Rusijos miestuose vis dar dažnai būna komunalinių butų. Piliečiai, gyvenantys atskiruose kambariuose, gali būti nuomininkais pagal socialinę nuomos sutartį, taip pat gali būti tiesioginiai turto savininkai. Pastaruoju atveju dažnai reikia parduoti kambarį komunaliniame bute. Šis procesas susiduria su daugybe sunkumų, nes visi kiti nuomininkai turi pirmumo teisę pirkti. Todėl būstą parduoti pašaliniams asmenims įmanoma tik po to, kai kiti kambario savininkai atsisako įsigyti kambarį.
Kaip patvirtinama nuosavybė?
Parduodamas bet kokį turtą, pardavėjas turi turėti šį turtą. Tai patvirtina tik oficialūs dokumentai, todėl reikalingas nuosavybės pažymėjimas arba USRN išrašas su informacija apie kambario savininką.
Dokumentuose būtinai turi būti nurodyta, kad konkretus pilietis yra tik dalies patalpų savininkas. Nurodomas kambario dydis, o butas turėtų būti paskirstytas bute.
Teisinis reguliavimas
Kambarių, esančių komunaliniame bute, savininkai turėtų parduoti savo turtą tik laikydamiesi daugybės įstatymų reikalavimų. Priešingu atveju kaimynai gali užginčyti sandorį. Todėl įgyvendinant šį procesą atsižvelgiama į HA ir FA turinį.
Remiantis šiais nuostatais nustatoma, kas turi pirmumo teisę įsigyti kambarį, taip pat kokie reikalavimai turi atitikti sudarytą sutartį.
Skystųjų kristalų ekrane savininko pareiga yra pranešti visiems kitiems buto gyventojams apie sprendimą.
Niuansai parduodant kaimynams
Dažniausiai kambarys parduodamas komunaliniame bute kaimynams. Jie turi pirmumo teisę įsigyti šį turtą. Šio proceso ypatybės:
- iš pradžių kambario savininkas privalo pranešti visiems kaimynams, kad planuoja parduoti turtą;
- be to, per 30 dienų negalima atlikti jokių sandorių, nes šis laikotarpis suteikiamas kaimynams apsispręsti dėl šio objekto įsigijimo;
- sutikimas ar atsisakymas yra pateiktas raštu.
Jei kuris nors kaimynas nori nusipirkti kambarį, tada su juo sudaroma standartinė pirkimo-pardavimo sutartis. Kainą nustato tiesioginis pardavėjas.
Kaip parduoti kambarį pašaliniams asmenims?
Kambario pardavimas bendrame bute pašaliniams asmenims yra gana sudėtingas procesas, nes namų savininkams dažnai tenka susidurti su tuo, kad kaimynai sudaro įvairias kliūtis sandoriui sudaryti. Procedūros niuansai apima:
- iš pradžių reikalaujama iš visų kaimynų gauti atsisakymą pirkti kambarį;
- būstas parduodamas nepažįstamiems už tą pačią kainą, kuri buvo siūloma kaimynams;
- jei yra rašytiniai įrodymai apie kaimynų atsisakymą, tada objektas parduodamas bendra tvarka, kuriai sudaroma standartinė pirkimo-pardavimo sutartis;
- tada sandoris įregistruojamas Rosreestr.
Procesas turi būti vykdomas atsižvelgiant į daugybę įstatymų reikalavimų. Jei yra net nedidelių pažeidimų, jie gali būti pagrindu ginčyti kaimynus dėl sandorio.Todėl patartina naudoti teisinę paramą atliekant nekilnojamojo turto sandorius, nes patyręs teisininkas galės pasiūlyti, kokių veiksmų pardavėjas turėtų imtis tam tikroje situacijoje.
Kas turi pirmumo teisę?
Parduodant kambarį, esantį komunaliniame bute, reikėtų atsižvelgti į teises, kurias turi kiti buto kambarių savininkai. Kaimynai turi pirmumo teisę pirkti parduodamą kambarį. Todėl iš pradžių siūloma galimybė nusipirkti šį turtą kaimynams. Tik tokiomis sąlygomis bus legalu parduoti kambarį komunaliniame bute. Kaimynai informuojami raštu, taip pat likus 30 dienų iki pardavimo pašaliniams asmenims.
Pirmenybės teise naudojasi visi šiame bute gyvenantys piliečiai. Tik gavęs visų šių asmenų atsisakymą iš parduodamo turto, savininkas gauna leidimą parduoti kambarį komunaliniame bute.
