Pinigų srautų diskontavimo metodas: skaičiavimo ypatybės, principai ir reikalavimai

Diskontuotų pinigų srautų metodas yra sudėtingas ir sunkiai apskaičiuojamas. Jis įvertina analizuojamą objektą, gavęs iš jo įvairius pinigų srautus, modeliuoja jų gavimo ypatybes.

Kiek kainuoja ateities pinigai?

Pinigų srautų diskontavimo metodas – tai yra grynųjų pinigų išmokų vertės sumažėjimas ateityje iki dabartinio laikotarpio. Diskontavimas grindžiamas pinigų vertės idėja, laikui bėgant mažėjančia ekonomikoje. Laikui bėgant, pinigai praranda savo vertę, palyginti su dabartine. Kaip nuoroda, turite pasirinkti dabartinį skaičiavimo momentą ir pervesti visas paskesnes finansines įplaukas į dabartinį laikotarpį. Norėdami tai padaryti, naudokite koeficientą, naudojamą diskontuojant pinigų srautus. Jo apskaičiavimo pavyzdys yra toks: k = 1 / (1 + r)ⁱ. Formulėje r reiškia diskonto normą, i simbolizuoja laikotarpio skaičių.

Kur taikyti metodą?

Pinigų srautų diskontavimo metodas naudojamas visuotinai. Tai leidžia jums nustatyti, kiek ateities pajamų yra dabartinėje. Finansiniai srautai gali būti nepastovūs, pajamas gali pakeisti nuostoliai. Ne visada galima numatyti pokyčių dinamiką. Jūs visada galite įvertinti turtą pagal dabartinę naudą, kurią jis gali duoti rytoj.

Patartina taikyti pinigų srautų diskontavimo metodą, jei:

• yra argumentų manyti, kad laikui bėgant finansiniai srautai iš esmės sumažės arba padidės;
• vertinimo objekto pakanka būsimoms pajamoms (teigiamoms ar neigiamoms) apskaičiuoti;
• finansiniams srautams didelę įtaką daro sezoniškumas;
• Vertinimo objektas yra objektas su išplėstu galimų funkcijų rinkiniu;
• vertinamas turtas buvo ką tik pastatytas ar atiduotas eksploatuoti.

Kokių duomenų reikia skaičiavimui?

Norint apskaičiuoti pinigų srautų diskontavimo metodą ir juos pritaikyti dabartiniam momentui, reikia šių duomenų:

• Pelningumas (patys pinigų srautai).
• Atsiskaitymų sąlygos.
• Nuolaidos norma.

Algoritmo veiksmai

Apsvarstykite pinigų srautų diskontavimo metodo vertės apskaičiavimo algoritmą.

Skaičiavimų pagrindas yra pelningumas. Tai yra realūs pinigų srautai iš vertinamo turto pagal pajamų metodą. Grynųjų pinigų srautų diskontavimo metodas atsižvelgia į grynąjį laisvą srautą, tai yra tuos finansus, kurie lieka savininko žinioje, atskaičius visas išlaidas, įskaitant investicijas.

Atsiskaitymo laikotarpio nustatymas priklauso nuo duomenų apie nekilnojamąjį turtą kiekio. Jei jų pakanka ir reikia numatyti ilgalaikes prognozes, galite pasirinkti ilgesnį laikotarpį arba padidinti prognozės tikslumą.

Rusijoje vidutinis prognozuojamas laikotarpis yra trisdešimt penkeri metai.

Šis rodiklis nurodo iki šiol gautų pajamų vertę. Norėdami tai padaryti, finansinius srautus reikia padauginti iš diskonto normos, kuri yra nustatyta pajamų norma, kurios gali tikėtis investuotojas, investavęs į įmonės vertę.

Pinigų srautų diskontavimo metodas ir įtakos veiksniai

Skaičiuojant normą, atsižvelgiama į šiuos įtakos veiksnius:

• infliacijos lygis;
• objektų pelningumas;
• pelnas atsižvelgiant į visas rizikas;
• Centrinio banko kursas;
• komercinių bankų procentas skolinantis lėšas;
• vidutinė kapitalo kaina.

