Komercinis nekilnojamasis turtas gali būti pajamų šaltinis pagal įvairias schemas. Ne paskutinė vieta yra spekuliacinė, kai daiktas yra perkamas ir parduodamas daug kartų. Be to, išsinuomoję nuosavybės teise turimą plotą, galite gauti nemažą pelną.
Nekilnojamasis turtas ir verslas
Ne paslaptis, kad gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu domisi maždaug penkis kartus daugiau nuomininkų nei komercinėmis patalpomis. Nėra ko stebėtis, nes į komercinį nekilnojamąjį turtą Maskvoje investuoja verslininkai, dažnai dideli, vidutiniai. Mūsų šalyje tokių yra palyginti nedaug.
Nekilnojamojo turto rinka, naudojama pajamoms gauti, priklauso nuo situacijos šalyje ir pasaulyje, visų pirma, nuo neigiamų veiksnių. Kai tik pastebimas verslo veiklos nuosmukis, tai atsispindi kvadratinių metrų paklausoje. Dėl jo kilimo suaktyvėja nuomininkai. Taigi šiam sektoriui būdingi kainų šuoliai. Pastaruoju metu investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą Rusijoje dėl sunkių ekonominių sąlygų retai apibūdinamos kaip perspektyvios, nes tai yra gana siauros investicijos.
Kiek uždirbsime?
Prieš krizę kolektyvinės investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą rodė labai aukštą grąžą. Patalpų vedimas:
- Sandėliai
- biurų.
Yra žinoma kelerius metus, kai tik per 12 mėnesių pelno augimas buvo padvigubintas, tai yra, nuosavybės teisė į nedidelį plotą tapo pastovaus nemažo pelno šaltiniu. Tačiau per pastaruosius kelerius metus investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą ne visada duoda realių pajamų. Daug kas priklauso nuo pasirinkto objekto, o tai verčia labai atsakingai žiūrėti į sprendimų priėmimo naudą tam ar kitam variantui.
Verslininkas gali tikėtis sėkmės, jei pirmiausia sukūrė pelno strategiją, kurioje atsižvelgiama į jam patinkančio turto ypatybes. Tokiu atveju pajamos iš komercinio ploto gali viršyti galimą pelną iš operacijų su gyvenamosiomis patalpomis. Tai pagrįsta nuomos įkainiais: verslininkams skirtų objektų, skirtų nuolat gyventi, kainos yra du ar net du su puse karto brangesnės. Bet pradinė kaina gali sutapti.
Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą Sankt Peterburge, Maskvoje ir kituose pasaulio miestuose taip pat turi tokią svarbią teigiamą savybę: pelno trukmę laike. Turėdamas tam tikrą objektą, verslininkas turi teisę jį išnuomoti pagal ilgalaikę sutartį. Tai reiškia, kad pasyvios pajamos tekės metų metus. Na, jo dydį lemia ir miestas, ir konkretaus pastato specifika. Tačiau gyvenamąsias patalpas galima brangiai išsinuomoti tik nuolat, o tai įpareigoja nuolatos ieškoti naujų klientų.
Tai svarbu
Jei ketinate investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą Sankt Peterburge, Maskvoje ir kituose pasaulio miestuose, pirmiausia atkreipkite dėmesį į „kapitalizacijos santykio“ sąvoką. Šis terminas taikomas vertei, apskaičiuotai remiantis grynosiomis metinėmis pajamomis. Jo vertė turi būti padalinta iš sumos, investuotos į turtą jį įsigyjant.
Norminiai rodikliai:
- gyvenamajam nekilnojamajam turtui - 3–7 proc .;
- komercinėms patalpoms - 8–12 proc.
Į ką investuoti?
Kaip jau minėta aukščiau, komercinių patalpų savininkų gaunama nauda yra didesnė nei gyvenamųjų kvadratinių metrų rodikliai. Tačiau ne kiekvienas objektas bus toks pelningas, kaip kitas rinkoje siūlomas objektas.Kad nepadarytumėte klaidos ir neinvestuotumėte pinigų į nesėkmingą projektą, turite žinoti ženklus, kurie išskiria sėkmingus ir perspektyvius variantus nuo tų, kurie siejami su nepateisinama rizika.
