I 2014 blev den føderale lov nr. 294 ændret flere gange i forhold til delt konstruktion. Navnlig i gennemførelsen af delt konstruktion skal bygherren udarbejde en forsikringsaftale, der giver ansvarsforsikringen til bygherren, indtil han afslutter sin første transaktion med køberen. Ellers vil han ikke være i stand til at registrere denne transaktion med Rosreestr.
Essensen af denne forpligtelse
Siden 2014 skal hvert byggefirma uden fejl bekræfte sine forpligtelser ved at udstede en garanti eller ved at indgå en ansvarsforsikringskontrakt som en bygherre, der er involveret i delt byggeri. Disse ændringer, der er vedtaget i lovgivningen, giver købere mulighed for at returnere deres penge, der er investeret i konstruktionen, i tilfælde af, at bygherren har uforudsete situationer.
Hvorfor har du ellers brug for ansvarsforsikring for udviklere?
Denne ændring af loven gør det også muligt at etablere ansvar, der kan opstå, hvis det:
- Vil vige væk fra sine forpligtelser.
- Han overleverer et objekt, der ikke er helt klar.
- Det går konkurs, før ejendommen er overgivet.
Økonomer mener imidlertid, at disse foranstaltninger kan medføre en stigning i værdien af fast ejendom. Regeringen insisterer imidlertid på, at disse faktorer ikke kan forbindes sammen, fordi selv det største byggefirma bruger ikke forsikring højst 1% af summen af alle sine transaktioner. Derfor bør penge allokeres fra sit eget budget til ansvarsforsikring for udvikleren.
Forsikringsobjekt
Ved implementeringen af delt konstruktion er det udviklerens ansvar, der er forsikret. Denne handling indebærer, at udviklernes ejendomsinteresser direkte vil blive beskyttet. Det vil sige, at indgåelsen af en sådan forsikring er primært fordelagtigt for købere. Samtidig får bygherren ret til at vælge: han kan forsikre både huset som helhed og hver lejlighed separat.
klienter
Byggherrens ansvarsforsikringsaftale indgås til fordel for deltagerne i delt byggeri. I tilfælde af, at der forekommer visse omstændigheder, vil de være i stand til at modtage den passende betaling. I henhold til betingelserne i forsikringskontrakten er udvikleren forpligtet til at udlevere objektet, der vil opfylde standarderne for kvalitet og pålidelighed. Forsikringsselskabet påtager sig på sin side at underrette køberen, hvis der sker ændringer i transaktionen, og derefter betale ham erstatning. Hvis deltagere i delt konstruktion vil ændre sig allerede under byggeprocessen, er det værd at nævne i kontrakten, da hver yderligere aktionær vil indgå en separat supplerende kontrakt for forsikring af ansvarshavende for udvikleren.
forsikringsselskaber
Ikke alle forsikringsselskaber ønsker at indgå sådanne forsikringsaftaler. Der er en opfattelse blandt forsikringsselskaberne om, at en sådan transaktion ofte medfører tab. Derudover skal forsikringsselskabet selv overholde følgende krav:
- Skal være på forsikringsmarkedet i mindst 5 år.
- For den fremtidige periode bør have en god prognose for udvikling.
- Skal være i overensstemmelse med finansielle bæredygtighedskrav.
- Dette selskabs autoriserede kapital må ikke være mindre end 120 millioner rubler, og dens omsætning skal være mindst 400 millioner rubler. Kun under disse betingelser kan forsikringsforsikring leveres.
takster
Indgåelsen af en forsikringsaftale, der forsikrer bygherren, der deltager i delt byggeri, er for dyrt. For eksempel svingede gennemsnitssatserne for indgåelse af en sådan aftale i 2015 på niveauet 0,5-0,8%. Hvis kontrakten indgås i en lang periode, kan forsikringsselskabet efter eget skøn sænke toldsatsen fra 10 til 30%. Det er mere rentabelt at oprette gensidigt fordelagtige ansvarsforsikringsselskaber.
Fastlæggelsen af rentesatsen såvel som den fulde beregning af de årlige renteforhold overlades til forsikringsselskabets skøn, da sandsynligheden for, at en bygherre, der deltager i delt byggeri, kan begynde at unddrage sig sine forpligtelser er ret stor.
