Mūsų laikais verslininkai aktyviai verčia daugiabučio namo gyvenamąsias patalpas negyvenamosiomis. Tokio nekilnojamojo turto, tinkamo neproduktyviam verslui, rinka yra gana jauna. Jam tik apie 15 metų, tačiau jis yra dinamiškas ir gyvas.
Šiame straipsnyje paaiškinamas būsto tvarkos, susijusios su negyvenamųjų patalpų statusu, pobūdis ir detalės.
Vertimo pranašumai
Būsenos pakeitimas būstui kainuoja daug mažiau nei gatavo biuro nuoma. Maskvoje, netoli metro stočių, nuomininkai moka buvusį dviejų kambarių butą per mėnesį 250 000 rublių. Verslininkui, negyvenamosioms patalpoms įrengiant daugiabučiame name, yra daug pelningiau nei asmeniui, įsigijusiam komercinį nekilnojamąjį turtą. Pastarojo kaina Maskvoje, remiantis dabartiniais pranešimais, svyruoja nuo 350 tūkstančių rublių iki 700 tūkstančių rublių už kvadratinį metrą.
Įrengdami daugiabučiame name negyvenamas patalpas, verslininkai protingai investuoja į ilgalaikį turtą: mini turgavietes, įvairius biurus ir pan. Taigi smulkaus verslo miesto infrastruktūra yra labai išplėtota.
Padidėjęs negyvenamųjų patalpų fondas dėl būsto reiškia, kad labai skiriasi biurų ir parduotuvių vieta. Idealiausias kambarys tam daugiabučiame name yra butas, esantis perkrautos gatvės pirmame aukšte.
Palanki yra vieta šalia metro infrastruktūros, viešojo transporto stotelių, įvairių institucijų. Butų, esančių pirmame aukšte šalia metro stočių ir tt, kaina kartais dvigubai viršija būsto kainą. Gyvenamuosiuose rajonuose, atvirkščiai: pirmojo lygio kaina yra 10% mažesnė.
Kai kurie verslininkai keičiasi siekdami toliau nuomoti gautas negyvenamas patalpas. Tai yra pelninga. Teiskite patys: už dviejų kambarių buto nuomą Maskvoje jo savininkas gauna 40-50 tūkstančių rublių per mėnesį, o už lygiavertes negyvenamąsias patalpas - 5-6 kartus daugiau.
Sėkmingo perkėlimo sąlygos
Kartais iš pradžių neįmanoma perkelti buto į negyvenamąsias patalpas. Jį įgyvendinantis asmuo turėtų laikytis sėkmingo sandorio sąlygų, nustatytų Rusijos Federacijos būsto kodekse (22 straipsnis):
- Pageidautina buto vieta yra pirmame aukšte. Jei jis didesnis, gyvenamieji butai neturėtų būti žemesni už jį.
- Gyventojai ją išleido.
- Namo būklė nepripažįstama kaip avarinė.
- Būsimas daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkas gavo kaimynų sutikimą. (Reikia atsižvelgti į šį subjektyvų momentą, verslininkams tai dažnai tampa mirtina).
- Yra architektūrinė galimybė įrengti atskirą įėjimą.
- Galimas daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų pertvarkymas.
- Butas neišimamas iš gyvenamojo fondo, kad būtų atidaryta gamyba, pirtis, viešasis tualetas, cheminis valymas, laidojimo namai, indų priėmimo centras, kitos patalpos, kurių SNIP nenumatė gyvenamuosiuose pastatuose.
Jei į gyvenamąjį kambarį buvo tiekiamos dujos, jos turės būti vėdinamos. Dabartine reguliavimo sistema draudžiama naudoti dujinius prietaisus negyvenamose patalpose. Reikšmingas būsimos parduotuvės pranašumas bus rūsio buvimas gyvenamajame pastate. Jį galima teisėtai pritvirtinti prie konvertuojamo buto sandėlio pavidalu.
Vertimo kliūtys
Prisiminkite „kliūtis“, su kuriomis susiduriama įrengiant negyvenamąsias patalpas daugiabučiame name.Dauguma jų yra susiję su sunkumais realizuojant atskirą atskirą papildomą įėjimą. Pastarasis yra reikalingas logistiniam kasdienio įėjimo gyventojų judėjimo maršruto atitolimui su klientų ar klientų srautais.
Rusijos būsto įstatymai numato privalomas miesto planavimo normas ir taisykles, kurios turi atitikti daugiabučiame name įvestas negyvenamąsias patalpas. Gyventojų bendro pobūdžio turtas turi atskirą teisinę apsaugą, į kurią verslininkas taip pat turi atsižvelgti.
