Dažniausiai pasitaiko atvejų, kai gyventojai nori pirkti butus nebaigtuose statyti daugiabučiuose. Tokiu atveju jie tampa bendros statybos dalyviais, todėl su kūrėju sudaromas DDU. Šis dokumentas visiškai reglamentuoja investuotojų ir statytojo santykius.
Jei pažeidžiamos reikšmingos sutarties sąlygos, kiekviena šalis gali pareikšti pretenzijas kitai sutarties šaliai. Dažniausia bausmė už nuostolius tenka DDU už tai, kad statytojas dėl įvairių priežasčių negalėjo laiku atiduoti namo eksploatacijai.
Bauda gali būti apskaičiuojama remiantis turima sutartyje pateikta informacija arba pasitelkiant teisės aktuose pateiktus duomenis, jei reikiamos informacijos nėra pačioje sutartyje.
Teisinis reguliavimas
Pagrindinis įstatymas, reglamentuojantis dalyvavimo bendro naudojimo statybose taisykles, yra Federalinis įstatymas Nr. 214. Jis įsigaliojo 2015 m., O jo pagrindinis tikslas yra apsaugoti indėlininkus nuo aplaidžių kūrėjų sukčiavimo. Tokio norminio akto ypatybės:
- apibūdina visus daugiabučio namo statybos niuansus investuotojų, kurie yra butų pirkėjai, sąskaita;
- visus santykius, kylančius tarp piliečių ir statytojo, reglamentuoja išimtinai DDU nuostatos, kurios turi būti tinkamai parengtos ir apimti svarbias bendradarbiavimo sąlygas;
- jei statybos įmonė bando naudoti kitą sutartį, pavyzdžiui, investicinę sutartį, bendrą statybą ar preliminarų dokumentą, tuomet investuotojai turėtų atsiminti, kad šiems dokumentams netaikomos federalinio įstatymo Nr. 214 nuostatos, todėl dažnai net ieškiniai netenkinami, jei vystytojas pažeidžia;
- DDU sudaromas tik raštu, taip pat registruojamas Rosreestr;
- jei statybos įmonė pažeidžia namo pristatymo ar kitas esmines sutarties sąlygas, tai pagal DDU gali būti renkama nuobauda, o procesas gali būti vykdomas surašant skundą įmonei ar per teismą.
Patys piliečiai turėtų atsisakyti pasirašyti kitokio pobūdžio sutartis, nes tokiomis sąlygomis jie nebus kruopščiai apsaugoti nuo statybų bendrovės savivalės ar net sukčiavimo.
Kas įtraukta į susitarimą?
DDU turi būti nurodytos tam tikros sąlygos ir punktai, be kurių laikoma, kad jis neturi teisinės galios. Kai kurie kūrėjai sąmoningai neįtraukia tam tikros informacijos, dėl kurios jie yra apsaugoti nuo daugybės investuotojų pretenzijų. Todėl prieš pasirašant sutartį turėtumėte įsitikinti, kad ji sudaryta teisingai ir ar konstrukcija yra optimali. Bet kokiu būdu susitarime turėtų būti punktų:
- tikslus būsimo buto, kurį įsigyja interesų turėtojas, aprašymas;
- patvirtintas buto planas, kuriame yra informacija apie jo plotą, adresą, aukštų skaičių ir kitus parametrus;
- nurodykite laiką, per kurį reikia atiduoti gatavą turtą;
- yra įregistruota tiksli turto vertė ir išvardyti būdai, kaip akcininkas gali sumokėti;
- Nurodomas objekto garantinis laikotarpis;
- Pateikiami abiejų sutarties šalių sutartyje nurodytų įsipareigojimų vykdymo būdai.
Jei aukščiau nurodytų sąlygų nėra, tada DDU laikomas negaliojančiu.Akcininkas miršta, tada visi jo įsipareigojimai pagal sutartį pereina jo įpėdiniams. Be to, sutartyje gali būti nustatytos negrąžintos sumos išieškojimo taisyklės pagal DDU. Dažnai jos skaičiavimo taisyklės dažnai nurodomos iš viso, ir jei tokios informacijos nėra, tada taikomos federaliniame įstatyme Nr. 214 pateiktos taisyklės.
