Hipotekos obligacijos yra vertybinių popierių rūšis. Jie ilgą laiką buvo populiarūs užsienyje, tačiau vis dar mažai žinomi Rusijoje. Tačiau pastaruoju metu padėtis pradėjo radikaliai keistis. Taigi hipotekos obligacijos teikia pajamas finansuodamos būsto paskolų rinką. Bankai, išleisdami vertybinius popierius, pritraukia lėšų. Tada jie išduoda paskolas gyventojams, gauna pelną palūkanų sąskaita ir iš dalies dalijasi su investuotojais. Viskas atrodo gana sudėtinga. Sužinokime daugiau apie hipotekos lakštus.
Kaip viskas išdėstyta?
Norėdami geriau suprasti, kaip galite uždirbti, turite suprasti veikimo principus.
Taigi pirmiausia bankas išleidžia hipotekos obligacijas už tam tikrą sumą, tada jas parduoda būsimiems savininkams.
Pastarieji savo ruožtu įgyja reikalavimo teisę, kurią užtikrina nekilnojamasis turtas. Jis įkeičiamas bankui, kol skolininkas sumoka visą paskolos sumą. Štai kodėl hipoteka užtikrintos obligacijos yra laikomos gana saugiu investavimo būdu.
Jei paskolos gavėjas neatlieka mokėjimų, sumokėdamas paskolą, bankas galės realizuoti įkeistą nekilnojamąjį turtą, kad galėtų grąžinti skolą.
Kas išleidžia hipotekos lakštus?
Yra dviejų tipų organizacijos, kurios kiekviena gali atlikti šį veiksmą:
- Kredito įstaigos.
- Hipotekos agentai.
Tarp jų yra didelių skirtumų, todėl turėtumėte kalbėti apie kiekvieną atskirai.
Kredito organizacijos
Kad galėtų išleisti hipotekos lakštus, jie turi atitikti tam tikrus reikalavimus. Trumpai tariant, kredito įstaiga neturėtų turėti finansinių problemų.
Kartais praktikoje būna situacijų, kai organizacija nesilaiko taisyklių, yra alternatyva. Tai yra hipotekos agento sukūrimas. Tai reiškia kitokią vertybinių popierių išleidimo schemą.
Hipotekos agentas
Tai yra juridinis asmuo, kuris sukuria banką tik tuo tikslu. Tai reiškia hipotekos obligacijų išleidimą.
Vertybiniais popieriais užtikrintas reikalavimo teises gauna agentas.
Jūs turite suprasti, kad tokios organizacijos veiklai turi būti taikomi keli apribojimai. Pavyzdžiui, viena įstaiga valdys hipotekos agentą, o apskaita bus visiškai kitokia. Be to, atstovas neturi teisės samdyti darbuotojų.
Tokiomis priemonėmis siekiama bendro tikslo - padidinti veiklos skaidrumą ir sumažinti teisinius ginčus.
Savybės
Hipotekos obligacijos išleidžiamos tam, kad bankas galėtų greitai pritraukti finansinius išteklius. Gavusi lėšų iš investuotojų, kredito organizacija išduoda paskolą. Uždirbtos palūkanos yra jos pelnas.
Ar patikimos yra paskolų hipotekos obligacijos? Atsakymas į šį klausimą yra įdomus daugeliui potencialių investuotojų. Juk jie nori padidinti savo investicijas nerizikuodami.
Jūs turite suprasti, kad banko įsipareigojimai obligacijų savininkams yra užtikrinami teise reikalauti hipotekos paskolų. Jie vadinami turtu ir negali būti svetimi kitų pretenzijų naudai. Štai kodėl buvo sukurtas įkaito registras, kuriame atsižvelgiama į hipotekos obligacijas. Šis dokumentas visus veiksmus padaro skaidresnius.
Hipotekinės obligacijos Rusijoje yra visiškai nepopuliarios ir apie jas žino nedaugelis. Ši rinka yra neišsivysčiusi, o dabartiniu laikotarpiu jos perspektyvos yra labai miglotos.
Bankrotas
Potencialūs investuotojai turi būti pasirengę nenumatytiems scenarijams. Apsvarstykite vieną iš jų. Jei bankas, išleidęs hipotekos obligacijas rinkai, yra paskelbtas bankrutavusiu, tada bankroto patikėtinis patenka į bylą. Jis parduoda užstatą ir sumoka pajamas obligacijų savininkams. Tokie veiksmai turi būti atlikti per devynis mėnesius nuo bankroto dienos.
Atsižvelgiant į sumą, gautą pardavus užstatą, galimi du scenarijai.
- Jei lėšų nepakako obligacijų savininkams sumokėti, jie gali užimti vietą kreditorių eilėje ir laukti skolų gavimo po likusio turto pardavimo.
- Jei lėšų perviršis, tada, sumokėjus hipotekos lakštų turėtojams, jos siunčiamos įvykdyti kreditorių reikalavimus.
Išankstinis apmokėjimas
Bankrotas nėra vienintelis galimas scenarijus. Kai kuriais atvejais obligacijų savininkams reikia išankstinio grąžinimo. Tai įmanoma šiose situacijose:
- Numatytasis Pavyzdys yra situacija, kai bankas laiku nesumoka pajamų savininkams.
