Bendro investavimo sutartis: pavyzdys, ypatybės

Bendro investicinio susitarimo, kurio pavyzdys bus pateiktas vėliau, paprastai vykdo įmonės, užsiimančios objektų statyba, neturėdamos pakankamai lėšų tęsti darbus. Pagal tokį susitarimą, pasibaigus priemonėms ir gavus leidimą pradėti eksploatuoti įrenginį, proporcingai sumokėtai sumai dalis jos pervedama projektą finansuojančiam subjektui. Toliau apsvarstykime tokio sandorio ypatybes.

Apmokestinimo specifika

Praktikoje plačiai manoma, kad bendro investavimo sutartis negyvenamojo ar daugiabučio namo statybai taupo lėšas priėmusį subjektą nuo jų įtraukimo į PVM bazę. Šią poziciją nustato Mokesčių kodekso normos. Visų pirma, Kodekso 39 straipsnis nurodo, kad investicinio turto perleidimas nelaikomas pardavimu mokesčių tikslais. Atitinkama nuostata užtikrinta 3 poskirsnyje. 4 p 3 normos. Tuo tarpu šioje pastraipoje pateikiamas investicinio pobūdžio operacijų sąrašas. Tarp jų:

1. Įmokos į verslo partnerysčių ir bendrovių kapitalą.
2. Savitarpio įmokos į kooperatinius fondus.
3. Indėliai pagal paprastas partnerystės sutartis (dėl bendros veiklos).

Šios operacijos yra ilgalaikio pobūdžio. Gyvenamojo namo ar pramoninio pastato statybos bendro investavimo sutartis apima objekto perdavimą mainais į pinigus ar kitą turtą. Remiantis taisyklėmis, tokia operacija turėtų būti pripažinta įgyvendinimu mokesčių tikslais.

Terminija

Įstatyme nėra nuostatų, kurios aiškiai atskleistų, kas yra statybos bendro investavimo sutartis. Dokumento pavyzdys taip pat nėra aprašytas taisyklėse. Iš visų specialistų siūlomų apibrėžimų įvairovės tinkamiausi yra šie. Bendrojo investavimo sutartis - sutartis, apimanti pinigų ir kito turto investavimą vėlesnio pelno tikslais.

Kreipkitės į įstatymą. Kaip nurodoma RSFSR įstatyme Nr. 1488-1, investicijos pripažįstamos investicijomis į ekonominės veiklos objektą siekiant pelno. Šis apibrėžimas pateiktas 1 straipsnyje. Tos pačios normos antroje dalyje teigiama, kad investicija laikoma praktine veikla, kuria siekiama parduoti investuotas lėšas. Federalinis įstatymas Nr. 160 nurodo užsienio kapitalą. Užsienio investicijomis pagal įstatymo 2 straipsnį laikoma užsienio valiutos investicija į Rusijos Federacijos ekonominės veiklos objektą.

Kai kurie ekspertai, analizuodami dabartinius standartus, siūlo oficialiai nustatyti investicinio (bendro investavimo) susitarimo apibrėžimą. Tačiau dauguma ekspertų mano, kad tai nepraktiška. Atsižvelgiant į įstatymų Nr. 1488-1 ir 160 nuostatas, galima sakyti, kad bet koks susitarimas, kuriuo siekiama gauti pelno, yra laikomas bendro investavimo susitarimu.

Federalinis įstatymas Nr. 39

Šis norminis aktas apibrėžia investicinę veiklą siaurąja prasme. Federalinis įstatymas Nr. 39 susijęs su kapitalo investicijomis, tai yra veiksmais, kuriais siekiama ilgalaikio pelno, veikiant organizacijos sukurtai OS. Įstatymas taip pat neatskleidžia tokio dalyko kaip bendro investavimo susitarimas. Norminiame akte pateikiama nuoroda į Civilinį kodeksą. Darytina išvada, kad subjektui, kuris galutinai įregistruos pastatytą ar įsigytą objektą kaip OS, bet koks susitarimas, sudarytas statybos proceso metu, bus laikomas bendro investavimo susitarimu.