Nepriimtinas gyvenamųjų patalpų perkėlimas į negyvenamąsias patalpas (toliau - perkėlimas):
- jei prieiga prie jo suderinama su kitų gyventojų patekimu į jų gyvenamąsias patalpas;
- jei neįmanoma turėti atskiro įėjimo į jį;
- jei daugiabučiame name galimos negyvenamosios patalpos yra gyvenamųjų patalpų dalis;
- jei ji naudojama kaip savininko ar kito piliečio nuolatinė gyvenamoji vieta;
- jei asmenys turi teisę į patalpas.
Pagarba gyventojams
Verslininkas, perkeldamas gyvenamąsias patalpas į negyvenamąsias patalpas, turi gauti raštišką nuomininkų sutikimą šiais atvejais:
- Tvorų konstrukcijų pertvarkymas.
- Užsiėmimai įrengiant teritorijos dalies įėjimą.
- Iškabų išdėstymas (reklama).
Šie sutikimai surašomi bendrų savininkų susirinkimo protokole, tačiau galimi niuansai. Gana ramiai gyventojai reaguoja į vaistinės ar vaikų ugdymo centro atidarymą savo namuose. Jie yra gana tolerantiški ten įrengę parduotuvę. Tačiau išdėstymas pirmame baro aukšte atitiks rimtą jų pasipriešinimą. Namo gyventojų taryba turi teisę nustatyti komunalinių paslaugų tarifus, kurie yra penkis kartus didesni nei gyventojų mokesčiai už panašias paslaugas „nemėgstamai“ įmonei.
Norėdami nuraminti savo kaimynus, verslininkai turi prisiimti socialinę naštą: apželdinimą ar liftus. Žinomas faktas: viena iš odontologų kompanijų, kuri konfliktui išspręsti naudoja kelis butus pirmame aukšte, namo gyventojams nustatė 20% nuolaidą savo paslaugoms.
Vertimo dokumentai
Remiantis Būsto kodeksu, perkėlimas atliekamas patvirtinus vietos valdžiai. Daugiabučio gyvenamojo namo negyvenamųjų patalpų savininkas arba jo įgaliotas asmuo vietos valdžios institucijoms numato svarstyti dokumentų paketą:
- Perdavimo pareiškimas.
- Kambario registracijos pažymėjimas.
- Teisiniai dokumentai - jų originalai ar notariškai patvirtintos kopijos.
- Namo, kuriame yra išverstos patalpos, aukšto planas.
- Prireikus perkeltų patalpų pertvarkymo ar rekonstravimo projektas.
Apie projekto patvirtinimą
Projektas būtinai turi būti derinamas su tam tikromis tarnybomis, įskaitant departamentus: Rospotrebnadzor, miesto valdžią, architektūros departamentą (departamentą), Nepaprastųjų situacijų ministerijos priežiūrą, valdymo įmonę.
Jame turėtų būti numatytas ne tik atskiras įėjimas, bet ir vidinė pertvarkymas, buvusio biuro buto pertvarkymas, rekonstrukcijos darbai, fasado įranga. Tokiu atveju neleidžiama siaurinti ventiliacijos kanalų.
Peržiūros procedūra
Gavusios dokumentus iš verslininko, vietos valdžia juos svarsto per pusantro mėnesio ir nusprendžia, ar pritarti perdavimui, ar jo atsisakyti. Priimtas sprendimas verslininkui išsiunčiamas per tris dienas.
Tai yra teisinis perkėlimo pagrindas, jei nereikalaujama pertvarkyti negyvenamųjų patalpų gyvenamajame daugiabučiame name. Priešingu atveju sprendimas leidžia pakeisti dizainą pagal projektą.
Pertvarkymo įgyvendinimą patvirtina aktas, kurį pasirašė priėmimo komitetas iš savivaldos organo. Šis aktas bus vertimo pagrindas verslininkui keičiant dizainą.
Apie atsisakymą
Vietos valdžios institucijos priima sprendimą atsisakyti perduoti šiais atvejais:
- Verslininkas nepateikė reikiamo dokumentų sąrašo.
- Esminių vertimo sąlygų pažeidimai.
- Žymus faktinio darbo nuokrypis nuo patvirtinto projekto ir suderintos dokumentacijos parametrų.
- Įstatymo projekto neatitikimai.
- Dėl namo gyventojų visuotinio susirinkimo protokolo trūkumo.
- Neatitikimas patvirtinto projekto ir suderintos dokumentacijos parametrams.
