Bygning af forretningscentre: forretningsplan, projekt, estimat, papirarbejde. Byggetilladelse

Projektet er opførelsen af ​​et objekt (formodentlig et shopping- og underholdningscenter). Anlægget er beliggende i byen Mytishchi, Moskva-regionen, på adressen: st. Letnaya, 26. Den omtrentlige dato for idriftsættelse af anlægget er 2019.

Områder med dækning af genstande

Når man udvikler konceptet om at opbygge et forretningscenter, er det nødvendigt at bestemme grænserne for serviceområdet omkring webstedet.

Konventionelt kan området omkring objektet opdeles i tre zoner (afhængigt af placeringen i nærheden):

• 1. omkringsring: begrænset af Yubileynaya, Mira gader, Yauza-floden.
• 2. omringningsring: dækker det meste af byen, med undtagelse af fjerntliggende områder - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka og Druzhba.
• 3. miljøring: dækker hele byen Mytishchi, herunder områderne Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka og Druzhba.

Interne og eksterne faktorer for projekt succes

Eksterne faktorer er uden for investorens kontrol, men deres indflydelse på den efterfølgende udvikling af projektet er af grundlæggende betydning i gennemførelsen af ​​byggeprojektet i forretningscenteret.

En sammenligning af eksterne og interne udviklingsfaktorer er vist i nedenstående tabel.

Baseret på analysen kan vi konkludere, at der ved beslutningen om opførelse af et forretningscenter skal tages flere parametre i betragtning:

• Udsigterne for den økonomiske, sociale og demografiske udvikling i regionen.
• Niveauet for konkurrence i anlæggets område.
• Socio-demografiske karakteristika for befolkningen, der bor i området.
• Funktioner ved selve objektet.
• Projektets investeringsydelse.

Det skal bemærkes, at de gennemsnitlige omkostninger ved bygning af forretningscentre i Skt. Petersborg er 450 millioner rubler med et areal på 40.000 kvadratmeter. m. Denne indikator adskiller sig imidlertid lidt fra den samme i Moskva.

Det skal bemærkes, at udgifterne til at opbygge forretningscentre i Moskva er omkring 600 millioner rubler med en kvadratur på over 40.000 kvadratmeter. m.

SWOT-analyse af objektet

Nedenfor er den endelige tabel over SWOT-analysen af ​​det anlæg, der er foreslået til byggeri.

Efter at have analyseret objektets styrker og svagheder, dets udvikling og trusler, kan vi overveje muligheden for at implementere to forskellige muligheder for brug af rum:

• Indkøbscenter.
• Shopping og underholdningscenter.

Indkøbscenter

I dette tilfælde kan du fokusere på shoppinggalleriet. Den store størrelse på shoppingområdet øger variationen i de tilbudte varer. Lejepriser for detaillokaler er meget højere end for underholdningsområder. I dette tilfælde vil dækningsområdet for indkøbscentret kun være den første ring af miljøet.

Denne forretningsplan for opførelse af et forretningscenter er det mest optimale emne for opførelsen af ​​et to etagers anlæg.

Shopping og underholdningscenter

I det andet tilfælde kan du fokusere på underholdningskomponenten. Den største fordel ved dette forslag er det faktum, at der på bymarkedet er en akut mangel på steder til fritidsaktiviteter for børn. Tilstedeværelsen af ​​en underholdningszone øger den tid, som kunderne bruger på ejendommen. I nye indkøbscentre er forholdet mellem shopping- og underholdningsområder 50% til 50%.

I stueetagen foreslås det at placere et købmandsmarked.

Hvis der er et stort antal underholdningsoperatører, vil shopping- og underholdningscentret være i stand til at tiltrække besøgende til den første og delvist anden ring af byens miljø, da der ikke er nok underholdningssteder i byen. Det skal huskes, at lejepriserne for denne type tjenester er lavere end for detailarealer, hvilket i sidste ende vil føre til en stigning i projektets tilbagebetalingsperiode.

Udenlandsk erfaring antyder, at den mest optimale implementering af projektet vil være oprettelsen af ​​et shopping- og underholdningskompleks, da denne mulighed reducerer de kommercielle risici.

Det planlagte forretningscenter hører til klasse A. Det er det højeste blandt dem, der kan tildeles. Klasse A-vurdering angiver prestige for alle bygningens lokaler, tilgængeligheden af ​​moderne livsstøttesystemer og selve centrets arbejde.

Omkostningerne ved bygning af et forretningscenter i klasse A ved hjælp af et specifikt eksempel er vist nedenfor. Vi må ikke glemme, at opførelsen af ​​et indkøbscenter i en anden by kan have helt andre økonomiske investeringer i volumen.

