Valdymo įmonė turėtų būti suprantama kaip juridinis asmuo, komercinė organizacija, vykdanti patikėjimo valdymą kitų juridinių asmenų ir asmenų, perduotų pagal susitarimą, turto kompleksų. Ryškus pavyzdys yra tai, kad šiandien sparčiai daugėja apeliacijų dėl būsto ir komunalinių paslaugų teikimo Rusijoje. Ir tai nenuostabu, nes buvimas daugiabučiame name vienaip ar kitaip žada didelius rūpesčius absoliučiai visų namų savininkams, būtent su šildymu, kiemo valymu, įėjimo ar vandens tiekimo remontu. Šiame straipsnyje išsamiai aprašoma valdymo įmonės atsakomybė ir atsakomybė. Be to, medžiagoje pateikiama daug pavyzdžių, kaip praktiškai susipažinti su dabartinėmis problemomis.
Valdymo įmonė: pasitikėjimo valdymo vertė ir objektai
Valdymo įmonė yra ne kas kita, kaip AO arba LLC, įsteigta pagal Rusijos įstatymus ir licencijuota Rusijos banko valdyti nevalstybinius pensijų fondus ir investicinius fondus, vadovaujantis Investicinių fondų įstatymu. Šiandien valdymo struktūra turi teisę pasitikėti valdymu:
- Taupant pensijas.
- Hipotekos draudimas.
- Kolektyvinio investavimo fondo turtas.
- Grynųjų pinigų taupymas kariuomenei būsto plane.
- Atitinkamų kompanijų draudimo rezervai.
- Nevalstybinių pensijų fondų pensijų rezervai.
- Ne pelno siekiančių struktūrų įstatinis kapitalas.
- Vertintojų organizacijos kompensavimo fondo grynieji ištekliai.
Be to, šiandien Rusijos Federacijoje valdymo įmonės vadinamos asociacijomis, sukurtomis siekiant įgyvendinti valdymo funkcijas finansinėse ir pramoninėse grupėse ar valdose. Valdymo struktūrą taip pat galima suprasti kaip komunalinių paslaugų operatorių, atsakingą už būsto fondo ir jo infrastruktūros valdymą. Patartina šį klausimą išsamiau apsvarstyti kaip ryškų pasitikėjimo valdymo pavyzdį.
Ką valdymo įmonė daro būsto atžvilgiu?
Šiandien daugiabučių savininkams dažnai rūpi valdymo įmonės atsakomybė ir atsakomybės ribos. Kodėl? Tiesa ta, kad pastarieji dažnai nėra patenkinti gyvenimo konkrečiame name kokybės ypatybėmis. Jei pilietis savo mokėjimo dokumentuose kas mėnesį randa mokėjimo eilučių tiesiogiai už būsto remontą ir priežiūrą, tačiau lėšos eina į neaiškią vietą, galbūt ten yra valdymo įmonės administracinė atsakomybė. Kokia tai turėtų būti organizacija?
Pirmiausia reikėtų pažymėti, kad kontrolės forma namuose vaidina nemenką vaidmenį, nesvarbu, ar tai būtų HOA, UO, ar ZhSK. Vienaip ar kitaip, paslaugos, tiesiogiai skirtos savininkui, yra panašios, vadinasi, valdymo įmonės atsakomybės sritis bus ta pati. Kai tam tikrame name išrenkama valdymo struktūra, ji privalo pasirašyti valdymo sutartį su atskirų butų savininkais (ne mažiau kaip dviem trečdaliais namo ploto) iš karto po visuotinio susirinkimo protokolo sudarymo. Taigi, pirkimo dokumento sudarymo momentas bus pažymėtas kaip namo tvarkymo pradžia.Tai reiškia, kad valdymo įmonė turės praktinių įsipareigojimų, be to, prireikus bus būtina, kad valdymo įmonė būtų atskaitinga.
Štai kodėl vadovaujanti organizacija, kaip taisyklė, griežtai laikosi visų jos veiklą reglamentuojančių teisės aktų. Svarbu pažymėti, kad proceso metu ši struktūra privalo organizuoti laisvos prieigos prie informacijos apie valdomą objektą galimybę. Visų pirma, jų sąraše yra tiesiogiai nurodytos pagrindinės namo savybės ir informacija apie finansinę ir ekonominę (ūkinę) veiklą.
