Stambūs investuotojai dažnai elgiasi savarankiškai, palaikydami asmeninius ryšius su tais, kuriems reikia finansinių injekcijų. Tačiau ne visi turi pakankamai lėšų savarankiškai veiklai. Jei vis tiek norite investuoti, tada žmonės susivienija į specialias struktūras. Kalbėsime apie vieną iš jų, būtent apie uždarą savitarpio investicijų fondą.
Bendroji informacija
Iš pradžių išsiaiškinkime, kas yra uždarojo tipo nekilnojamojo turto investicinis fondas (ZPIF). Tai yra turto komplekso, kuris sukuriamas nesudarant juridinio asmens, pavadinimas. Jis susidaro iš kelių investuotojų, pervedančių savo lėšas į fondą, turto. Po to jie tampa jo akcijų savininkais. Fondo turtas turi bendrosios dalinės nuosavybės teisinį statusą. Todėl jos veiklos rezultatas paskirstomas dalyviams proporcingai įnašui. Beje, kai susiformuoja uždaras nekilnojamojo turto vienetas, investicinis patikos fondas gali perduoti ne tik grynuosius pinigus, bet ir teises į tokius objektus kaip pastatai ir žemė. Kai sukuriama struktūra, ją priima valdymo įmonė pagal priimtą deklaraciją. Šių struktūrų veikla yra griežtai reglamentuojama įstatymais ir daugeliu Rusijos Federacijos federalinės finansų rinkų tarnybos norminių aktų. FFMS turėtų registruoti kiekvieno investicinio fondo pasitikėjimo taisykles.
Kuo jie skiriasi?
Kodėl jums reikėjo sukurti tokio tipo struktūras kaip CUIF? Taip yra dėl to, kad reikia palengvinti daugybę operacijų. Jei mes kalbame apie uždaro tipo fondus, tada šiuo atveju yra toks pranašumas, kaip galimybė priimti dalyvius sprendimus dėl veiklos visuotiniame susirinkime. Pagrindinis uždarojo tipo investicinio fondo skirtumas yra teisių į nekilnojamąjį turtą kaip turto vertinimas. Tai yra, pagrindinės operacijos yra vykdomos su gyvenamosiomis ir komercinėmis pastatais, žeme ir panašiai. Šiuo atveju paprastai išskiriamos dvi rūšys. Pirmiausia paminimas uždarojo tipo investicinių paskolų fondas. Jie specializuojasi įvairių nekilnojamojo turto statybų finansavime. Kita rūšis yra uždaras nuomos vieneto (investicinis) fondas. Jis specializuojasi nekilnojamojo turto nuomos srityje. Dažnai tą, kurį pastatė. Tai yra, bruožas yra prieinamas platus operacijų spektras, įvairių rūšių veiklos perėjimas ir daugybė kitų dalykų nekilnojamojo turto rinkoje atliekama (gyvenamųjų ir komercinių pastatų, žemės ir kt. Pirkimas / pardavimas).
Dėl statybų pasaulio finansų
Neseniai iki aštuoniasdešimt procentų viso nekilnojamojo turto sukūrė galutiniai vartotojai, tai yra žmonės, kurie planavo gyventi ir dirbti naujuose butuose ir pastatuose. Todėl dažnai buvo situacijų, kai jie pradėjo kurti, turėdami tik 10-20% reikiamų lėšų. To pakako tvorai ir žemės darbų pradžiai. Tuo pat metu buvo skaičiuojamos paskolos arba parduodamas nekilnojamasis turtas fiziniams ar juridiniams asmenims. Tam tikra prasme tai buvo būsto kooperatyvas. Veikimo principas buvo toks: parduodame kelis butus, statome pirmą aukštą. Tada laukiame, kol kas nors nupirks. Šiuo atveju pirmieji pirkėjai prisiėmė didelę riziką - galų gale jie galėjo ilgai laukti, kol pastatas bus baigtas.
