Buto nuoma laikoma populiariu procesu tarp daugelio žmonių, kurie neturi savo nuolatinio gyvenimo nekilnojamojo turto. Norėdami naudotis kito asmens būstu, turite mokėti mėnesines nuomos įmokas, todėl piliečiai dažnai galvoja apie tai, kaip išsinuomoti butą vėliau įsigyjant. Tokią galimybę siūlo ribotas nuomotojų skaičius, tačiau tuo pat metu ji turi daug privalumų kiekvienam sandorio dalyviui.
Nuomos būsto koncepcija
Buto nuoma su vėlesniu išpirkimu susideda iš to, kad nuomininkai gali nuolat gyventi būste, reguliariai pervesdami mėnesio nuomos įmokas savininkui, o pasibaigus sutarčiai turi galimybę už tam tikrą pinigų sumą nusipirkti turtą iš savininko. Šio proceso ypatybės:
- sutartyje būtinai numatyta galimybė nuomininkui išpirkti turtą;
- Atpirkimo procesas gali vykti nepasibaigus sutarties galiojimo laikui arba nepasibaigus nustatytam terminui;
- jei tiesiogiai sutartyje nėra išpirkimo sąlygų, tai gali būti numatyta specialioje papildomoje sutartyje, tačiau joje iš karto nurodoma, ar anksčiau sumokėta suma bus įskaityta į išpirkimo kainą.
Kiekvienas dalyvis privalo stebėti sutarties teisingumą.
Sandorio duomenys
Šis sandoris laikomas naudingu nuomininkams, neturintiems didelių santaupų perkant nekilnojamąjį turtą. Todėl išsinuomoję butą iš vystytojo su vėlesniu pirkiniu galite tapti visaverčio būsto savininku.
Kita vertus, žemės savininkai praranda pajamas iš mėnesinės nuomos mokesčio, taigi tokių galimybių rasti beveik neįmanoma. Jie siūlomi tik dideliuose miestuose, nes savininkai negali rasti brangaus nekilnojamojo turto pirkėjo.
Sandorio nauda dalyviams
Buto nuoma vėliau įsigyjant turi ir privalumų, ir trūkumų.
Nuomotojo pranašumai yra šie:
- nekilnojamąjį turtą nuomininkai įsigyja už kainą, viršijančią turto rinkos vertę;
- nuosavybės perdavimas vykdomas tik perleidus visą buto kainą.
Nuomininkų pranašumai:
- bute galima gyventi iki jo galutinio pirkimo;
- nereikia būsto paskolos;
- nemokamos nemažos palūkanos, kurios dažnai sudaro visą buto kainą;
- jei asmuo neturi oficialios darbo vietos, tada net tokiomis sąlygomis buto savininkas neatsisakys sudaryti nuomos sutarties;
- pilietis turi teisę išpirkti būstą, tačiau jei iki sutarties pabaigos nesurinks reikiamos sumos, jis gali atsisakyti išpirkimo.
Todėl daugelis piliečių nori išsinuomoti butą su vėlesniu išpirkimu. Bet pirmiausia rekomenduojama atidžiai ištirti šio proceso trūkumus.
Su savininku susitarimo minusai
Tokia nuoma turi daug trūkumų tiesioginiam buto savininkui:
- yra galimybė prarasti tam tikrą pelno dalį, jei buto nuomos laikotarpiu jo vertė žymiai padidėja, tačiau sutartis neįvykdoma;
- nėra galimybės naudoti objekto pagal paskirtį asmeniniams tikslams.
Dėl šių trūkumų tokios nuomos pasiūlymų retai būna.
Suvart nuomininkui
Net nuomininkams toks sandoris laikomas pavojingu dėl tam tikrų trūkumų:
- nuomos laikotarpiu nebus įmanoma visiškai disponuoti nekilnojamuoju turtu ar juo naudotis savo nuožiūra, nes sutartyje dažnai nurodoma, kad nėra galimybės kviesti svečių, atsivesti augintinių ar atlikti kitų panašių veiksmų;
- yra rizika, kad kita sandorio šalis dėl įvairių priežasčių atsisako vykdyti sutartį, o nuomininkas negaus anksčiau sumokėtų lėšų;
- savininkas gali mirti prieš sumokėdamas visą buto kainą, todėl turėsite sudaryti naują sutartį su jo įpėdiniais, kurie paprastai bando pagerinti sau sąlygas, todėl nusipirkti butą tampa tiesiog nuostolinga;
- turto savininkas disponuoja būstu savo nuožiūra, todėl jis gali jį panaudoti kaip įkeitimą arba iš viso perduoti kaip dovaną, todėl visada yra galimybė, kad butas bus areštuotas už skolas.
