Kiekvienas nori įsigyti savo būstą, tačiau šiandien jo kaina yra gana didelė, todėl ne visi gali sau leisti tokį pirkinį. Viena iš išeities iš šios situacijos yra bendrosios statybos. Tai leidžia jums investuoti pinigus į bet kokio turto statybą, o pabaigus darbus - įsigyti gyvenamąjį plotą. Tačiau čia svarbu suprasti, kad bendra statyba turi daugybę niuansų, į kuriuos reikėtų atsižvelgti, nes šis nekilnojamojo turto įsigijimo būdas yra vienas rizikingiausių.
Kas yra interesų turėtojas. Apibrėžimas
Taigi, pokalbis apie bendrą statybą ir jos ypatybes turėtų prasidėti nustatant, kas yra akcininkai. Šis terminas reiškia asmenį, kuris dalyvauja bendro gyvenamojo būsto statyboje ir gauna teisę įsigyti butą būsimame name už mažesnę kainą.
Nuosavybės savininkų akcijų formavimas prasideda būsimos struktūros pamatų pastatymo etape. Kai kuriais atvejais galite prisijungti prie statybos vėliau, tačiau tokiu atveju būsto pirkimui taikoma nuolaida bus mažesnė.
Bendrosios statybos pranašumai
Akcininkų atsiliepimai apie tokio tipo statybas yra gana prieštaringi, tačiau jų pranašumai yra akivaizdūs:
- didelę nuolaidą būsto įsigijimui užbaigus statybas;
- geras būdas investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą, turint santykinai nedidelį kapitalo kiekį;
- galimybė įsigyti butą išsimokėtinai, mokant statybų metu.
Taigi, jei jūs neturite pinigų nusipirkti savo būsto, tuomet geras sprendimas bus dalyvavimas bendrose statybose.
Kas yra sutarties šalis: teisės ir pareigos
Dalyvaudami bendrose statybose, būtinai turi būti sudaryta sutartis tarp vienetų savininkų ir statybų bendrovės. Pagal šią sutartį akcininkai yra įpareigoti laiku atlikti mokėjimus, jei gyvenamasis plotas įsigyjamas dalimis, taip pat vykdyti kitus dokumente nurodytus įsipareigojimus. Projektuotojas, savo ruožtu, yra įpareigotas baigti objekto statybą ir pradėti jį eksploatuoti sutartu laiku.
Akcininkų ir vystytojų santykiai yra reguliuojami įstatymais federaliniu lygiu. 2004 m. Buvo padaryta keletas pakeitimų ir patobulinimų, kurių dėka tapo saugesnis dalyvavimas bendrose statybose. To priežastis buvo keletas aukšto rango skandalų, kai buvo pažeistos akcijų savininkų teisės.
Kas yra DDU
Taigi, mes jau nusprendėme, kas yra interesų turėtojai, todėl dabar atėjo laikas šiek tiek suprasti apie bendros konstrukcijos terminologiją. Dažniausiai pasitaikanti sąvoka, su kuria susiduria akcininkai, yra DDU. Tai yra bendros statybos (dalyvavimo) sutartis, kurią sudaro vystytojas ir akcininkai. Tai suteikia garantiją, kad nebus pažeistos abiejų šalių teisės. Jei nesilaikysite jokių sąlygų, tai gali būti pagrindas bylinėtis. Kaip rodo praktika, daugumoje akcijų savininkų ir vystytojų ginčų jie yra išsprendžiami buvusiųjų naudai, tačiau problemų sprendimas teisminiame procese gali užtrukti keletą metų.
Bendrosios statybos esmė
Išsamią informaciją apie šios rūšies statybas galima gauti įstatyme „Dėl bendro naudojimo statybų“, kurio pagrindu turi būti sudaryta akcininkų ir vystytojų sutartis, reikalaujanti, kad pirmieji laiku mokėtų, o antrieji laiku atliktų gyvenamojo namo statybą.