Kokios yra kūrėjo pareigos?
Kūrėją teikia statybų įmonė, užsiimanti gyvenamojo daugiabučio namo statyba. Sudarant DDU su interesų turėtojais, jis turi daugybę atsakomybių, kurios išvardytos šiame dokumente. Jei jie pažeidžiami, tai nuo DDU iš akcininkų yra renkama nuobauda. Pagrindinės kūrėjo pareigos apima:
- gyvenamojo namo statyba griežtai apibrėžtu laikotarpiu;
- objekto eksploatavimas laiku;
- būsto perdavimas nuosavybės savininkams teisinių reikalavimų pagrindu;
- būsto statybai gali būti naudojamos ne tik įmonės jėgos ir priemonės, nes tai gali pritraukti subrangovus, tačiau šis punktas turėtų atsispindėti sutartyje;
- kūrėjas prisiima daugybę rizikų, susijusių su objekto sugadinimu ar sunaikinimu dėl įvairių priežasčių, kol jis neperduotas interesų savininkams.
Teisminė praktika išieškoti baudą pagal DDD rodo, kad daugeliu atvejų teisėjai tenkina interesų turėtojų reikalavimus. Todėl statybos įmonės turi padengti tikrai nemažas išlaidas, susijusias su nuostolių padengimu.
Netekimo samprata
Bauda atstovaujama tam tikru grynaisiais, kurių dydis priklauso nuo esamo pažeidimo. Kiekvienas atvejis yra unikalus, todėl žalos atlyginimo pagal DDD išieškojimo tvarką lemia konkreti situacija.
Rinkimo tvarką reglamentuoja Federalinio įstatymo Nr. 214 nuostatos, o reikiamą informaciją galima rasti 22 str. 330 GK. Bauda yra pinigų suma, kurią rangovas turi pervesti, jei dėl įvairių priežasčių jis negali įvykdyti savo įsipareigojimų pagal sutartį. Ji imama, jei pažeidžiami daikto pristatymo terminai arba interesų turėtojai atskleidžia rimtus pažeidimus bute, todėl jis neturi reikiamos kokybės.
Dažnai bausmė vadinama bauda arba baudomis, nors teisiniu požiūriu tokios sąvokos yra klaidingos.
Kada jis apmokestinamas?
Teisminė praktika išieškoti baudą pagal DDU rodo, kad ją galima sumokėti dėl įvairių priežasčių. Tai apima:
- užsakovas negali perduoti namo eksploatuoti per sutartyje nurodytą laiką;
- interesų turėtojai atskleidžia rimtus butų statybos kodeksų pažeidimus;
- buto plotas skiriasi nuo DDU nurodytos vertės.
Dažniausiai piliečiai į teismą kreipiasi būtent todėl, kad vėluojama atiduoti turto eksploatavimo terminus. Žmonės negali naudoti savo turto pragyvenimui ar kitiems tikslams, todėl nori kompensuoti savo išlaidas. Iš pradžių turėtumėte pabandyti išspręsti problemas taikiai, tačiau jei įmonė atsisako mokėti lėšas pagal ieškinį, tuomet turėsite surašyti ieškinio dėl baudos skyrimo pagal DDU pareiškimą, kuris bus pateiktas teismui namo buvimo vietoje.
Kada prasideda baudos mokestis?
Remiantis federaliniu įstatymu Nr. 214, kiekvienas akcininkas turėtų žinoti, nuo kada gali būti imamas baudos dydis. Nuo to, kaip teisingai apskaičiuoti sumą, priklauso nuo to, kaip nesunku bus susigrąžinti iš programuotojo.