Kur yra paskelbta informacija
Pažymėtina, kad nuo 2016-06-01 visus duomenis, atspindinčius valdymo įmonės veiklą ir atsakomybę, privaloma skelbti specializuotoje geografinėje būsto ir komunalinių paslaugų informacinėje sistemoje. Taigi pilietis turi galimybę rasti visą reikiamą informaciją. Jei trūksta informacijos, kurią reikia paskelbti šaltinyje, asmuo turi teisę kreiptis į prokuratūrą arba Valstybinę būsto inspekciją.
Be to, pagal Rusijos būsto kodeksą, kiekvienais metais pirmąjį ketvirtį absoliučiai visi gyvenamųjų patalpų savininkai turėtų būti susirinkime, kur tiesiogiai patvirtina ataskaitą apie objekto tvarkymo ekonominę veiklą ataskaitiniu laikotarpiu (praėjusiais metais). Jei ši procedūra nėra atliekama, daugeliu atvejų administracinė atsakomybė tenka valdymo įmonei.
Patartina kreiptis į valstybines priežiūros institucijas ir pareikšti atitinkamą nepasitenkinimą.
Valdymo organizacijos atsakomybė dėl būsto fondo
Tarkime, kad konkreti ribotos atsakomybės įmonė yra būsto valdymo įmonė.
Ji turi specifines pareigas, įtrauktas į veiklą, tiesiogiai valdančią namą, kuriame yra daug butų. Svarbu pridurti, kad visas operacijas, susijusias su gyvenamojo ploto remontu ir priežiūra, ši įmonė įsipareigoja atlikti laikydamasi lėšų, reikalingų tikslams, rinkimo ribų.
Reikia pridurti, kad visos prievolės neįvykdymo atveju reiškia lygiavertę valdymo įmonės (pavyzdžiui, LLC) atsakomybę. Be to, jie skirstomi į keletą grupių. Taigi tiesiogiai vadovaujančios organizacijos atsakomybė už būstą apima šiuos dalykus:
- Viešų vietų (kitaip tariant, prieangių) valymas.
- Kiemo valymas (kitaip tariant, žemės sklypas, esantis po daugiabučiu namu). Būtina pridurti, kad tuo atveju, kai medžiai yra tam tikrame žemės sklype, jų pjovimo ir genėjimo klausimas yra įtrauktas į valdymo įmonės atsakomybės sritį. Jei nukris atskiras sodinimas ir dėl to bus sugadinti turto kompleksai arba tai pakenks konkrečiam namo nuomininkui, tuomet galite saugiai kreiptis į teismines institucijas, kad susigrąžintų žalą valdančiajai organizacijai.
- Tinkamos būsto fasado priežiūra (jo valymas nuo skelbimų, grafiti dažymas ir kt.)
- Valyti paprastųjų stovų kanalizacijos sistemą yra valdymo įmonės pareiga.
- Įdiegiamos gyvenamojo objekto rudens-žiemos laikotarpiui parengiamosios priemonės.
- Valdymo įmonės atsakomybė apima šildymo sistemos gniuždymą ir praplovimą.
- Bendrų namo skaitiklių patikrinimas.
- Atliekame stogo valymo žiemą nuo ledo ir sniego darbus.
- Valdymo įmonės atsakomybė (puikus pavyzdys - būsto ir komunalinės paslaugos) apima sutarties sudarymą tiesiogiai su skubios pagalbos tarnyba.
- Gretimos teritorijos ir rūsių dezinfekavimo ir dezinfekavimo įgyvendinimas.
Pastatų remonto atsakomybė
Be būsto priežiūros, valdymo įmonė yra atsakinga ir už jo remontą. Taigi, remiantis šia nuostata, patartina pabrėžti šias veiklas:
- Atliekame remonto darbus tiesiogiai atkuriant rėmus languose. Be to, prireikus taip pat būtina įtraukti stiklinimo procedūrą prie įėjimo ar techninės paskirties grindų.
- Priemonių, skirtų dažyti ir baltinti verandas, įgyvendinimas.
- Apšvietimo organizavimas įėjimuose. Be to, šiandien privaloma apšviesti teritoriją prie įėjimo.
- Jei reikia, atlikite stogo remonto darbus (pavyzdžiui, nesandarumą).
- Bendrojo nekilnojamojo turto kompleksų, tiesiogiai susijusių su būsto ir komunalinių paslaugų teikimu, remonto darbų įgyvendinimas (karšto ir šalto vandens tiekimas, kanalizacija ar šildymas, taip pat maitinimo tinklai, esantys gyvenamojo objekto viduje).