Sammenstilling af projektets pengestrømme

Formodentlig vil indkøbscenteret have følgende parametre, når man får en byggetilladelse:

• Det samlede areal af indkøbscentret er 9672 kvadratmeter. m.
• Inkl. 1. sal - 4847 kvm. m.
• Herunder 2. sal - 4825 kvadratmeter. m.
• Belægningsgraden i det første år er 70%.
• Belægningsgraden i de efterfølgende år er 95%.
• Risikoen for manglende betalinger er 0%.
• Omsætningsvækst pr. År - 5%.

Da leasingaftalen fastsætter bøden for sene betalinger på mere end 30 dage, er risikoen for manglende betalinger under opførelsen af ​​forretningscenteret lig med nul. Den årlige stigning i lejepriser vil være 5%.

Dette illustreres mere tydeligt i nedenstående tabel.

Investeringer i opførelsen af ​​opførelsen af ​​et forretningscenter (RUB)

Det vigtigste punkt er studiet af finansieringsproblemer med kapitalinvesteringer. Til dette formål kan både egne og lånte midler bruges til virksomheden. Nedenfor er dataene om finansieringen af ​​byggeprojektet mere detaljeret.

Projektfinansiering:

• Samlede investeringer - 13439642 dollars.
• Inkluderet det første år - 10939642 dollars.
• Inkluderet det andet år - $ 2.500.000
• Samlet lånt kapital - $ 13.439.642, inklusive 1. år: $ 10.939.642, 2. år: $ 2.500.000
• Lånets tilbagebetalingstid - 10 år.
• Rentesatsen på lånet er 18%.

I processen med at studere de økonomiske resultater af projektet er et vigtigt punkt studiet af mængden og størrelsen af ​​skattetrykket i virksomheden i henhold til forretningsplanen.

Resultaterne af de planlagte skattefradrag for projektet præsenteres nedenfor.

Skatter, der betales under projektets drift:

• For ejendom - 2,2%.
• Fortjeneste - 20%.
• Moms - 18%.

For at opbygge pengestrømmen er vi nødt til at bestemme det omtrentlige indtægtsbeløb fra udlejning af lokalerne, som vi er nødt til at udføre zonering af shoppingcenterområdet. Zoneringselementer er vist i nedenstående tabel.

zoneinddeling

Beregning af indkomst fra leje af lokaler til det planlagte forretningscenter er et centralt punkt, da det er forbundet med dets effektivitet. Der er forskellige prognosemuligheder for at opnå en sådan indkomst: optimistisk, gennemsnitlig og pessimistisk. Tabellen herunder viser egenskaberne ved hver mulighed mere tydeligt.

Den første tabel viser den pessimistiske prognose for muligheden for at generere indkomst.

Beregninger af lejeindtægter. Lejepriser - Pessimistisk prognose

Dataene i tabellen gør det muligt for os at konkludere, at som et resultat af gennemførelsen af ​​projektet vil den pessimistiske størrelse af indtægterne fra leje af plads i indkøbscenteret være $ 3909468.

Tabellen herunder viser data om beregning af lejeindtægter fra indkøbscenter med den gennemsnitlige option.

Beregninger af lejeindtægter. Lejepriser - gennemsnit

Dataene i tabellen giver os mulighed for at konkludere, at som et resultat af gennemførelsen af ​​projektet, vil den gennemsnitlige størrelse af den modtagne indkomst fra leje af plads i indkøbscenteret være $ 4229399.

Det er også nødvendigt at forudsige en optimistisk prognose for den mulige modtagelse af objektets indkomst fra leje af plads, som er præsenteret i nedenstående tabel.

Beregninger af lejeindtægter. Lejepriser - Optimistisk prognose

Disse tabeller giver os mulighed for at konkludere, at som et resultat af gennemførelsen af ​​projektet vil den optimistiske størrelse på indtægterne fra leje af plads i indkøbscenteret være $ 4776385.

Vi beregner omkostningerne ved lånte midler og afdragsplanen i nedenstående tabel.

Bemærk: I den 3. måned inkluderer den månedlige betaling en to-årig udsættelse af betaling og aktivering af renter svarende til $ 5143445.

Dataene i tabellen viser, at den månedlige betaling for projektet vil være 3214579 dollars pr. Måned.

Andre udgifter

Overvej og beregn alle former for driftsudgifter under opførelsen af ​​et forretningscenter:

• De første to år vil beskyttelsesarbejdet dække halvdelen af ​​det konstante volumen.
• Beregningen af ​​rengøringsservice inkluderer rengøring af alle områder og territorier.
• Betaling af fuld lønning tages i betragtning under hensyntagen til alle skatter og moms.
• En årlig lønstigning på 5% om året.
• Alle driftsudgifter overføres til lejere (undtagen for det første år og halvdelen af ​​det andet års udgifter).

For at samle pengestrømmen beregnet vi følgende data:

• Anslået gennemsnitlig lejeindkomst i 10 års projektgennemførelse, forudsat at det lejede område i det første år er 70% og i det næste 95%.
• Afskrivning af ejendom vil være 3,33% pr. År.

Afviklinger inden for rammerne af finansielle aktiviteter inkluderer overskydende renter i henhold til skattelovgivningen, da formatet før og efter finansiering ikke vil blive udarbejdet.

