Daudzi cilvēki izmanto nomu uz citu cilvēku īpašumu. Istaba var būt dzīvojamā vai nedzīvojamā. Līgumu var noslēgt starp fiziskām personām vai uzņēmumiem. Tieši nolīgums nosaka attiecības starp abām pusēm. Bieži izmanto nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu, ļaujot īrniekam iegādāties telpas pēc līguma termiņa beigām.
Jēdziens
Nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu attēlo attiecības starp abām darījuma pusēm par īpašumu. Starp telpu īpašnieku un īrnieku tiek sastādīts īpašs līgums. Tas ietver ne tikai vissvarīgākos nosacījumus, bet arī informāciju par iespēju darījuma priekšmetu atpirkt.
Parasti līgumā norādīts, ka īrnieks īpašumu var izpirkt tikai pēc noteikta laika. Process tiek veikts, pamatojoties uz Art. 624 Civilkodekss. Tam īrnieks telpu izmantošanas procesā nekādā veidā nedrīkst pārkāpt līguma prasības un nosacījumus.
Atšķirības no līzinga
Nekustamā īpašuma nomu bieži salīdzina ar nomu. Starp šiem darījumiem ir dažas atšķirības:
- nomas laikā īres mājokļa izvēlei nav ierobežojumu, tāpēc īrnieks izvēlas objektu, pēc kura izīrētājs to nopērk no īpašnieka un paredz finanšu nomu, kā arī standarta nomas gadījumā personai piederošais īpašums tiek sastādīts, tāpēc objekta izvēle ir ierobežota;
- nomā piedalās trīs puses, un, īrējot, līgums tiek noslēgts tieši starp diviem dalībniekiem;
- nomas līguma sastādīšanas laikā klientam ir iespējams īpašumu izpirkt, un ar nomas līgumu tas ir iespējams tikai tad, ja ir atbilstoša klauzula.
Daudzi cilvēki un uzņēmumi ir ieinteresēti nomā ar tiesībām iegādāties komerciālu īpašumu. Šādos apstākļos uzņēmēji var pārbaudīt, vai izvēlētā vieta ir ērta darbam un klientiem. Ja darbība ir efektīva, tad tiek pieņemts lēmums par objekta izpirkšanu.
Priekšrocības
Izmantojot nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu, īrniekam ir daudz priekšrocību:
- pērkot dzīvokli, neizmantojot aizņemtos līdzekļus;
- nekustamais īpašums tiek izmantots līdz galīgajai izpirkšanai;
- Darījumu var atcelt jebkurā laikā;
- līguma parakstīšanai nav nepieciešams savākt daudz dokumentu;
- nav papildu izmaksu, kas saistītas ar mājokli, jo apdrošināšana netiek izsniegta un novērtēšana netiek veikta;
- iemaksa nav nepieciešama.
Iznomātāja priekšrocības ir:
- Jūs varat pārdot esošo īpašumu par augstu cenu;
- īpašums pieder īpašniekam līdz galīgajai izpirkšanai;
- Līgumu ir atļauts pārtraukt jebkurā laikā.
Parasti nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu izmanto izīrētāji, kuri vēlas pārdot savu īpašumu, taču viņi nevar šo procesu veikt ātri, ņemot vērā īpašuma augstās izmaksas vai citus faktorus.
Trūkumi
Šādai vienošanās īrniekam ir daži negatīvi aspekti:
- Pirms galīgās atpirkšanas īpašums tiek reģistrēts pie cita darījuma dalībnieka, kurš to var pilnībā atsavināt;
- objekta īpašnieks var izbeigt darījumu jebkurā laikā, neatdodot īres maksājumus;
- ja saimnieks nomirst, jums ar viņa mantiniekiem būs jāsastāda jauna vienošanās par mazāk labvēlīgiem nosacījumiem.
Tajā pašā laikā saimnieks telpas nevar izmantot nekādiem mērķiem, un arī ilgstošā laika posmā var pieaugt nekustamā īpašuma cena, kas novedīs pie peļņas zaudēšanas.
