Žemės mainų sutartyje nurodomas žemės perdavimas vienos šalies nuosavybėn mainais į kitą žemę. Kadangi mainai yra teisinis santykis, kuris yra kompensuojamas, tada jam taikomos bendrosios pirkimo-pardavimo sandorius reglamentuojančios taisyklės, atsižvelgiant į specifiką, atsirandančią dėl paties tokio tipo sandorių pobūdžio.
Mainų sutarties specifika
Pagrindinis skirtumas nuo pirkimo-pardavimo sutarties yra tas, kad už perduotą turtą šalys gauna ne sutartyje nurodytą piniginę sumą, o žemės sklypą, turintį panašias savybes, savybes ir kainą. Abi šalys tuo pat metu veikia kaip pardavėjai ir pirkėjai.
Todėl plotai, kuriais jie keičiasi, turėtų būti maždaug vienodi. Tačiau iš tikrųjų dažnai atsitinka, kad viena svetainė kai kuriose savybėse yra prastesnė už kitą. Tokiu atveju šalys turi teisę nustatyti reikalaujamą apmokėjimą už išlaidų skirtumą, kurio dydis yra nustatytas mainų sutarties sąlygose.
Apsikeitimas skiriasi nuo dovanojimo sutarties tuo, kad sandorio pobūdis yra sunkus, o ne vykdomas vienašališkai, kaip žemės perdavimas kaip dovana. Jei sudaroma žemės mainų sutartis, kiekviena šalis gauna panašų turtą arba dalinę kompensaciją, jei vienas sklypas yra prastesnis už kitą.
Sandorių formos
Keičiantis vietomis Rusijos Federacijoje, tokios operacijų formos kaip:
- paprastą rašytinę formą, kai sutarties šalys turėtų ją tik patvirtinti parašais ir perduoti toliau Federalinės registracijos tarnybos valdžios institucijoms, kad jos įregistruotų;
- notarinę formą, kai šios sutarties patvirtinti nereikia, tačiau daugeliu atvejų vis dėlto ją nustato norminis aktas.
Kada reikalingas notaro patvirtinimas?
Notarinis patvirtinimas reikalingas šiais atvejais:
- Su operacijomis, susijusiomis su svetaine, priklausančia nepilnamečiui ar piliečiui, pripažintam riboto teisnumo.
- Mainų atveju yra bendroji žemės sklypo nuosavybė (įskaitant tuos atvejus, kai visos šalys disponuoja savo akcijomis viename sandoryje).
Nesvarbu, kokia forma sudaroma operacija, mainų sutartį (pavyzdys bus pateiktas žemiau) turi užregistruoti valstybinės institucijos. Jei šio reikalavimo nesilaikoma, dokumentas paskelbiamas negaliojančiu.
Reglamentas
Sudarydamos susitarimą dėl žemės sklypų mainų, abi šalys turi nepamiršti įstatymų norminių normų, išskiriančių tokio tipo susitarimą nuo tos pačios žemės pirkimo-pardavimo sutarties. Pvz., Jei susitarime dėl keičiamos žemės kainos arba duomenų apie abiejų šalių išlaidų paskirstymą nėra tikslių sąlygų, turite atsiminti pagrindinę prielaidą dėl lygiaverčių sklypų mainų.
Jei vis dėlto norint įvykdyti žemės mainų sutartį būtinos išlaidos, susijusios su žemės perdavimu kitai šaliai ar kitais veiksmais, kuriais siekiama įvykdyti susitarimą, tada jas turi atlikti šalis, kuri tai turi padaryti laikydamasi nustatytų įsipareigojimų.
Nevienodų mainų kompensavimo tvarka
Iš pradžių susitarimas reiškia žemės lygiavertiškumą.Būtent todėl galimi būsimi dalyvių ginčai dėl perduoto turto vertės yra labai riboti. Jei sutarties dalykas yra nelygių sklypų mainai, šalis, perleidžianti sklypą mažesne kaina, įpareigoja sumokėti jų vertės skirtumą.
