Iværksættere i vores tid oversætter aktivt boligerne i en boligblok til ikke-private. Markedet for sådanne fast ejendom, der er egnet til ikke-produktiv forretning, er ret ungt. Han er kun omkring 15 år gammel, men han er dynamisk og livlig.
Denne artikel forklarer arten og detaljerne i proceduren for en bolig for at få status som ikke-beboelsesejendomme.
Fordele ved oversættelse
Statusændring hus koster meget mindre end at leje et færdigt kontor. I Moskva, nær metrostationer, betaler lejere 250.000 rubler om måneden for en tidligere to-værelses lejlighed. En iværksætter, der udstyrer et ikke-beboelsesejendom i en lejlighedsbygning, er meget mere rentabel end en person, der har erhvervet erhvervsejendom. Prisen for sidstnævnte i Moskva, vurderet efter aktuelle meddelelser, spænder fra 350 tusind rubler til 700 tusind rubler per kvadratmeter.
Ved at udstyre ejendomme i en boligbygning investerer iværksættere klogt i anlægsaktiver: mini-markeder, forskellige kontorer osv. Derfor udvikles de små virksomheders byinfrastruktur betydeligt.
En stigning i den ikke-beboelsesfond på grund af boliger indebærer en betydelig variation i kontorer og butikker. Det ideelle rum til dette i en lejlighedsbygning er en lejlighed beliggende på første sal i en overfyldt gade i en passage.
Gunstig er placeringen i nærheden af metroinfrastrukturen, stopper med offentlig transport og forskellige institutioner. Prisen på lejligheder i stueetagen nær metrostationer osv. Fordobler undertiden udgifterne til boliggulve højere. Tværtimod i boligområder: prisen på det første niveau er 10% lavere.
Nogle iværksættere forvandles til yderligere at lease de deraf følgende ejendomme. Det er rentabelt. Dommer for jer selv: til leje af en to-værelses lejlighed i Moskva modtager dens ejer 40-50 tusind rubler om måneden, og for de tilsvarende ikke-beboelsesejendomme er det 5-6 gange mere.
Betingelser for en vellykket overførsel
Nogle gange er det oprindeligt umuligt at overføre en lejlighed til et ikke-beboelsesejendom. Personen, der implementerer det, skal overholde betingelserne for en vellykket transaktion, der er fastlagt i den russiske føderations boligkode (artikel 22):
- Lejlighedens foretrukne placering er i stueetagen. Hvis den er højere, bør boliglejligheder ikke være lavere end den.
- Beboere udskrevet fra det.
- Husets tilstand anerkendes ikke som nødsituation.
- Den fremtidige ejer af ejendomme i en lejlighedsbygning opnåede samtykke fra naboerne. (Dette subjektive øjeblik skal tages med i betragtning, det bliver ofte fatalt for iværksættere).
- Der er en arkitektonisk mulighed for at udstyre en separat indgang.
- Eventuel ombygning af ejendomme i en boligblok.
- Lejligheden trækkes ikke tilbage fra boligmassen for at åbne produktion, et badehus, et offentligt toilet, renseri, et begravelsesbyrå, et modtagelsescenter for opvaskemaskiner, andre faciliteter, der ikke er fastsat i boligbygninger af SNIPs.
Hvis der er leveret gas til stuen, skal den udluftes. Det nuværende lovgivningsmæssige ramme er forbudt at bruge gasapparater i et ikke-beboelsesområde. En betydelig fordel for den fremtidige butik vil være tilstedeværelsen af en kælder i en boligbygning. Den kan fastgøres lovligt til den konverterede lejlighed i form af et lager.
Barrierer for oversættelse
Husk på ”flaskehalse”, der er stødt på i udstyr til ejendomme i en boligblok.De fleste af dem er forbundet med vanskeligheder med at realisere en separat isoleret yderligere indgang. Det sidstnævnte er nødvendigt for den logistiske frigørelse af den daglige rute for bevægelse af beboere i indgangen med strømme af kunder eller kunder.
Russlands boliglovgivning indeholder obligatoriske byplanlægningsnormer og -regler, der skal være i overensstemmelse med de ikke-beboelsesejendomme, der indføres i lejlighedsbygningen. Ejendommens fælles karakter af beboere har en separat juridisk beskyttelse, som iværksætteren også skal tage hensyn til.
