Daugelis žmonių nori pirkti butus nebaigtuose statyti namuose. Tai suteikia jiems galimybę gauti būstą už prieinamą kainą, optimaliame rajone ir tinkamu išdėstymu. Tuo tikslu tarp pirkėjo ir kūrėjo sudaroma DDU (nuosavybės sutartis). Jame nurodoma objekto kaina, jo pabaigos data ir kiti svarbūs parametrai. Jei pažeidžiamos sutarties sąlygos ar kitos sąlygos, užsakovui skiriama nuobauda. Todėl kiekvienas asmuo, tapęs statybų dalyviu, turi suprasti šios sumos apmokestinimo taisykles.
Teisinis reguliavimas
Dar 2005 m. Buvo priimtas specialus įstatymas Nr. 214, reglamentuojantis piliečių dalyvavimo bendrai statant aukštybinius pastatus taisykles. Didelis dėmesys šiame teisės akte skiriamas konkrečiai DDU rengimui ir informacijai, kuri turėtų būti šiame susitarime.
Pagrindinės įstatymo nuostatos:
- Būtina sąlyga norint įsigyti nekilnojamąjį turtą statomame pastate yra DDU sudarymas, todėl akcininkui neleidžiama pasirašyti jokių kitų sutarčių, net jei kūrėjas to reikalauja.
- Kitoms sutartims netaikomos federaliniame įstatyme Nr. 214 nurodytos taisyklės.
- Pažeidus piliečių teises, jie gali susigrąžinti bausmę iš kūrėjo.
- Skaičiuojant šį mokėjimą, galima naudoti informaciją iš pačios sutarties arba refinansavimo normą, nustatytą tuo metu, kai kūrėjas pažeidė pažeidimą.
Privalomas dalykas yra tai, kad DDU turi būti sudarytas tik raštu. Būtina jo registracija Rosreestr.
Kas turėtų būti nustatyta sutartyje
Kiekvienas asmuo, planuojantis dalyvauti daugiabučio namo statyboje, turėtų atidžiai išnagrinėti su vystytoju sudarytą sutartį ir įsitikinti, kad joje yra visos būtinos nuostatos dėl įsigyto būsto. Daugelis kompanijų gali naudoti įvairius triukus, su kuriais bus neįmanoma išieškoti baudos iš kūrėjo, nepaisant to, kokius pažeidimus jis padarė.
Į susitarimą būtinai įtraukite informaciją:
- Tiksli informacija apie būsimą namą ir kiekvieną butą (jo plotas, adresas, aukštų skaičius ir kiti parametrai).
- Data, kada pastatas turėtų būti pradėtas eksploatuoti.
- Buto kaina.
- Procedūra, pagal kurią palūkanų turėtojas turėtų sumokėti pinigus už savo būsimą būstą.
- Buto garantinis laikotarpis.
- Metodai, kurių pagrindu kūrėjas vykdys savo įsipareigojimus pagal šią sutartį.
Jei trūksta bent vienos iš aukščiau nurodytų sąlygų, tai yra pagrindas pripažinti tokį susitarimą negaliojančiu, ir jau yra panaši teisminė praktika. Baudą sumoka kūrėjas, pažeisdamas standartines sąlygas. Dažniausiai taip nutinka dėl to, kad objektas laiku nepasiduoda.
Sutartyje gali būti nurodyta šios išmokos suma, ir jei jos dėl kokių nors priežasčių nėra, apskaičiavimui turėsite naudoti refinansavimo normos rodiklį tam tikru laiko momentu.
Kūrėjo atsakomybė
Objektą statanti įmonė, su kuria sudaroma DDU, turi atitikti visas sutartyje nustatytas sąlygas.
Kūrėjo atsakomybė:
- Per nustatytus sutartyje nustatytus laikotarpius pastatas turi būti pradėtas eksploatuoti.
- Pradėjus naudoti turtą, butai perduodami nuosavybės savininkams.
- Statybos procesas gali būti įgyvendinamas savarankiškai arba įtraukiant trečiųjų šalių įmones, kurių specializacija yra įvairių objektų statyba. Ši informacija atsispindi dokumente.
- Projektuotojui kyla skirtinga rizika, jei dėl kokių nors priežasčių pastatas sugadinamas ar visiškai sunaikinamas.