Toks mokėjimas turi būti atliktas prieš arba iškart po to, kai kita sandorio šalis buvo pervesta į svetainę, kurios išlaidos yra mažesnės. Tuo pat metu mainų sutartyje gali būti nustatyta skirtinga esamo kainų skirtumo kompensavimo tvarka. Todėl visiškai natūralu, kad visi būtini reikalavimai ir išmokėtos kompensacijos forma būtinai turi atsispindėti pačiame tekste sudarant sutartį.
Vienu metu keistis
Apsikeitimas žeme neprivalo vykti vienu metu. Taip pat yra atvejų, kai susitarime nustatomos skirtingos keičiamų sklypų perdavimo datos. Pirmiausia viena sutarties šalis įvykdo savo įsipareigojimus, o paskui kita. Jei pagal patvirtintą mainų susitarimą perdavimo sąlygos nesutampa, tada reikia taikyti įstatymų nustatytas priešpriešinių įsipareigojimų vykdymo taisykles, kurios yra įtvirtintos Rusijos Federacijos civilinio kodekso 328 straipsnyje.
Iš savo turinio išplaukia, kad jei kita sandorio šalis neįvykdo sutartinės prievolės, kita sandorio šalis turi teisę nedelsdama sustabdyti tolesnį savo įsipareigojimų, nurodytų sutartyje, vykdymą (pavyzdžių mainų sutartis taip pat galima pamatyti šiame straipsnyje), arba iš principo atsisakyti jos vykdyti. Ji taip pat gali reikalauti, kad kita šalis atlygintų žalą dėl padarytų pažeidimų.
Momentas, kai nuosavybės teisė į keičiamus žemės sklypus tiesiogiai pereina jo dalyviui, yra nustatyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 570 straipsnyje. Joje teigiama, kad nuosavybės teise į mainų būdu įgytą žemę vienu metu pereinama kiekvienai šaliai, jei iki tol buvo įvykdytos visos sutartyje nustatytos prievolės.
Be to, būtina atkreipti dėmesį į mainų sutarties specifiką, susijusią su atsakomybe už turto, tai yra žemės, gautos pagal mainų sutartį, pasisavinimą. Pirkimo ir pardavimo atvejais pardavėjas prisiima įsipareigojimą perduoti pirkėjui tokias prekes, kurios trečiosioms šalims negali būti suteikiamos. Yra tik viena įstatymų nustatytų reikalavimų išimtis, kai pirkėjas pats sutinka priimti prekes, kurios yra suvaržytos trečiųjų šalių teisėmis. Panaši įstatymų nuostata civilinėje srityje taikoma mainų sutarčiai. Jei viena iš šalių neįvykdo šios prievolės, kaltininkas ne tik atlygina kitai šaliai jo patirtus nuostolius, bet ir grąžina sąžiningam dalyviui mainų būdu gautą žemę. Kokiomis sąlygomis sudaroma sutartis?
Sutarties sąlygos
Pagrindinės mainų sutarties, dėl kurios turi susitarti abi šalys, sąlygos yra šios:
- nustatant sutarties dalyką, tai yra abiejų šalių perduotus sklypus;
- sutartinio turto kiekybinių savybių nustatymas;
- sklypų vertės ir savybių lygiavertiškumo nustatymas arba tinkamos kompensacijos nurodymas lygiavertiškumui pasiekti.
Dėl pagrindinių sandorio sąlygų susitarta tiesiogiai parengiamuoju etapu ir jos grindžiamos įvairiais žemės nuosavybės dokumentais (pavyzdžiui, kadastriniais pasais, rinkos vertės ataskaitomis ir kt.).
Kaip sudaryti buto keitimo sutartį? Apie tai toliau.
Kaip sudaroma sutartis?
Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 550 straipsnį nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti rašytinė. Žemės mainų sutartis taip pat sudaroma išimtinai raštu.Jei nesilaikoma teisinių formos reikalavimų, sutartis automatiškai laikoma negaliojančia. Tokio pobūdžio sutartis įpareigoja valstybinius naujus savininkus ir jų teises įregistruoti Rosreestr skyriuje, kuris yra keičiamos žemės sklype.
