Daugiabučio namo valdymo sistemą sudaro keletas organizacinių ir teisinių aspektų. Kartais tai nėra specialisto pasiekiamumas. Nepaisant to, piliečiai turi teisę valdyti savo turtą, mes išsiaiškinsime, kaip jie gali tai padaryti.
Tyrimo tikslas
Yra žinoma, kad daugiabutis yra sudėtingas kompleksas, jo priežiūrai reikia išspręsti daugelį klausimų ir žinoti daug rimtų norminių aktų, būtina nuolat bendrauti su piliečiais, organizacijomis ir valdžios institucijomis.
Šiuo tikslu butų savininkai turėtų pasirinkti vieną iš siūlomų namų tvarkymo būdų. Kiek efektyvus yra kiekvienas iš jų, analizuosime toliau. Daug lemia gyventojų aktyvumas ir noras spręsti bendras problemas.
Teisinis reguliavimas
Daugiabučio namo kontrolės sistemą nustato visas teisės aktų sąrašas:
- Būsto kodeksas - apibūdina bendraturčių teises ir pareigas, siūlo valdymo schemas ir jų įgyvendinimo tvarką.
- Vyriausybės 2013 m. Gegužės 15 d. Sprendimas Nr. 416 arba, tiesą sakant, daugiabučio namo tvarkymo taisyklės.
- Minimalių daugiabučio namo bendrojo turto priežiūros paslaugų sąrašas.
- Vyriausybės 2010 m. Rugsėjo 23 d. Sprendimas Nr. 731 - vadovaujančių organizacijų informacijos atskleidimo standartai.
- Kiti valdžios institucijų veiksmai, turintys įtakos paslaugų teikimui, kiti niuansai.
Rusijos įstatymai reglamentuoja daugelį gyvenimo sričių. Daugiabučio namo valdymo sistema nėra išimtis. Sunkumas slypi tame, kad daugelis aktų, pakartojantys KĮ nuostatas, užuot nurodę galiojančias, nustato papildomas taisykles. Be to, norminė medžiaga yra išsklaidyta daugybe aktų, iš kurių daugelis vienas kitam prieštarauja.
Negalite atmesti teismų nuomonės. Pavyzdžiui, Konstitucinis Teismas periodiškai išaiškina KT ir kitų norminių aktų nuostatas. Deja, teisėjai ne visada atsižvelgia į jo poziciją priimdami sprendimus.
Tai taip pat pateikia paaiškinimus Rusijos Federacijos ginkluotosioms pajėgoms, o tai taip pat nėra lengva. Jie arba keičia įstatymų taikymo praktiką ne į gerąją pusę, arba nieko nesako apie tikrai rimtas problemas, su kuriomis susiduria savininkai ir valdymo organizacijos bei trečiosios šalys. Be to, praktikoje konkrečių ginčų metu nepaisoma nuorodų į juos.
Daugiabučio namo valdymo teisinė sistema yra sudėtingas reiškinys, ir jo tyrimas reikalauja daug laiko.
416 taisyklė
Nurodytas dokumentas yra svarbiausias norminis aktas po LCD. Tai praplečia daugelio skystųjų kristalų ekrano nuostatų supratimą. Apsvarstykite jo struktūrą:
- bendrosios nuostatos (išvardyti valdymo metodai);
- valdymo standartai;
- MKD priežiūros darbų ir paslaugų sąrašo sudarymo tvarka;
- skubios pagalbos tarnybos organizavimas;
- MKD techninės dokumentacijos perdavimo ir generavimo tvarka;
- vadovaujančios organizacijos veiklos nutraukimo tvarka;
- specializuotų kooperatyvų HOA informacijos atskleidimo tvarka.
Galima pagrįstai teigti, kad Rusijos Federacijos vyriausybės dekretas dėl daugiabučių namų tvarkymo išsamiai pabrėžia daugelį punktų.
Kiti norminiai aktai
Mes taip išsamiai nesvarstysime kitų reglamentų. 416 taisyklė tiesiogiai veikia pagrindinius valdymo niuansus ir tiesiogiai ar netiesiogiai nurodo kitus dokumentus.
Valdymo tikslai ir uždaviniai
Daugiabučio namo valdymas būsto ir komunalinių paslaugų sistemoje yra priemonių sistema, kuria siekiama kelių tikslų:
- palankių ir saugių gyvenimo sąlygų sudarymas;
- daugiabučio namo bendrojo turto priežiūros organizavimas;
- bendrosios nuosavybės naudojimo klausimo sprendimas;
- viešųjų paslaugų teikimo organizavimas;
- techninės komunikacijos palaikymas geros būklės.