Apskaita

PBU 23/2011 pateiktas investicinės veiklos apibrėžimas. 10 punkte teigiama, kad tos operacijos, susijusios su ilgalaikio turto įsigijimu, sukūrimu, realizavimu, yra pripažįstamos atitinkamomis operacijomis. Tai apima:

1. Turto pirkimo, statybos, modernizavimo, rekonstravimo, paruošimo eksploatuoti išlaidos. Jos, be kita ko, apima tyrimų ir plėtros, technologinio darbo sąnaudas.
2. Ilgalaikio turto pardavimas.
3. Palūkanų už įsipareigojimus, įtrauktus į investicijų kainą, apskaičiavimas pagal RAS 15/2008 nuostatas.
4. Mokėjimai, susiję su kitų įmonių akcijų / akcijų pirkimu / pardavimu. Išimtis yra finansinės investicijos, kurios apima perpardavimą per trumpą laiką.
5. Paskolų kitiems subjektams išdavimas arba jų grąžinimas.
6. Skolos vertybinių popierių įsigijimas / pardavimas, išskyrus investicijas, įsigytas vėlesniam perpardavimui (per trumpą laiką).

Taigi PBU nurodo sandorius su ilgalaikiu turtu. Tai apima OS, nematerialųjį turtą, ilgalaikes investicijas. Atsižvelgiant į federalinio įstatymo Nr. 39 nuostatas, reikia pažymėti, kad gyvenamojo namo ar pramoninio statinio statybos bendrojo investavimo sutartis yra sutartis, susijusi su ilgalaikio turto dydžio pasikeitimu, kuris atsispindi 1 turto balanso dalyje.

Niuansai

Ne visada partnerio susitarimas dėl bendro investavimo yra toks. Jei perkama operacinė sistema, tada ją galima ne tik parduoti (naudoti), bet ir produktus (prekes). Bet kokiu atveju pirkėjui sutartis bus investicija. Kalbant apie pardavėją, viskas priklauso nuo objekto, kurį jis įgyvendina.

Sudarant ilgalaikio turto statybos sutartį, investavimo sutartis būtina tik klientui. Rangovui nesvarbu, kaip kita šalis priims pastatytą objektą apskaitai. Klientas gali tai atspindėti kaip ilgalaikį turtą arba kaip turtą, skirtą tolesniam pardavimui (t. Y. Kaip gatavą produktą). Rangovui sutartis yra susijusi su įprastine veikla.

Jei mes kalbėsime apie asociacijos memorandumą naujos įmonės steigimui ar esamos įmonės kapitalo įsigijimui, tada lėšų savininkui tai bus investicija. Pačiai įmonei susitarimas gali būti pripažintas tokiu tik tada, kai jos lėšas moka OS. Esant tokiai situacijai, steigėjo skola bus grąžinta ilgalaikiu turtu.

JŪSŲ nuomonė

Viename iš savo sprendimų teismas nustatė, kaip reikia išaiškinti gyvenamojo namo ar pramoninio statinio bendro investavimo susitarimą. Verta pasakyti, kad praktiškai šis susitarimas turi įvairius pavadinimus. JŪS siūlomas aiškinimas neturi nieko bendra su tokia sąvoka kaip bendro investavimo susitarimas. Susitarimo perkvalifikavimą lemia daugybė aplinkybių. Visų pirma, tai lemia poreikis paaiškinti susitarimo tikslą mokesčių tikslais. JŪS pasiūlėte tai. Susitarimai, susiję su investicijomis į statybą, turėtų būti vadinami būsimo nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimis. Taigi mokesčių administratorius tokius sandorius laiko turto pardavimu. Dėl to investicinis įnašas laikomas išankstiniu mokėjimu, kuris vėliau bus apmokestintas PVM pagal DK 154 straipsnį (1 punktas).

Verta pasakyti, kad prieš priimant Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimą mokėtojai vadovavosi Federalinio įstatymo Nr. 39 4 straipsnio 3 dalies nuostatomis. Norma nurodo, kad klientas, kuris neveikia kaip investuotojas, turi teisę naudoti, nuosavybės teise, disponuoti kapitalo investicijomis tam tikrą laikotarpį ir neviršydamas sutartyje nustatytų galių. Kaip matyti iš formuluotės, subjektas negauna nuosavybės teisių į lėšas, gautas iš išorės. Atitinkamai buvo nustatyta susitarimo rūšis - atstovavimo sutartis.Dėl to lėšų ar kito turto perleidimas nebuvo susijęs su tolesniu struktūros įgyvendinimu ir nebuvo mokesčių objektas. Teikimas investuotojui į nekilnojamąjį turtą, į kurį jis investavo, taip pat nebuvo laikomas pardavimu.

Šiuo metu padėtis kitokia. Pažymėtina, kad Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendime yra įvardytos kelios sutartys, kurios gali būti naudojamos kaip santykių dalis objekto statybai finansuoti. Tačiau atstovavimo sutartis jiems netaikoma. Taip yra dėl to, kad pagal dekretą nuosavybės teisė į objektą gali kilti tik iš sklypo savininko.