Metodas Taikymo būdas

Norint tinkamai naudoti pinigų srautų diskontavimo metodą vertinant verslą, būtina elgtis pagal šį algoritmą:

• Vertinimo laikotarpio pasirinkimas. Rusijoje jis negali viršyti trisdešimt penkerių metų. Pasaulis naudoja ilgesnius vertinimo laikotarpius.
• Tiriamųjų pinigų srautų rūšies nustatymas. Pavyzdžiui, apibūdindami finansinę atskaitomybę (einamieji ir ankstesnieji metai) ir esamą situaciją šiuolaikinėje rinkoje, atsižvelgdami į klaidas, galite apibūdinti mažėjančius ir didėjančius srautus (pajamas ir nuostolius). Atsižvelgiama į keletą pajamų rūšių: bendras pajamas (atėmus nekilnojamojo turto mokestį ir verslo išlaidas); numatomos bendros pajamos; grynosios veiklos pajamos (atėmus investicijas į ilgalaikį turtą ir mokėjimus už paskolas ir paskolas); finansiniai srautai prieš sumokant ir sumokėjus fiskalinius mokesčius.
• Įvertinto objekto atvirkštinės arba likutinės vertės apskaičiavimas, kai pajamos nebeteko. Reversiją galima apytiksliai nustatyti ištyrus tokių objektų kainą Rusijos rinkoje arba prognozuojant situaciją rinkoje. Pasibaigus prognozuojamam laikotarpiui, galima apskaičiuoti kapitalizacijos normą arba metines pajamas.
• Diskonto normos apskaičiavimas. Sunkus šio skaičiavimo momentas yra teisingas būsimų pajamų normos numatymas. Naudojant pinigų srautų diskontavimo metodą, yra daugiau nei dešimt būdų. Ekonominio skaičiavimo metodų pavyzdžiai: kaupiamasis metodas arba rizikos papildymas, investicijų palyginimo metodai, paskirstymo metodas (operacijų procentų apskaičiavimas, palyginti su panašiais objektais), stebėjimas, paremtas rinkos stebėjimu, siekiant išanalizuoti nekilnojamojo turto investicijas, kurių metu norma apskaičiuojama lyginant suvestinius rodiklius.
• Pinigų srautų diskontavimo pagal apskaičiuotus pradinius rodiklius metodo taikymas. Skaičiavimui naudojama ši formulė: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ SD)^tkur DDP - diskontuoti pinigų srautai; DP - grynųjų pinigų srautas per pasirinktą laikotarpį (t); SD - būsimų pajamų norma; t yra laiko prognozės laikotarpis; N yra būsimų pinigų srautų prognozuojamų laikotarpių skaičius.

Diskonto normos metodai

Realybėje specialistai pajamų apskaičiavimui naudoja šiuos metodus:

• kaupiamoji konstrukcija;
• alternatyvių investicijų palyginimas;
• palūkanų paskirstymas;
• rinkos stebėjimas.

Populiariausias būdas Rusijoje

Kaupiamasis statybos metodas grindžiamas tuo, kad diskonto norma yra rizikinga funkcija. Tai laikoma visų rizikų, galimų kiekvienam turtui atskirai, deriniu. Ši norma yra lygi nerizikingo kurso ir rizikos premijos sumai. Paskutinis komponentas apskaičiuojamas sudedant galimas analizuojamos nuosavybės faktorių reikšmes.

Rusijos specialistai diskonto normą paprastai apskaičiuoja pagal kaupiamąjį modelį. Taip yra dėl šio metodo grąžos normos apskaičiavimo paprastumo dabartinėmis vidaus nekilnojamojo turto rinkos sąlygomis.

Palyginkite ir padarykite išvadą

Apskaičiuojant būsimą nekilnojamojo turto vertę, paprastai naudojamas įvairių investicijų metodas, tiksliau - jų palyginimas. Investuotojo deklaruota grąžos norma gali būti laikoma grąžos norma, tada normą nustato rėmėjas, arba numatoma kitų panašių projektų ar priemonių, suprantamų žmonėms, investuojantiems pinigus, grąžos norma.