Populiariausios kategorijos:
- Sandėliai
- Biurai
- prekybos grindys;
- Viešbučiai
Analizuojami kriterijai:
- paklausa, rinkos specifika ir pasiūlymai;
- pelningumas, apytikslis atsipirkimo laikotarpis atsižvelgiant į keletą investavimo galimybių;
- viso rezultato, kuris leidžia nustatyti, kuris iš galimų atneš didžiausią pelną.
Jei jus domina biurai ir parduotuvių svetainės, tada jų atsipirkimo santykis yra nuo penkerių metų iki dešimtmečio. Viešbučių ir sandėlių atveju šis laikotarpis retai būna trumpesnis nei 7 metai, dažnai tęsiasi iki 11–12.
Ko bijoti
Jei planuojate investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą, pirmiausia pasirodo objekto gyvavimo ciklas. Orientaciniai įvairių rūšių verslo atsipirkimo standartai jau nurodyti aukščiau. Analizuodami patrauklų variantą, turėkite omenyje, kad šie terminai turėtų būti derinami tarpusavyje. Ar nenorite, kad jūsų viešbutis būtų atiduotas atlikti kapitalinį remontą ar net nugriauti, kol jis neatsiperka?
Tačiau svarbiausia rizika yra investicijos į komercinio nekilnojamojo turto statybą. Kad ir kokia sėkminga statyba yra tuo metu, kai pervedate pinigus už kvadratinius metrus, nėra garantijų, kad ji nebus užšaldyta po kelerių metų. Visada yra tikimybė, kad objektas visiškai nustos būti baigtas. Tai numatyti labai sunku, tačiau praktika rodo: ištikus krizei ir po jos tokios situacijos rizika yra didesnė nei ramiu metu. Ir dabar, kaip žinote, nekilnojamojo turto rinka vis dar patiria šoką po 2008–2009 ir 2014 metų krizių.
Tačiau „antrinis būstas“ taip pat turi tam tikrų sudėtingų aspektų, dėl kurių rizikinga investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Kriterijai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, yra nurodyti aukščiau. Jei objektas visais atžvilgiais atrodo perspektyvus, prasminga rizikuoti ir investuoti į jį pinigus.
Rinkos tendencijos
Ekspertai praneša, kad pastaraisiais metais, palyginti su 2009 m. Krizės laikotarpiu, investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą išaugo 71 proc. Tuo pat metu rinkos veikla vis dar vertinama kaip nepakankama. Apčiuopiami pokyčiai įvyko 2014–2017 m. Šiuo laikotarpiu dėl akivaizdžių priežasčių sumažėjo investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą iš užsienio. Rusijos ekonomika pamažu gerina savo tempą, kuris atbaido tuos, kurie nebijo politinės padėties nestabilumo. Tačiau paskutinis ištiesina jau dvejus metus, o tai rodo padidėjęs kvadratiniais metrais besidominčių žmonių skaičius.
Populiariausios yra tos, kurios gali būti naudojamos verslui statyti dideliuose miestuose. Tradiciškai vadovauja:
- Maskva
- Sankt Peterburgas
Turiu pasakyti, kad net krizės laikotarpiu kosmoso paklausa čia praktiškai nesumažėjo, o dabar rinka reguliariai rodo didelį augimą. Pagrindiniai sektoriai yra viešbučiai, biurai.
Pasak ekspertų, iki 2018 m. Pabaigos padėtis absoliučiai stabilizuojasi. Jei dabar Rusijos laisvų lėšų savininkai teikia pirmenybę investicijoms į Vokietijos komercinį nekilnojamąjį turtą, ekspertai prognozuoja, kad iki tol dauguma jų bus suinteresuoti verslu gimtojoje šalyje.
Uždirbk pinigų teisingai
Paprastai komercinės patalpos yra paklausios investuotojų tarpe. Yra trys schemos:
- pridedamų, įmontuotų patalpų pirkimas vėlesniam perdavimui pagal nuomos sutartį;
- objekto įsigijimas naujame pastate perparduoti, kai bus baigta statyba;
- objekto pirkimas ten, kur ateityje atsidarys nuosavas verslas (galbūt turėtų būti parduotas augant).