Dažnai kaimynai atsisako surašyti rašytinį atsisakymą. Šiuo atveju svarbu, kad pardavėjas patvirtintų, jog pranešimas buvo išsiųstas. Todėl šiems tikslams patartina naudoti registruotą laišką su pristatymo patvirtinimu.
Kambarių pardavimo procedūra
Kambario pardavimo komunaliniame bute procedūra reiškia, kad reikia atlikti tam tikrus nuoseklius veiksmus. Tai apima:
- nustatoma kambario kaina, dėl kurios jūs galite patys nuspręsti arba pasitelkti vertintojo pagalbą;
- visiems kaimynams surašomas pranešimas, po kurio dokumentas asmeniškai perduodamas piliečiams parašu arba išsiunčiamas paštu su kvitu;
- jei kaimynai nenori pirkti kambario, per mėnesį jie turi gauti iš jų rašytinį atsisakymą;
- tada ieškokite pirkėjų, kurie yra pašaliniai asmenys;
- suradus pirkėją, pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis;
- „Rosreestr“ nustato teisę į nekilnojamąjį turtą perleidimą kitam asmeniui.
Jei nepavyksta rasti pirkėjo, leidžiama sumažinti kainą, tačiau svarbu dar kartą pakviesti kaimynus nusipirkti kambarį nauja kaina. Tik gavus antrą atsisakymą, kambarys parduodamas komunaliniame bute tretiesiems asmenims.
Objekto pardavimo būdai
Procedūrą galima atlikti įvairiais būdais. Tai apima:
- Savęs pardavimo kambarys. Tokiu atveju objekto savininkas visus veiksmus turi atlikti savarankiškai. Jis turi gerai išmanyti įstatymus, kad nepažeistų kaimynų teisių. Turės spręsti pirkėjo paieškas ir sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Jei kokiu nors būdu pažeidžiamos kambario pardavimo komunaliniame bute etapai ar kaimynų teisės, sandoris gali būti ginčijamas teisme.
- Kreipimasis į nekilnojamojo turto agentus. Jie teikia teisinę paramą sudarant nekilnojamojo turto operacijas. Naudodamiesi profesionalų paslaugomis galite būti tikri, kad įstatymai nebus niekaip pažeidžiami. Agentūros darbuotojai imsis pirkėjų paieškos ir operacijos vykdymo. Už paslaugas moka pirkėjas arba pardavėjas.
Daugelis žmonių galvoja apie tai, ar parduodant kambarį komunaliniame bute reikia naudotis notaro paslaugomis. Norint patvirtinti pirkimo-pardavimo sutartį, nereikia kreiptis į šį specialistą. Bet norėdami ateityje garantuoti, kad nėra galimybės užginčyti sandorio, galite kreiptis į notarą, kuris ištirs visą bylos medžiagą ir galės pasakyti, ar sutartis yra teisėta.
Kaip gauti kaimynų sutikimą?
Nekilnojamojo turto pardavimas antrinėje dalyje visada yra specifinis ir sudėtingas procesas, tačiau patalpų pardavimas komunaliniame bute laikomas labiausiai neįprasta procedūra. Jai įgyvendinti kaimynams reikia atsisakyti nekilnojamojo turto.
Kambario savininkas gali neprašyti kaimynų leidimo jį parduoti, tačiau apie planuojamą sprendimą jie turės pranešti likus mėnesiui iki sandorio sudarymo. Kaimynai gali priimti teigiamą sprendimą, todėl reikės sudaryti su jais pirkimo-pardavimo sutartį.
Ar įmanoma parduoti be raštiško atsisakymo?
Dažnai komunaliniuose butuose tarp kaimynų yra per blogi santykiai, todėl jie niekaip nenori susisiekti. Todėl kaimynai į gautą pranešimą nereaguoja.
Norint išvengti būsimų nekilnojamojo turto pardavimo problemų antraeilėje dalyje, rekomenduojama atlikti šiuos veiksmus:
- iš pradžių patariama išsiųsti pranešimą registruotu paštu, sumokėjus pristatymo kvitą, taigi pilietis turės įrodymų, kad tikrai pranešė kaimynams apie kambario pardavimą;
- jei santykiai geri, tuomet kaimynai surašo rašytinį atsisakymą įsigyti būstą, ant kurio būtinai turi būti pasirašyta;
- leidžiama kviesti liudytojus, kuriems perduodamas pranešimas, todėl būtent šie piliečiai teisme galės patvirtinti, kad kambario pardavėjas griežtai laikėsi įstatymų reikalavimų.
Jeigu pažeidžiamos kaimynų teisės, sandoris per teismą lengvai pripažįstamas negaliojančiu, todėl pirkėjai gali prarasti įgytą turtą.