Sprendimas dėl atsisakymo turi būti pagrįstas ir išsamus, nurodant konkrečius pažeistus vertimo standartus. Pareiškėjas jį gauna arba išsiunčiamas jam per tris dienas. Verslininkas turi teisę per tris mėnesius tai apskųsti teisme.
Jau išduotas leidimas gali būti panaikintas, kai kaimynai-gyventojai kreipiasi į teismą arba į vietos valdžios institucijas su skundu.
Apie komunalinius mokesčius
Verslininkas moka už negyvenamąsias patalpas daugiabučio namo komunalines paslaugas juridiniams asmenims nustatytais įkainiais. Tuo pačiu metu jis turi teisę arba sudaryti sutartį su valdymo įmone, arba sudaryti viešųjų paslaugų sutartis su resursus tiekiančiomis įmonėmis ir sumokėti už jas.
Formulėje apskaičiuojant komunalinių paslaugų sumą namuose, turėtų būti naudojamas visų jo patalpų (tiek gyvenamųjų, tiek negyvenamųjų) bendras plotas. Į bendrą sumą neįeina bendrosios patalpos.
Klaida atsiranda, jei name yra įrengti bendri namo skaitikliai tam tikrai paslaugai ir tik butai yra išvardyti kaip vartotojai. Tuo pačiu negyvenamųjų patalpų savininkai nepagrįstai perkelia naštą gyventojams. Resursus tiekiančios įmonės ir valdymo įmonės turėtų tinkamai atsižvelgti į gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas daugiabučiame name.
Namas iš gyvenamojo - negyvenamasis
Jei smulkusis verslas ne tik perduoda butus iš būsto į negyvenamąjį, tada didelėms ir vidutinėms įmonėms nenuostabu, kad didesnio masto operacijos. Pavyzdžiui, daugiabučio namo perkėlimas į negyvenamąsias patalpas.
Verslo augimas lenkia negyvenamųjų statybų tempą, dažnai trūksta esamų biurų centrų. Tokiu atveju gyvenamieji pastatai virsta jais. Ši procedūra aprašyta 2 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 22–24.
Dėl perdavimo verslininkas susisiekia su vietos administracija arba MFC su dokumentų paketu, įskaitant:
- Prašymas perkelti.
- Nuosavybę įrodantys dokumentai.
- Namo planas.
- Projektuokite, jei reikia pertvarkymo.
Per pusantro mėnesio jie priima sprendimą dėl dokumentų. Tačiau šis perdavimas teisiškai neįmanomas, jei namas pastatytas vietoje, skirtoje individualiam būstui statyti.
Operacijos su negyvenamuoju nekilnojamuoju turtu
Negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name nuomos sutartis ar jos pirkimo-pardavimo sutartis - tokie dokumentai įteisina pagrindines operacijas su negyvenamuoju nekilnojamuoju turtu. Išperkamosios nuomos metu šalys privalo sutartimi nustatyti šias sandorio sąlygas:
- Aiškiai nurodykite objektą, kuris yra nuomojamas.
- Nustatykite nuomos dydį ir jo indeksavimo tvarką.
- Išaiškinti nusidėvėjimo išmokų mechanizmą.
- Išnuomoto turto atkūrimo tvarka.
- Nustatykite jo išpirkimo sąlygas.
Pajamos iš butų pirmame aukšte po jų perkėlimo į negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą labai padidėja. Tačiau, remiantis naujausiais Finansų ministerijos dokumentais, verslininkų išlaidos taip pat gali staigiai kilti. Pavyzdžiui, tą patį turto mokestį ketinama apskaičiuoti remiantis kadastrine verte. Sprendžiant iš aukščiausios finansinės institucijos planų, mokesčio tarifas negyvenamosioms patalpoms viršys penkis kartus didesnį nei gyvenamosioms patalpoms.
Išvada
Verslininkas, pavertęs butą pirmame aukšte daugiabučio namo negyvenamuoju namu, rizikuoja patirti nepateisinamas finansines išlaidas dėl galimo savivaldybių atsisakymo.Tačiau žaidimas yra žvakės vertas: galų gale jis gauna ilgalaikį turtą už mažesnę kainą, daug kartų mažesnę nei perkant komercinį nekilnojamąjį turtą.
Tačiau tokia procedūra užtrunka maždaug šešis mėnesius, todėl neišvengiamai patiriamos priskirtosios išlaidos. Tai taip pat slepia galimas spragas: paslėptos draudžiančios aplinkybės, netinkama kaimynų reakcija. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, verslininkai praktikuojasi teikdami vertimo paslaugas specializuotoms advokatų kontoroms.