Nekilnojamojo turto mainų sutartis yra dvišalis pirkimo-pardavimo sandoris, kurio metu kiekviena iš sandorio šalių veikia kaip pardavėjas ar pirkėjas. Pagal mainus reiškia, kad jūs atiduodate savo turtą kitam asmeniui, tokiu būdu tapdamas jo namo savininku.
Kuo skiriasi mainų sutartis?
Pagrindinis skirtumas tarp mainų operacijos atlikimo nuo pirkimo ir pardavimo proceso yra tas, kad pati būsto birža vyksta nenaudojant pinigų. Nekilnojamojo turto mainų sutarties pavyzdys pateiktas žemiau.
Tam tikra prasme nekilnojamojo turto mainų procedūra yra daug saugesnė nei pirkimas ir pardavimas:
- Nereikia jaudintis, kaip saugiai pervesti lėšas pardavėjui.
- Pardavėjui nereikės rūpintis, ar sąskaitos yra tikros, kai reikia grynųjų.
- Ilgalaikiais pervedimais į pardavėjo sąskaitą per banką laikinų problemų nėra. Nekilnojamojo turto mainų sutarties sąlygos bus nagrinėjamos žemiau.
Mokesčiai
Neginčijamas tokio sandorio pranašumas yra ir tai, kad keičiantis lygiaverčiais nekilnojamojo turto objektais nereikia mokėti gyventojų pajamų mokesčio.
Bet tuo pat metu tai taip pat yra trūkumas, nes nėra galimybės naudoti mokesčių lengvatas, ką būtų galima padaryti parduodant butą.
Tai yra, pagal nekilnojamojo turto mainų sutartį mokesčiai nemokami.
Svarbu pažymėti, kad, nors sinonimai vartojami panašūs žodžiai „mainai“ ir „mainai“, teisiškai jie nėra tas pats:
- Pavyzdžiui, „mainų“ sąvoka reiškia savivaldybių gyvenamąsias patalpas, jų piliečiai turi socialinės nuomos sutartį arba buto užsakymą tuo atveju, kai patalpas gavo tėvai pagal sovietinį režimą arba seneliai ir laikui bėgant. dėl įvairių aplinkybių dokumentai nebuvo pakartotinai išduoti.
- Sąvoka „mainai“ reiškia sandorius su privatizuotais butais, o jų savininkai turi pažymėjimus, patvirtinančius jų nuosavybės teises.
Neįmanoma pakeisti privatizuoto būsto į savivaldybių ar atvirkščiai, nes nuo 2005 m. Tokie sandoriai buvo uždrausti. Galima sudaryti juridinių asmenų mainų mainų sutartį.
Svarbūs susitarimų niuansai
Yra tik du tokie niuansai, tačiau be jų neįmanoma pakeisti buto:
- Svarbu nurodyti susitarimo dalyką. Verta paminėti tikslias keičiamo būsto savybes, kad bet kuriuo metu galėtumėte nustatyti nuosavybę. Absoliučiai visa skaitmeninė informacija dubliuojama skliausteliuose žodžiais, ką reikia padaryti, kad neliktų neatitikimų. Turi būti griežtai laikomasi mainų sutarties formos.
- Nurodomi asmenys, turintys teisę naudotis butu. Visi tam tikroje srityje registruoti žmonės jiems yra aktualūs. Taip pat svarbu sutartyje nurodyti terminus, pagal kuriuos juos reikės išregistruoti.
Projektuoti gali padėti mainų sutarties dėl nekilnojamojo turto pavyzdys.
Kiti papildomi susitarimo reikalavimai
Visoms kitoms sąlygoms taikomos papildomos sąlygos. Bet tai nereiškia, kad jų galima praleisti. Taigi, šie reikalavimai paprastai apima:
- Vakarėliai. Asmenims nurodykite vardą, pavardę ir paso duomenis.Bet tuo atveju, jei bent viena šalis veikia kaip juridinis asmuo, reikės nurodyti tikslų įstaigos pavadinimą, pagrindinę informaciją ir jos teisinį adresą.
- Kaina. Tradiciškai manoma, kad abu butai yra vienodos vertės, todėl ši sąlyga netaikoma reikšmingiems.
- Bendra turto būklė. Pakanka vienos frazės, kad piliečiai apžiūrėjo turtą, kurį ketina gauti, ir jos būklė tinka jiems visiems. Kiekvienas iš šių dalyvių privalo atiduoti savo butą tokioje būsenoje, kurioje jis buvo tiesiogiai patikrinimo metu. Taip pat pateiktas nekilnojamojo turto mainų sutarties su pridėtiniu mokesčiu pavyzdys.
