Một công ty quản lý là một tổ chức được thuê để tin tưởng vào bất kỳ tài sản nào. Các tài sản thường hoạt động như một ngôi nhà, tiền mặt và thậm chí các doanh nghiệp lớn. Một hệ thống quản lý như vậy khác với kiểm soát trực tiếp khi chủ sở hữu đưa ra tất cả các quyết định và chịu trách nhiệm về chúng. Công ty quản lý thường không chịu bất kỳ trách nhiệm, hoặc gấu, nhưng ở một mức độ hạn chế. Do đó, trước khi liên hệ với một tổ chức như vậy, bạn nên nghiên cứu các tính năng của phương pháp quản lý này.
Là gì
Một công ty quản lý là một tổ chức chuyên biệt thực hiện các chức năng quản lý trong các lĩnh vực hoạt động kinh tế khác nhau. Ở Nga, khái niệm này thường có nghĩa là các công ty tham gia quản lý trong hệ thống dịch vụ nhà ở và xã. Trong lý thuyết kinh tế, thuật ngữ này có một khái niệm rộng hơn. Trong hoạt động kinh doanh, các công ty quản lý là các công ty quản lý không liên quan đến việc cung cấp nhà ở và dịch vụ xã - và điều này rất phổ biến.
Một trong những đặc thù của các công ty như vậy là chúng có thể được tạo ra tại một trong những hình thức doanh nghiệp tồn tại trong luật pháp Nga. Việc lựa chọn hình thức này hay hình thức khác phụ thuộc vào quy mô và phạm vi của công ty. Vì vậy, trong lĩnh vực nhà ở và các công ty quản lý dịch vụ xã thường được tạo ra dưới hình thức LLC hoặc dưới hình thức hợp tác của các chủ sở hữu. Trong phiên bản đầu tiên (LLC), việc quản lý được thực hiện bởi một tổ chức chuyên biệt, trong lần thứ hai - bởi chính các chủ sở hữu.
Các loại công ty quản lý
Bất kể đó là một PJSC, đối tác hay LLC, các công ty quản lý được phân loại theo lĩnh vực hoạt động, hình thức doanh nghiệp, quy mô và thành phần của người tham gia. Vì vậy, các loại công ty quản lý sau đây hoạt động ở Nga được phân biệt:
- xây dựng công ty bảo trì;
- quỹ tương hỗ, quản lý ủy thác tài sản của nhà đầu tư;
- công ty quản lý cung cấp dịch vụ quản lý cho các công ty và doanh nghiệp.
Các công ty được sử dụng rộng rãi nhất là nhà ở và dịch vụ xã. Điều này là dễ hiểu, bởi vì có rất ít doanh nghiệp trong nước so với các tòa nhà chung cư nhiều căn hộ. Các loại công ty quản lý khác là các công ty cung cấp dịch vụ phù hợp cho các doanh nhân và nhà đầu tư. Nhiệm vụ chính của họ là quản lý tài sản của khách hàng.
Nhà ở và công ty tiện ích
Họ đang tham gia vào việc bảo trì và sửa chữa các tòa nhà chung cư. Thực hiện các nhiệm vụ quan trọng như:
- cải thiện các lãnh thổ lân cận;
- thu các khoản thanh toán từ cư dân của ngôi nhà và thanh toán các tiện ích;
- thuê công nhân xây dựng và sửa chữa;
- thông báo về những thay đổi về thuế quan;
- làm sạch và sửa chữa mái hiên.
Các công ty quản lý của quận đóng vai trò trung gian giữa các tiện ích và cư dân của nhà dịch vụ hoặc nhà ở trong một khu vực cụ thể.
Quy định của nhà nước về các công ty quản lý nhà ở và dịch vụ xã
Theo Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga, công ty quản lý phải không chỉ tự túc mà còn có lợi nhuận. Đó là, nó chỉ tồn tại trên các khoản tiền nhận được từ cư dân, cũng như từ các loại hoạt động kinh doanh khác không bị pháp luật cấm. Ví dụ: thuê một số mặt bằng hoặc cung cấp không gian cho quảng cáo.
