Daugelis žmonių nenori užsiimti veikla, susijusia su savo nekilnojamojo turto pardavimu. Tokiu atveju jie gali kreiptis į nekilnojamojo turto agentūras, siūlančias visišką operacijų palaikymą. Tokiu atveju galite pasirinkti vieną specialistą, kuris bus glaudžiai susijęs su pardavimu. Su juo sudaroma išimtinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Esant tokioms sąlygoms, turtą galima parduoti tikrai palankiomis sąlygomis, o būsto savininkas pats šiame procese nedalyvaus.
Susitarimo samprata
Išimtinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis yra unikali sutartis, kurios pagrindu turto savininkas pasirenka konkrečią nekilnojamojo turto agentūrą, užsiimančią klientų būsto pardavimu. Šis susitarimas apima dvišalį įsipareigojimą:
- agentūros klientas, kuris yra klientas, turi suteikti galimybę specialistams parodyti nekilnojamąjį turtą potencialiems pirkėjams ir atlikti sandorį;
- tiesioginis makleris sutinka parduoti namą už klientui optimalią kainą per trumpą laiką, o tuo pačiu pilietis jokiu būdu nebus įtrauktas į šį procesą.
Turto savininkas turėtų pasitikėti pasirinkta agentūra, tačiau įstaigos darbuotojai turėtų spręsti visus organizacinius nekilnojamojo turto pardavimo klausimus. Jie privalo vykdyti savo susitarimo dalį kokybiškai, sąžiningai ir greitai. Klientui teikiama teisinė pagalba, taip pat turi būti garantuojama, kad jis gaus lėšų už savo turtą.
Už tokį darbą agentūra gauna tam tikrą komisinį atlyginimą, kurio dydis priklauso nuo parduodamo būsto kainos. Išimtinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti sudaroma išimtinai su įmone.
Tokio susitarimo naudojimas laikomas naudingu kiekvienam asmeniui, norinčiam perduoti įgaliojimus parduoti savo turtą agentūrai. Atlyginimo dydis paprastai išlieka normos ribose, todėl pardavėjas nepermoka už savo lėšas. Pinigus už agentūros paslaugas sumoka tiesioginis pirkėjas.
Kokiomis sąlygomis jis yra pasirašomas?
Norint gerai suprasti išimtinės sutarties sąvoką, reikėtų nustatyti sąlygas, kuriomis leidžiama ją pasirašyti. Tam reikia laikytis šių reikalavimų:
- nekilnojamojo turto pardavėjui tikrai yra perduota visa informacija apie parduodamą turtą, todėl savininkas pateikia nuosavybės dokumentus, kad specialistas būtų įsitikinęs, jog nėra įvairių apsunkinimų ir kitų turto pareiškėjų;
- agentūra atlieka pradinę nekilnojamojo turto analizę, leidžiančią nustatyti, kokio atlyginimo bus prašoma, kokia didžiausia kaina gali būti parduotas objektas, taip pat kuris mazgas bus įtrauktas į sutartį;
- specialistas pateikia pirminį dokumentų ir paties nekilnojamojo turto vertinimą, be to, iš kliento dažnai reikalaujama pateikti papildomus dokumentus, pateiktus daugybe pažymų, įsakymų ar išrašų iš valdžios institucijų;
- nustatomi visi turto savininkų poreikiai ir norai;
- klientams pateikiama informacija apie tai, kokia pardavimo technologija bus naudojama, taip pat apie tai, kokiais etapais dalijama objekto pardavimo tvarka;
- nustatomas optimalus pardavimo laikotarpis, kuris paprastai neviršija 4 mėnesių;
- vartotojų poreikį nustato specialistas, kurio pagrindu nustatoma tinkama daikto vertė, ir tai neturėtų prieštarauti savininkų pageidavimams.
Tik laikantis aukščiau nurodytų sąlygų, sudaroma išimtinė sutartis.
Susitarimo nauda
Sudarant tokią sutartį su nekilnojamojo turto agentūra yra tam tikri teigiami parametrai. Pagrindiniai išimtinės sutarties pranašumai:
- Turto savininkas yra apsaugotas nuo galimo sukčiavimo. Jei objekto savininkas perduoda duomenis apie savo turtą skirtingoms agentūroms, kyla rimta rizika, kad patrauktų sukčių dėmesį. Informacijos nutekėjimas įvairiose įstaigose gali sukelti apgaulingas schemas.
- Agentūros kliento interesai yra ginami. Tokiose organizacijose dirba tik profesionalūs ir patyrę makleriai, todėl garantuojama, kad operacija bus baigta greitai, efektyviai ir sėkmingai. Pardavėjui nebus daromas spaudimas, o pilietis taip pat apsaugotas nuo galimų atsitiktinių klaidų. Profesionaliose agentūrose kiekvieną objekto pardavimo etapą seka specialistai.