Bendros investicijos susitarimas: komandiruotės

Apsvarstykite situaciją, kai pastatyto objekto dalį eksploatuos subjektas, kuris finansavo jo statybas gamybinei veiklai, nuomai ar valdymo poreikiams. Kaip atsispindi bendro investavimo susitarimas? Skelbimai bus tokie. Pagal db skaičių 08 suformavo objekto vertę. Jį galima nuskaičiuoti iš sąskaitos. 01 „OS“ arba plg. 03 „Pelningos investicijos“. Pradinės išlaidos formuojamos pagal RAS 6/01. Kai kuriais atvejais pasiskolintos lėšos yra naudojamos kuriant objektą. Tuomet buhalteris turi atsižvelgti į PBU 15/2008 nuostatas.

Kaip nurodoma taisyklių 7 punkte, į turto kainą turėtų būti įtrauktos palūkanos, kurios turi būti išskaičiuotos kreditoriaus naudai ir yra tiesiogiai susijusios su objekto įsigijimu, gamyba (statymu). Sudarydamas įrašus pagal bendro investavimo susitarimą su bendru investuotoju, buhalteris turėtų atsiminti, kad skolinimosi išlaidos gali būti tolygiai įtraukiamos į kitas išlaidas per visą skolos laikotarpį.

Ypatingi atvejai

Jei objekto statyba buvo sustabdyta ilgesniam laikotarpiui (daugiau nei 3 mėnesiams), kreditoriui mokamos palūkanos į statybos kainą neįtraukiamos nuo pirmos laikotarpio, einančio po mėnesio, kurį įvyko įvykis, dienos. Šiuo laikotarpiu jie turėtų būti nurašomi į kitas išlaidas. Atnaujinus darbą, sukauptos palūkanos perkeliamos į turto vertę. Laikotarpis, per kurį papildomas organizacinių / techninių klausimų, atsiradusių po statinio statybos pradžios, derinimas nebus laikomas sustabdymo laikotarpiu.

Bendros investicijos susitarimas: pavyzdys

Susitarimas sudaromas pagal bendrąsias taisykles, numatytas tokio tipo dokumentams. Standartizuota forma nėra patvirtinta įstatymų. Tačiau taisyklėse numatyta privaloma išsami informacija, kurioje turi būti visi susitarimai, įskaitant bendro investavimo susitarimą. Dokumento pavyzdyje yra ši informacija:

1. Šalių pavadinimai.
2. Sandorio data ir vieta.
3. Bendrosios nuostatos
4. Susitarimo objektas.
5. Dalyvių teisės ir pareigos.
6. Susitarimo kaina.
7. Šalių atsakomybė, įskaitant vienašališką atsisakymą įvykdyti sandorio sąlygas.
8. Force Majeure.
9. Sutarties galiojimo laikas.
10. Baigiamosios nuostatos
11. Informacija apie sandorio šalis, jų parašai, antspaudų antspaudai. Jei su asmeniu sudaroma bendro investavimo sutartis, nurodomi jo paso duomenys, gyvenamosios vietos adresas, vardas ir pavardė.

Norint paskelbti sandorį galiojančiu, reikia laikytis rašytinio susitarimo. Įstatymas nenumato valstybinės bendro investavimo sutarties registravimo. Be žlugimo, susitarime turi būti nurodytos visos materialinės sąlygos. Tai visų pirma apima sandorio objekto apibrėžimą. Pvz., Sudaroma bendrojo investavimo sutartis negyvenamojo namo statybai. Pavyzdiniame susitarime turėtų būti informacija, pagal kurią būtų galima unikaliai identifikuoti objektą.

Svarbus punktas

Prieš sudarydamas susitarimą, subjektas, planuojantis finansuoti objekto statybą, turėtų patikrinti kitos šalies mokumą.Jei antrasis dalyvis, sudaręs statybos bendrojo investavimo sutartį (statytojas), bankrutuoja, norint išspręsti mažiausius nuostolius, reikalingas advokatas. Paprastai problemos išspręsti taikiai nebus įmanoma. Turės kreiptis į teismą. Tokiu atveju būtina atsižvelgti į teisės aktų, reglamentuojančių bankroto procedūrą, normas.

Mokesčių įsipareigojimų perkainojimas

Jei santykiai nereglamentuojasi bendrijos sutartimi ir paprasta bendrija, turto vertė, kurią investuotojas perduoda objekto statybai, yra apmokestinama PVM, apskaičiuota 18% tarifu. Tokiu atveju gali kilti klausimų dėl teritorijos savininko išlaidų apskaitos ir apmokestinimo. Kontrolės institucijos investuotojo pervestas lėšas gali laikyti kūrėjo pajamomis. Pagal įstatymą jas galima sumažinti dokumentais pagrįstomis išlaidomis. Iš to išplaukia, kad tokiuose sandoriuose dalyvaujantys subjektai turėtų iš naujo įvertinti savo mokestinius įsipareigojimus dėl PVM ir atskaitymo iš pelno. Tokios operacijos turi būti vykdomos tiek pagal planuojamus, tiek jau sudarytus susitarimus, atsižvelgiant į senaties terminą (trejiems metams) atlikti Federalinės mokesčių tarnybos patikrinimus.

