Metoden til diskontering af pengestrømme: funktioner, principper og krav til beregninger

Den diskonterede pengestrømsmetode er kompleks og vanskelig at beregne. Han evaluerer det analyserede objekt efter modtagelse af forskellige pengestrømme fra det og modellerer funktionerne i deres modtagelse.

Hvor meget koster fremtidige penge?

Metode til diskontering af pengestrømme – dette er reduktionen af værdien af kontante betalinger i fremtiden til den nuværende tidsperiode. Diskontering er baseret på begrebet værdi af penge, der falder over tid i økonomien. Over tid mister penge sin værdi sammenlignet med den nuværende. Som reference skal du tage det aktuelle tidspunkt for beregningen og bringe alle efterfølgende økonomiske kvitteringer til den aktuelle periode. For at gøre dette skal du anvende den koefficient, der bruges i metoden til diskontering af pengestrømme. Et eksempel på dens beregning er som følger: k = 1 / (1 + r)^jeg. I formlen betegner r diskonteringsrenten, i symboliserer antallet af tidsperioder.

Hvor skal man anvende metoden?

Cash flow-diskonteringsmetoden bruges universelt. Det giver dig mulighed for at bestemme, hvor meget fremtidig indkomst der er i den nuværende tid. Finansielle strømme kan være ustabile, indkomster kan erstattes af tab. Forandringsdynamikken kan ikke altid forudsiges. Du kan altid evaluere ejendommen ud fra de aktuelle fordele, den kan give i morgen.

Det tilrådes at anvende kontantstrømdiskonteringsmetoden, hvis:

der er argumenter for at tro, at de finansielle strømme vil falde eller stige betydeligt over tid;
værdiansættelsesemnet er tilstrækkeligt til at beregne fremtidig indkomst (positiv eller negativ);
finansielle strømme påvirkes alvorligt af sæsonbestemthed;
Emnet for evaluering er et objekt med et udvidet sæt mulige funktioner;
den ejendom, der værdsættes, er netop blevet bygget eller taget i brug.

Hvilke data er nødvendige for beregningen?

For beregning ved hjælp af metoden til diskontering af pengestrømme og bringe dem til det aktuelle øjeblik kræves følgende data:

Rentabilitet (selv pengestrømme).
Betingelser for afviklinger.
Diskonteringssats.

Algoritmehandlinger

Overvej algoritmen til beregning af værdien af metoden til diskontering af pengestrømme.

Grundlaget for beregningerne er rentabilitet. Dette er de reelle pengestrømme fra den værdsatte ejendom med indkomstmetoden. Metoden til kontantstrømdiskontering tager højde for den frie nettostrøm, det vil sige de finanser, der forbliver til rådighed for ejeren efter fradrag af alle omkostninger, inklusive investeringer.

Bestemmelsen af faktureringsperioden afhænger af mængden af ejendomsdata. Hvis de er nok og nødvendige for at lave prognoser på lang sigt, kan du vælge en længere periode eller øge nøjagtigheden af prognosen.

I Rusland er den gennemsnitlige prognoseperiode femogtredive år.

Denne indikator giver værdien af indkomst til dato i forhold til værdi. For at gøre dette skal de økonomiske strømme multipliceres med diskonteringsrenten, som er den fastlagte indkomstsats, der kan forventes af den investor, der har investeret i værdien af virksomheden.

Kontantstrømdiskonteringsmetode og påvirkningsfaktorer

Ved beregning af satsen tages der hensyn til følgende påvirkningsfaktorer:

inflationsrate;
rentabilitet på objekter;
overskud under hensyntagen til alle risici;
Centralbanksats;
procentdel af forretningsbanker til låntagning;
gennemsnitlige kapitalomkostninger.

Metode Anvendelsesmetode

For en passende anvendelse af metoden til diskontering af pengestrømme til evaluering af en virksomhed er det nødvendigt at handle i henhold til følgende algoritme:

Valget af den periode, der skal evalueres I Rusland kan det ikke overstige femogtredive år. Verden bruger længere vurderingsperioder.
Bestemmelse af typen af pengestrøm, der undersøges. For eksempel kan du beskrive omfanget af de økonomiske faldende og stigende strømme (indkomst og tab) ved at beskrive årsregnskabet (indeværende og tidligere år) og den aktuelle situation på det moderne marked under hensyntagen til fejl. Der tages højde for flere typer af indkomst: samlet indkomst (efter fradrag for ejendomsskat og forretningsudgifter); forventede samlede indtægter; netto driftsindkomst (fratrukket investering i anlægsaktiver og betalinger på udlån og lån) finansielle strømme før og efter betaling af skattemæssige gebyrer.
Beregning af tilbageførsel eller restværdi af det vurderede objekt, efter at indkomsten ophørte med at strømme. Tilbageførslen kan omtrent bestemmes ved at studere omkostningerne ved sådanne objekter på det russiske marked eller forudsige markedssituationen. Det er muligt at beregne aktiveringsgraden eller den årlige indkomst efter afslutningen af den forventede tidsperiode.
Beregning af diskonteringsrenten. Et vanskeligt øjeblik i denne beregning er den korrekte forudsigelse af satsen for den fremtidige indkomst. Der er mere end ti måder at gøre dette på i cash flow-diskonteringsmetoden. Eksempler på økonomiske beregningsmetoder: kumulativ metode eller tilføjelse af risici, sammenligningsmetoder for investeringer, allokeringsmetode (beregning af procentdelen af transaktioner i forhold til lignende objekter), overvågning baseret på markedsovervågning til analyse af ejendomsinvesteringer, hvor satsen er afledt ved sammenligning af sammenfattende indikatorer.
Anvendelse af metoden til diskontering af pengestrømme i henhold til de beregnede indledende indikatorer. Til beregningen bruges følgende formel: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^thvor DDP - diskonterede pengestrømme; DP - pengestrøm i den valgte periode (t); SD - satsen for den fremtidige indkomst; t er den forventede tidsperiode; N er antallet af forventede perioder for fremtidige pengestrømme.