Šioje schemoje buvo vienas minusas - nebuvo kontroliuojamas tikslinis finansavimas.Ir tai dažnai virto garsiais skandalais, kurių aukomis tapo apgauti akcijų savininkai. Federalinio įstatymo Nr. 214-FZ priėmimas leido mums pradėti vartotojų kapitalo išstūmimo procesą iki vėlyvos stadijos. Tuo pačiu metu yra supratimas, kad jį reikia pakeisti kažkuo. Priešingu atveju statybų apimties sumažėjimas ir kylančios būsto kainos - visai šalia. Pagal šį įstatymą (Nr. 214-FZ) statybai yra skiriamos kredito (bankų struktūros) ir investicinės (CIF) lėšos.
Nors yra keletas niuansų. Taigi valstybė galėjo pasirūpinti piliečių apsauga, nors ji atstūmė bankus nuo šio rinkos segmento. Kodėl? Faktas yra tas, kad Rusijos Federacijos įstatymai nustatė bendros finansinės institucijos ir kūrėjo atsakomybės normą. Tai buvo padaryta siekiant institucinius investuotojus paversti užbaigimo garantija.
Darbo specifika
Taigi, mes apsvarstėme, nors ir neprivalomą, tačiau vis tiek svarbų norint suprasti informaciją. Kad nesigilintume į teoriją, pažvelkime, kaip šios struktūros veikia praktiškai. Paimkime pavyzdį „Šventosios žemės“ uždarojo tipo nuomos investicinis fondas. Taigi, norėdamas dalyvauti naujo būsto (ar kito nekilnojamojo turto) kūrimo procese, ZPIFN įgyja nuosavybės teises iš kūrėjų. Nuosavybės sutartis (arba investicija) naudojama kaip dokumentinis pagrindas.
Tuomet valdymo įmonė perveda turimas lėšas kūrėjui ir įgyja teisę užbaigus statybą, kad gautų tam tikrus objektus (pavyzdžiui, butus) su tam tikrais parametrais (pavyzdžiui, filmuota medžiaga ar aukštis) jų turtuose. Bet ką daryti su gautu turtu? Tai nusprendžia uždarojo tipo investicinio fondo valdymo įmonė.
Reikėtų pažymėti, kad ji gali pradėti vystytojo finansavimą tik gavusi visus reikalingus leidimus įstatymų nustatyta tvarka. Tai daroma siekiant apriboti uždaro tipo investicinių fondų dalyvavimą pavojingiausiame statybų etape. Bet tai nėra svarbu, nes ne daugiau kaip penkiolika procentų visų išlaidų tenka visos dokumentacijos kūrimui ir projektų kūrimui. Prisijungimas prie uždarojo tipo investicinio fondo leidžia kūrėjui gauti didelio masto ir reguliarias finansines investicijas, kurių reikia statybos ir montavimo darbams, inžinerinių komunikacijų kūrimui ir judėjimui į priekį. Panaši politika laikoma ir uždarame nekilnojamojo turto vieneto investiciniame fonde „Metronome“.
Darbo niuansai
Bet tai dar ne viskas. Reikėtų pabrėžti visą eilę niuansų, kurie domina kūrėją:
- Garantuojamas stabilus finansavimas. Tai labai svarbu, tačiau sunku pastebėti, kai naudojami nenuspėjami išpardavimai. Taip pat, skirtingai nuo banko paskolos, jums nereikia mokėti palūkanų. Juk ji išima lėšas iš apyvartos. Be to, galite atlikti išankstinius mokėjimus už didelius statybinių medžiagų pirkimus, kurie suteikia galimybę gauti nuolaidų ir nustatyti kainą.
- Įgyvendinimo proceso stabilizavimas ir reguliarumas. Faktas yra tas, kad paskirstyti dalį turto natūra - to negalima padaryti. Kodėl? Šios situacijos esmė ta, kad uždarojo tipo investicinis fondas yra priemonė investuotojams, o ne vartotojams. Todėl norėdami atsipirkti akcijomis turėsite parduoti nekilnojamąjį turtą. Ir jei jūs einate su dizainu - tai papildoma biurokratinė našta. Dėl šios priežasties ZPIF yra suinteresuotas parduoti nekilnojamąjį turtą iki statybos pabaigos. Be abejo, tai gali būti padaryta ir antrinėje rinkoje, tačiau tokiu atveju reikės pereiti per Valstybinę komisiją, pasirašyti investicinės sutarties įgyvendinimo aktą ir surašyti nuosavybės teisę. Visa tai dėl tam tikrų materialinių išlaidų ir ilgo laiko sumažina investicijų efektyvumą.