- Kompetentingai įvertino buto kainą. Nekilnojamas turtas, dirbantis profesionaliose agentūrose, turi patirties ir galimybių savarankiškai įvertinti turtą. Todėl nustatoma optimali buto pardavimo kaina. Vertinimo rezultatai tikrai derės su turto savininku.
- Specialistai nustato klientų paklausą. Remdamiesi šiuo rodikliu galite nustatyti, kokia kaina galite greitai parduoti nekilnojamąjį turtą.
- Laiko taupymas. Sudarydamas išskirtinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, turto savininkas gali sutaupyti daug laiko, nes jam nereikia kreiptis į skirtingas agentūras. Pardavimo tvarką visiškai reglamentuoja pasirinktos įstaigos darbuotojas, todėl piliečiui nereikės savarankiškai spręsti įvairių sudėtingų klausimų.
- Naudokite efektyvią reklamą. Jį suteikia pasirinkta agentūra, ir paprastai jis yra efektyvus ir skirtas tiesioginiams potencialiems tikriems pirkėjams. Bendrovės įtraukė skirtingą skaičių informacijos šaltinių, svetainių internete ar spausdintines laikmenas. Už būsto skatinimą įmonės imasi komisinį mokestį, kuris dažnai būna mokamas iš anksto.
- Turtą galima parduoti už nedidelę kainą. Butų pardavimas pagal išimtinę sutartį skiriasi tuo, kad pardavėjas savarankiškai nusprendžia, kokia yra mažiausia objekto kaina.
Neabejotinas nekilnojamojo turto agento paslaugų pranašumas yra tas, kad pirkėjai yra labiau lojalūs specialistų parduodamiems butams. Taip yra todėl, kad jie pasitiki teisiniu sandorio grynumu, todėl yra pasirengę permokėti už siūlomas paslaugas.
Išimtinės sutarties trūkumai
Šios sutarties sudarymas su nekilnojamojo turto agentūra turi ne tik pranašumų, bet ir keletą reikšmingų trūkumų. Butų savininkai turėtų žinoti apie šiuos neigiamus aspektus.
Pagrindiniai trūkumai yra šie:
- pardavimo procedūra gali užtrukti ilgai, tačiau dažniausiai taip nutinka dėl to, kad pats pardavėjas reikalauja nemažai lėšų butui;
- yra galimybė susidurti su įmonėmis, užsiimančiomis neteisėta ar nesąžininga veikla, todėl reikėtų rinktis tik patikimas ir patikimas organizacijas;
- kai kurie juodieji nekilnojamojo turto agentai visiškai klaidina klientus ir sąmoningai mažina būsto kainą, kad padidintų savo mokesčius.
Jei kreipsitės į silpnus pasauliečius, jie gali sugadinti objekto pardavimą. Todėl svarbu įsitikinti, kad sutartis sudaroma tik su aukštos kvalifikacijos specialistu.
Kam naudingas šis dokumentas?
Sudaryti susitarimą dėl išimtinės teisės parduoti nekilnojamąjį turtą yra naudinga abiem proceso dalyviams.
Tiesioginiam savininkui nauda yra ta, kad jam nereikia patiems spręsti pardavimo procedūros, o komisinius moka tik pirkėjas.
Firmai tokios sutartys garantuoja grąžą.
Sutarties struktūra
Norint sudaryti sutartį su nekilnojamojo turto bendrove, turi būti taikoma teisinga sutartis, įskaitant reikiamą informaciją apie kylančius abiejų šalių santykius. Žemiau pateikiama pavyzdinė sutartis dėl išimtinės teisės parduoti nekilnojamąjį turtą.
Paprastai agentūra jau turi reikalingą dokumentaciją, taigi užtenka tiesiog įvesti reikiamą informaciją apie pačią įmonę ir jos klientą. Norėdami tai padaryti, turite įvesti šiuos duomenis:
- informacija apie abu dalyvius, todėl turi būti nurodytas visas kliento vardas, pavardė, duomenys apie kliento pasą bei nekilnojamojo turto agentūros duomenys;
- išvardija teises ir pareigas, kylančias iš užsakovo ir rangovo;
- nustatyta sutarties trukmė;
- aiškiai nurodytas sutarties objektas, atstovaujamas buto ar kito objekto, kurį nedelsdamas turi parduoti įmonės specialistas;
- įeina nekilnojamojo turto agentūrų paslaugų išlaidos;
- šalių atsakomybė priskiriama, jei užsakovas ar rangovas dėl įvairių priežasčių pažeidžia sutartyje išdėstytas sąlygas.
Šalys gali nustatyti tikslią agentavimo paslaugų kainą, kurią apmoka pirkėjai. Tam gali būti naudojama tam tikra fiksuota suma arba ji gali būti apskaičiuota priklausomai nuo turto pardavimo kainos.