Udvikleransvarsforsikring for delt konstruktion medfører en vis risiko.
Faktorer, der påvirker rentesatsen
Rentesatsen på forsikringsafgiften afhænger af følgende faktorer:
- Tilhører udvikleren bedriften.
- Har udvikleren succesrige og positive tilbud i fortiden? I dette tilfælde kan forsikringsselskabet tage højde for alle kriterierne for tidligere transaktioner: fristerne for deres gennemførelse, det samlede antal objekter, tilstedeværelsen af repræsentative kontorer i forskellige regioner i landet, fuldstændig fravær af klager og klager.
- Finansiel bæredygtighed.
- Juridisk support, det vil sige tilgængeligheden af en komplet pakke med dokumentation og tilladelse.
- De faser, hvor byggeriets fremskridt er delt.
- Frist for det aktuelle projekt.
- Det samlede antal kunder, der er involveret i delt byggeri.
Registrering af en forsikringsaftale
For at registrere en aftale med Rosreestr kræves det, at udvikleren leverer alle de nødvendige dokumenter. Deres liste inkluderer:
- Projekterklæring.
- Tilladelse til at udføre byggearbejde.
- Statens certifikat.
- Kontrakt for implementering af delt konstruktion.
- Kopier af alle lovpligtige dokumenter.
- Begrundelse af teknisk og økonomisk karakter.
- Kopier af årsregnskabet for udvikleren.
- Oplysninger om eksisterende långivere.
- Certifikat fra banker, der angiver fraværet af forsinkelser i lånebetalinger.
Efter overvejelse af værdipapirerne tegnes bygherrens ansvarsforsikring for delt byggeri.
Hvad skal beskyttes?
Hvis bygherren ikke opfylder sine forpligtelser, og dette bekræftes af en retsafgørelse eller konkurs, indebærer forsikringskontrakten, der blev indgået under implementeringen af delt byggeri, at der udbetales erstatning til aktiehavere. Det er dog værd at bemærke, at forsikringsselskabet ikke kompenserer for investeringen, hvis bygherren frøs konstruktionsperioden eller forlænger den periode, hvor objektet skal tages i brug. Det betalte beløb afhænger helt af den pris, der er angivet i kontrakten, men kan ikke være mindre end prisen på selve objektet og mindre end den gennemsnitlige markedspris, der er indstillet pr. Kvadratmeter boareal i den samme region, hvor bygherren arbejdede.
Den maksimale bonusvolumen er også begrænset af loven.
Forsikrede begivenheder
Følgende sager kan tilskrives forsikring:
- Konstruktion afbrydes.
- Udvikleren erklæres konkurs.
- Interessehavere kan ikke få bolig.
- Udvikleren nægter at returnere materielle ressourcer.
Lovgivningsmæssige ændringer
Ændringer i den føderale lov nr. 294, som vi talte om i vores artikel tidligere, konsoliderede den obligatoriske ansvarsforsikring for selskabets bygherre.Samtidig er udvikleren selv, der ønsker at udføre delt byggeri, forpligtet til at søge efter forsikringsselskabet og direkte udføre kontrakterne. Udvikleren kan uafhængigt, efter eget skøn, vælge, hvem han skal indgå en forsikringskontrakt - med en bank, et specialiseret forsikringsselskab eller med virksomheden.
Deltagere, der er medlemmer af et forsikringsselskab (obligatorisk forsikring), bærer lige ansvar. I tilfælde af at forsikringsaftalen indgås med banken, skal udvikleren bruge en masse tid på at indsamle papirer. Banker kræver også, at bygherren betaler et obligatorisk beløb på 30% af de samlede omkostninger til anlægget under opførelse. Dette beløb vil fungere som en garanti for den finansielle institution. Centralbanken indeholder blandt andet sine egne krav, der gælder for banker, der indgår forsikringskontrakter. Disse banker bør:
- Arbejd mindst 5 år inden for det relevante felt.
- Har en registreret kapital på mindst 200 millioner rubler.
- Den samlede værdi af ejendommen skal være mindst 1 milliard rubler.