Nhận tiền đi cải thiện nhà.Nhưng ngay cả phương tiện của cư dân và thu nhập từ việc thuê một nơi cho thuê hoặc để quảng cáo có thể không đủ để phục vụ nó. Hầu hết các cổ phiếu nhà ở của Liên bang Nga đang ở trong một tình huống buồn. Nhiều ngôi nhà không còn ý nghĩa để sửa chữa, và không có nơi nào để tái định cư người thuê nhà. Nhưng mọi người vẫn tiếp tục sống trong những ngôi nhà như vậy và trả tiền cho các dịch vụ. Công ty quản lý không phải lúc nào cũng đổ lỗi cho điều này. Điều này cũng có thể xảy ra bởi vì trước đó không ai quản lý tòa nhà chung cư, hoặc nó đang quản lý không hiệu quả, hoặc tiền nhận được chỉ đơn giản là bị đánh cắp.
Trách nhiệm của các công ty quản lý nhà ở và tiện ích
Trách nhiệm và quyền của các công ty quản lý - thực hiện các hoạt động để duy trì tòa nhà thông qua các khoản thanh toán được thực hiện bởi những người sống trong tòa nhà này. Nó bao gồm:
- Kiểm tra và sửa chữa thường xuyên của tòa nhà: mái nhà, thang máy, hiên nhà. Để làm điều này, các chuyên gia phù hợp nên làm việc trong công ty, nhân viên hoặc hợp đồng nên được ký kết với các công ty khác cung cấp dịch vụ của các chuyên gia đó.
- Vệ sinh mái nhà, mặt bằng và vùng lãnh thổ liền kề tòa nhà.
- Đảm bảo an toàn cháy nổ của tòa nhà. Đó là, điều này bao gồm thanh toán cho các dịch vụ của các bộ phận kiểm tra, lắp đặt và duy trì an toàn cháy nổ và mua bình chữa cháy.
- Cung cấp quyền truy cập vào các tiện ích cho tất cả cư dân của tòa nhà dịch vụ.
- Thông báo về quy mô thuế quan và điều khoản thanh toán, gây quỹ cho các hóa đơn tiện ích.
- Báo cáo về công việc được thực hiện cho khách hàng của mình: ở đâu, với mục đích gì và ở mức độ nào các khoản tiền đã được chi tiêu hoặc dự định sẽ được chi tiêu.
- Chuẩn bị và tổ chức một cuộc họp của người thuê nhà.
- Tìm kiếm các nguồn thu nhập bổ sung. Chẳng hạn, cho thuê mặt bằng, không gian quảng cáo;
- Khấu hao trên một tòa nhà.
Các công ty quản lý ở Moscow, St. Petersburg hoặc bất kỳ thành phố nào khác cũng có thể thực hiện công việc xây dựng. Ví dụ, việc xây dựng một gác mái hoặc một tầng khác. Nhưng họ có quyền thực hiện các sự kiện như vậy chỉ với sự đồng ý hoàn toàn của tất cả các chủ sở hữu và chỉ sau khi được cấp phép để thực hiện thay đổi đối với việc xây dựng tòa nhà từ bộ chính phủ có liên quan.
Hình thức doanh nghiệp của công ty quản lý
Bất kể khu vực mà các công ty quản lý hoạt động, họ có thể được tổ chức dưới hình thức một PJSC, LLC hoặc quan hệ đối tác. Trong hình thức của PJSC và LLC, có những công ty tham gia vào các hoạt động đầu tư hoặc cung cấp dịch vụ quản lý cho các doanh nhân, công ty và doanh nghiệp tư nhân. Cũng trong hình thức LLC được quản lý bởi một công ty quản lý cho các dịch vụ nhà ở và xã. Trong trường hợp đầu tiên - người thuê thuê một công ty bên thứ ba, trong lần thứ hai (hợp tác) - họ đang tham gia vào các hoạt động quản lý.
Nhược điểm của quản lý công ty quản lý nhà ở và tiện ích
Công ty quản lý chỉ chịu trách nhiệm với khách hàng của mình, người mà họ phải báo cáo hàng năm cho cuộc họp chung của người thuê nhà. Về mặt lý thuyết, điều này sẽ xảy ra trên toàn lãnh thổ Liên bang Nga, trên thực tế, tình hình có hơi khác. Trong thực tế, rất khó để tập hợp tất cả cư dân trong một ngày. Ngoài ra, nhiều người đứng đầu của các doanh nghiệp như vậy không vội báo cáo với người dân, vì nó không có lợi cho họ.
