Namų savininkų partnerystė (sutrumpintai kaip HOA) yra unikalios namų tvarkymo formos. Jų veiklą reglamentuoja daugelis norminių teisės aktų. Būsto kodeksą galima laikyti pagrindiniu dokumentu, apibrėžiančiu HOA galias ir visą darbą. Visuotinis susirinkimas su HOA valdyba privalo veikti laikantis šiuolaikinių įstatymų, o šiandien siūlomame straipsnyje išsamiausiai apsvarstysime viską, kas susiję su HOA ir jos valdybos teisėmis ir pareigomis.
Ką HOA turi teisę daryti?
Trumpai tariant, tai atlikti su namo valdymu susijusius darbus, tai yra vykdyti tą veiklą, kuri anksčiau buvo valdymo įmonės dėmesio centre (komercinės organizacijos ar būsto skyriaus forma).
O dabar pažvelkime atidžiau į visą šioje koncepcijoje numatytos veiklos sritį. Ką tiksliai nuomininkai įgalioja savo atstovus HOA valdybos rinkimuose?
137-asis Būsto kodekso straipsnis, skirtas tokių klausimų reglamentavimui, skelbia:
- HOA turi teisę sudaryti sutartis su valdymo ir eksploatavimo įmonėmis, susijusiomis su daugiabučio namo aptarnavimu ir visokeriopos komunalinių paslaugų teikimu.
- Ji turi teisę atlikti tam tikrus darbus nesinaudodama Baudžiamojo kodekso paslaugomis (pavyzdžiui, samdydama valymo įrenginius prieigai ar organizuodama savarankišką šiukšlių išvežimą).
- HOA užsiima pajamų ir išlaidų skaičiavimu nustatant reikalingas lėšas namui išlaikyti, sumokant už rangovų veiklą, sudarant rezervinį fondą, taip pat tuos, kurie skirti kapitaliniam remontui.
Ir taip pat?
Kitos HOA valdybos teisės yra šios:
- Draugija gali vykdyti atsiskaitymus pagal sutartis tiek su fiziniais, tiek su juridiniais asmenimis už suteiktas paslaugas.
- Įstatymų nustatyta tvarka HOA gali kreiptis į banką ar asmenis dėl kredito lėšų.
- Jis yra atsakingas už turto, įskaitant nekilnojamąjį turtą, pardavimą, mainus ir nuomą. Pavyzdžiui, HOA turi teisę rinkti mokesčius iš verslininkų, norinčių išsinuomoti biurų patalpas pastate ar prekybai.
- HOA apskaičiuoja nuomos kainą remdamasi išlaidų sąmata.
- Ji taip pat renka šią nuomos mokestį iš daugiabučio namo savininkų ir nuomininkų.
- Tarp jo teisių taip pat yra teisinių priemonių priėmimas prieš asmenis, kurie skolingi nuomai ar nuomai, ir tai tikrai turi atsispindėti HOA valdybos posėdžių protokoluose.
HOA chartija kaip pagrindinis dokumentas
Visas ir visas HOA turimų galių sąrašas turi būti pateiktas šios organizacijos įstatuose. Pvz., Į šį sąrašą gali būti įtrauktas leidimas atlikti rekonstrukciją, pakeisti vietos teritoriją automobilių stovėjimo įrangos forma ir pan. Visos šios organizacijos įstatuose išvardytos teisės negali prieštarauti Būsto kodekso turiniui. Jie gali tik papildyti ir išplėsti jo pagrindines nuostatas konkrečiose situacijose.
Draudimo bendrijos valdyba didžiąją dalį teisių įgyvendina pagal darbo tvarką - apskaičiuojamas nuomos mokestis, skiriamos lėšos į banko sąskaitas, laikomas HOA valdybos protokolas. Šie veiksmai skirti dabartiniam darbui. Visų minėtų operacijų teisėtumo laikymąsi prižiūri speciali komisija, vadinama audito komitetu, kurioje dirba trys keturi žmonės. Jos sudėties nėra tarp valdybos narių ar kitų HOA darbuotojų.