Asmuo turi teisę nusipirkti bet kokį nekilnojamąjį turtą - tai yra galiojantys įstatymai.Ateityje daiktą galima perduoti nuomos pagrindu arba perparduoti, taip pat pristatyti. Tačiau norint tapti nuomininku, reikia atsiminti, kad komercinis nekilnojamasis turtas šiek tiek skiriasi nuo gyvenamojo.
Atkreipkite dėmesį į šį aspektą: kai asmuo perleidžia komercinę patalpą nuomai, jis vykdo veiklą, padedančią gauti pelno. Remiantis šalies įstatymais, šiuo atveju nebūtina registruotis kaip įmone. Tuo pačiu metu, jei tokia veikla vykdoma reguliariai arba buvo įmanoma sudaryti daugiau nei metus trunkančią sutartį, tada yra tikimybė, kad būsite pripažintas neteisėtu verslininku, už kurį jus gali nubausti. Kaip situacija paaiškės konkrečiu atveju, priklauso nuo teismo ir savininko veiksmų.
Kas yra pelningiau?
Tradiciškai pelningiausios investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą daromos „gatvės mažmeninės prekybos“ būdu. Nekilnojamojo turto rinkos ekspertai sako, kad pastaraisiais metais tie, kurie turi 5-10 milijonų lėšų, gali sau leisti tik tokį jų padidinimo būdą.
Yra tik vienas sistemos trūkumas - aukšta konkurencija. Visi tie žmonės, kurie anksčiau investavo į būstą, bet nusprendė pereiti prie „rimtesnės žuvies“, perėjo į šį formatą, kuris negalėjo pakeisti pelningumą. Viena vertus, pasiūlymų skaičius sparčiai auga, kita vertus, paklausa nėra tokia didelė. Dėl to nuomininkai iš daugybės pasiūlymų gali pasirinkti tai, kas jiems naudingiausia, ir nuomotojus pakeisti kaip pirštines. Galite išgyventi tik reguliariai mažindami normą, tačiau ne kiekvienas šeimininkas yra tam pasirengęs.
Geriausias gali tikėtis geriausio
Pasak ekspertų, dėl sunkios rinkos situacijos, dėl kurios anksčiau buvusios schemos praranda savo efektyvumą, tampa pelninga investuoti į naujo formato komercinį nekilnojamąjį turtą. Nauda gali būti suteikta tiems, kurie sugeba greitai išanalizuoti, ko reikia klientams, ir remdamiesi šia informacija priima sprendimą.
Rinkdamiesi investicinį objektą, būtinai išanalizuokite visus jo parametrus. Pagalvokite, kokią nuomininkų kategoriją skaičiuojate, ir pabandykite nuspėti, kokių parametrų jie pareikalaus iš objekto, už kurį nori gerai mokėti. Remdamiesi tuo, pasirinkite konkrečią parinktį. Visų pirma, yra didelis poreikis toms patalpoms, kurios yra intensyvaus eismo sąlygomis. Tuo pat metu aukšta kaina ir jau didelis tarptautinių galimybių lygis rodo mažą investicijų grąžą, todėl venkite tokių galimybių.
O jei užsienyje?
Investicijos į Vokietijos komercinį nekilnojamąjį turtą yra tradiciškai populiarios, nes paprastai manoma, kad ši šalis labiausiai pasitiki savimi ant kojų. Netgi pasaulinės krizės, sukrėtusios įvairių šalių įmones, sąlygomis, vokiečių nekilnojamasis turtas išlaikė savo lyderio pozicijas ir įrodė investuojantis į ją patikimumą.
Kaip atrodo šiuolaikinė komercinio nekilnojamojo turto rinka Vokietijoje? Iki 40% jos dalyvių yra investuotojai iš kitų šalių. Tuo pačiu metu daugumos objektų metinis pelningumas svyruoja tarp 3–9%. Ekspertai sako, kad iki 2016 m. Pabaigos į Vokietijos komercinį nekilnojamąjį turtą buvo investuota daugiau nei 50 milijardų eurų, o tai viršijo pastarąjį dešimtmetį. Kalbant apie vidutinius parametrus, tai padidėjo beveik dvigubai.