Kādi dokumenti ir nepieciešami?
Maskavā visbiežāk tiek piedāvātas īres maksas ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu. Tas ir saistīts ar faktu, ka nekustamais īpašums galvaspilsētā ir dārgs, tāpēc to ir grūti pārdot standarta veidā. Darījuma noslēgšanai tiek sagatavoti šādi dokumenti:
- darījuma pušu pases, un, ja viena no pusēm ir uzņēmums, tad tiek izmantots reģistrācijas un reģistrācijas sertifikāts Federālajā nodokļu dienestā;
- izraksts no mājas grāmatas, ar kuras palīdzību var uzzināt, kurš ir reģistrēts nekustamajā īpašumā;
- objekta īpašumtiesību sertifikāts vai izraksts no USRN, iekļaujot informāciju par dzīvokļa īpašniekiem;
- tiešā noma, kurā ir klauzula par iespēju izpirkt nekustamo īpašumu;
- maksājumu grafiks, kurā ir informācija par to, kad īrnieka maksājumi precīzi jāveic.
Turklāt parasti tiek sastādīts pieņemšanas sertifikāts. Tajā ir informācija par visiem telpās pieejamajiem sadzīves priekšmetiem, kā arī datums, kad īrnieks sāka izmantot īpašumu.
Līgumreģistrācijas nianses
Ja tiek noformēts nomas līgums ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu, tad tā ilgums parasti sasniedz 10 vai 15 gadus. Ja līguma termiņš pārsniedz 1 gadu, tad tas tiek reģistrēts federālajā reģistrā. Šim nolūkam tiek sagatavoti dokumenti:
- dalībnieku pases;
- reģistrācijas pieteikums;
- viens nomas eksemplārs;
- nodevas saņemšana;
- tehniskā pase un nekustamā īpašuma plāns.
Jūs varat pieteikties ne tikai Rosreestr filiālē, bet arī MFC.
Sadarbības nianses
Neatkarīgi no tā, vai nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu sastāda Nižņijnovgorodā vai kādā citā pilsētā, tiek ņemtas vērā noteiktas likuma prasības. Līguma sastādīšanas procesu regulē federālie noteikumi, tāpēc darījuma dalībnieki ņem vērā šādas pazīmes:
- atpirkšana ir tikai īrnieka tiesības, nevis viņa pienākums, tāpēc nav iespējams piespiest viņu tiesas ceļā;
- pēc tam, kad samaksāta visa summa, kas pienākas izīrētājam, nepieciešama reģistrācija par tiesību nodošanu dzīvoklim īrniekam;
- pat parastu nomu var pārkvalificēt uz nomu ar pirkšanas tiesībām, kas paredzētas Art. 624 Civilkodeksā, tāpēc pietiek tikai sastādīt papildu vienošanos starp abām pusēm.
Ieteicams izmantot šo īres metodi tikai ar nosacījumu, ka starp abiem dalībniekiem ir uzticības attiecības, kā arī tiek uzskatīts, ka pieprasījums pēc nekustamā īpašuma ir zems.
Īrnieka riski
Slēdzot nomu ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu, īrniekam jāsaskaras ar nopietniem riskiem:
- saimnieka nāve var izraisīt līguma pārtraukšanu vai mantinieku ieviestu papildu nepatīkamus nosacījumus;
- īpašuma īpašnieks var izmantot nekustamo īpašumu kā nodrošinājumu, piesakoties dažādiem aizdevumiem;
- izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū var novest pie tā, ka īpašuma izpirkuma cena ir pārāk augsta, lai gan ar šādiem nosacījumiem vienmēr ir iespējams atteikties to izpirkt, bet īres maksājumus īpašnieks neatdod.
Tāpēc, kaut arī šādam piedāvājumam ir daudz priekšrocību, ir svarīgi ņemt vērā riskus, kas saistīti ar īrnieku.
