagatavoti šādi dokumenti:
- galvenais līgums, kas noslēgts ar īpašuma tiešo īpašnieku, un īpašnieku var pārstāvēt privātpersona vai valsts;
- īpašnieka rakstiska atļauja nodot zemi izmantošanai trešajām personām;
- no teritorijas īpašnieka saņemta oficiāla vēstule;
- īrnieka pase;
- izraksts no USRN, kas satur informāciju par zemes gabala lielumu un tā tiešo īpašnieku;
- īpašnieka laulātā piekrišana zemes nomāšanai;
- ja teritorijā ir ēkas, katram objektam tiek pieprasīti izraksti no USRN.
Tiesības nodot apakšnomas zemi pieder gan privātpersonām, gan dažādiem uzņēmumiem. Iedzīvotāji līguma noslēgšanai sagatavo pasi, bet uzņēmumam nodod iznomātājam dokumentāciju, reģistrācijas apliecību un citus dokumentus pārbaudei. Pamatnomā ir jābūt īpašai klauzulai, kas ļauj īrniekam nodot teritoriju izmantošanai citām personām, pamatojoties uz apakšnomas līgumu.
Soli pa solim procesa instrukcijas
Zemes gabala daļas vai visas teritorijas apakšnoma tiek veikta noteiktā darbību secībā. Tie ietver:
- sākotnēji nomas līgumu slēdz ar teritorijas īpašnieku;
- īrniekam jāpārliecinās, ka, pamatojoties uz šī dokumenta saturu, viņam ir tiesības par jebkuru samaksu nodrošināt teritoriju izmantošanai trešajām personām;
- ja dokuments tiek sastādīts uz laiku, kas pārsniedz 1 gadu, tad tas jāreģistrē Rosreestr;
- tiek meklēti apakšnomnieki, kuri ir gatavi parakstīt vienošanos par īpašiem nosacījumiem;
- katra puse sagatavo nepieciešamo dokumentāciju turpmākai sadarbībai;
- starp diviem dalībniekiem tiek sastādīts līgums, un, ja teritorijas lielums ir nozīmīgs vai viena no pusēm ir liels uzņēmums, ieteicams šajā procesā iesaistīt pieredzējušus juristus, lai viņi būtu pārliecināti par darījuma juridisko tīrību;
- ja apakšnomas termiņš pārsniedz 1 gadu, dokumentam jābūt reģistrētam USRN;
- pēc noteiktā termiņa beigām jebkuru līgumu var pagarināt.
Nomas vai apakšnomas reģistrācija tiek veikta ne ilgāk kā 10 dienu laikā. Pēc tam īrnieks vai apakšnomātājs iegūto teritoriju var izmantot līgumā noteiktajiem mērķiem.
Vēlams, lai tieša piešķīruma izmantošana būtu noteikta, sastādot nodošanas aktu. Tas norāda, kad teritorija tika nodota. Lietotājam noteiktā laikā jāpārskaita līgumā norādītie līdzekļi iznomātājam. Ja rodas kavēšanās, soda naudas tiek aprēķinātas, un līgumu var izbeigt pirms termiņa.
Cik ilgi tas tiek sastādīts?
Termiņš, uz kuru tiek noslēgts apakšnomas līgums, dažādās situācijās var ievērojami atšķirties. Tas ir atkarīgs no perioda, kas norādīts galvenajā nomas līgumā. Tāpēc, ja valsts zemei piešķīra laiku 15 gadus, tad pašvaldības zemes gabala apakšnomas līgumu nevar veikt ilgāk par 15 gadiem.
Ja vienošanās norāda nepareizu termiņu, tad ar tiesas starpniecību dokuments tiek viegli atzīts par spēkā neesošu.
Līguma izmaksas
Zemes nodošana apakšnomā noteikti kopā ar oficiālu līguma noslēgšanu. Šajā gadījumā jums ir jāmaksā valsts nodeva par atbilstošo USRN izmaiņu veikšanu. Cena ir atkarīga no tā, kurš ir zemes lietotājs:
- privātpersonas maksā 2 tūkstošus rubļu .;
- uzņēmumiem nodokļa summa palielinās līdz 22 tūkstošiem rubļu.
Ja darījumā piedalās vairāki pilsoņi vai uzņēmumi, tad maksa palielinās atkarībā no dalībnieku skaita. Reģistrācijas maksa ir samaksāta, tāpēc nav nozīmes tam, cik objektu tiek nodoti lietošanai. Valsts nodevu var samaksāt, izmantojot MFC filiāles vai dažādus bankomātus. Turklāt jūs varat sazināties ar jebkuru bankas filiāli.
