Ledelsessystemet for en lejlighedsbygning omfatter en række organisatoriske og juridiske aspekter. Nogle gange er det uden for en specialist. Ikke desto mindre har borgerne ret til at forvalte deres ejendom, vi finder ud af, hvordan de kan gøre det.
Formålet med undersøgelsen
Det er kendt, at en lejlighedsbygning er et komplekst kompleks, dens vedligeholdelse kræver løsning af mange problemer og viden om en alvorlig mængde lovgivningsmæssige handlinger, det er nødvendigt konstant at interagere med borgere, organisationer og myndigheder.
Med henblik herpå bør lejlighedsejere vælge en af de foreslåede måder at administrere deres hjem på. Hvor effektiv hver af dem er, analyserer vi nedenfor. Meget bestemmes af beboernes aktivitet og deres vilje til at løse fælles problemer.
Lovgivningsmæssig regulering
Kontrolsystemet for en lejlighedsbygning bestemmes af en hel liste med lovgivningsmæssige handlinger:
- Boligkode - beskriver medejers rettigheder og pligter, tilbyder forvaltningsordninger og proceduren for deres implementering.
- Regeringsbeslutning af 15. maj 2013 nr. 416 eller faktisk reglerne for forvaltning af en boligblok.
- Liste over mindsteydelser til vedligeholdelse af en fælles bygning i en boligblok.
- Regeringsbeslutning af 23. september 2010 nr. 731 - standarder for videregivelse af information fra ledelsesorganisationer.
- Andre handlinger fra myndigheder, der påvirker levering af tjenester, andre nuancer.
Russisk lovgivning regulerer mange livssektorer. Lejlighedshusstyringssystemet er ingen undtagelse. Problemet ligger i det faktum, at mange handlinger, der gentager bestemmelserne i LC, indfører yderligere regler i stedet for at specificere de eksisterende. Derudover er reguleringsmateriale spredt over adskillige handlinger, hvoraf mange er i modstrid med hinanden.
Du kan ikke rabatte domstolens udtalelser. Forfatningsdomstolen klarlægger for eksempel periodisk bestemmelserne i LC og andre lovgivningsmæssige retsakter. Desværre tages dommerne ikke altid med i hans holdning, når de træffer afgørelser.
Det giver også forklaringer til Den Russiske Føderations væbnede styrker, hvilket heller ikke er let. De ændrer enten praksis med at anvende love ikke til det bedre, eller de siger ikke noget om de virkelig alvorlige problemer, som ejere og forvaltningsorganisationer og tredjepart står overfor. Derudover ignoreres henvisninger til dem i praksis i specifikke tvister.
Det juridiske system til styring af en bygning er et komplekst fænomen, og det tager meget tid at studere det.
Forordning 416
Det specificerede dokument er den vigtigste lovgivningsmæssige handling efter LCD-skærmen. Det udvider forståelsen for mange bestemmelser på LCD-skærmen. Overvej dens struktur:
- generelle bestemmelser (forvaltningsmetoder er anført);
- ledelsesstandarder;
- proceduren for dannelse af en liste over værker og tjenester til vedligeholdelse af MKD
- organisering af nødforsendelsestjeneste;
- proceduren for overførsel og generering af teknisk dokumentation for MKD;
- procedure for afslutning af den administrerende organisations aktiviteter
- ordre om videregivelse af oplysninger fra HOA, specialiserede kooperativer.
Det kan med rimelighed hævdes, at dekret fra regeringen for Den Russiske Føderation om forvaltning af boligblokke fremhæver mange punkter i detaljer.
Andre lovgivningsmæssige retsakter
Vi vil ikke overveje andre regler i sådanne detaljer. Forordning 416 berører direkte de vigtigste nuancer i ledelsen og henviser direkte eller indirekte til andre dokumenter.
Ledelsens mål og mål
Forvaltningen af en lejlighedsbygning i bolig- og kommuneservicesystemet er et system med foranstaltninger, der sigter mod at nå en række mål:
- skabelse af gunstige og sikre levevilkår;
- organisering af vedligeholdelse af den fælles ejendom i en lejlighedsbygning;
- løsning af spørgsmålet om brug af fælles ejendom;
- organisering af levering af offentlige tjenester;
- opretholdelse af teknisk kommunikation i god stand.