Jei jums reikia atlikti svarbius pakeitimus (pavyzdžiui, pertvarkyti HOA struktūrą, pakeisti įvairiems fondams skiriamų lėšų santykį ir iš naujo įrengti pastatą), valdyba privalo organizuoti visuotinį visų gyventojų susirinkimą su klausimu, pateiktu balsuoti. Teisę vykdyti deklaruotą HOA veiklą gaus tik dauguma teigiamų balsų.
Apie HOA ypatybes
Gana dažnai, naudodamiesi savo teisėmis, HOA valdybos nariai turi daugybę klausimų, susijusių su daugybe ginčytinų ar probleminių temų. Žemiau pateikiame svarbiausių iš jų pavyzdžius.
Viena iš aktualių klausimų yra valdybos atsisakymas išduoti nuomininkų pažymėjimus (apie šeimos sudėtį ar išplėstinius pareiškimus), pagrįstus nuomos įsiskolinimais. Natūralus klausimas: ar bendrijos valdyba turi teisę atsisakyti išduoti pažymėjimus savo nariams, turint skolą?
Tokia praktika prieštarauja įstatymams. Tuo pat metu tokius veiksmus visuotinai naudoja HOA valdžia, siekdama paskatinti gyventojus padengti skolą ar jos dalį. Turėtumėte žinoti, kad reikiamų pažymėjimų išdavimas yra laikomas ne teise, o HOA prievole. Tai taip pat taikoma tais atvejais, kai gyventojai turi bet kokio dydžio skolas už komunalines paslaugas.
Ar teisė į butą yra teisėta?
Kitas dažnai užduodamas klausimas iš probleminių kategorijų yra apie bendrijos pirmininko ar valdybos įgaliojimus įeiti į butą ir jį apžiūrėti. Panašios situacijos nėra neįprastos būdingo HOA plokštės protokolo atveju. Mūsų konstitucija, kaip pagrindinis įstatymas, įtvirtina kiekvieno piliečio teisę į savo namų neliečiamumą. Praktiškai tai reiškia, kad be butų savininkų leidimo niekas neturi teisės į jį patekti. Išimtis taikoma tik tais atvejais, kai egzistuoja orderis arba teroristinio išpuolio ar kataklizmo (žmogaus sukeltų ar natūralių) grėsmė.
Kitais atvejais (įskaitant kritines situacijas, pavyzdžiui, vamzdžio pertrauką) patekti į butą galima tik gavus nuomininko leidimą. Štai kodėl bet kokie pasiteisinimai dėl teisės patekti į kambarį (skaitiklių tikrinimui ar rodmenų matavimui, slėgio matavimui, temperatūros matavimui ir kt.) Yra neteisėti.
Apie baudas ir baudas
Kita, ne mažiau aktuali problema yra HOA autoritetas apskaičiuojant palūkanas. Draudimo bendrija turi teisę į tai tuo atveju, jei tokia funkcija yra nustatyta įstatuose, kuriuos priėmė visuotinis gyventojų susirinkimas. Ši priemonė susijusi su priverstine, kuria siekiama paskatinti skolininkus išmokėti išankstines lėšas už būstą.
Baudų skyrimo tvarka yra griežtai reglamentuota ir nustatyta Chartijoje. Šiuo atveju reikėtų sutelkti dėmesį į Rusijos Federacijos mokesčių kodekso nuostatas, susijusias su baudų viršutinėmis ribomis. Pavyzdžiui, už kiekvieną pradelstą atsiskaityti dieną draudžiama imti baudą, didesnę kaip 1/30 refinansavimo normos.
Ar mes esame įpareigoti pasirašyti sutartį su HOA?