Daugiabučio namo valdymas būsto sistemoje atliekamas šiais būdais:
- tiesioginiai gyvenamųjų patalpų savininkų sprendimai;
- gyvenamųjų namų kompleksų valdymas, sukuriant specializuotas organizacijas (HOA, kooperatyvus) nesudarant susitarimo su vadovaujančia organizacija;
- sudarius susitarimą su vadovaujančiąja organizacija, sprendimas priimamas per HOA arba priimant sprendimą turto savininkų susirinkime;
- valdymą teikia kūrėjas prieš sudarydamas sutartį su vadovaujančiąja organizacija.
Pastarasis metodas yra tarpinis pasirinkimas. Kodėl? Pradėjus eksploatuoti namą, kažkas turėtų tvarkyti namą. Kūrėjai nėra specializuotos valdymo organizacijos. Dėl šios priežasties jie stengiasi kuo greičiau sudaryti susitarimą su vadovaujančiąja organizacija. Jai yra duota techninė dokumentacija. Anksčiau kai kurie kūrėjai bandė sukurti savo valdymo įmones, tačiau dabar jų išsilavinimas yra sudėtingas. Pateiktas visas reikalavimų sąrašas, būtina gauti licenciją.
Žemiau mes kalbėsime apie kiekvieną iš galimų kontrolės metodų.
Butų tvarkymo standartai
Dekrete 416 aprašoma vadovaujančių organizacijų veikla, taip pat nustatomi tam tikri kriterijai, kuriuos ši veikla turėtų atitikti.
Iš tikrųjų standartams skirtame skyriuje pateiktas daugiabučio namo tvarkymo paslaugų ir darbų sąrašas:
- dokumentų formavimas, saugojimas, atnaujinimas organizuojamas vadovaujantis MKD priežiūros ir paslaugų teikimo taisyklėmis;
- pasiūlymų dėl bendro turto valdymo visuotiniam savininkų susirinkimui rengimas;
- bendro turto priežiūros paslaugų sąrašo sudarymas, atsižvelgiant į mažiausią priimtiną sumą;
- paslaugų kainos apskaičiavimas ir pagrindimas, visos informacijos atskleidimas;
- energijos taupymo priemonių planų rengimas;
- pelningiausių pasiūlymų dėl bendro turto perleidimo naudoti trečiosioms šalims (nuomos ir pan.) rengimas;
- dokumentų, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu ir priežiūra, projektų paskelbimas;
- dokumentacijos rengimas, pretenzijos, sutarčių sudarymas su išteklius tiekiančiomis organizacijomis, specializuotų programų, sukurtų supaprastinti dokumentaciją, naudojimas;
- atsiskaitymų su komunalinėmis įmonėmis ir organizacijomis, tiekiančiomis prekes ir paslaugas valdymo metu, organizavimas ir įgyvendinimas;
- veiksmingos bendraturčių kontrolės užtikrinimas (finansinės ir ekonominės veiklos rodiklių, kitų dokumentų ir kt. paskelbimas);
- paraiškų, pasiūlymų ir skundų priėmimo ir nagrinėjimo organizavimas;
- savininkų dalyvavimas atlikto darbo kokybės kontrolėje.
Sąraše pateikiamos tiesioginės nuorodos į reglamentus, reglamentuojančius darbą su asmens duomenimis ir viešųjų paslaugų teikimą.
Tiesioginis dalyvavimas valdyme
„RF LC“ duomenimis, daugiabučio namo valdymas nesukuriant juridinio asmens ir neįtraukiant valdymo įmonės yra įmanomas, jei name yra ne daugiau kaip 30 butų. Kodėl nusprendėte įvesti tokį apribojimą? Faktas yra žinomas, kad sunku susitarti su daugybe žmonių dėl sprendimo, kuris tiktų visiems. Bet mažų namų gyventojai yra labiau susiję. Ir šioje situacijoje lengviau išspręsti problemas, išvengiant proceso biurokratizmo ir nereikalingų išlaidų.
Tokia daugiabučio namo valdymo sistema apima tiesioginius nuomininkus, sudarančius sutartis su išteklius tiekiančiomis organizacijomis.
Šioje situacijoje pirmiausia svarbu stebėti visuotinio susirinkimo teisingumą, protokolo vykdymą ir daugiabučio namo tarybos veiklą. Įstatymai leidžia visuotiniam susirinkimui išduoti įgaliojimą trečiajai šaliai, kad ji galėtų atstovauti jos dalyviams, pavyzdžiui, santykiuose su Šiaurės Osetija, valdžia, rengdama teritorijos ribas (įgaliojimų ir bylų, kurioms išduotas įgaliojimas, sąrašas nėra ribojamas įstatymais).
Remiantis visuotinio susirinkimo protokolu, kiekvienas savininkas sudaro sutartį su RNO. Įstatymas nustato, kad visi, kurie pasirašo bendraturčių susitarimą, yra viena susitarimo šalių.