Visi interesų turėtojai gali kontroliuoti statybos įmonės pareigų vykdymą, patikrindami įvairius dokumentus. Interesų turėtojai taip pat turi teisę kontroliuoti darbų eigą statybvietėje. Jei yra įvairių pažeidimų, piliečiams gali būti taikoma nuobauda iš kūrėjo.
Akcininkų atsakomybė
Statybos dalyviai taip pat turėtų atsiminti savo pareigas statybų bendrovės atžvilgiu. Tai apima poreikį laiku pervesti pinigus už objektą. Visos sąlygos nurodytos pačioje sutartyje.
Pradėję eksploatuoti įrenginį, turite jį sutikti. Jei pažeidimus fiksuoja ir akcininkai, kūrėjai gali naudoti skirtingus įtakos metodus.
Remiantis federaliniu įstatymu Nr. 214, užtikrinama veiksminga interesų turėtojų apsauga, todėl jie gali ne tik tikslinti bausmę, bet ir naudoti kitus metodus. Tam tikromis aplinkybėmis akcijų savininkai gali nutraukti sutartį be kūrėjo sutikimo.
Kokiu metu daiktai turi būti pristatyti
DDU nurodytos visos sąlygos, kuriomis remiantis butai turėtų būti perleidžiami nuosavybės savininkams. Ši sutartis yra vienoda visiems piliečiams, užsiimantiems aukštybinių pastatų statyba.
Dažnai dėl objektyvių priežasčių įmonės negali laikytis nustatyto termino. Jei kūrėjas gali įrodyti, kad jis tikrai nėra kaltas dėl tokių rezultatų, tada per du mėnesius jis įspėja interesų turėtojus, kad vėluojama priimti objektą eksploatuoti. Pranešime siūloma papildyti susitarimą, kurio pagrindu pratęsiamas ankstesnis terminas.
Jei ši sąlyga neįvykdoma, iš kūrėjo imama bauda.
Kodėl kyla problemų?
Objekto pristatymo sąlygų pažeidimas gali būti dėl įvairių priežasčių, įskaitant:
- Trūksta grynųjų iš įmonės.
- Medžiagos ar įranga nėra pristatomi laiku.
- Oro sąlygos netinka numatytiems darbams.
- Kūrėjas paskelbia save bankrutavęs.
- Kompaniją atperka kita organizacija.
Priežastys gali atsirasti dėl įmonės kaltės arba jos nesant. Jei per teismą įmonė įrodys, kad negalėjo paveikti statybų vėlavimo priežasčių, bauda nebus imama.
Surinkimo algoritmas
Jei interesų turėtojai susiduria su tuo, kad objekto pristatymo terminai vėluoja, tačiau apie tai nebuvo pranešta, tuomet jie gali tikėtis konfiskavimo. Pats procesas yra suskirstytas į etapus:
- Atliekamas skaičiavimas, kurio pagrindu nustatomas optimalus mokėjimo dydis.
- Iš pradžių yra pareikštas ieškinys statytojui dėl baudos sumokėjimo.
- Laukiama sprendimo dėl baudos skyrimo.
- Byla iškeliama, jei kūrėjas nepaiso sutarties šalių teisių.
Palūkanų turėtojai gali prašyti susigrąžinti lėšas remdamiesi federalinio įstatymo Nr. 214 str. 310 Civilinis kodeksas ir str. 3 GIC.
Kaip apskaičiuojamas mokėjimas
Reikalaujant baudos nuo statytojo turi būti pateikta informacija apie jo dydį, todėl pirmiausia paskaičiavimus turi atlikti patys interesų turėtojai.
Baudos dydis, jei sutartyje nėra reikiamos informacijos, nustatomas kaip 1/300 Centrinio banko refinansavimo normos. Informaciją apie šią normą būtina naudoti tą dieną, kai ieškinys paduodamas teismui arba ieškinys pateikiamas kūrėjui.
Jei akcininkas yra fizinis asmuo, tada pagal str. 6. Federaliniam įstatymui Nr. 214 taikoma dviguba bauda.
Skaičiavimo pavyzdys
Pažvelkime į baudos dydžio apskaičiavimo pavyzdį. Asmuo yra palūkanų turėtojas, todėl imamos 2/300 refinansavimo normos.Tą dieną, kai nagrinėjama ši byla, buvo nustatytas 7,75% tarifas. Buto kaina siekia 2,3 milijono rublių. Pats vėlavimas yra lygus metams, todėl terminas buvo praleistas 365 dienas.