Todėl buto nuomos sutartis su vėlesniu išpirkimu yra gana reta. Tai lemia didelė rizika ir nepalanki padėtis kiekvienai sandorio pusei.
Sandorio sudarymo niuansai
Norint sudaryti tokį sandorį, svarbu sudaryti tinkamą ribotos trukmės nuomos sutartį. Buto nuomos sutarties su vėlesniu pirkimu niuansai yra šie:
- sutartyje turi būti nurodyta galimybė per tam tikrą laiką perduoti nuomininkui teisę į daiktą;
- daiktas tampa nuomininko nuosavybe tik atlikus paskutinį mokėjimą pagal sutartį;
- šalys savarankiškai nustato visas sąlygas, kuriomis remiantis bus vykdomas bendradarbiavimas.
Ypatingas dėmesys skiriamas sutarties rengimui, nes joje turi būti sąlygos, priimtinos kiekvienam sandorio dalyviui.
Kaip sudaroma sutartis?
Būsto, kurį galima išpirkti pasibaigus sutartyje nurodytam terminui, teikimo tvarka yra padalinta į kelis etapus:
- Iš pradžių nuomininkas randa būstą, atitinkantį jo poreikius, ir dažnai jis gali savarankiškai talpinti skelbimus įvairiose svetainėse: „Aš išsinuomosiu butą su vėlesniu pirkiniu“;
- sandorio šalys nustato visas sąlygas, kuriomis bus vykdomas bendradarbiavimas, todėl nustatomos nuomos sąlygos, būsto kaina, įmokos dydis, taip pat kiti niuansai;
- dokumentus butui parengia objekto savininkas;
- Sudaromas susitarimas, kruopščiai tikrinamas ir pasirašomas šalių;
- Abi sandorio šalys vykdo šioje sutartyje nurodytus reikalavimus.
Dažnai piliečiai turi tam tikrų nesutarimų, todėl dažnai susitarimo sudarymas užima daug laiko. Jei šalys negali pasiekti kompromiso, buto nuomos sutartis su vėlesniu pirkimu nesudaroma.
Jei sąlygos tinka abiem dalyviams, nurodomas nuomos terminas, kuris negali viršyti 10 metų.
Kokių dokumentų reikia?
Norėdami sudaryti tokią nuomos sutartį, objekto savininkas ir nuomininkas parengia tam tikrus dokumentus. Tai apima popierių:
- abiejų sandorio šalių pasai;
- jei turto savininkas yra teisėtai vedęs, jo sutuoktinė surašo rašytinį leidimą tam tikromis sąlygomis suteikti butą nuomai;
- santuokos liudijimas;
- išrašas iš USRN į butą, kuriame yra registruotas tiesioginis turto savininkas;
- objekto techninis planas ir pasas, o šių dokumentų pagalba nuomininkas galės suprasti, ar bute vyksta neteisėti pertvarkymai;
- objekto nuosavybės dokumentai, kuriuose yra pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo liudijimas ar kiti panašūs dokumentai;
- Banko sąskaitos numerį, į kurį nuomininkas perves lėšas būstui įsigyti;
- nekilnojamojo turto įvertinimo ataskaita, kurios pagrindu nustatomas optimalus už butą mokėjimas, jei nuomą pasibaigus terminui įsigyja nuomininkas;
- „Rosreestr“ pažyma su informacija apie tai, kad nekiliama jokių nekilnojamojo turto kliūčių;
- būsto skyriaus pažyma apie skolų už komunalines paslaugas nebuvimą.
Tik remiantis šiais dokumentais sudaroma buto nuomos sutartis su vėlesniu pirkimu. Dokumento pavyzdys yra žemiau.
Sutarties sąlygos
Dažniausias nuomos butas Maskvoje su vėlesniais išpirkimais. Taip yra dėl to, kad nekilnojamasis turtas sostinėje turi didelę vertę, todėl sunku rasti pirkėją, pasirengusį nedelsiant pervesti reikiamą sumą kaip mokėjimą už būstą.