Charakteristikos, personalizuojančios mainų objektus
Sutartyje būtinai turi būti aprašytos savybės, kurios individualizuoja keičiamus sklypus:
- susvetimėjusių žemės sklypų plotas;
- jų kadastriniai numeriai;
- tikslas, kuriam jie naudojami;
- nekilnojamasis turtas, nurodantis jų priklausymą, esantis šiose svetainėse.
Žemės keitimo sutarties registravimas yra atsakingas dalykas.
Taip pat prie mainų sutarties turi būti pridedami sklypų, kuriems taikoma sutartis, brėžiniai. Šalys turi įvertinti atitinkamus sklypus pagal kadastrinę vertę. Be to, būtina įvertinti įvairius statinius ir nekilnojamojo turto objektus, esančius šioje žemėje. Įvertinimas atliekamas naudojant kadastrinę vertę nustatančius aktus ir konsoliduotas statinių įvertinimo ataskaitas. Šie dokumentai pridedami prie mainų sutarties.
Surašydamos šalys privalo savo šalims pateikti šią informaciją:
- dėl žemės konfliktų ir ginčų dėl keičiamų sklypų buvimo ar nebuvimo bei jų teisinio pobūdžio;
- esamų servitutų buvimas;
- ar žemė, kuria bus keičiamasi, yra nuomojama trečiajai šaliai;
- dėl šios žemės perleidimo kaip įkeitimo.
Teritorijos, kuriai priklauso trečiosios šalys, ribos ir šių teisių turinys turėtų būti nurodytos atitinkamų svetainių grafiniame plane. Susitarime nurodomi nuosavybės teisių apribojimai, kurie yra susiję su šioje žemėje nustatytomis technologinėmis, sanitarinėmis, apsauginėmis ir kitomis zonomis, taip pat su žemės skyrimu jos daliai ar daliai toms, kurios turi aplinkos, rekreacinius ar kultūrinius-istorinius tikslus.
Pagal federalinį įstatymą registracija laikoma tam tikrų teisinių veiksmų, kuriuos atlieka atitinkamą valdžią turinčios įstaigos, atlikimu. Taigi žemės nuosavybė atsiranda tuo pačiu metu, kai įregistruojamos vienos ar kitos šalies teisės į ją. Žemės keitimo sutarties įregistravimo ir registravimo procedūra pagal žemės įstatymą yra baigta tuo metu, kai informacija yra įrašoma į vieningą teisinį registrą ir dokumentai išduodami pareiškėjams.
Žemės apmokestinimo po sutarties sudarymo specifika
Kadangi pagal sutartinius reikalavimus kiekviena šalis ne tik neatima žemės, bet ir gauna turtą, kurio kaina ir savybės yra tapačios, jų apmokestinimo pagrindas atsiranda bet kuriam sutarties objektui.
Nepaisant to, kad galioja keičiamų žemių lygiavertiškumo taisyklė, neverta galvoti, kad abi šalys mokės vienodus mokesčius už jų įsigytus sklypus. Konkrečios įmokos dydį apskaičiuos atitinkama mokesčių institucija pagal kadastrinę vertę, kuri gali skirtis net to paties tipo sklypuose. Esant tokiai situacijai, šalys turi teisę ginčyti žemės vertinimą teisme ir bandyti apskaičiuoti mokestį pagal jo rinkos kainą.
Numatytas žemės naudojimas yra reikšmingas pagrindas atsirasti teisei atleisti nuo mokesčių.
Žemės keitimas į kitus objektus
Galima įgyvendinti automobilio mainų susitarimą dėl žemės sklypo. Tokiu atveju pačios šalys nustatomos pagal sandorio lygiavertiškumą. Jei kuris nors mainų objektas yra pigesnis, tada bus imamas papildomas mokestis. Akivaizdu, kad savininkas praranda nuosavybės teises į automobilį ir įgyjama nuosavybė į žemę.
Taip pat dažnai sudaroma žemės ar namo mainų sutartis.