Da konstruktionen accepteres "i henhold til arbejdsstadierne", og pengestrømmen dannes fra det første år, der starter fra det øjeblik, projektet genererer den første indtægts rubel, mister virksomheden retten til momsrefusion i det første år, når byggeriet er afsluttet.

Da projektbalancen er et positivt beløb, når anlægget når 100% kapacitet, blev andre og ekstraordinære udgifter ikke taget med i beregningerne.

Baseret på de tilgængelige data ser det ud til at være muligt at vise de planlagte pengestrømme oprettet af projektet.

Tabellen nedenfor viser projektets driftsomkostninger.

Driftsudgifter

Tabellen herunder viser, at mængden af ​​driftsudgifter i det første år vil være $ 271707, derefter stiger det efter år og vil nå $ 740157 i det 10. år.

I en efterfølgende analyse af projektets effektivitet overvejes dynamikken i projektindtægterne over de første 10 år i nedenstående tabel.

Projektindtægter

Dataene i tabellen giver os mulighed for at konkludere, at mængden af ​​projektindtægter i det første år vil beløbe sig til $ 2.717.987, derefter vil indtægterne stige, inden det 10. år de vil udgøre $ 3.970.2947.

Når man undersøger et projekt er beregningen af ​​afskrivningsfradrag, der er vist i nedenstående tabel, vigtig.

Projektnedskrivning

Som det kan ses af tabellen, vil afskrivningsbeløbet i det tredje år være $ 262.153, og i det sidste, 10. år - $ 227.582. Det samlede afskrivningsbeløb for alle projektperioder vil være $ 9596147.

Tabellen nedenfor viser pengestrømmen for projektet.

Pengestrøm

Tabellen viser, at den samlede pengestrøm for projektet vil være 1.300.415 $.

Estimering af diskonteringsrente

Det bruges til at beregne fremtidige indkomststrømme til en enkelt værdi i øjeblikket. Diskonteringsrenten (r) beregnes kumulativt med formlen:

r = α + MRR * RI,

hvor

α er den gennemsnitlige inflationstakt i perioden.

MRR (Minimum Risk of Return) - den mindste reelle risikosats i forbindelse med projektets funktion.

RI (Investeringsrisiko) - niveauet for den gennemsnitlige krævede rentabilitet (risiko) for projektdeltagerne.

Den minimale reelle MRR-risikosats for dette tilfælde vil være lig med omkostningerne ved lånte midler, nemlig 18%, det vil sige renten på et banklån.

I overensstemmelse med investeringsaftalen er det gennemsnitlige krævede RI-udbytte fra projektdeltagerne sat til 2%.

Diskonteringsrenten vil således være lig med:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

fund

Ved udarbejdelsen af ​​en forretningsplan for opførelsen af ​​et forretningscenter blev projektet taget i betragtning, der blev trukket optimistiske konklusioner.

I løbet af de næste tre år vil der blive observeret en moderat økonomisk vækst i Mytishchi-distriktet, men forsinkelsen af ​​de gennemsnitlige indikatorer for distriktet fra de gennemsnitlige indikatorer for Moskva-regionen vil blive udtrykt. De førende industrier forbliver ingeniørvirksomhed, instrumentfremstilling og byggeri.

Ved udgangen af ​​2018 er det planlagt at øge væksten i detailhandelen med 40% og øge den årlige mængde husholdningstjenester med 35%. Væksten i handel sikres af væksten i middelklassen og dens indkomst.

Områder, der lever op til internationale standarder, er i akut mangel, efterspørgslen efter kvalitet i detailhandelen overstiger udbuddet. Dette vil føre til en stigning i kvaliteten af ​​oprettelsen og styringen af ​​indkøbscentret.

De største efterspørgselskilder i dag er tøjbutikker. De tegner sig for omkring 50% af arealet i indkøbscentre. Niveauet på ledig plads i 2018 vil være 10-15%. Den forventede stigning i detailejendomme vil være ca. 75.000 kvm. m. I øjeblikket er den gennemsnitlige lejepris for erhvervslokaler i byen omkring $ 405 / kvadratmeter. m. pr. år (inkl. moms og driftsudgifter).

I zonen for den første ring af miljøet er der et stort antal objekter, der konkurrerer både inden for fødevaresektoren og i industrivarer.

Ved beregning af pengestrømme blev der taget højde for den gennemsnitlige leje, tilgængeligheden af ​​lokaler på niveauet 5%, samt alle driftsomkostninger og lånebetalinger. Kontantstrømmen til projektet viste sig at være positivt, men stadig ikke stort nok.

Diskonteringsrenten, der inkluderer den gennemsnitlige inflationsrate, risikoen genereret af projektet og det gennemsnitlige krævede afkast var 30%.

Det indsendte projekt kan således accepteres til overvejelse, da beregningerne viser dets rentabilitet og effektivitet.