Overførsel af boliger til ikke-beboelsesejendomme (i det følgende benævnt overdragelsen) er uacceptabel:
- i tilfælde af forenelighed med adgangen til den med andre beboeres adgang til deres bolig;
- hvis det er umuligt at have en separat indgang til det;
- hvis de potentielle ejendomme i en lejlighedskompleks er en del af boligerne
- hvis det bruges som et opholdssted for ejeren eller enhver anden borger;
- hvis nogen har ret til lokalerne.
Respekt for beboerne
Iværksætteren, når han overfører boliger til ejendomme, skal få lejere skriftligt samtykke i følgende tilfælde:
- Genudstyr til hegnstrukturer.
- Klasser i udstyr til indgangen til en del af territoriet.
- Arrangement af skilte (reklame).
Dette samtykke udarbejdes af protokollen fra mødet med delte ejere, mens nuancer er mulige. Beboerne reagerer ganske roligt på åbningen af et apotek eller et center for børns udvikling i deres hjem. De er relativt tolerante i tilfælde af at udstyre en butik der. Men arrangementet i stueetagen på baren mødes med deres alvorlige modstand. Rådet for beboere i et hus har ret til at fastsætte takster for forsyningsselskaber, der er fem gange højere end beboernes gebyrer for lignende tjenester som en "ikke-foretrukken" virksomhed.
For at berolige deres naboer skal iværksættere påtage sig sociale byrder: landskabsarkitektur eller elevatorer. En kendt kendsgerning er kendt: Et af tandlægevirksomhederne, der bruger flere lejligheder i stueetagen for at løse konflikten, satte 20% rabat på sine tjenester til beboerne i huset.
Dokumenter til oversættelse
I henhold til boligkoden foretages en overførsel gennem godkendelse af den lokale regering. Ejeren af ejendomme i en lejlighedskompleks eller godkendt af ham sørger for, at de lokale myndigheder behandler en pakke med dokumenter:
- Overførselserklæring.
- Værelsets registreringsattest.
- Juridiske dokumenter - originaler eller notariske kopier heraf.
- Plantegning af huset, hvor de oversatte lokaler ligger.
- Et projekt til ombygning eller genopbygning af de overførte lokaler, om nødvendigt.
Om projektgodkendelse
Projektet skal nødvendigvis koordineres med visse tjenester, herunder afdelinger: Rospotrebnadzor, bystyre, arkitekturafdeling (afdeling), Ministeriet for nødsituationstilsyn, administrationsselskab.
Det skal give ikke kun en separat indgang, men også internt omudstyr, ombygning af den tidligere kontorlejlighed, genopbygningsarbejde, facadeudstyr. I dette tilfælde er indsnævring af ventilationskanalerne ikke tilladt.
Gennemgå proceduren
Efter at have modtaget dokumenter fra iværksætteren, overvejer de lokale myndigheder dem inden for halvanden måned og beslutter, om de vil godkende overførslen eller afvise det. Den trufne beslutning sendes til iværksætteren inden for tre dage.
Det er det juridiske grundlag for overførslen, hvis der ikke kræves ombygning af ejendomme i en flerhuslejlighed. Ellers giver løsningen dig mulighed for at ændre design i henhold til projektet.
Gennemførelsen af genudviklingen bekræftes ved en handling underskrevet af acceptudvalget fra selvstyreorganet. Denne handling vil være grundlaget for Oversættelsen for en iværksætter, der skifter design.
Om afslag
Lokale myndigheder udsender afvisning af en overførsel i følgende tilfælde:
- Undersøgelses manglende levering af den krævede liste over dokumenter.
- Krænkelse af de væsentlige betingelser for oversættelsen.
- Væsentlig afvigelse fra det faktiske arbejde fra parametrene for det godkendte projekt og den aftalte dokumentation.
- Uoverensstemmelser med lovforslaget.
- Manglen på en protokol fra generalforsamlingen for beboere i huset.
- Manglende overholdelse af parametrene for det godkendte projekt og den aftalte dokumentation.