- Nekilnojamojo turto draudimo procesas, nurodytas mainų sutartyje.
- Laikas. Kai viena iš šalių gavo dokumentus prieš kitą, antrai šalis turėtų nustatyti tam tikrą laikotarpį, per kurį ji turės tą patį padaryti. Pasibaigus šiam laikotarpiui, sutartis baigsis.
- Nenumatytos priežastys, galinčios trukdyti vykdyti sandorį, ir tai, kas konkrečiai laikoma force majeure, šalys nustatys savarankiškai.
- Sandorio data ir kiekvienos iš šalių parašas.
Būsto išlaidų ir papildomų operacijų mokesčių nurodymas
Kai kurie nekilnojamojo turto mainų tarp asmenų niuansai bus nagrinėjami žemiau.
Jei butai yra visiškai vienodi, tada šiuo atveju viskas yra paprasta. Būtina tik nurodyti kainą ir pabrėžti, kad operacija įvyksta neatlikus papildomo mokėjimo.
Kai kainų skirtumas rodo būsto kainą, taip pat papildomus mokesčius, kurių dydis priklauso nuo abiejų šalių sprendimo. Taip pat susitarime reikėtų pažymėti, kaip ir per kiek laiko viena šalis privalo pervesti pinigus kitai.
Nuo šios sumos tie, kurie ją gaus, turės sumokėti gyventojų pajamų mokestį. O tas, kuris išdavė priemoką, turi teisę reikalauti išskaityti mokesčius. Žinoma, tai aktualu, kai partija daugiau kaip trejus metus valdo keičiamą butą.
Tai bus įmanoma tik tuo atveju, jei bus pateikti vertybiniai popieriai, patvirtinantys pinigų pervedimą pagal operaciją.
Štai kodėl neturėtumėte išmesti kvitų ar mokėjimo nurodymų, kai mokestis pervedamas negrynaisiais pinigais, jie tikrai pravers.
Faktinis vertinimo procesas
Kadangi tikrąją kainą nustato piliečiai, atlikdami sandorį tarp gerų draugų ir artimų giminaičių, sutartyje gali atsispindėti, kad nebus imamas papildomas mokestis, o vėliau turtas bus perduotas be jokių dokumentų. Tačiau net ir geriausių draugų išdavystė yra įmanoma ir jie gali mesti neskirdami pinigų, šioje situacijoje jūs nieko negalite įrodyti.
Be to, labai lengva susidurti su mokesčių inspekcija. Jei priemoka yra nedidelė, pavyzdžiui, nuo penkiasdešimt iki vieno šimto tūkstančių rublių, galite prisiimti riziką ir neatspindėti jos rodiklio sutartyje. Tačiau kai senasis Chruščiovo butas staiga iškeičiamas į patogų nekilnojamąjį turtą naujame pastate, kas nors jau spės, kad reikia mokėti papildomą mokestį. Rusijos registras turi teisę nepraleisti tokio sandorio ir greičiausiai jį domina mokestinis. Štai kodėl didelės sumos bendros įmokos turėtų būti tinkamai surašytos nekilnojamojo turto mainų sutartyje.
Susitarimo notarinis patvirtinimas
Jūs galite apsieiti be jos tik tuo atveju, jei esate tikri dėl priešingos pusės nuoširdumo ir žinių apie įstatymus, tada galite tiesiog eiti ir pasirašyti sutartį.
Tačiau vis tiek geriau netaupyti notarinėms paslaugoms:
- Nei viena iš sandorio šalių vėliau negalėjo teigti, kad ji nežinojo apie tam tikrą Rusijos Federacijos civilinio kodekso straipsnį arba sutarties sudarymo metu buvo apsvaigusi iš karto, todėl nieko negalėjo atsiminti.
- Pametus dokumentus notaras galės juos kopijuoti, kitaip atstatyti dokumentus bus visiškai neįmanoma. Taip vyksta nekilnojamojo turto mainų sutarties registracija.
Nutraukimo sąlygos
Yra du būdai nutraukti nekilnojamojo turto mainų sutartį:
- abipusiu susitarimu;
- įstatymų nustatyta tvarka.
Abipusiu susitarimu susitarimas gali būti nutrauktas šiais dviem atvejais:
- Jei noras, kad viskas grįš į savo vietas, abi sandorio pusės pasirodė tuo pačiu metu. Esant tokiai situacijai, problemų nekils ir sutartis bus nutraukta, o visi susigrąžins savo gyvenamąjį plotą.