Kokius dokumentus reikia norint parduoti?
Teisingas sandorio vykdymas reiškia, kad pardavėjas paruošia tam tikrus dokumentus. Kaip parduoti kambarį komunaliniame bute? Tam reikalingi šie dokumentai:
- pardavėjo pasas;
- nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai, kurių pagalba pilietis patvirtina savo teisę į kambarį, be to, jie gali būti pavaizduoti privatizavimo sutartimi, testamentu, dovanų čekiu ar kitu dokumentu;
- išrašas iš USRN, kuriame nurodomas kambario savininkas, įvairios naštos buvimas, kambario dydis ir kiti svarbūs kiekvieno pirkėjo parametrai;
- techninis planas ir duomenų lapas, o šių dokumentų pagrindu būsimi savininkai galės patikrinti, ar nėra neteisėto rekonstravimo;
- pažyma apie skolų už komunalinius mokesčius sumokėjimą nebuvimą;
- rašytinis atsisakymas pirkti nekilnojamąjį turtą, gautas iš visų butų kaimynų.
Šių dokumentų reikalauja ne tik pirkėjai, bet ir makleriai, jei nuspręsta naudotis jų paslaugomis.
Sutarties sudarymo taisyklės
Svarbus kiekvieno pardavėjo momentas yra teisingas pirkimo-pardavimo sutarties paruošimas. Tai būtinai formuojama raštu. Pagrindinės jo sąlygos apima taškus:
- Pardavėjo ir pirkėjo pateikta informacija apie sutarties šalis;
- duomenys apie sutarties objektą, kuriam nurodomas buto adresas, kambario dydis, taip pat kiti svarbūs jo parametrai;
- kambario kaina, nurodyta rubliais ir žodžiais;
- pateikiama skaičiavimo tvarka;
- jei pažeidžiamos sutarties sąlygos, nurodoma kiekvienos šalies atsakomybė;
- sutarties data;
- šalių parašai.
Norėdami sudaryti šį dokumentą, galite naudoti standartines formas. Jei nekilnojamojo turto agentas tvarko kambario pardavimo komunaliniame bute tvarką, tada dokumentą parengia jis.
Pilkosios schemos naudojimo niuansai
Kai kurie komunalinio buto kambarių savininkai galvoja apie galimybę naudoti pilkas schemas, leidžiančias kuo greičiau parduoti nekilnojamąjį turtą ir nesudarant susitarimo su kaimynais. Dažnai jie naudojami siekiant išvengti mokesčių. Paprastai tokie metodai naudojami, jei kaimynai sudaro įvairias kliūtis susitarti.
Dažniausiai naudojami metodai yra šie:
- suinteresuotam pirkėjui parduodama tik dalis kambario, o po to likę kvadratiniai metrai perduodami dovanojimo pagrindu;
- kambarys įkeičiamas paskolos sutarties pagrindu, po kurio paskola nėra sąmoningai mokama, todėl būstas išieškomas priverstiniu būdu;
- Būstas perduodamas dovanojimo sutarties pagrindu, tačiau iš tikrųjų naujasis savininkas pinigus perveda buvusiam savininkui už turtą.
Visos minėtos schemos yra laikomos rizikingais, todėl visada yra tikimybė, kad pirkėjas bus sukčius ir atsisako mokėti už kambarį. Be to, tokie sandoriai gali sudominti teisėsaugos institucijas ar Federalinę mokesčių tarnybą, todėl pardavėjas gali būti patrauktas administracinėn atsakomybėn ar baudžiamasis.
Nepastebėjimo pasekmės
Kambario, esančio komunaliniame bute, pardavėjas privalo informuoti kaimynus apie savo sprendimą. Jei nėra įspėjimo, tai gali sukelti neigiamų padarinių. Kaimynai gali ginčyti susitarimą teisme, nes nori patys tapti turto savininkais.
Todėl, neturint žinių apie tai, kaip sudaromas sandoris, patartina kreiptis į patyrusius nekilnojamojo turto agentus arba pasitarti pas notarą.
Išvada
Kambario, esančio komunaliniame bute, pardavimas yra gana sudėtinga procedūra, kurios įgyvendinimui būtina atsižvelgti į įstatymų reikalavimus. Apie planuojamą pardavimą būtinai pranešama kaimynams. Jie turi pirmumo teisę įsigyti būstą.
Parduoti turtą pašaliniams asmenims galite tik gavę kaimynų atsisakymą. Tam svarbu teisingai sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Nerekomenduojama naudoti pilkųjų schemų norint sumažinti kambario kainą, nes pardavėjui tai kelia daug rizikos.