Līguma noteikumi
Nomas līgumā ar pirkšanas tiesībām jābūt noteiktam. Tie ietver:
- informācija par darījuma pusēm (jānorāda F. I. O., tiek ievadīta informācija no pasēm, dzimšanas datums un reģistrācijas vieta);
- līguma priekšmets, kas ir īpašums, tāpēc tiek norādīta tā adrese, platība un citas pazīmes, kuras tiek kopētas no oficiālajiem dokumentiem uz dzīvokli;
- līguma termiņš, un bieži vien izpirkšanai tiek sastādīts neierobežots līgums;
- ikmēneša maksājuma lielums, par kuru tiek ņemta vērā nomas maksa un īpašuma pirkuma cena;
- maksājuma biežums;
- līdzekļu pārskaitīšanas metode, par kuru naudu var pārskaitīt personīgi uz rokām, pārskaitīt uz bankas kontu vai pārsūtīt, pamatojoties uz bankas šūnu;
- saistības, kas izriet no nomnieka un iznomātāja;
- pušu atbildība par darījuma noteikumu pārkāpšanu.
Ir svarīgi pareizi vērsties pie šī līguma izstrādes, lai būtu likumīgs nomas līgums ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu. Zemāk var izpētīt līguma paraugu.
Vai ir nepieciešams dzīvokļa novērtējums?
Ja mājokli nodod ilgstošai lietošanai, iespējams, ka tā cena ievērojami mainīsies. Pusēm jāvienojas par to, vai šādas izmaiņas ietekmēs izpirkuma summu, pēc kuras tiek pieņemts lēmums par vienošanos.
Bieži vien puses izvēlas pārrēķinu, ņemot vērā cenu izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū vai aprēķinus, izmantojot ārvalstu valūtu. Lai izvairītos no domstarpībām nākotnē, līgumā ieteicams norādīt objekta galīgo cenu un rādītāja aprēķināšanas formulu. Šajā nolūkā puses vēršas pie neatkarīga vērtētāja. Viņš sastāda ziņojumu, kurā ietverta informācija par objekta tirgus cenu līguma sastādīšanas laikā.
Kā tiek nodotas tiesības uz objektu?
Visbiežāk tiek piedāvāts Maskavā un Maskavas reģionā nomā ar tiesībām iegādāties nekustamo īpašumu. Izmantojot šo piedāvājumu, ikviens var kļūt par likvīda un rentabla īpašuma ar labu atrašanās vietu īpašnieku. Šajā gadījumā ir svarīgi zināt, kā notiek tiesību nodošana dzīvoklim īrniekam. Tam var izmantot vairākas iespējas:
- līguma termiņš;
- pilnīga objekta vērtības nodošana īpašniekam.
Jebkurā gadījumā process tiek reģistrēts Rosreestr, pēc kura īrnieks kļūst par pilnu objekta īpašnieku.
Agrīnas izbeigšanas specifika
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Civilkodeksa 619. pantu attiecības starp abām pusēm tiek izbeigtas ar tiesas lēmumu šādos apstākļos:
- īrnieks objekta izmantošanas procesā pārkāpj līguma noteikumus;
- telpas tiek izmantotas citiem mērķiem;
- pasliktinās mājoklis sliktas lietotāja aprūpes dēļ;
- noteiktajā laikā īre netiek pārskaitīta;
- līgumā paredzētais kapitālais remonts netiek veikts.
Vienošanās puses līgumā var paredzēt citus nosacījumus pirmstermiņa izbeigšanai.
Secinājums
Noma ar izvēles iespējām daudzos reģionos tiek uzskatīta par pieprasītu darījumu. Tam ir priekšrocības abiem dalībniekiem. Saskaņā ar pareizi noformētu līgumu, pārtraucot sadarbību, mājokļi nonāk īrnieka īpašumā.
Īpaša uzmanība būs jāpievērš līguma pareizai sastādīšanai, lai tajā būtu svarīga informācija par sadarbību. Ja tā derīguma termiņš pārsniedz 1 gadu, tad tas tiek reģistrēts Rosreestr.