Didžiausia Vokietijos biurų paklausa yra ta, kad juos perka 47% investuotojų. Metinis derlius - iki 6%. Įvairios prekybinės patalpos 2016 m. Pritraukė 18 proc. Verslininkų lėšų. Tokiems objektams metinis derlius yra 4–8%. Viešbučiai ir sandėliai tapo dešimtosios užsienio investuotojų veiklos Vokietijoje sritimi. Šie asmenys gali tikėtis iki 6% pelno per metus.Butai studentams, pagyvenusių žmonių globos įstaigos teikia 9% metines pajamas, o tai domino apie 15% verslininkų.
Pasirodymai ir slaptažodžiai
Pažvelgę į 2016 m. Investuotojų patirtį, galite pastebėti, kad patraukliausia sritis yra vadinamieji „didieji septyni“, tai yra, didžiausi Vokietijos miestai. Jei planuojate pasinaudoti jau sėkmingų verslininkų patirtimi, tuomet turėtumėte atkreipti dėmesį būtent į šias gyvenvietes:
- šalies sostinė yra Berlynas;
- Kelnas;
- Diuseldorfas;
- pagrindinis Hanzos miestas Hamburgas;
- alaus pasaulio sostinė Miunchenas;
- Štutgarte
- didžiausia Hesene ir penkta pagal dydį Frankfurto valstijoje.
Anot analitikų, per 2016 m. Miunchene buvo gauta daugiau kaip septynių milijardų eurų investicinių fondų. Ir tai yra palyginti su visa šalies apimtimi - apie 13,5 proc.
Nėra nieko stebėtino, kad Vokietija patraukli investuotojams, nes iki šiol, nepaisant gana didelio objektų skaičiaus, laisvų biurų praktiškai nėra. Dideliuose miestuose apie 2% patalpų yra tuščios, mažuose miesteliuose šis skaičius padidėja iki 5%, bet retai viršija. Kodėl investuotojams padėtis tokia rožinė? Tai stebi valstybė. Tai reiškia ne tik rinkos konkurencingumas, bet ir sumažinta kredito norma bei patraukli finansinė ir ekonominė aplinka. Paskolų palūkanos svyruoja nuo 1,5 iki 2,8%. Kiek galiu paimti paskolą, kad investuočiau šiuos pinigus į nekilnojamąjį turtą? Pagal Vokietijos įstatymus - iki 70% išlaidų. Sutikite, tai skamba viliojančiai?
Yra subtilus dalykas. Vokietijos kredito bendrovės labai atidžiai analizuoja kiekvieną potencialų klientą, jo ketinimus, taip pat įvertina, koks didelis objekto likvidumas patraukė potencialaus investuotojo dėmesį. Jei turtas yra rizikingas, tada žlugimo tikimybė yra didelė. Kai bankas sudaro sandorį, pirkėjas gali būti šimtu procentų tikras, kad tai puiki ir daug žadanti investicija, kuri jam taps klestėjimo priemone.
Apibendrinant
Remiantis ne taip seniai VTsIOM atliktų tyrimų rezultatais, daugiau nei 50% Rusijos gyventojų įsitikinę, kad nekilnojamojo turto pirkimas yra efektyviausias būdas išsaugoti ir padidinti savo grynųjų pinigų atsargas. T. y., Klausimas skamba ne „Ar verta pirkti?“, O „Ką pirkti?“.
Rinkdamiesi objektą, į kurį bus investuojamos lėšos, pabandykite atidžiai išanalizuoti visas nekilnojamojo turto ypatybes ir daugiau nerizikuokite. Nepamirškite apie didelę konkurenciją rinkoje, įvertinkite ją skirtinguose komercinio nekilnojamojo turto sektoriuose ir apskaičiuokite, kokias metines pajamas galite pateikti jums patinkančiu variantu. Niekada nepriimkite sprendimo skubėdami.