Kokios papildomos sąlygos tinka?
Nekilnojamojo turto pardavimo taisyklės naudojant išimtinę sutartį leidžia į šį dokumentą įvesti papildomų taškų ir sąlygų. Abu dalyviai turi sutikti įvesti tam tikrą informaciją.
Dažniausiai pasitaikančios papildomos sąlygos:
- sukauptos baudos rangovui, jei jis nenori sąžiningai eiti savo pareigų pagal susitarimą;
- aprašoma mokesčių už nekilnojamojo turto agento paslaugas rinkimo tvarka;
- nurodoma galimybė automatiškai pratęsti sutartį, jei objektas neparduodamas per nustatytą laiką.
Jei teisingai kreipsimės į nekilnojamojo turto objekto pirkimo-pardavimo sutarties projekto rengimą, bus garantuojama, kad bus atsižvelgiama į visus nekilnojamojo turto savininko ir nekilnojamojo turto agento bendradarbiavimo niuansus.
Kokias privilegijas turi agentūra?
Jei su šia įmone sudaroma išimtinė sutartis, tada remdamasis šiuo dokumentu rangovas turi tam tikrų privilegijų. Tai apima:
- nustatant optimalią objekto kainą, kuri bus tinkama savininkui, taip pat patenkins paklausą rinkoje;
- skirtingų būstų reklamavimo būdų naudojimas, kuris leidžia pasirinkti efektyviausius paaukštinimo būdus;
- vykdyti veiklą, susijusią su teisiniu būsto patikrinimu, nes nekilnojamojo turto agentas privalo įsitikinti, kad sandoris yra teisėtas;
- konsultacijos įvairiais klausimais su objekto savininku;
- tiesioginis objekto pardavimo sandorio sudarymas.
Visos pirmiau nurodytos privilegijos ir teisės turėtų būti numatytos tiesiogiai sutartyje. Turto savininkas privalo perduoti turto raktus makleriui, nes būtent jis užsiims turto demonstravimu potencialiems pirkėjams.
Kokios garantijos siūlomos klientams?
Pirkdami būstą, daugelis žmonių mieliau renkasi nekilnojamojo turto agentūras. Taip yra dėl to, kad tokios įmonės naudojasi galiojančiomis nekilnojamojo turto pardavimo taisyklėmis. Jie patys yra įsitikinę dėl objekto teisinio grynumo, todėl pirkėjai įsitikinę, kad nepatirs apgaulės.
Jei pirkėjai perka būstą iš maklerio, dirbančio pagal išimtinę sutartį, jie turi daug privalumų:
- Su makleriu galite išsiaiškinti įvairius su įsigytu turtu susijusius klausimus;
- visi operacijos dokumentai yra paruošiami operatyviai;
- Profesionalumą teikia pardavėjas.
Nekilnojamojo turto agento, dirbančio pagal išimtinę sutartį, paslaugų kaina yra tokia pati kaip standartinio bendradarbiavimo.
Anuliavimo politika
Dažnai piliečiams kyla klausimas, kaip nutraukti išimtinę sutartį, pavyzdžiui, jei jie patys suranda pirkėją. Jei rangovas pažeidimų nepadarys, nutraukdamas sutartį turto savininkas turės sumokėti baudą.
Galite nutraukti sutartį nemokėdami kompensacijos šiomis sąlygomis:
- baigiasi terminas, kuriam buvo sudaryta sutartis, ir tuo pačiu metu nėra sąlygos dėl automatinio pratęsimo;
- dokumente nustatyti įvairūs pažeidimai ir prieštaringa informacija, todėl teismas tokį susitarimą pripažino negaliojančiu;
- Jei santykių nutraukimo iniciatorius yra agentūra, tada ji sumoka baudą objekto savininkui, taip pat grąžina visus gautus dokumentus.
Dažnai tarp įmonių ir klientų vyksta teismo procesai, nes nekilnojamojo turto agentai nevykdo savo įsipareigojimų arba tuo pačiu atideda sandorio sudarymo procedūrą. Dažniausiai teismai kreipiasi į namų savininkus. Esant tokioms sąlygoms, ne tik sutartis nutraukiama, bet ir organizacija gali būti atskaitinga.
Išvada
Daugelis nekilnojamojo turto agentūrų siūlo klientui galimybę sudaryti išimtinę sutartį, kurios pagrindu parduodamas jų turtas. Tokios sutarties naudojimas turi tiek pliusų, tiek minusų įmonėms ir turto savininkams.
Reikėtų gerai suprasti, kokia informacija būtinai įtraukiama į dokumentą, taip pat su sunkumais, su kuriais gali susidurti susitarimo šalys. Sutartis nutraukiama tik esant svarbioms priežastims, taigi, jei tik agentūros klientas nori nutraukti bendradarbiavimą, jis turės sumokėti organizacijai tam tikrą kompensaciją.