- Hipotekos registravimo klaidos.
- Veiklos taisyklių nesilaikymas. Šis punktas yra aktualesnis hipotekos agentui. Jeigu jis pažeidžia atitinkamą įstatymą, obligacijų savininkai turi teisę reikalauti grąžinti išankstinį mokėjimą.
Privalumai
Naudodamiesi hipotekos lakštais, kiekviena šalis gauna naudos. Yra privalumų ir bankui, ir paskolos gavėjui, ir investuotojui:
- Kredito įstaiga atlieka daugiau operacijų pritraukdama papildomų lėšų. Dėl to padidėja pajamos iš gautų palūkanų.
- Kai investuotojas įsigyja hipotekos obligacijas, jis gauna palyginti patikimą finansinę priemonę, leidžiančią ne tik taupyti, bet ir padidinti savo nuosavas lėšas. Įdomu, kad tokių vertybinių popierių palūkanų norma yra mažesnė nei paskolų, išduotų nekilnojamojo turto pirkimui. Tačiau investuotojas gali pasikliauti pelnu, keldamas kainas būsto rinkoje.
- Skolininkui hipotekos obligacijos gali būti galimybė gauti geresnę paskolos normą. Taip yra dėl to, kad bankai, išleisdami obligacijas, gaus daugiau lėšų, padidins operacijų skaičių ir atitinkamai savo pelną. Ateityje tai sumažins aukštas hipotekos normas. Net pusantro ar net du procentai leis skolininkams įsigyti įspūdingų santaupų perkant būstą.
Hipotekinių obligacijų tipai
Norėdami geriau suprasti šių vertybinių popierių rinką, turite suprasti jų rūšis:
- Hipotekos obligacijos. Jie yra skolos vertybiniai popieriai. Jie yra visiškai ar iš dalies užtikrinti užstatu. Tai reiškia, kad turėtojas turi teisę reikalauti grąžinti savo lėšas paskolos įkaito sąskaita. Hipotekos lakštus gali išleisti tik bankas ar specialus atstovas.
- Hipotekos pažymėjimas apie dalyvavimą. Tai yra registruoto saugumo rūšis. Jis neturi nominaliosios vertės, o turėtojas gauna teisę į tą turto dalį, kuri sudaro visą padengimą.
- Hipoteka. Tai yra dar viena vertybinių popierių rūšis. Tai yra savotiška nekilnojamojo turto teikiamų finansinių įsipareigojimų įvykdymo garantija.
Kaip viskas Rusijoje?
Hipotekos lakštų rinka šioje šalyje turi savo ypatybes. O jų yra labai daug.
Greičiausiai neverta skolintis užsienio patirties. Galų gale, jei mes kalbame apie Rusijos obligacijų ir nekilnojamojo turto rinkas, nei vienos, nei kitos negalima vadinti stabiliomis. Būtent todėl potencialūs investuotojai neskuba investuoti į šią nepatikrintą finansinę priemonę. Nestabilumas yra viena pagrindinių priežasčių, neleidžiančių hipotekos obligacijoms išpopuliarėti Rusijoje.
Kita priežastis - didelės išlaidos.Tai lemia, kad privatūs investuotojai negali sau leisti pirkti obligacijų, jau neminint paprastų Rusijos piliečių, kurie yra toli nuo vertybinių popierių rinkos, tačiau neprieštarauja svarstyti apie patikimą alternatyvą banko indėliams.
Štai kodėl pagrindinė tikslinė tokių vertybinių popierių auditorija yra NPF, taip pat draudimo ir bankininkystės organizacijos. Jie turi įspūdingas finansines sumas ir dar didesnį norą jas padidinti. Jei hipotekos obligacijos taps populiarios ir prieinamos paprastiems piliečiams, vertybinių popierių pajamingumas šiek tiek sumažės.
Paskutinę priežastį galima vadinti netobulais įstatymais.
Perspektyvos
Kol kas Rusijos hipotekos lakštų rinką galima vadinti gana grubia idėja, nesuteikiančia jokių garantijų išsaugoti kapitalą. Tačiau nežinoma, kaip vystysis vertybinių popierių padėtis ateityje.
Kai kurie ekspertai yra labai optimistiški. Jie mano, kad hipotekos obligacijų rinka Rusijoje tik pradeda formuotis, todėl tokių investicijų patrauklumas dabar yra maksimalus.
Dėl to, kad būsto skolinimas šalyje jau plėtojamas nepritraukiant vertybinių popierių, pakeisti situaciją reikės daug laiko. Anot visų tų pačių ekspertų, šis laikotarpis gali trukti nuo septynerių iki dešimties metų. Tuo tarpu hipotekos obligacijų perspektyvos išlieka gana miglotos.
Tuo pat metu tokių vertybinių popierių rinka laikoma patrauklia tiek bankams, tiek investuotojams. Hipotekos obligacijos leidžia kredito įstaigoms pritraukti papildomą finansavimą. Investuotojams suteikiama galimybė prisidėti prie pelningo projekto ir padidinti savo kapitalą.
Studijuodami vertybinių popierių rinką, visų pirma hipotekos obligacijas, turite surinkti kuo daugiau informacijos. Pasvėręs visus duomenis, potencialus investuotojas galės pats priimti sprendimą.