Kartais gyventojai gali pasipiktinti HOA pasiūlymu pasirašyti paslaugų sutartį. Ar tokie susitarimai turėtų būti sudaryti ir ar HOA privalo tai padaryti? Ši praktika yra visiškai normali. Būsto savininkų asociacijų teisė sudaryti sutartis, taip pat nuostata, reglamentuojanti išmokų apskaičiavimą, išdėstyta RF būsto kodekso 137 straipsnyje.
Esant tokioms pasirašytoms sutartims, valdyba turi teisę gyventojų vardu sudaryti visokius sandorius su komunalinių paslaugų tiekėjais. Jei tarp savininko ir „HOA“ nėra susitarimo, gyventojai būtinus susitarimus turės sudaryti savarankiškai veikiančios įmonės atstovybėje.
Dėmesio: pažeidimas!
Kita problema, dažnai kylanti daugiabučiuose namuose, yra HOA valdybos paskelbimas skolininkų sąrašui. Šiuo atveju gyventojų pasipiktinimas yra gana pagrįstas ir logiškas.Pagal įstatymą (mes kalbame apie asmens duomenis) draudžiama tiesiogiai atskleisti tokią informaciją. Valdyba neturi teisės skelbti jokių duomenų apie gyventojus be jų rašytinio sutikimo. Tai taikoma ne tik adresams, vardams ir pavardėms gyventojų pasų duomenis, taip pat atsižvelgiant į esamos skolos dydį.
Tokius sąrašus gali sudaryti valdyba vidaus reikmėms ir imtis priemonių paveikti skolininkus. Jie turėtų būti laikomi uždaroje patalpoje. Tokio neteisėto paskelbimo atveju skolininkas turi visišką teisę kreiptis į teismą dėl moralinės žalos atlyginimo. Maksimalus galimas HOA veiksmas šiuo atveju yra pranešimas apie sukauptą bendrą komuninę skolą ir perspėjimas apie artėjantį kreipimąsi į teismą.
HOA valdybos atsakomybė
Jų sąrašas pateiktas Rusijos Federacijos civilinio kodekso Nr. 148-149 straipsniuose. Ką tiksliai HOA valdyba skolinga ją pasirinkusiems butų savininkams?
- Laikykitės teisinių normų ir chartijos nuostatų.
- Prižiūri, kaip gyventojai vykdo savo pareigas, susijusias su objekto priežiūra.
- Tiesiogiai valdykite daugiabučio namo valdymą arba kontroliuojate įmonę, kuri vykdo šį valdymą.
- Sudarykite sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais ir subrangovais.
- Sudaryti sutartis dėl pastato remonto ir priežiūros.
- Turėkite gyventojų, kurie yra bendrijos nariai, sąrašus.
- Užsiimkite buhalterija, įvertinkite pajamas ir išlaidas, imkite nuomos mokestį.
- Tvarkykite įrašus ir išduokite reikiamus pažymėjimus gyventojams - HOA nariams.
- Rengti visuotinius gyventojų susirinkimus teikiant HOA valdybos ataskaitas apie atliktus darbus.
- Kontroliuoti bendrijos pirmininko veiklą.
Kokios yra tiesioginės HOA pirmininko pareigos?
- Jis samdo ir atleidžia reikalingus darbuotojus, duoda įsakymus kitiems HOA pareigūnams.
- Pagal savo galias veikia bendrijos vardu, iš anksto nepranešdamas apie tai visiems jos nariams.
- Pateikia bet kurį jo parengtą dokumentą gyventojų susirinkimo sprendimui.
Apie atsakomybę už pareigų nevykdymą
Tokia priemonė nėra įregistruota nei LK, nei Rusijos Federacijos civiliniame kodekse. Bet tai nereiškia, kad neįmanoma patraukti atsakomybėn pažeidėjų. Šis klausimas, kaip taisyklė, taip pat reglamentuojamas partnerystės chartijoje, kurioje numatytos tam tikros bausmės už konkretų netinkamą elgesį. Bendresniu atveju gali būti pastaba apie veiksmus pagal galiojančius įstatymus.