Tokiomis sąlygomis bausmė bus tokia: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 rubliai. Dėl ilgo delsimo sukaupiama nemaža lėšų suma. Ir jei daugelis akcininkų turi tokią problemą, kūrėjas privalo sumokėti pinigus visiems. Todėl dažnai, kai vėluojama, įmonė siūlo interesų turėtojams galimybę sumokėti mažesnę sumą be teismo. Piliečiai turi teisę nuspręsti, ar kreiptis į teismą, ar sutikti su kūrėjo pasiūlymu.
Ikiteisminio išieškojimo taisyklės
Prieš kreipiantis į teismą, kūrėjui surašoma pretenzija dėl baudos sumokėjimo. Šis etapas negali būti praleistas, nes teismas būtinai reikalauja įrodymų, kad bandyta išspręsti problemą taikiai.
Ikiteisminis tokios problemos sprendimas yra suskirstytas į etapus:
- Pretenzijos rengimas. Žemiau yra jo pavyzdys. Baudą sumoka kūrėjas, remdamasis informacija iš šio dokumento. Tokiu atveju problema iškyla savanoriškai.
- Ieškinyje turi būti nuorodos į įstatymus, taip pat pačios sutarties išrašai.
- Dokumentas surašomas dviem egzemplioriais. Vienas dokumentas atiduodamas įmonei, o ant kito uždedamas priėmimo ženklas, po kurio jis lieka piliečiui.
- Norint užtikrinti tokio ieškinio registravimo teisingumą, rekomenduojama pasitelkti patyrusio teisininko pagalbą.
- Dokumente turi būti teisingai apskaičiuota bauda. Dažnai DDU teikiamos papildomos įmokos, kurias taip pat galima surinkti iš kūrėjo.
- Esmė nurodoma, kad piliečiai patyrė nuostolių dėl termino atidėjimo, nes buvo priversti išsinuomoti būstą.
- Kartu su ieškiniu dokumentų paketas perduodamas kūrėjui. Jį sudaro akcininko paso, DDU ir dokumentų, patvirtinančių lėšų už butą, kopija.
- Dokumentai turi būti siunčiami su priedų sąrašu ir kvitu. Taip pat galite apsilankyti įmonės biure ir perduoti dokumentus sekretoriui.
Kreipdamiesi tiesiogiai į kūrėją, turite reikalauti, kad antrasis ieškinio kūrėjui ieškinio egzempliorius būtų uždėtas specialiu ženklu. Nuostatos turėtų būti mokamos remiantis informacija iš šio dokumento.
Kaip pateikti pretenziją?
Toliau pateiktas baudos išieškojimo iš kūrėjo per ieškinį pavyzdys.
Sudarant šį dokumentą atsižvelgiama į šiuos reikalavimus:
- Įmonės pavadinimas tiksliai nurodytas. Informacija gali būti paimta iš DDU.
- Nurodomi sutarties registracijos duomenys.
- Pateikiami visi pareiškėjo reikalavimai, kurių pagrindu iš užsakovo pagal bendrą sutartį renkama nuobauda.
- Skaičiuojant šią sumą, pateikiami įvairūs paaiškinimai.
- Visi prie ieškinio pridedami dokumentai yra aprašyti atskirai.
- Tvirtinama paraiškos pateikimo data ir piliečio parašas.
Atsisakymas skirti nuobaudą gali būti dėl to, kad dokumente nėra informacijos apie pareiškėją.
Pavyzdinis ieškinys kūrėjui dėl baudos yra pateiktas kuo aiškesnis ir patogesnis. Reikia tik įvesti esamos formos duomenis apie piliečius. Nereikia naudoti jokių vieningų dokumentų, todėl prašymą parašyti laisva forma leidžiama.
Teismo vykdymo tvarka
Dažnai kūrėjai nereaguoja į pretenzijas ar priima neigiamą sprendimą. Jie tikisi, kad interesų turėtojai nesikels į teismą.
Esant tokioms sąlygoms, būtina paduoti ieškinį teisme, kad sprendimo pagrindu iš sutarties pažeidėjo būtų išieškota reikiama suma.
Ieškinio ir kitų dokumentų parengimas
Kūrėjas gali pareikšti ieškinį dėl baudos reikalavimo savarankiškai arba pakviestas advokatas. Dokumente turėtų būti šie punktai:
- Reikalavimas išieškoti baudą ir atlyginti moralinę žalą.