Tiesiogiai sutartyje yra tiksliai nurodyta, kada objektas turėtų būti atiduotas eksploatuoti, nes ši data yra nurodoma popietę, kai buto raktai turi būti perduoti pirkėjui. Šis laikotarpis turėtų būti vienodas visiems nuosavybės vertybinių popierių savininkams, kaip nustatyta 4 straipsnyje. 6 įstatymo. Nuo šio momento galima apskaičiuoti baudą.
Teisės aktai suteikia galimybę vystytojui kreiptis į nuosavybės savininkus su prašymu sudaryti papildomą sutartį.Toks gydymas turi būti atliekamas tik raštu. Papildomame susitarime nurodomas naujas objekto pabaigos terminas. Paprastai dokumentą pasirašo nekilnojamojo turto investuotojai, kurie nori greitai įsigyti savo butą ir nenori gadinti santykių su vystytoju.
Esant tokiam susitarimui, nebus galima tikėtis baudos. Jis gali būti imamas tik nuo to momento, kai statybų įmonė pažeidžia naujojoje sutartyje nurodytas sąlygas.
Skaičiavimo taisyklės
Bauda gali būti taikoma ikiteisminiu ar teisminiu būdu. Bet kokiu atveju reikalaujama, kad ieškinyje ar ieškinyje būtų nurodyta šios išmokos suma. Skaičiuojant atsižvelgiama į svarbius dalykus:
- skaičiavimas atliekamas už kiekvieną vėlavimo dieną;
- skaičiuojant naudojama 1/300 Centrinio banko refinansavimo normos;
- kursas imamas tą dieną, kai įsipareigojimai neįvykdomi;
- Rusijos Federacijos piliečiui, kuris yra akcininkas, apskaičiuota suma padauginama iš 2.
Pavyzdžiui, DDU buvo sudaryta su statybų įmone, kurios pagrindu butą įsigyja Rusijos Federacijos pilietis. Jos kaina yra 1,4 milijono rublių. Per nustatytą laiką butas nebuvo perduotas pirkėjui. Refinansavimo norma yra 9%, todėl baudos dydis apskaičiuojamas:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rublių. per vieną dieną vėluojama.
Skaičiavimas atliekamas už kiekvieną uždelstą dieną nuo jos atsiradimo momento, o ne nuo dienos, kurią buvo perduota paraiška.
Perskaičiavimą vis dar vykdo kūrėjas arba teismas. Jei kūrėjas atsisako išspręsti problemą taikiu būdu, jis turės pateikti ieškinį dėl baudos išieškojimo pagal DDU. Jei ieškinių suma viršija 1 milijoną rublių, tada pagal str. 333.36 mokesčių kodekso pagrindu ieškovas turės sumokėti atskirą mokestį.
Savanoriškas lėšų rinkimas
Prieš kreipdamiesi į teismą, iš akcininkų reikalaujama, kad problema būtų išspręsta taikiai. Norėdami tai padaryti, turėsite surašyti ieškinį dėl baudos išieškojimo pagal DDU. Ieškinio dokumento pavyzdys pateiktas žemiau.
Dokumentas perduodamas tiesiogiai statybų įmonės darbuotojui. Būtina surašyti dvi pretenzijas, nes vieną egzempliorių pasilieka pareiškėjas, o ant jo kūrėjo atstovas taip pat privalo pažymėti priėmimo aktą.
Praktiškai įmonės retai sutinka savanoriškai sumokėti baudą, todėl piliečiai turi kreiptis į teismą.
Ieškinio taisyklės
Kūrėjo sprendimas dėl baudos perkėlimo tinkamumo dažnai priklauso nuo šio dokumento formavimo teisingumo. Todėl dokumente neabejotinai pateikiama informacija:
- statybos įmonės pavadinimas ir juridinis adresas, šią informaciją galima paimti iš DDU;
- namo, kurį statytojas laiku neišnuomojo, adresas;
- tiksli informacija apie butą, kurią akcininkas turėtų gauti sutarties pagrindu, įskaitant buto plotą, aukštų skaičių ir kitus elementus;
- prie prašymo pridedama DDU kopija ir dokumentai, įrodantys, kad pilietis sumokėjo už turtą, ir prie jų pridedami įvairūs mokėjimo dokumentai, pavyzdžiui, kasos čekis ar lėšų gavimo pažymėjimas;
- surašytas reikalavimas sumokėti piliečiui konkrečios sumos baudą, be to, pateikiamas teisingas šios sumos apskaičiavimas.