Baigęs namą kiekvienas akcininkas gauna butą savo nuosavybėje. Būsto parametrai taip pat yra numatyti sutartyje, todėl bendros statybos dalies savininkas gaus butą, kurio iš pradžių norėjo.
Bendros statybos dalyvių teisės
Mes jau žinome, kas yra akcininkai, todėl dabar turime kalbėti apie tai, kokias teisines teises jie turi. Abiejų šalių, dalyvaujančių bendroje statyboje, teisės ir pareigos nurodytos DDU. Bet kuri iš šalių nesilaikant sutarties suteikia dar vieną priežastį kreiptis į teismą.
Kaip rodo praktika, daugumos konfliktinių situacijų priežastys:
- jei akcininkas rankose turi dokumentus, suteikiančius jam nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, daikto perdavimo faktas niekur nėra užfiksuotas;
- jei kūrėjas neturi laiko laiku pristatyti objekto;
- būsto kokybė neatitinka sutartyje nurodytos informacijos;
- sutarties nutraukimas dėl bet kurios iš šalių kaltės.
Kilus bet kokiai konfliktinei situacijai dėl bendros statybos, akcininkai gali kreiptis dėl vartotojų apsaugos, kur jiems bus suteikta išsami informacija apie esamą situaciją, taip pat pasiūlyti, kaip geriausia elgtis toliau.
Įkeitimo sutartis: kas tai yra ir kodėl to reikia
Jei būstą perkate išsimokėtinai, tada be DDU turėsite sudaryti ir įkeitimo sutartį. Tai yra galiojančių teisės aktų reikalavimas ir leidžia jums apsaugoti akcininkų ir vystytojų teises. Dokumentas paruošiamas elektronine forma, pasirašomas abiejų šalių, o po to siunčiamas į valstybinę registraciją. Tam dokumentas turi būti surašytas statybvietėje ir patvirtintas notariškai.
Siunčiant valstybinės registracijos sutartį, prie jos pridedamas šių dokumentų paketas:
- Notariškai patvirtinta DDU kopija, jos numeris ir registracijos data.
- Statinio projekto projektinė dokumentacija nurodant jo vietą.
- Valstybinio mokesčio sumokėjimo kvito originalas ir patvirtinta kopija.
- Visų saugumo sutartyje nurodytų dokumentų kopijos.
Bet kuri iš sutarties pasirašymo šalių gali pateikti dokumentus registracijai.
Kaip tapti bendros statybos dalyviu
Namo ar bet kokio kito gyvenamojo turto interesų turėtojai, norintys dalyvauti bendroje statyboje, privalo atlikti šiuos veiksmus:
- statybos įmonė nustato būsimo pastato vietą ir įsigyja žemę statyboms;
- akcijų savininkai ieško projektų, kuriuose dalyvautų akcininkai, ir sudaro sutartį su vystytoju dėl dalyvavimo nuosavybėje;
- jei būstas perkamas dalimis, sudaromas išmokų grafikas, nustatomas išmokos dydis ir išmokų pobūdis;
- statybų įmonė stato namą ir perduoda jį nuosavybės savininkams.
Tai yra standartinė procedūra, kurią turi praeiti buto savininkas, norėdamas įsigyti savo būstą su bendra statyba.
Sandorių skaidrumo stebėjimas ir priežiūra
Šiandien interesų turėtojų, būtent jų teisių, apsauga yra labai aukšto lygio. Jei dar prieš kelerius metus bendros statybos buvo gana rizikingas verslas, šiandien galite į ją investuoti nebijodami prarasti savo finansinių išteklių.
Bendras statybines patalpas prižiūri regioninės ir savivaldybių atstovybės, todėl bus laikomasi bet kokio sandorio teisėtumo.