Kādas pretrunīgas situācijas var rasties?
Teritorijas apakšnoma ir diezgan specifisks un sarežģīts process. Tas ir saistīts ar faktu, ka objekta nodošanai lietošanai konkrētai personai tiek sastādīti divi atsevišķi līgumi, kas reģistrēti USRN. Tāpēc bieži rodas dažādas strīdīgas situācijas, kuru risinājumam tiek ņemtas vērā pazīmes:
- ja lietotājs nesamaksā maksu laicīgi, tas kļūst par naudas soda iekasēšanas pamatu, un soda summu var noteikt tiešajā līgumā;
- Būtiskas novirzes no darījuma noteikumiem noved pie līguma pirmstermiņa izbeigšanas;
- nav iespējams noslēgt līgumu bez iepriekšējas teritorijas projekta izstrādes un zemes ierīcības, jo šajā gadījumā nav precīzu piešķīruma robežu izmantošanai;
- mērniecību veic tikai tiešais teritorijas īpašnieks;
- pat ja visi nepieciešamie dokumenti tiks noformēti un parakstīti, darījums netiks noslēgts, kamēr tas nav reģistrēts Rosreestr, tāpēc, ja nav reģistrācijas, subtendents var nemaksāt līdzekļus saskaņā ar līgumu, jo pat parakstīta nodošanas akta klātbūtne nav pamats nodevas pārskaitīšanai;
- ja zemes lietotājs savu darbību uz vietas pabeidz pirms līgumā noteiktā termiņa, tas nav iemesls maksājumu pārtraukšanai, tāpēc viņam stingri jāievēro līguma prasības, pretējā gadījumā viņam var nākties maksāt piespiedu kārtā lielus naudas sodus;
- ja piešķīruma īpašnieks pastāvīgi paaugstina nodevas apmēru, bet tajā pašā laikā nepilda savas saistības, kas saistītas ar zemes uzturēšanu, īrnieks var iesūdzēt namīpašnieku;
- ja nomas līgums tiek izbeigts pirms termiņa, tas noved pie apakšnomas līguma automātiskas izbeigšanas.
Ja katra darījuma puse ievēro likuma prasības, tad nebūs strīdīgu jautājumu, kas izraisītu nepieciešamību iesniegt prasības tiesā.
Procesa dalībnieku riski
Teritorijas nomaiņa tiešajam lietotājam rada zināmu risku. Tie ietver:
- līgums tiek noslēgts nevis ar teritorijas īpašnieku, bet ar īrnieku;
- ja sākotnējais līgums tiek izbeigts dažādu iemeslu dēļ, apakšnomas līgums zaudēs savu juridisko spēku;
- pastāv iespēja, ka īrnieks ir krāpnieks, tāpēc viņš var maldināt gan apakšnomu, gan tiešo teritorijas īpašnieku;
- Apakšnomas izpildes laiks ir ierobežots ar periodu, par kuru tiek noslēgts galvenais nomas līgums.
Tāpēc ir diezgan grūti atrast lietotājus, kuri vēlas noslēgt šādu līgumu. Parasti tie ir dažādi uzņēmumi, kas teritorijas izmanto uzņēmējdarbībai.
Apgāšanās noteikumi
Apakšnomas līguma pagarināšana ir atļauta tikai tad, ja tiek pagarināts nomas termiņš. Tāpēc sākotnēji īrniekam būs jāatrisina problēmas ar īpašnieku par pagarināšanu. Tikai ar pozitīvu lēmumu viņš aicina apakšnomu turpināt sadarbību.
Ja zemes īpašnieks atsakās slēgt jaunu līgumu, starpniekam un zemes lietotājam tiek atņemtas tiesības slēgt darījumus saistībā ar šo nekustamo īpašumu.
Secinājums
Zemes apakšnoma ir tāda, ka īrnieks par maksu patstāvīgi nodod zemi citam lietotājam.Šim nolūkam obligāti ir jānoslēdz oficiāla vienošanās. Ja tā derīguma termiņš pārsniedz vienu gadu, tad līgumu reģistrē USRN.
Slēdzot šādu līgumu, katram dalībniekam rodas noteiktas nianses un riski. Tāpēc teritoriju lietotājiem un īpašniekiem būtu jāsaprot tiesību aktu prasības attiecībā uz zemes izmantošanu.