Komunalinių paslaugų teikimas
Tarkime, kad ribotos atsakomybės įmonė yra valdymo įmonė, įsipareigojanti kokybiškai atlikti daugybę priemonių, skirtų gyvenamojo daugiabučio namo valdymui. Taigi jos atsakomybė tiesiogiai už būsto ir komunalinių paslaugų teikimą apims šiuos dalykus:
- Aprūpinimas komunalinėmis paslaugomis visiems daugiabučio namo gyventojams. Tuomet, kai konkreti specializuota įmonė pradeda tvarkyti daugiabučius namus, sudaroma sutartis su organizacija, užsiimančia išteklių, susijusių su komunalinių paslaugų tiekimu, tiekimu. Taigi, kaip pavyzdys, ribotos atsakomybės bendrovė (valdymo įmonė) yra atsakinga už absoliučiai visų inžinerinių sistemų eksploatavimą. Pavyzdžiui, jei daugiabučiame gyvenamajame name tokia komunalinė paslauga, kaip šildymas, teikiama be trikdžių, tačiau jo nėra namuose, tada atsakomybė kažkodėl tenka ant valdančios struktūros pečių. Štai kodėl šiandien valdymo įmonė dažnai yra apdraudžiama. Jei šios ar kitos komunalinės tarnybos nėra dėl išteklių, kurie užsiima išteklių tiekimu, kaltės, vadovaujančioji asociacija bet kokiu atveju privalo saugoti atitinkamo gyvenamojo objekto gyventojų interesus, taip pat dėti visas pastangas, kad situacija pasikeistų.
- Lėšų rinkimas būsto ir komunalinėms paslaugoms iš daugiabučio namo gyventojų atlikti. Be to, valdymo struktūra įpareigota, jei reikia, vykdyti teisinio pobūdžio veiklą.
- Laiku pašalinant dideles ir kietas buitines atliekas. Taigi, šiandien galite reikalauti, kad valdymo įmonė būtų atsakinga net už tai, kad nesudarė sutarties su atitinkama šiukšlių surinkimo tarnyba.
Papildoma informacija
Be ankstesnio skyriaus, svarbu pažymėti, kad vadovaujanti organizacija neturi teisės reikalauti lėšų, viršijančių tarifą, už išvardytų darbų atlikimą. Jei ji tikrai neturi pakankamai lėšų normaliai organizuoti atitinkamą veiklą, tada šios struktūros patartina iš eilės rengti visuotinį gyvenamųjų patalpų savininkų susirinkimą, kad būtų galima apskaičiuoti šią problemą. Neįvykdžius aukščiau išvardytų sąlygų, bet kuris daugiabučiame name gyvenantis pilietis turi teisę kreiptis į Valstybinę būsto inspekciją (specializuotą priežiūros įstaigą).
Valdymo organizacijos atsakomybė
Kaip paaiškėjo, valdymo struktūra yra įpareigota atlikti kuo platesnį su daugiabučiu namu susijusių darbų sąrašą, priešingu atveju (dėl neveikimo) gali būti laikoma atsakinga.
Būtent dėl šios priežasties šiandien valdymo įmonė yra apdrausta atsakomybės draudimu (pavyzdžiui, būsto ir komunalinės paslaugos). Reikėtų pažymėti, kad prieš įstatymą ji prisiima tokią pačią atsakomybę kaip ir kita struktūra. Tai reiškia, kad čia tinka administracinė ir baudžiamoji atsakomybė. Svarbu pridurti, kad šiandien prokuratūra ir Valstybinė būsto inspekcija prisiima pagrindines pareigas, susijusias su straipsnyje nurodytų organizacijų darbo priežiūra. Mažesniu mastu, nepaisant to, atsižvelgiant į valdymo įmonių auditą, įvairūs įgaliojimai yra tiesiogiai suteikiami vietos savivaldos valstybinėms įstaigoms, Rusijos vartotojų priežiūrai, policijai, taip pat priešgaisrinei priežiūrai.
Priežiūros institucijos teisės
Svarbu pažymėti, kad kiekviena iš minėtų organizacijų turi visišką teisę skirti didelę baudą tiek juridiniam asmeniui, tiek pareigūnui už atitinkamų teisės aktų reikalavimų neįvykdymą ar netinkamą vykdymą. Pagrindinė problema šiuo atveju yra galimybė (arba neįmanoma) pateikti tam tikrus įrodymus, kad pažeidimas egzistuoja iš tikrųjų.