Metoder til diskonteringsrente

I realiteter bruger specialister følgende metoder til at beregne indkomstgraden:

kumulativ konstruktion;
sammenligning af alternative investeringer;
fordeling af renter;
markedsovervågning.

Den mest populære måde i Rusland

Den kumulative konstruktionsmetode er baseret på det faktum, at diskonteringsrenten er en risikabel funktion. Det tages som en kombination af alle de risici, der er mulige for hver ejendom separat. Satsen er lig med summen af den risikofri rente og risikopræmien. Den sidste komponent beregnes ved at opsummere værdierne for de tilgængelige faktorer for den analyserede egenskab.

Specialister i Rusland beregner normalt diskonteringsrenten ved kumulativ konstruktion. Dette skyldes den enkle beregning af afkastgraden for denne metode under de nuværende forhold på det indenlandske ejendomsmarked.

Sammenlign og konkluder

Metoden til forskellige investeringer eller rettere sagt deres sammenligning bruges som regel til beregning af den fremtidige værdi af fast ejendom. Enten kan den afkast, der er angivet af investoren, betragtes som afkastet, derefter sættes kursen af sponsoren eller den forventede afkastrate for andre lignende projekter eller værktøjer, der er forståelige for folk, der investerer penge.

Fremhæv det vigtigste

Tildelingsmetoden bruges, når afkastet beregnes som en rentesats. Det betragtes som baseret på oplysninger om lignende transaktioner med objekter på ejendomsmarkedet. Denne metode er tidskrævende og kompliceret. Beregningsmekanismen er:

ved at bygge hypoteser om størrelsen af den fremtidige indkomst;
sammenligning af fremtidige finansieringsstrømme med startinvesteringer (anskaffelsesomkostninger).

I dette tilfælde beregnes formlen afhængigt af mængden af initial information og størrelsen på køberens angivne rettigheder. Afkastprocenten, i modsætning til forholdet mellem de indledende investeringer, kan ikke tildeles direkte fra dataene om salget. Der er ingen måde at beregne det på uden at fremhæve og analysere købers antagelser om fremtidige økonomiske muligheder.

Den mest praktiske mulighed for beregning af diskonteringsrenten ved tildelingsmetoden, forudsat at der findes en undersøgelse af investoren (sponsor) og afklaring:

hvilken procentdel der blev brugt til at bestemme den oprindelige salgsværdi;
hvordan fremtidige finanser blev forudsagt.

Hvis takstmanden har fået alle de data, han har brug for, kan han beregne den interne afkasthastighed for et lignende objekt. Han vil stole på det opnåede tal ved fastlæggelsen af afkastet på andre transaktioner. Det er værd at huske, at hvert objekt er unikt, unødeligt og har sine egne økonomiske funktioner. Skønt det med visse afvigelser (unøjagtigheder) er det muligt at opnå værdien af diskonteringsrenten ved tildelingsmetoden, som vil svare til den generelle forventede udvikling i fremtiden. Du skal dog vide, at sådanne transaktioner bør vælges dem til salg af objekter, der ligner originalen, hvis eksisterende anvendelse er den mest effektive.

Beregningsforløbet i henhold til tildelingsmetoden i trin:

modellering af et lignende objekt i en given periode i henhold til scenariet for den mest effektive anvendelse af alle tilgængelige økonomiske strømme;
beregning af afkastet på investeringerne til genstanden for beregningen
analyse af resultaterne ved enhver statistisk eller ekspertmetode for at bringe de eksisterende egenskaber ved analysen til den estimerede egenskab.

Bedøm markedet

Overvågningsmetoden er baseret på følgende data:

konstant analyse af markedssituationen;
sporing af transaktionsindikatorer for investeringer i fast ejendom.

Analyseret information bør generaliseres til forskellige markedssektorer og regelmæssigt dækkes. Dataene giver vejledning til evaluerere. De giver dig mulighed for at foretage en sammenlignende analyse af de beregnede indikatorer med de eksisterende, for at verificere ægtheden af forskellige korrektionsafvigelser. Hvis du er nødt til at tage hensyn til effekten af risiko på diskonteringsrenten, skal der foretages øjeblikkelige ændringer i afkastet ved vurdering af fast ejendom. Hvis indkomsten består af to eller flere kilder, hvoraf den ene kan betragtes som garanteret og pålidelig, anvendes en indkomstrate på den, og andre kilder diskonteres til en højere sats. For eksempel indstilles størrelsen på præmier i form af procentdele på lejers forretningsvolumen og er en variabel, der varierer over tid, afhængigt af sæsonbestemte faktorer. Denne teknik hjælper med at tage hensyn til graden af risiko, når man fortjener en ejendom i en enkelt form. Analogt er det muligt at tage hensyn til de forskellige grader af risiko for at generere indkomst fra ejendommen over tidsperioder.