I denne forbindelse er det mere rentabelt og lettere for en udvikler at få et lån end at udstede en garanti. Banker mener også, at forsikringsproceduren for implementering af delt byggeri ikke er helt rentabel.
Den mest rentable er indgåelsen af en kontrakt om gensidig forsikring af udviklere med et specialiseret firma. På grund af tilstedeværelsen af betydelig konkurrence, forsikringsselskaber for at tiltrække kunder lavere toldsatser og priser for deres produkter. Og de kan også fastsætte toldsatsen for hele forsikringsaftalens periode. En anden fordel ved at indgå en kontrakt med et specialiseret firma er, at dokumenter behandles så hurtigt som muligt. I henhold til en sådan aftale vil udvikleren fungere som forsikringsselskabet og deltageren i delt konstruktion som støttemodtager. Sikkerhed for hver bestemt bolig vælges individuelt. Forbrugerfirmaerne for gensidig forsikring af udviklernes ansvar er blevet relevante.
Procedure for ansvarsforsikring for et delt byggeri
Forsikringstagerne skal stille sikkerhed. Ofte er en sådan garanti et stykke jord, som konstruktionen af et objekt skal antages på. Dokumentet skal blandt andet beskrive den måde, hvorpå de angivne forpligtelser er sikret. Alle værdipapirer skal underskrives, før den første kontrakt for delt byggeri er indgået, og vil være gyldig indtil den faktiske levering af objektet. I tilfælde af, at transaktionen blev afsluttet, sker der ikke fritagelse for betalingsansvar. Men denne regel gælder kun, når den forsikrede begivenhed fandt sted i kontraktperioden.
Forsikringstageren kan forsikre både hele huset og lejlighederne hver for sig. I øvrigt er den første mulighed ikke helt rentabel, for da skal den forsikrede stille et pant i forhold til omkostningerne til hele anlægget, og også være sikker på, at alle lokalerne i denne facilitet vil blive solgt. Et andet problem, når man indgår en forsikringskontrakt for hele anlægget, er vanskeligheden ved at bestemme modtageren.
Kontrakten starter fra det øjeblik, den første rate er krediteret. En sådan aftale indeholder ikke noget som en franchise. Ellers kan kontraktbetingelserne kaldes standard:
- Forsikringsselskabet påtager sig forpligtelser til at informere interessentindehaverne om det beløb, der er betalt. Dette er grundlaget for ansvarsforsikring for udviklere.
- Forsikringsselskabet har ret til at kontakte udvikleren med et krav til regressionstype.
- Forsikringsselskabet forpligter sig til at underrette interessentindehavere, hvis forsikringskontrakten er opsagt inden planen.
- Aftalen gælder for hele byggeperioden og afhænger af den. Det vil sige, når kontrakten forlænges, forlænges kontrakten automatisk.
Det beløb, der refunderes ved forekomsten af en forsikret begivenhed, afhænger fuldstændigt af de fastlagte priser og priser. Dets størrelse skal være større end værdien af den samlede bolig i et bestemt rum. Desuden forbliver beslutningen om, hvordan kompensation skal betales - med rater eller ad gangen - udelukkende hos forsikringsselskabet.
Forsikringsspørgsmål
Hvad er faldgruberne i en bygherres ansvarsforsikringsaftale?
En sådan forsikring er ganske specifik, fordi finansielle risici faktisk er forsikret.
En sådan aftale har en kumulativ virkning i tilfælde af tab. I tilfælde af en krisesituation vil tab opstå af absolut alle udviklere og ikke af nogen særlig. Krisesituationer her forstås som en stigning i realkreditrenter eller et fald i efterspørgslen efter boliger. Når alt kommer til alt er dette en gensidig ansvarsforsikring for udviklere.
Et andet problem er, at der ikke er nogen måde at genforsikre risici på.
På grund af det faktum, at Centralbanken har øget kravene til forsikringsselskaber, er deres cirkel indsnævret markant. Den afgørende rolle her spillede af stigningen i størrelsen på den autoriserede kapital, og på det moderne forsikringsmarked er kun 19 organisationer egnede til kravene. I overensstemmelse med ændringerne mistede omkring 80% af organisationer, der tidligere kunne indgå en forsikringsaftale for udviklere, deres evne til at udføre forsikringsaktiviteter for udviklere.