Atsižvelgiant į valdymo įmonių atsakomybės klausimą, patartina prisiminti atitinkamos rūšies veiklos struktūrų licencijavimą. Iškart po to, kai valdymo organizacijos įpareigojo gauti licencijas licencijavimui, atsirado galimybė nepatenkinamos veiklos kokybės atvejais atimti šias licencijas. Vienaip ar kitaip, toks sprendimas tam tikru būdu daro įtaką būsto paslaugų teikimo tobulėjimui.
Veiklos licencijavimas
Svarbu pažymėti, kad tam tikros valdymo struktūros licencijos panaikinimo tvarką atitinkanti institucija šiuo metu yra išimtinai paskirta Valstybinei būsto inspekcijai. Be to, šią operaciją galima atlikti tik teisme. Būtina pridurti, kad šiandien nėra praktikos anuliuoti licencijas tam tikrai veiklos rūšiai „iš dešinės į kairę“. Kodėl? Faktas yra tas, kad tuo atveju, kai daugiabutis nekontroliuojamas (arba jis yra laikinai kontroliuojamas), niekas negali suteikti absoliučios garantijos, kad kita valdymo struktūra neįgyvendins valdymo ir organizacinių priemonių dar blogiau nei pirminiu atveju.
Šiuo atveju valstybinės valdžios institucijos laikosi pozicijos, kad daugiabučio namo individualių butų savininkai jungtinėje asociacijoje turi teisę bet kokiu atveju perrinkti savo aplaidžią valdymo įmonę, kai to tikrai reikia. Jei butų savininkai neturi noro susivienyti, iš principo nėra prasmės ką nors keisti daugiabučiame name.
Ką reiškia nevykdymas?
Iki šiol žinomos šios valdymo struktūros atsakomybės rūšys:
- Vieno ar kito tipo daugiabučių namų remonto ir priežiūros taisyklių pažeidimas užtraukia administracinio pobūdžio baudą, tiesiogiai atsakingą už objekto priežiūrą ir remontą nuo 4000 iki 5000 rublių. Juridinių asmenų atveju bauda svyruoja nuo 40 000 iki 50 000 rublių pagal Rusijos kodekso 7.22 straipsnį dėl administracinių nusižengimų.
- Sanitarinio-epidemiologinio pobūdžio reikalavimų pažeidimas tiesiogiai eksploatuojant gyvenamuosius ir visuomeninius objektus, statinius, pastatus ir transporto priemones užtraukia asmenis administracinio pobūdžio baudą nuo 500 iki 1000 rublių; pareigūnams - nuo 1 000 iki 2 000; verslininkams nesudarant juridinio asmens - nuo 1 000 iki 2 000 arba jų veiklos sustabdymas, paprastai, iki 90 dienų; juridiniams asmenims - nuo 10 000 iki 20 000 rublių arba veiklos sustabdymas iki 90 dienų.
- Jei yra faktų apie netinkamą daugiabučio namo individualių butų savininkų nuosavybės kompleksų priežiūrą, vadovaujanti organizacija gali atsisveikinti su penkiasdešimt tūkstančių rublių.Jei pažeidžiama norma dėl nuomininkų aprūpinimo viešosiomis paslaugomis (reikiamais ištekliais), tada baudos dydis paprastai yra lygus dešimčiai tūkstančių rublių (pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 44 straipsnį).
- Remiantis Rusijos civiliniu kodeksu, valdymo įmonė prisiima visą atsakomybę už neteisėtus veiksmus ar neveikimą, darantį žalą viešosios nuosavybės kompleksams ir žalą. Šiuo atveju baudos dydis skiriasi priklausomai nuo papildomų aplinkybių.
- Priešgaisrinės saugos normų pažeidimas paprastai užtraukia administracinę atsakomybę. Papildoma sąlyga yra 200 tūkst. Rublių bauda valdymo struktūrai.
Kaip paaiškėjo, absoliučiai visos valdymo struktūros veiklos rūšys yra nustatomos įvairiais teisės aktais. Jų sumaniai naudojant, tikrai įmanoma pasiekti, kad daugiabučiame name būtų įgyvendintos visos darbo rūšys. Tačiau mes neturime pamiršti, kad objekto gerovė bendrąja prasme tiesiogiai priklauso nuo kiekvieno namo savininko padėties aktyvumo laipsnio.