- Kai iš vienos pusės kilo iniciatyva nutraukti susitarimą. Tokiu atveju sutarties priešininkui turi būti pateiktas rašytinis prašymas, kuriame reikės nurodyti priežastį, kodėl ją reikėjo nutraukti. Per trisdešimt dienų antroji pusė privalo nuspręsti, ar ji sutinka tai daryti, ar ne. Jei susitarimas vis dar pasiekiamas, tada pagal minėtos situacijos taisykles sandoris nutraukiamas.
Nutraukimo pagrindai
Tuo atveju, jei šalys dar nėra pasiekusios abipusio susitarimo nutraukti sandorį, būtina kreiptis į teismą ir ieškinyje nurodyti visus nutraukimo pagrindus.
Tarp jų gali būti:
- Neatitikimas kitai šaliai.
- Reikšmingi aplinkybių pokyčiai. Tai įmanoma, kai ieškovas žino apie galimybę kažko, kas jai galėtų sutrukdyti įvykdyti sandorį, pavyzdžiui, jei gyvenamasis plotas buvo sugadintas gaisro prieš sudarant sutartį, o kita sandorio šalis apie tai žinojo, tačiau neinformavo kitos pusės.
- Sutartį pasirašė viena iš šalių, patiriama spaudimo ar prievartos.
- Viena šalis kažką apgavo, pavyzdžiui, sutartyje teigiama, kad niekas neturi teisių į būstą, nors iš tikrųjų nekilnojamasis turtas yra įkeistas bankui dėl hipotekos.
- Sutartyje (mūsų pateiktame mainų sutarties projekto pavyzdyje) yra reikšmingų rašybos klaidų, turinčių įtakos jos įgyvendinimui, pavyzdžiui, neteisingas buto numeris ir adresas. Galite pateikti ieškinį per vienerius ar trejus metus, atsižvelgiant į tai, kodėl nutraukiama operacija.
- Be pirmiau nurodytų sutarties nutraukimo sąlygų, tiesiogiai susitarimo tekste gali būti ir kitų svarbių priežasčių, pavyzdžiui, netinkamas bet kurios iš pastraipų laikymasis.
Gyvenamųjų pastatų keitimasis man yra viena iš sandorių rūšių
Gyvenamųjų pastatų mainų sutartys yra mainų sutarties forma. Tokio dokumento unikalumas slypi tame, kad sandorio objektas yra nekilnojamojo turto objektai, tvirtai susiję su žeme.
Būstų, esančių sausumoje, mainai vyksta tik kartu su žeme. Savininkas turi visišką teisę perduoti į priešingą pusę ne tik pačią žemę, kurioje yra turtas, bet ir bet kurios šalia jos esančios teritorijos žemę, jei jos neužima jokie kiti pastatai.
Žemės naudojimo teisės
Šiuo metu piliečiams yra 2 teisės naudotis žeme:
- nuoma;
- teisė į nuosavybę.
Tais atvejais, kai žemės sklypai po keistinais namais priklauso šalims, tada, remiantis nekilnojamojo turto mainų sutartimi, federalinė registracijos tarnyba perduoda nuosavybės teises į žemės teritoriją ir pastatą.
Bet, jei žemės sklypas, esantis vienoje pusėje, egzistuoja įgyvendinant nuomos teises, gyvenamosios patalpos bus keičiamos be šio žemės sklypo. Naujasis pastato savininkas po registracijos proceso ir teisės į gyvenamąjį namą perkėlimo, nes naujas žemės nuomos savininkas perregistruos įgaliotoje vietos savivaldybėje.
Buvęs perduoto nekilnojamojo turto savininkas taip pat turės kreiptis į įgaliotą įstaigą su pareiškimu dėl žemės nuomos teisių, kurios anksčiau jam priklausė, atsisakymo. Gyvenamųjų pastatų mainų sutartis, kuri yra pagrindas įregistruoti pagal nuosavybės teises į patalpas ir jos naudojamą žemę, turėtų apimti visus būtinus įregistruoto teisinio santykio elementus, tokius kaip, pavyzdžiui, daiktas, subjektas ir valdžia.
Susitarimas dėl nekilnojamojo turto mainų į kilnojamąjį turtą
Pagal įstatymą nekilnojamąjį turtą galite iškeisti į kilnojamąjį turtą (pavyzdžiui, automobilį). Šalys privalo įspėti viena kitą apie keičiamo turto trūkumus, apie trečiųjų asmenų teises į jį (nuomininką, įkeitimo turėtoją ir kt.).
Išnagrinėjome pagrindines nekilnojamojo turto mainų sutarties sąlygas.