- Teismo, kuriame paduotas ieškinys, pavadinimas ir adresas.
- Ieškovo vardas, pavardė ir registracijos adresas.
- Informacija apie atsakovą.
- Nuosavybės teisių turėtojų teisių pažeidimo pobūdis, taip pat išvardijami visi jų reikalavimai.
- Reikalavimų pagrindimas teisės aktais.
- Oficialūs dokumentai, patvirtinantys interesų turėtojų reikalavimų atitikimą.
- Informacija apie ieškinio kainą, ir ji neturėtų būti savaiminė. Todėl, jei reikia, kad būtų susigrąžintos baudos ir kitos įmokos, jos yra tinkamai apskaičiuotos iš anksto.
Prie ieškinio pridedami kiti dokumentai, kuriuos pateikia DDU, mokėjimo dokumentai, kvitai sumokėjus valstybės rinkliavas ir susirašinėjimas su užsakovu. Jei nėra įrodymų, kad akcininkas bandė problemą spręsti ikiteisminiu būdu, teismas atsisako priimti ieškinį.
Į kurį teismą kreiptis?
Surašomas ieškinys ir pateikiamas įvairiems teismams:
- Statybos įmonės registracijos vietoje.
- Ieškovo gyvenamojoje vietoje.
- Toje vietoje, kur buvo sudaryta sutartis tarp abiejų šalių.
- Statomo objekto vietoje.
- Jei baudos dydis neviršija 50 tūkstančių rublių, tada byla nagrinėjama magistratų teisme.
Užsakovo nuobauda gali būti sumažinta, jei jos dydis nėra proporcingas padarytai žalai. Todėl svarbu teisingai apskaičiuoti šią išmoką.
Gamybos sužadinimas
Ieškinys dėl baudos išieškojimo iš statytojo pateikiamas teismui, po kurio yra nustatyta posėdžio data. Teismo sprendimo pagrindu ieškovui pateikiamas vykdomasis raštas.
Šis dokumentas turėtų būti skirtas antstoliams, kad jie pradėtų priverstinį lėšų surinkimą iš užsakovo. Jis taip pat gali būti išsiųstas į banką, kuriame yra statybų bendrovės einamoji sąskaita.
Kokius triukus kūrėjai dažnai naudoja
Daugelis kompanijų žino, kad dėl įvairių priežasčių jos gali atidėti objekto pabaigą, todėl net sudarydamos DDU jos dažnai naudojasi įvairiais triukais, kurių pagrindu ateityje gali išvengti perleidėjų perdavimo. Tai apima:
- Vietoj DDU sudaroma investavimo ar kita sutartis.
- Akcininkams siūloma sudaryti preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, po kurios sandoris bus baigtas praėjus trims mėnesiams nuo turto pristatymo. Tokiomis sąlygomis piliečiai nėra apsaugoti nuo terminų pratęsimo.
- Dažnai yra DDU, kartu įsigyjant draudimą. Tačiau didelė tikimybė, kad terminų pratęsimas nebus draudžiamasis įvykis, todėl palūkanų turėtojai negaus kompensacijos už patirtus nuostolius.
- Mokėti galima per paskolos sutartį. Todėl, jei nesilaikoma sąlygų, kūrėjas grąžina pinigus su vekseliu, kurio pagrindu galite nusipirkti kitą objektą iš šios įmonės.
Jei kūrėjas yra sukčius, tada jis gali naudoti dvigubo butų pardavimo schemą, pagal kurią jis gali gauti papildomų lėšų projektui įvykdyti.
Žmonės, norintys įsigyti būstą statomuose namuose, turėtų gerai suprasti, kaip teisingai sudaroma sutartis su užsakovu ir kokia informacija joje turi būti. Jei statybų bendrovė pažeidžia, tada piliečiai gali tikėtis, kad bus konfiskuota. Jūs turite žinoti, kaip jis teisingai apskaičiuojamas ir apmokestinamas. Iš pradžių reikia bandyti gauti pinigus ikiteisminiu būdu, tačiau jei tai neduos norimo rezultato, tada palūkanų turėtojai turės kreiptis į teismą. Norėdami tai padaryti, turite suprasti paraiškos ir kitų dokumentų rengimo taisykles.