Forvaltning af en lejlighedskompleks i boligsystemet foregår på følgende måder:
- direkte beslutningstagning fra ejere af boliger;
- styring af boligkomplekser ved at oprette specialiserede organisationer (HOAs, kooperativer) uden at indgå en aftale med en administrerende organisation;
- indgåelse af en aftale med den administrerende organisation, beslutningen træffes gennem HOA eller ved at træffe en beslutning på et møde med ejendomsejere;
- ledelse leveres af udvikleren, inden der indgås en aftale med den administrerende organisation.
Den sidstnævnte metode er en mellemliggende mulighed. Hvorfor? Efter at huset er taget i brug, skal nogen håndtere huset. Udviklere er ikke specialiserede forvaltningsorganisationer. På grund af dette forsøger de så hurtigt som muligt at indgå en aftale med den administrerende organisation. Hun får den tekniske dokumentation. Tidligere forsøgte nogle udviklere at oprette deres egne administrationsselskaber, men deres uddannelse er nu kompliceret. En hel liste med krav præsenteres, det er nødvendigt at få en licens.
Nedenfor vil vi tale om hver af de tilgængelige kontrolmetoder.
Lejlighedsstyringsstandarder
Dekret 416 beskriver aktiviteterne i ledelse af organisationer og fastlægger også visse kriterier, som aktiviteten skal overholde.
I det afsnit, der er afsat til standarder, er der faktisk en liste over tjenester og arbejde med forvaltningen af en lejlighedsbygning:
- dannelse, opbevaring, opdatering af dokumentation er organiseret i overensstemmelse med reglerne for styring og levering af tjenester til vedligeholdelse af MKD;
- forberedelse af forslag til forvaltning af fælles ejendom til generalforsamlingen for ejere;
- udvikling af en liste over tjenester til vedligeholdelse af fælles ejendom under hensyntagen til det accepterede minimumsbeløb
- levering af beregning og begrundelse for prisen for tjenester, videregivelse af al information;
- udvikling af planer for energibesparende foranstaltninger;
- forberedelse af de mest rentable forslag til overførsel af fælles ejendom til brug for tredjepart (leje osv.);
- offentliggørelse af udkast til dokumenter i forbindelse med forvaltning og vedligeholdelse af fælles ejendom
- forberedelse af dokumentation, krav, indgåelse af aftaler med ressourceudbydende organisationer, brug af specialiserede programmer oprettet for at forenkle dokumentationen;
- organisering og implementering af aftaler med forsyningsselskaber og organisationer, der leverer varer og tjenester i løbet af forvaltningen;
- sikre effektiv kontrol af medejere (offentliggørelse af indikatorer for økonomisk og økonomisk aktivitet, andre dokumenter osv.);
- organisering af modtagelse og behandling af ansøgninger, forslag og klager;
- ejernes deltagelse i kvalitetskontrol af det udførte arbejde.
Listen viser direkte henvisninger til regler for arbejdet med personoplysninger og levering af offentlige tjenester.
Direkte deltagelse i ledelsen
Ifølge RF LC er det muligt at styre en lejlighedsbygning uden at oprette en juridisk enhed og involvere et administrationsselskab, forudsat at ikke mere end 30 lejligheder er placeret i huset. Hvorfor besluttede du at indføre en sådan begrænsning? Faktum er kendt, at det er vanskeligt at blive enige med et stort antal mennesker om en beslutning, der passer til alle. Men indbyggerne i små huse er tættere beslægtede. Og i denne situation er det lettere at løse problemer ved at undgå bureaukratisering af processen og unødvendige omkostninger.
Et sådant administrationssystem for lejlighedsbygninger involverer direkte lejere, der indgår aftaler med organisationer, der leverer ressourcer.
I denne situation er det primært vigtigt at overvåge rigtigheden af generalforsamlingen, udførelsen af protokollen og aktiviteterne i rådet i lejlighedsbygningen. Loven giver generalforsamlingen mulighed for at udstede en fuldmagt til en tredjepart til at repræsentere sine deltagere, for eksempel i forbindelserne med Nordossetien, myndighederne, når der udarbejdes territoriets grænser (listen over beføjelser og sager, som fuldmagt er udstedt, er ikke begrænset af loven).
Baseret på protokollen fra generalforsamlingen indgår hver ejer en aftale med RNO. Loven bestemmer, at alle, der underskriver aftalen fra samejernes side, er en part i aftalen.