Lėšų atspindėjimo gavėju specifika

Svarstant šį klausimą reikia atkreipti dėmesį į Mokesčių kodekso 149 straipsnio 3 dalies 23.1 pastraipą. Remiantis ja, PVM už jo teikiamas užsakovo paslaugas nėra apmokestinamas pagal bendro dalyvavimo statybose sutartį. Ši sutartis sudaryta atsižvelgiant į federalinio įstatymo Nr. 214 nuostatas. Išimtis yra darbas, kurį tiriamasis subjektas atlieka statant gamybos įrenginius. Lėšos, gautos iš bendro investuotojo, neturėtų būti atspindimos kaip tikslinis finansavimas, investicinis indėlis ir pan. Balanso sąskaitose 76/86, o kaip avansas pagal sąskaitos pirkimo-pardavimo sutartį. 62. Šie pinigai turi būti įskaičiuoti į PVM mokesčio bazę.

Sąlygų suderinimas

Yra atvejų, kai sutarties pasirašymo metu šalys nėra nusprendusios, kuri statinio dalis bus perduota atlikus darbus projekto rėmėjui. Rangovai gali nuspręsti, kad atskyrimas bus atliktas užbaigus statybas. Taigi subjektas, pervedęs lėšas, apie jo faktiškai nupirkto objekto parametrus sužino tik priėmimo akto vykdymo metu. Tokiu atveju jų sudarytas bendro investavimo susitarimas vis tiek turėtų būti aiškinamas kaip susitarimas dėl būsimo objekto pardavimo.

Gavėjų apskaitos klausimai

Sudarius bendro investavimo sutartį, vystytojas, statant statinį, vykdo dviejų rūšių veiklą. Jis sukuria sau daikto dalį. Kitaip tariant, kūrėjas daro kapitalo investicijas į OS. Antroji objekto dalis yra statoma vėlesniam kompensuojamam pardavimui trečiajai šaliai. Tokiu atveju galime kalbėti apie gatavų gaminių (nors ir nepajudinamų) kūrimą. Jei griežtai laikotės apskaitos reikalavimų, ilgalaikio turto pastatymo išlaidos turi būti sukoncentruotos balanse. 08, o produkto pagaminimo išlaidos - sąskaitoje. 20.

Tuo tarpu toks atskyrimas statybos procese gali būti atliekamas tik teoriškai. Praktiškai toks diferencijavimas yra neįmanomas, ypač kai partneriai nėra nusprendę, į kuriuos kambarius eis kam. Be to, pagal susitarimo sąlygas gali būti numatyta, kad visas objekto išlaidas apmoka vystytojas, gavęs leidimą pradėti eksploatuoti įrenginį.

Iki tol apskaitos registruose bus nurodytos sumos, pervestos darbui finansuoti. Kai kurių ekspertų nuomone, šios lėšos turėtų atsispindėti balanse. 60.

Išvada

Įvairių susitarimų, įskaitant bendras investicijas, teisinės struktūros buvo sukurtos pirmiausia siekiant išvengti subjektų nuo PVM mokėjimo. Padėtis pasikeitė JŪS.Perkvalifikuodamas būsimo objekto pirkimo-pardavimo sutartis bendrojo investavimo sutartis, teismas faktiškai suteikė mokesčių inspekcijai galimybę papildyti biudžetą lėšomis, kurias vystytojai gavo iš savo partnerių. Tuo tarpu, kaip sako ekspertai, įvesti pakeitimai paveikė tokių sandorių pasekmes tiek PVM, tiek atskaitymui iš pelno.

Pagrindinis bendro investavimo sutarčių bruožas yra tas, kad lėšos, gautos už vystytoją, netampa jo nuosavybe. Jis neturi teisės jais disponuoti savo nuožiūra, tačiau yra įpareigotas juos siųsti objekto statybai. Atitinkamai gaunamas finansavimas yra tikslingas. Mokesčių kodekso normų prasme šios lėšos nekeičia išskaitymo iš pelno bazės ir į jas neatsižvelgiama apskaičiuojant PVM. Panašu, kad teisės aktai turėtų paaiškinti šį klausimą.