Atsakomybė už paslaugų kokybę tenka ją teikiančiai įmonei. Atsakomybės ribą nustato susitarimo punktai. Paslaugų teikimo taisyklės apibūdina vartotojo ir rangovo atsakomybės ribas.
Savininkai yra atsakingi už bendro tinklo priežiūrą. Todėl vienas iš jų užsiima jų aptarnavimu, arba yra išrinkta organizacija ar asmuo, kuris sutarties pagrindu užsiims aptarnavimu. Kaip matote, šis valdymo metodas yra gana tinkamas mažiems namams.
Kuriama HOA
HOA yra specifinė organizacija. Tai yra butų bendrasavininkių organizacijos forma, skirta prižiūrėti bendrą turtą ir teikti komunalines paslaugas. Asociacija gali būti kuriama viename, tuo pačiu metu keliuose namuose (tai būdinga mažiems namams, kuriuose yra po keliasdešimt butų). Organizacija gali užsiimti kita veikla, kuria siekiama patenkinti valdymo poreikius.
Kaip jo kūrimas? Bendraturčiai rengia visuotinį susirinkimą ir nusprendžia įkurti sąjungą. Teisės aktai griežtai reglamentuoja pasirengimo balsavimui procesą ir jo įgyvendinimo tvarką. Neteisėtų veiksmų atveju tai gali lemti partnerystės likvidavimą ir visus kitus jos veiksmus pripažinti neteisėtais ir jie bus panaikinti.
Asociacija pradeda veikti nuo valstybinės registracijos momento. Pateikiamas šis dokumentų sąrašas:
- visuotinio susirinkimo protokolas;
- įstato kopija, pasirašyta notaro patvirtinto įgalioto asmens;
- asmenų, balsavusių už HOA sukūrimą, sąrašas su jų asmens duomenimis ir nurodymu, koks yra jų nuosavybės dalis bendrojoje nuosavybėje, kuri jiems priklauso.
Anot LCD, daugiabučio namo valdymą turi valdybos direktorius arba pirmininkas, kuris sprendžia eksploatavimo klausimus, ir visuotinis susirinkimas. Įstatymas padalijo kompetencijas ir paskirstė galias, kuriomis gali tiesiogiai naudotis tik savininkai. Pavyzdžiui, bendro turto disponavimas.
Būsto savininkų asociacijos veikia pagal chartiją, parengtą standartine forma ir patvirtintą valdžios. Leidžiami nedideli pakeitimai (tam tikru mastu). Jei bus pažeidimų, būsto inspekcija pateiks įsakymą pateikdama skundą arba atlikdama patikrinimą, kurį prokuratūra ar teismas turi teisę panaikinti.
HOA veikla yra gana formalizuota: visi sprendimai įrašomi į visuotinių susirinkimų protokolus, pirmininko įsakymai. Organizacija turi banko sąskaitas, grynaisiais naudotis draudžiama. Galimybė kaupti lėšas yra reikšmingas pranašumas, kurio negalima pasiekti tiesiogiai valdant namą. Vienintelė išimtis: nepriklausomai nuo tvarkymo metodo, visada yra teisė atidaryti sąskaitą lėšų kaupimui kapitaliniam remontui.
Kooperatyvų kūrimas
Be HOA, bendraturčiai turi teisę patikėti valdymą kitam juridiniam asmeniui, pavyzdžiui, būsto statybos kooperatyvui. Tačiau skirtingai nuo HOA, objekto statybai iš pradžių yra kuriamas kooperatyvas.Tuomet organizacija turi teisę tęsti savo egzistavimą. Visa jo veikla, kaip ir panašių kooperatyvų, yra panaši į HOA darbą. Priežastis ta, kad daugiabučio namo savininkų bendra nuosavybė traktuojama pagal tas pačias taisykles.
Taigi daugiabučio namo patalpų savininkų valdymo būdai, organizuojant asociacijas, yra sumažinami iki HOA nustatytos schemos.
Yra atvejų, kai kooperatyvas virsta HOA.
Valdymo įmonė
Jos ypatybė yra komercinė. Visos kitos organizacijos turi ne pelno statusą, o jų veikla nėra nukreipta į pelno siekimą. Įmonės, atvirkščiai, yra sukurtos būtent šiam tikslui. Juos organizuoja tiek valdžios institucijos, tiek privatūs asmenys.
Bendrovė teikia visą spektrą paslaugų, tuo pačiu namo gyventojai turi teisę pasirinkti kitą bendradarbiavimo variantą. Taigi siūlomos šios galimybės:
- valdymo įmonė pilnai aptarnauja namą;
- Sutartis sudaroma su HOA, kad būtų įvykdytas sutartyje nurodytas darbų ar paslaugų sąrašas.