Pabrėžkite pagrindinį

Paskirstymo metodas naudojamas, kai grąžos norma apskaičiuojama kaip palūkanų norma. Tai laikoma pagrįsta informacija apie panašius sandorius su objektais nekilnojamojo turto rinkoje. Šis metodas reikalauja daug laiko ir yra sudėtingas. Skaičiavimo mechanizmas yra:

• kuriant hipotezes apie būsimų pajamų dydį;
• palyginant būsimus finansinius srautus su pradinėmis investicijomis (įsigijimo kaina)

Tokiu atveju formulė bus apskaičiuojama atsižvelgiant į pradinės informacijos kiekį ir nurodytų pirkėjo teisių dydį. Grąžos norma, priešingai nei pradinių investicijų santykis, negali būti tiesiogiai paskirstyta iš pardavimo duomenų. Neįmanoma to apskaičiuoti neišryškinus ir išanalizavus pirkėjo prielaidas dėl būsimų finansinių galimybių.

Patogiausias būdas apskaičiuoti diskonto normą paskirstymo metodu, jei yra investuotojo (rėmėjo) apklausa ir paaiškinimas:

• koks procentas buvo naudojamas nustatant pradinę pardavimo vertę;
• kaip buvo prognozuojami būsimi finansai.

Jei vertintojas gavo visus jam reikalingus duomenis, jis gali apskaičiuoti panašaus objekto vidinę grąžos normą. Jis remsis skaičiumi, gautu nustatant kitų sandorių grąžos normą. Verta prisiminti, kad kiekvienas objektas yra unikalus, nepakartojamas ir turi savo finansines savybes. Nors esant tam tikriems nuokrypiams (netikslumams), diskonto normos vertę galima gauti paskirstymo metodu, kuri atitiks bendrą numatomą raidą ateityje. Tačiau jūs turite žinoti, kad tokie sandoriai turėtų būti tokie, kurie parduodami objektus, panašius į originalą, kurių esamas panaudojimas yra efektyviausias.

Skaičiavimo eiga pagal paskirstymo metodą žingsniais:

• panašaus objekto modeliavimas tam tikru laikotarpiu pagal veiksmingiausio visų turimų finansinių srautų panaudojimo scenarijų;
• skaičiavimo objekto investicijų grąžos normos apskaičiavimas;
• rezultatų analizė bet kokiu statistiniu ar ekspertiniu metodu, kad esamos analizės charakteristikos atitiktų įvertintą savybę.

Įvertinkite rinką

Stebėsenos metodas pagrįstas šiais duomenimis:

• nuolatinė rinkos situacijos analizė;
• investicijų į nekilnojamąjį turtą operacijų rodiklių stebėjimas.

Išanalizuota informacija turėtų būti apibendrinta įvairiems rinkos sektoriams ir reguliariai pateikiama. Duomenys teikia rekomendacijas vertintojams. Jie leidžia atlikti lyginamąją apskaičiuotų rodiklių analizę su esamais, patikrinti įvairių pataisų nuokrypių teisingumą. Jei jums reikia atsižvelgti į rizikos poveikį diskonto normai, vertinant nekilnojamuosius daiktus turėtų būti nedelsiant keičiama grąžos norma. Jei pajamas sudaro du ar daugiau šaltinių, iš kurių vienas gali būti laikomas garantuotu ir patikimu, tada jam taikomas vienas pajamų tarifas, o kiti šaltiniai diskontuojami taikant didesnę normą. Pavyzdžiui, įmokų dydis procentais yra nustatomas pagal nuomininko verslo apimtį ir yra kintamasis, kuris kinta laikui bėgant, atsižvelgiant į sezoninius veiksnius. Ši technika padeda atsižvelgti į rizikos laipsnį, kai pelnomasi iš turto vienoda forma. Pagal analogiją galima atsižvelgti į skirtingą rizikos laipsnį, uždirbant pajamas iš turto tam tikru laikotarpiu.