Sudarant šią sutartį atsižvelgiama į tai, kad ji derina nuomos ir pirkimo – pardavimo sutarties ypatybes. Šio dokumento registruoti nebūtina, nes reikia tik susisiekti su „Rosreestr“, kad patvirtintumėte teisės į objektą perdavimą nuomininkui.
Esminės sutarties sąlygos
Sudarant šį dokumentą, vėliau įsigyjant butą įvedamos privalomos nuomos sąlygos. Todėl į sutartį įtraukiami šie duomenys:
- nustatyta informacija apie sandorio šalis, kurioms nurodyti F. I. O., paso duomenys, gyvenamoji vieta ir kontaktinė informacija apie dalyvius;
- aprašomas buto aprašytas sutarties objektas, todėl svarbu nurodyti jo adresą, aukštų skaičių, plotą ir kitas savybes, kurias lengva nustatyti;
- pateikiami objekto techniniai parametrai, o informaciją galima paimti iš buto techninių dokumentų;
- įvedama nuomos kaina, išreiškiama pinigų suma, kurią savininkas turės pervesti, kad nuosavybės teisės į turtą pereitų nuomininkui;
- nurodoma mokėjimo schema, kuriai nustatomas lėšų pervedimo dažnumas, mokėjimų dydis ir kiti parametrai;
- laikotarpis, per kurį bus atlikti galutiniai atsiskaitymai tarp sandorio šalių;
- nurodo pinigų pervedimo būdą;
- nustatyta, kad šios sutarties pagrindu po visų atsiskaitymų nuosavybės teisės į butą bus perduotos nuomininkui;
- Nurodoma tiksli data, kada butas bus išduotas nuomininkui;
- atsižvelgiama į mokesčių ir nuomos taisykles;
- Kiekvieno dalyvio atsakomybės priemonės išvardytos neįvykdžius sutarties sąlygų;
- Nurodomos sąlygos, kuriomis leidžiama nutraukti sutartį anksčiau laiko.
Kuo daugiau detalių ir sąlygų yra sutartyje, tuo saugiau jausis susitarimo šalys. Sudarius buto nuomos sutartį su vėlesniu išpirkimu, dalyviai turėtų tik griežtai laikytis šio dokumento nuostatų.
Sandorių rizika
Pardavėjas gali naudoti tokią sutartį tam tikra rizika. Tai apima:
- laikui bėgant būstas gali žymiai padidėti dėl infrastruktūros plėtros ar pokyčių rinkoje, tačiau jau pasirašyto susitarimo pakeisti nebus įmanoma;
- būstą nuomininkas gali naudoti kitiems tikslams, todėl jis gali jį subnuomoti, uždirbdamas pelną iš proceso;
- Komunalinių paslaugų sąskaitos gali padidėti, todėl sudarant sutartį patartina nurodyti, kad už šias paslaugas turi mokėti vartotojas.
Buto nuoma su vėlesniu pirkimu laikoma rizikinga pirkėjui. Pagrindinė rizika apima:
- visam nuomos laikotarpiui turtas yra pardavėjo nuosavybė, kuris gali nutraukti sutartį, parduoti ar padovanoti daiktą, o nekilnojamojo turto atveju gali būti užkraunama įvairi našta;
- pardavėjas gali padidinti nuomos kainą ar net buto vertę;
- savininkui mirus, jūs turėsite sudaryti kitą sutartį su jo įpėdiniais, dėl ko dažnai blogėja sąlygos;
- daiktas gali būti įkeistas arba areštuotas.
Todėl ilgalaikio nuomos butai su vėlesniu išpirkimu yra laikomi rizikingu procesu kiekvienam dalyviui.
Išvada
Turto nuoma laikoma įprasta procedūra, leidžiančia naudotis skirtingais objektais nemokant visos jų kainos. Jei sutartyje yra numatyta galimybė vėliau išpirkti butą, tada toks susitarimas laikomas naudingu nuomininkui.
Svarbu teisingai sudaryti sutartį, kurioje būtų nurodytos pagrindinės bendradarbiavimo sąlygos. Net užtikrindamas ryšį su oficialiu dokumentu, kiekvienas dalyvis gali susidurti su daugybe rizikų ir sunkumų.