Ansvaret for kvaliteten af tjenesterne ligger hos det firma, der leverer dem. Ansvarsgrænsen bestemmes af aftalens klausuler. Reglerne for levering af tjenester beskriver forbrugernes og entreprenørens ansvarslinje.
Ejere er ansvarlige for vedligeholdelse af delte netværk. Derfor er en af dem beskæftiget med deres service, eller der vælges en organisation eller en person, der på grundlag af kontrakten vil beskæftige sig med service. Som du kan se, er denne kontrolmetode ganske velegnet til små huse.
Opretter HOA
HOA er en specifik organisation. Det er en form for organisering af medejere af lejligheder til vedligeholdelse af fælles ejendom og levering af forsyningsselskaber. Foreningen kan oprettes i et, på samme tid i flere huse (det er karakteristisk for små huse på flere titus lejligheder hver). Organisationen kan deltage i andre aktiviteter, der er rettet mod at tilfredsstille ledelsesbehov.
Hvordan er dets oprettelse? Samejerne holder en generalforsamling og beslutter at oprette en fagforening. Lovgivningen regulerer strengt processen med forberedelse til afstemning og proceduren for dens gennemførelse. I tilfælde af ulovlige handlinger kan dette føre til likvidation af partnerskabet og anerkendelse af alle dets yderligere handlinger som ulovlige, og de vil blive annulleret.
Foreningen begynder at operere fra det øjeblik, hvor staten registreres. Følgende liste over dokumenter indsendes:
- referat af generalforsamlingen;
- en kopi af chartret underskrevet af en autoriseret person certificeret af en notar
- en liste over personer, der stemte for oprettelsen af et HOA med deres personlige data og en angivelse af størrelsen på deres andele i den fælles ejendom, de ejer.
I henhold til LCD-enheden hviler ledelsen af en lejlighedsbygning på bestyrelsesdirektøren eller formanden, der træffer afgørelse om operationelle spørgsmål og generalforsamlingen. Loven delte kompetencer og tildelte beføjelser, der kun kan udøves direkte af ejerne. For eksempel bortskaffelse af fælles ejendom.
Husejereorganisationer opererer på grundlag af chartret, udviklet i en standardform og godkendt af myndighederne. Mindre ændringer er tilladt (i begrænset omfang). Hvis der er overtrædelser, udsteder boliginspektoratet en befaling ved klage eller som en del af inspektionen, som anklagemyndigheden eller retten har ret til at annullere.
HOA'ernes aktiviteter er ret formaliserede: alle beslutninger registreres i protokollen fra generalforsamlingen, ordrer fra formanden. Organisationen har bankkonti, brug af kontanter er forbudt. Evnen til at akkumulere midler er en betydelig fordel, der ikke er tilgængelig med direkte kontrol over huset. Den eneste undtagelse: uanset styringsmetoden er der altid retten til at åbne en konto for at akkumulere midler til større reparationer.
Oprettelse af kooperativer
Ud over HOA har medejerne ret til at overdrage ledelsen af en anden juridisk enhed, for eksempel et boligbyggeriet. I modsætning til HOA oprettes imidlertid oprindeligt et kooperativ til konstruktion af et objekt.Så har organisationen ret til at fortsætte sin eksistens. Alle hans aktiviteter, ligesom lignende kooperativer, ligner HOA'ernes arbejde. Årsagen er, at behandlingen af fælles ejendom for ejere af en lejlighedskompleks er baseret på de samme regler.
Metoderne til at styre ejere af lokaler i en lejlighedsbygning ved at organisere foreninger reduceres således til den ordning, der blev oprettet for HOA.
Der er tilfælde af omdannelse af et kooperativ til et HOA.
Management selskab
Dens funktion er kommerciel. Alle andre organisationer har status som non-profit, og deres aktiviteter er ikke rettet mod at tjene penge. Tværtimod oprettes virksomheder netop til dette formål. De er organiseret af både myndigheder og private.
Virksomheden leverer en komplet vifte af tjenester, samtidig har beboerne i huset ret til at vælge en anden mulighed for samarbejde. Følgende muligheder tilbydes således:
- administrationsselskabet servicerer huset fuldt ud;
- Kontrakten indgås med HOA for at opfylde listen over værker eller tjenester, der er specificeret i kontrakten.