Pirmuoju atveju partnerystė nesudaroma, bendrasavininkai turi teisę pasirinkti organizaciją visuotiniame susirinkime. Jei dėl kokių nors priežasčių susirinkimas nevyksta arba piliečiai nelinkę dalyvauti renkantis organizaciją, savivaldybės institucijos paskiria konkursą. Tada jie paskiria valdymo įmonę, kuri prisiima atsakomybę už bendro namo turto valdymą.
Šio metodo pranašumas yra turimi ištekliai, kurių HOA neturi (įranga, personalas).
Kurį kelią pasirinkti
Įstatymas numato kelis būdus, kaip organizuoti daugiabučio namo valdymą. Savininkai turi teisę pasirinkti sau tinkamiausią variantą.
Kokie yra tiesioginio valdymo pranašumai, mes išnagrinėjome aukščiau: mažiausios išlaidos, tiesioginis bendravimas su organizacijomis, teikiančiomis paslaugas, ir sudėtingos bei brangios valdymo struktūros nebuvimas.
Asociacijai sukurti reikės glaudesnio bendradarbiavimo, tačiau tai suteikia piliečiams galimybę patiems valdyti bendrą nuosavybę. HOA ar kooperatyvo vadovybė labiau atsižvelgia į gyventojų poreikius. Atsižvelgiama į nuomonę dėl tarifų dydžio ir paslaugų sąrašo. Svarbiausius klausimus turėtų tiesiogiai nuspręsti savininkai.
Nors daugiabučio namo tvarkymo taisyklės yra tos pačios, įmonėms lengviau „atsitverti“, o gyventojams sunkiau įgyvendinti savo įsipareigojimus. Asociacijos valdyba priklauso nuo jos pačių kaimynų.
Būsto ir komunalinių paslaugų informacinė sistema
2017 m. Buvo atidarytas informacinės valstybės būsto struktūros portalas, atliekantis daugiabučių namų tvarkymo atskaitos sistemos vaidmenį. Jame pateikiama informacija apie valdžios institucijas, įmones ir organizacijas, atsakingas už būsto ir komunalinių paslaugų teikimą. Čia taip pat įtraukiamos namų savininkų asociacijos, vadovaujantys kooperatyvai ir įmonės. Portalo tikslas buvo suteikti piliečiams informaciją apie komunalinių paslaugų kokybę, apimtį, leidžiamus pažeidimus ir apie žmonių teises bei pareigas.
Sistema pirmiausia turėtų būti naudojama apskaičiuojant ir mokant išmokas, apskaičiuojant subsidijas. Įdomu tai, kad teisės aktai leidžia nemokėti sąskaitų, kurios nėra įtrauktos į sistemą, skatindamos rinkos subjektus prisijungti prie sistemos.
Tačiau vadovaujančios organizacijos, jų atstovai susiduria su nuolatiniais sistemos gedimais, o duomenų registravimo ir įvedimo procesas yra sudėtinga ir sudėtinga procedūra. Yra painiavos dėl būsto ploto, kurį turi valdymo organizacijos ir prisidėjo „Rosreestr“.
Taigi, įgyvendinant vieną gerą idėją, o ne daugiabučių namų tvarkymo pagalbos sistemą, kilo kita problema.
Pagalbiniai ištekliai
Valdymo veiklai reikia vienu metu vykdyti daugelį funkcijų.Tuo pačiu metu įstatymai keičiami kasdien, pateikiami nauji galiojančių norminių aktų paaiškinimai, analizuojama teismų praktika. Pavyzdžiui, siekiant supaprastinti darbą didėjant informacijos kiekiui, buvo sukurta elektroninė daugiabučių namų valdymo sistema.
Tai leidžia susisteminti turimą informaciją, ją apdoroti. Siūlomi dokumentų šablonai, belieka tik juos užpildyti.
Pabaigoje
Daugiabučio namo valdymas - paslauga, teikiama namo savininkams. Jie turi teisę visiškai paimti viską į savo rankas arba perduoti kontrolę specializuotai organizacijai.
Praktikuojamas dar vienas variantas - sukuriamas vadovaujantis kooperatyvas arba HOA, kuris su valdymo įmone sudaro paslaugų teikimo sutartį. HOA dalyvavimo valdyme laipsnį jau nustato šalys.
Daugiabučio namo valdymo teisinė sistema atspindi norminių teisės aktų (LCD, tam tikri įstatymai, Rusijos Federacijos vyriausybės nutarimai, vietos valdžios institucijų sprendimai) sluoksnį.
Nuolat kintantys teisiniai reikalavimai, dėl daugelio procesų sudėtingumo padidėja našta tiems, kurie atsakingi už valdymą. Kad jų gyvenimas būtų lengvesnis, kuriamos specializuotos programos, pavyzdžiui, daugiabučių namų valdymo sistema (ICFER).