Dalyvavimo galimybės
Dabar pažvelkime į schemas, pagal kurias uždaro investicinio fondo investicinių akcijų savininkai gali dalyvauti statant tam tikrus objektus. Iš pradžių, norėdami pasirinkti tam tikrą nuosavybę, jie turi susiburti ir priimti atitinkamą sprendimą. Tai yra bendras visų schemų žingsnis. Ir tada prasideda skirtumai. Tačiau kol kas pažvelkime į pavadinimus:
- Projekto finansavimas.
- Investicinių išteklių pritraukimas.
- Komercinio nekilnojamojo turto valdymas.
- Būsto programos.
- Uždarosios pramonės investicinių fondų integracija į statybos projektų valdymo sistemą.
Kiekviena iš šių schemų turi savo ypatybes įgyvendinant. Ir jų yra tiek daug, kad patartina skirti atskirą dalį straipsniui.
Nekilnojamojo turto ir statybų projektų finansavimas
Šiuo atveju numatyta, kad investuotojai ir steigėjai perveda lėšas (taip pat nuosavybės teises ir vertybinius popierius) į fondą jo formavimo metu ar įeinant į antrinės rinkos dalį. Po sukūrimo ir uždarojo tipo investicinių fondų pripažinimo sukurtais, valdymo įmonė investuoja turtą į nekilnojamąjį turtą. Fondo akcininkai gauna pajamas iš nuosavybės teisių ar gatavų objektų pirkimo ir pardavimo kainų skirtumo. Jis susidaro statybų metu, taip pat dėl padidėjusių gatavų objektų rinkos kainų.
Šiuo atveju valdymo įmonė yra klasikinis patikėtinis, kuris valdo klientų lėšas. Tik taip nutinka ne akcijų rinkoje, o su turtu. Uždaro nekilnojamojo turto savitarpio investicinio fondo patikėjimo valdymo taisyklės paprastai suteikia maksimalią grąžą dirbant su klientu. Juk tam tikras procentas gaunamas kaip atlygis. Ir jei valdymo įmonė nėra sukčių krūva, tada ji yra tiesiogiai suinteresuota gauti maksimalią naudą. Pajamų suma priklauso nuo pasirinkto segmento, taip pat nuo reikalavimų potencialiems projektams. Tuo pat metu dėl daugelio investuotojų dalyvavimo akcininkai gali gauti daugiau naudos nei tuo atveju, jei tai darytų patys.
Kitas svarbus pliusas yra tas, kad ZPIFN neturi mokėti pajamų mokesčio. Dėl šios priežasties investuotojai gali naudoti delsimo efektą.
Išteklių sutelkimas
Kai kurie kūrėjai naudojasi uždarojo tipo investiciniais fondais, kad gautų lėšų pastatų statybai. Tokiu atveju valdymo įmonė sukuria uždaro tipo investicinį fondą konkrečiam kliento turtui. Nuosavybės teises savininkai nustato kaip atsiskaitymą už akcijas fondo formavimo metu. Tuomet valdymo įmonė ir steigėjai pritraukia investuotojus teikti finansavimą tam tikram objektui. Tam naudojama antrinė rinka (pavyzdžiui, birža). Taip gaunami pinigai statyboms finansuoti. Investuotojas, tapdamas akcininku, įgyja teisę į tam tikrą pajamų dalį, kuri bus gauta pardavus daiktą. Tai gali būti tiek pardavimas, tiek nuoma. Antruoju metodu dažnai naudojamas uždaras kombinuotas investicinis fondas. Tokia schema yra populiari dėl:
- Struktūros kūrimo, investicijų registravimo, apskaitos ir atskaitomybės sudarymo paprastumas.
- Priemonės skaidrumas trečiųjų šalių bendradarbiams.