I det første tilfælde oprettes intet partnerskab; medejere har ret til at vælge en organisation på en generalforsamling. Hvis mødet af en eller anden grund ikke afholdes, eller borgere er tilbageholdende med at deltage i valg af organisation, udpeges en konkurrence af de kommunale myndigheder. Derefter udnævner de et administrationsselskab, der tager ansvar for forvaltningen af husets fælles ejendom.
Fordelen ved denne metode er tilgængeligheden af ressourcer, som HOA ikke har (udstyr, personale).
Hvilken måde at vælge
Loven giver flere måder at organisere forvaltningen af en boligblok. Ejere har ret til at vælge den, der passer dem bedst.
Hvad er fordelene ved direkte ledelse, vi har undersøgt ovenfor: minimumsomkostningerne, direkte kommunikation med organisationer, der leverer tjenester, og manglen på en kompleks og dyre ledelsesstruktur.
Oprettelsen af en forening kræver en større grad af samarbejde, men det giver borgerne mulighed for selv at forvalte fælles ejendom. Ledelsen af HOA eller kooperativet er mere opmærksomme på beboernes behov. Der tages hensyn til udtalelsen om toldstørrelsen og listen over tjenester. De vigtigste spørgsmål skal afgøres direkte af ejerne.
Selvom reglerne for styring af en lejlighedsbygning er de samme, er det nemmere for administrerende virksomheder at "indhegne", og det er vanskeligere for beboerne at opfylde deres forpligtelser. Foreningens bestyrelse er afhængig af sine egne naboer.
Information om boliger og kommunale tjenester
I 2017 blev portalen til den informative statlige boligstruktur lanceret, der spillede rollen som et referencesystem til styring af boligblokke. Den indeholder oplysninger om myndigheder, virksomheder og organisationer, der er ansvarlige for levering af boliger og kommunale tjenester. Husejere foreninger, administrerende kooperativer og virksomheder er også inkluderet her. Målet med portalen var at give borgerne oplysninger om kvaliteten, omfanget af forsyningsselskaber, overtrædelser, der er tilladt, og om rettigheder og forpligtelser for mennesker.
Systemet skal primært bruges til beregning og betaling af betalinger, beregning af subsidier. Det er interessant, at lovgivningen tillader ikke at betale regninger, der ikke er indgået i systemet, hvilket tilskynder markedsenheder til at tilslutte sig systemet.
Imidlertid står administrerende organisationer, deres repræsentanter over for konstante systemfejl, og processen med at registrere og indtaste data er en besværlig og kompleks procedure. Der er forvirring med størrelsen på boligområdet til rådighed for forvaltningsorganisationer og bidraget af Rosreestr.
Imidlertid skabte implementeringen af en god idé i stedet for hjælpesystemet til styring af boligblokke et andet problem.
Understøtter ressourcer
Ledelsesaktiviteter kræver samtidig udførelse af mange funktioner.Samtidig introduceres ændringer i lovgivningen dagligt, nye forklaringer gives på eksisterende lovgivningsmæssige retsakter, og retspraksis analyseres. For at forenkle arbejdet med en stigende mængde information, for eksempel, er der oprettet et elektronisk system "multi-apartment house management".
Det giver dig mulighed for at systematisere de tilgængelige oplysninger, behandle dem. Dokumentskabeloner tilbydes, det gjenstår kun at udfylde dem.
Afslutningsvis
Forvaltning af en lejlighedsbygning - en service leveret til husets ejere. De har ret til helt at tage alt i egne hænder eller overføre kontrol til en specialiseret organisation.
En anden mulighed praktiseres - et administrerende kooperativ eller HOA oprettes, som indgår en aftale om levering af tjenester med administrationsselskabet. Graden af HOA-involvering i ledelsen bestemmes allerede af parterne.
Det retlige system til forvaltning af en lejlighedsbygning repræsenterer et lag af lovgivningsmæssige retsakter (LCD, visse love, regeringsdekret fra Den Russiske Føderation, lokale myndigheders beslutninger).
Ved konstant ændring af juridiske krav fremkalder kompleksiteten i mange processer en byrde for de ansvarlige for ledelsen. For at gøre deres liv lettere oprettes specialiserede programmer, for eksempel lejlighedsbygningssystemet (ICFER).