Bendroji civilinė atsakomybė taikoma už šiuos nusikaltimus:
- Neatsargumas (pvz., HOA nuomininkų tarybos narys laiku nepranešė apie artėjantį posėdį).
- Sukčiavimas - tai gali būti melagingi matavimo prietaisų ar dokumentų, susijusių su patalpų savininkais, parodymai.
- Savininkų lėšų panaudojimas ar pasisavinimas - kartais pasitaiko atvejų, kai bendrojo ar rezervinio fondo lėšos paskirstomos neteisėtai.
- Savininkų apgaulė, įskaitant visą susirinkimą.
- Oficialus klastojimas.
- Savos valdžios perteklius (tai apima aukščiau pateiktus pavyzdžius su kabančiais gyventojų sąrašais ir kt.).
Bet kuris bendrijos narys, įskaitant HOA valdybos atstovus ir patį pirmininką, privalo prisiimti finansinę atsakomybę už savo veiksmus. Pažeidus bendrą turtą dėl savininko kaltės (pavyzdžiui, dėl potvynio), pastarasis privalo atlyginti žalą. Tokios žalos dydžiui nustatyti sudaromas specialus aktas. Prireikus vertinimas atliekamas įtraukiant specialistus. Be to, HOA chartijoje gali būti aprašyta keletas specifinių situacijų, susijusių su nusikaltimais.
HOA valdybos įgaliojimai
Apie kokias galias mes kalbame? Partnerystės vadovybės užduotis yra įsitraukti į tiesioginę savo veiklą. Visą tam reikalingų įgaliojimų sąrašą reglamentuoja tas pats Būsto kodeksas (jo 147 straipsnis). Organizacijos įstatuose būtinai reikia atskirti veiksmus, kurie priklauso valdybos ir visuotinio gyventojų susirinkimo kompetencijai. T. y., Turėtų būti aiškių požymių, kad pirmininkas ir jo pavaduotojai gali nuspręsti HOA valdybos posėdyje iš anksto nepranešę gyventojams.
Daugeliu atvejų tai yra valdybos įgaliojimai:
- Tiesioginis partnerystės valdymas skiriant konkrečius atlikėjus konkrečiam darbui ir formuojant HOA darbuotojus.
- Sudaryti viešųjų paslaugų sutartis namų savininkų vardu.
- Lėšos daugiabučio namo remontui ir priežiūrai.
- Dokumentų tvarkymas išduodant visus reikalingus dokumentus ir pažymėjimus.
- Banko ir apskaitos tvarkymas pervedant lėšas pagal sutartis rangovų atlyginimui.
- Visuotinių gyventojų susirinkimų vedimas užpildžius atitinkamą protokolą.
- Draugijos narių interesų gynimas teisme.
- Gyventojams nesumokėjus skolų už komunalines paslaugas, kreiptis į oficialias institucijas (nuo miesto administracijos į teismą ir prokurorus).
Išvados
Tai rodo, kad visą HOA valdybos įgaliojimų sąrašą lemia jos tiesioginės funkcijos, atsirandančios dėl pagrindinio bendrijos tikslo - daugiabučio namo priežiūros.
Be to, kas išdėstyta aukščiau, HOA valdžia gali įtraukti ir keletą papildomų, kurie būtinai turi būti nustatyti partnerystės įstatuose. Mes galime kalbėti apie gretimos teritorijos sutvarkymą, pastato savitarnos priežiūrą, nuomos mokesčių surinkimą iš žmonių, kurie yra namo komercinių ir gyvenamųjų patalpų nuomininkai, taip pat bendrojo namo turto, į kurį įeina rūsiai, liftai, disponavimą.
Būsto kodeksas patvirtina, kad abi HOA teisės ir pareigos yra neatsiejamai susijusios su jų funkcijomis ir kyla iš užduoties prižiūrėti daugiabučio namo ir viso su juo susijusio turto visišką tvarką.