Ką daryti, kad apgauti akcijų savininkai
Nepaisant griežto valstybės bendro reglamentavimo, vis dėlto apgauti akcijų savininkai yra retai. Taip yra dėl to, kad nesąžiningi kūrėjai gali užšaldyti objekto statybą arba jo visai nepradėti, kartu imdami palūkanų savininkų pinigus už kvadratinį metrą.
Interesų turėtojų pažeidimo požymiai
Yra atskiras apgaulingų akcijų savininkų registras, kuriame registruojami visi skundai dėl akcininkų teisių pažeidimų.
Konfliktinėse situacijose gali būti gana daug priežasčių, tačiau dažniausios yra šios:
- statybų įmonė praranda teisę į nuosavybę žemės, ant kurios statomas namas;
- statybų įmonės likvidavimas ar bankrotas;
- vėluojama perduoti gyvenamąjį plotą teisėtam savininkui daugiau kaip 9 mėnesius;
- kūrėjas nesusisiekia, visais įmanomais būdais vengia susitikti arba neįleidžia akcininko į statybvietę.
Svarbu suprasti, kad sudarydamas sutartį su užsakovu dėl dalyvavimo bendroje statyboje, akcininkas turi visas teises visais būdais kontroliuoti namo statybų eigą. Jei dėl tam tikrų priežasčių jam tai atmetama, tai yra grubus jo įstatyminių teisių pažeidimas.
Jei akcininkui kyla net menkiausių įtarimų, kad statybų įmonė nevykdo savo įsipareigojimų, tuomet turėtumėte pabandyti kuo greičiau išsiaiškinti situaciją.
Konfliktų sprendimo tvarka
Jei kyla interesų turėtojų (Sankt Peterburgo ar kito miesto) ir kūrėjo konfliktas, tada, norėdami išspręsti jį, turite atlikti šiuos veiksmus:
- Kreipkitės į statybų bendrovę. Už tai surašomas rašytinis ieškinys ir siunčiamas adresu, kuriuo įmonė yra įregistruota. Pagal įstatymą, užsakovas privalo pateikti raštišką atsakymą, kuriame nurodoma statybos nutraukimo ar įšaldymo priežastis.
- Jei atsakymo nėra arba įtariate, kad įmonė yra sukčiai, turėtumėte susisiekti su atitinkamomis valdžios institucijomis, prižiūrinčiomis bendrą statybą, ir su teismu.
Jei kūrėjas pateikė bankroto bylą, tuomet reikia rasti oficialią informaciją, patvirtinančią tai. Patikrintas šaltinis yra laikraštis „Kommersant“ ir bendras valstybės registras. Jei oficialių duomenų apie bankrotą nerandama, tuomet reikia kreiptis į teismą.
Kad byla būtų iškelta į teismą, turėsite paruošti šių dokumentų paketą:
- Patvirtinta DDU kopija arba originalas.
- Rusijos Federacijos piliečio pasas.
- Dokumentas apie pinigų pervedimą kūrėjui.
Jei teismas sutinka su kūrėju, tuomet galite išspręsti šią problemą arbitražo teismo pagalba. Dėl to prie aukščiau išvardytų dokumentų turi būti pridėtas teismo sprendimas.
Nuosavybės savininkų paraiškų dėl vystytojo įsipareigojimų neįvykdymo nagrinėjimas užtrunka 20 dienų, po to skundas įrašomas į vieną registrą. Kartais akcininkams uždraudžiama registruoti skundus. Tokiu atveju turite kreiptis į teisininko, besispecializuojančio šiuo klausimu, patarimo.
Kaip rodo praktika, bendros statybos yra puikus pasirinkimas žmonėms, kurie ne iš karto turi visą sumą būstui įsigyti. Tačiau kad ir kaip būtų, prieš pasirašydami sutartį, turite išsamiai susipažinti su ja, taip pat išsiaiškinti, kas yra interesų turėtojai, kad ateityje nepatektumėte į nemalonią situaciją.