- Galimybės naudoti akcijas kaip įkaitas.
Komercinės nuosavybės valdymas
Šia galimybe naudojasi nuomojami uždaro tipo investiciniai fondai. Šios schemos esmė yra patalpinti turtą į komercinį nekilnojamąjį turtą ir gauti pajamas iš jo nuomos. Investuotojai naudojasi šia galimybe, kad gautų stabilias pajamas. Savininkams ši parinktis patraukli dėl šių priežasčių:
- Nepagrindinio turto pavertimas pagrindinės veiklos išteklių šaltiniu.
- Pajamų mokesčio ir turto mokėjimo lengvatų gavimas.
- Finansinių išteklių pritraukimas iš akcijų pardavimo išlaikant jų pirmumo teises į komercinį nekilnojamąjį turtą.
Fondas įsigyjamas įneštomis lėšomis arba iš karto formuojamas iš tinkamo turto. Uždaro tipo investicinių fondų valdymas papildomai numato sutarties sudarymą su veikiančia įmone. Ji privalo imtis visų priemonių, kad užtikrintų ir prižiūrėtų įrenginius, ir visą grynąjį nuomos įmokų srautą turi perduoti į uždarojo tipo investicinį fondą. Akcininkų turto vertė auga dėl pervestų pinigų ir padidėjusio objekto rinkos vertės. Susitarus su steigėju, pajamos tvarkomos taip:
- Investuota į objekto rekonstravimą ir modernizavimą, siekiant padidinti jo vertę ir (arba) nuomos kainą.
- Periodiškai mokama akcininkams.
- Investuokite į kito nekilnojamojo turto (gyvenamojo ar komercinio) statybą / pirkimą.
- Investuokite į akcijų rinką, padėkite ant banko indėlio.
Būsto programos
Tai dar vienas lėšų panaudojimo variantas, susijęs su dalyvavimu savivaldybių ar įmonių būsto programose. Šiuo atveju CIFF veikia kaip priemonė kaupti lėšas ir užtikrinti būsto statybą tam tikrai auditorijai, kurią nustato būsto programos įkūrėjas. Tokiu atveju yra paklotas tam tikras žemės sklypas. Jį gali pasirinkti savivaldybė ar korporacija iš žemių, kurios yra jos teritorijoje. Tada hipoteka pervedama į uždarą savitarpio investicijų fondą, kuris pradeda nekilnojamojo turto statybas. Statybos organizavimą ir kontrolę vykdo valdymo įmonė.
Uždaro tipo investicinių fondų integracija į statybos projekto valdymo sistemą
Šia galimybe naudojasi dideli rinkos dalyviai. Jie integruoja uždarojo tipo investicinius fondus į savo verslo procesus, kad padidintų statybos projektų valdymo efektyvumą ir paskirstytų lėšas, kurių reikia įvairiems objektams finansuoti. Šių struktūrų vieta grandinėje priklauso nuo vaidmens, organizacijos, poreikių ir siekiamų tikslų.
Apsvarstykite nedidelį pavyzdį. Patronuojanti įmonė sukuria uždaro tipo investicinį fondą ir gauna 100% akcijų. Suformuoto fondo apimtys ir naudojimo kryptys nustatomos investavimo deklaracijoje. Be to, ateityje lėšų suma gali būti padidinta. Tuomet kuriamos arba įsigyjamos atskiros įmonės. Jie užsiima projekto dokumentų rengimu, gauna visus reikalingus leidimus statyboms, taip pat teisę į žemę.
Šiems tikslams tinkamiausios yra įmonės, kurių nuosavybės forma yra LLC arba uždaroji akcinė bendrovė. Baigę visus parengiamuosius darbus, ZPIFN sudaro šios struktūros susitarimą (investicijas ar kapitalą) ir finansuoja statybas. Jei laikinai to nereikia, tada lėšos gali būti nukreiptos į turtą, kurį numato investicinė deklaracija. Pasibaigus statybai, objektai realizuojami. Pelnas iš objektų pardavimo iš uždaro tipo investicinių fondų nėra apmokestinamas.