Jei pirmą kartą pagal DDU išnagrinėsite pavyzdinę paraišką dėl konfiskavimo išieškojimo, tada suformuluoti šį dokumentą nebus jokių sunkumų. Patartina pabaigoje nurodyti, kad jei reikalavimai nebus patenkinti, pareiškėjas turės kreiptis į teismą.
Tokį ikiteisminį ieškinį galite perduoti skirtingais būdais:
- asmeninis dokumento perdavimas statybos įmonės darbuotojui pasirašytinai;
- siuntimas registruotu laišku paštu, be to, būtina išsaugoti pranešimą apie pristatymą;
- naudotis kurjerių paslaugomis, tačiau tokiu atveju taip pat reikalingas kvito ženklas.
Jei per mėnesį nėra atsakymo ar lėšų pervedimo, tuomet galite saugiai kreiptis į teismą.
Ieškinio pateikimo taisyklės
Jei lėšų statytojas neperveda savo noru, palūkanų turėtojai turi sumokėti baudą pagal DDU per arbitražo teismą. Tam reikia kompetentingai surašyti ieškinio pareiškimą. Prašymo išieškoti baudą pagal DDU pavyzdys pateiktas žemiau.
Rengiant dokumentą, atsižvelgiama į niuansus:
- Jūs galite pateikti ieškinį piliečio gyvenamojoje vietoje arba statomo objekto vietoje
- jei pretenzijas pateikia keli interesų turėtojai, tada jie gali suvienyti ir pateikti vieną ieškinį;
- dokumente nurodomos visos aplinkybės, kurių pagrindu reikalaujama sumokėti baudą, pavyzdžiui, vėlavimas, susitarimo sąlygos ir kiti duomenys;
- pateiktas teisingas baudos apskaičiavimas;
- nurodo poreikį susigrąžinti lėšas iš kūrėjo.
Jei studijuosite ieškinio dėl baudos išieškojimo pagal DDU modelį, jums nereikia kreiptis į teisininkus dėl jo parengimo.
Kokie dokumentai pridedami prie ieškinio?
Prie ieškinio pridedami šie dokumentai:
- DDU kopija;
- mokėjimo dokumentai, patvirtinantys lėšų pervedimą už butą;
- ikiteisminio ieškinio kopiją, patvirtinančią, kad interesų turėtojas bandė problemą išspręsti taikiai;
- dokumentai, patvirtinantys, kad pareiškėjas patyrė papildomų nuostolių dėl nesugebėjimo naudotis savo butu.
Prireikus gali būti pridedami kiti dokumentai. Neįmanoma išieškoti baudos pagal DDU be išankstinio apmokėjimo, nes skaičiuojant atsižvelgiama į faktinę lėšų sumą, kurią palūkanų turėtojas pervedė kūrėjui. Jei buvo išmokėta tik dalis lėšų, tai ji naudojama atsiskaitymams.
Ką daryti priėmus teismo sprendimą?
Dažniausiai teisėjai skiria baudą pagal DDU. Teismo sprendime yra informacijos, kiek turėtų būti pervesta nuosavybės vertybinių popierių savininkams.
Jei įmonė atsisako savanoriškai sumokėti lėšas, tada antstoliai pradeda jas rinkti. Dažnai tai lemia įmonių bankrotą.
Išvada
Dažnai kūrėjai, kurie pritraukia DDU interesantus, negali laiku pradėti namo eksploatuoti. Tokiu atveju pirkėjai gali reikalauti baudos.
Šią pinigų sumą galite gauti remdamiesi ikiteisminiu ieškiniu arba teisme pateiktu ieškiniu. Svarbu žinoti, kaip tinkamai sudaryti šiuos dokumentus, kad juose nebūtų klaidų ar neteisingų duomenų.