Afgørelsen om afslag skal være begrundet og detaljeret for at indikere specifikke overtrådte oversættelsesstandarder. Ansøgeren modtager den, eller den sendes til ham inden for tre dage. En iværksætter har ret til at appellere den for retten inden for tre måneder.
En allerede udstedt tilladelse kan annulleres, når naboens beboere appellerer til domstolen eller til de lokale myndigheder med en klage.
Om brugsregninger
Iværksætteren betaler for ejendomme i en boligbyggeri til de satser, der er fastsat for juridiske enheder. Samtidig har han ret til enten at indgå en aftale med administrationsselskabet eller indgå aftaler om offentlige tjenester med ressourceudbydende virksomheder og betale for dem.
I formlen skal det samlede areal af alle dets lokaler (både boliger og ikke-beboelse) anvendes til beregning af mængden af regninger derhjemme. Det samlede antal inkluderer ikke fællesarealer.
Fejlen opstår, hvis huset er udstyret med fælles husmålere til en bestemt service, og kun lejligheder er angivet som brugere. På samme tid skifter ejere af ikke-beboelsesejendomme uretmæssigt byrden for beboerne. Boliger og ejendomme i en lejlighedsbygning bør tages passende i betragtning af virksomheder, der leverer ressourcer, og administrationsselskaber.
Hus fra bolig - i ikke-beboelse
Hvis en lille virksomhed overfører intet andet end lejligheder fra boliger til ikke-beboelse, er det for store og mellemstore virksomheder ikke underligt at større operationer. F.eks. Overførsel af en boligblok til et ikke-beboelsesejendom.
Forretningsvæksten er foran tempoet i byggeri uden for private boliger, og ofte mangler de eksisterende kontorcentre. I dette tilfælde bliver boligbygninger til dem. Denne procedure er beskrevet i art. 22-24 i Den Russiske Føderations boligkode.
For overførslen kontakter iværksætteren den lokale administration eller MFC med en pakke med dokumenter, herunder:
- Ansøgning om overførsel.
- Dokumenter, der beviser ejerskab.
- Plan af huset.
- Projekt, hvis der er behov for omudvikling.
Inden for halvanden måned træffer de en beslutning om dokumenterne. Imidlertid er denne overførsel ikke lovligt gennemførlig, hvis huset er bygget på et sted, der er afsat til individuel boligbyggeri.
Forretninger med ikke-beboelsesfast ejendom
En lejekontrakt for ejendomme i en lejlighedsbygning eller en aftale om salg og køb - sådanne dokumenter legaliserer de grundlæggende transaktioner med ikke-beboelsesejendomme. Ved leasing skal parterne på kontraktmæssig måde fastsætte følgende betingelser for transaktionen:
- Angiv klart det objekt, der udlejes.
- Bestem mængden af leje og proceduren for indeksering af den.
- At fastlægge mekanismen for afskrivninger.
- Proceduren for gendannelse af lejet ejendom.
- Angiv betingelserne for dens indløsning.
Indtægterne fra lejligheder i stueetagen efter overførslen til fast ejendom stiger markant. Ifølge de nyeste dokumenter fra Finansministeriet kan iværksætternes omkostninger også stige kraftigt. F.eks. Antages, at den samme ejendomsskat beregnes på grundlag af matrikelværdien. I henhold til planerne fra den øverste finansielle myndighed vil skattesatsen for ikke-beboelsesejendomme overstige fem gange så stor som den for boliger.
konklusion
En iværksætter, der omdanner en lejlighed i stueetagen til en ikke-beboelsesejendom i en lejlighedsbygning risikerer at opstå uberettigede økonomiske udgifter på grund af en mulig afvisning fra lokale myndigheder.Spillet er imidlertid lyset værd: I sidste ende modtager han anlægsaktiver til en pris, mange gange lavere end køb af erhvervsejendom.
En sådan procedure tager imidlertid ca. seks måneder, hvilket uundgåeligt bærer beregnede omkostninger. Det skjuler også mulige faldgruber: skjult forbud mod omstændigheder, utilstrækkelig reaktion fra naboer. I betragtning af ovenstående praktiserer iværksættere ansøgning om tjenester til Oversættelse til specialiserede advokatfirmaer.