Hầu hết các cổ phiếu nhà ở tại Nga đang trong tình trạng dột nát, do đó, tại các thành phố lớn, nhận được khoản tiền lớn, các nhà quản lý công ty không đầu tư số tiền họ nhận được vào các tòa nhà, mà thích chi tiêu cho nhu cầu của riêng họ. Ví dụ, các công ty quản lý ở Moscow và các thành phố lớn khác thường hành xử theo cách này. Vấn đề với các công ty nhà ở trong lĩnh vực nhà ở đã tồn tại kể từ khi luật về các công ty quản lý được thông qua, và các vấn đề về gian lận trong lĩnh vực này chưa được giải quyết.
Làm thế nào để thay đổi công ty quản lý nhà ở và tiện ích
Nếu công ty quản lý không thực hiện nghĩa vụ của mình, không đáp ứng yêu cầu của khách hàng, thì họ có quyền chấm dứt hợp đồng với cô ấy và ký kết hợp đồng mới, nhưng với một công ty khác hoặc tổ chức hợp tác của chủ nhà.
Về mặt lý thuyết, để chấm dứt hợp đồng, việc nộp một bản tuyên bố cho công ty quản lý hoặc tòa án với chữ ký của tất cả hoặc gần như tất cả các chủ sở hữu và một gói tài liệu là đủ. Hợp đồng phải chấm dứt trong vòng hai tuần.
Trong thực tế, tình hình là hoàn toàn khác nhau.Rất nhiều tiền đang được chi cho lĩnh vực nhà ở và tiện ích, và do đó, có quá nhiều nhà quản lý vô đạo đức làm việc ở đó, những người sử dụng sơ hở trong luật pháp, do thuế quan quá mức và gần như hoàn toàn không có chi phí cho bảo trì và sửa chữa nhà, nhận thêm lợi nhuận. Tuy nhiên, họ không tìm cách để lại một nghề nghiệp có lợi nhuận. Đôi khi, người đứng đầu của LLC quản lý một công ty quản lý ngay cả khi có lệnh của tòa án thu hồi giấy phép kinh doanh và tiếp tục làm việc.
Công ty quản lý đầu tư
Các công ty quản lý đầu tư là các tổ chức tham gia quản lý ủy thác vốn của nhà đầu tư. Bản chất của quản lý này là các nhà đầu tư mua một trong hai cổ phiếu trong danh mục đầu tư đã được tạo ra bởi các chuyên gia hoặc hướng dẫn một nhà giao dịch chuyên nghiệp được thuê đặc biệt để có được các chứng khoán có liên quan.
Sử dụng một công ty quản lý đầu tư có những ưu và nhược điểm của nó. Những lợi thế bao gồm thực tế là tất cả các hoạt động giao dịch, phân tích thị trường và giao dịch, sẽ được thực hiện bởi một người có nhiều kinh nghiệm và trình độ năng lực đủ cao trong lĩnh vực hoạt động này. Điều này có thể làm giảm rủi ro và tiết kiệm thời gian. Nhược điểm của các công ty như vậy là họ tính tỷ lệ hoa hồng cao. Ngoài ra, không ai đảm bảo 100% rằng các khoản tiền đầu tư sẽ vẫn an toàn và âm thanh hoặc thu nhập sẽ được nhận từ họ.
Trách nhiệm của các công ty quản lý đầu tư
Trách nhiệm của người đứng đầu LLC là quản lý công ty quản lý. Cô phải xuất bản các báo cáo hàng năm và hàng quý về công việc của mình, cũng như bất kỳ thông tin nào liên quan đến tài khoản của khách hàng. Trách nhiệm chính là cố gắng duy trì và tăng vốn của khách hàng, để đảm bảo sự tăng trưởng ổn định của tài sản của họ.
Cách chọn công ty quản lý đầu tư
Khi lựa chọn, bạn nên chú ý đến kinh nghiệm của công ty, đánh giá về nó, hiệu quả tài chính. Cần chú ý đặc biệt đến sự hiện diện / vắng mặt của báo cáo kiểm toán và nội dung của nó được đính kèm với báo cáo tài chính. Thông thường, dịch vụ quản lý vốn được cung cấp bởi các ngân hàng lớn và quỹ đầu tư. Điều kiện chính khi chọn một công ty quản lý là tuổi thọ của nó trên thị trường ít nhất là 10 năm.
Công ty quản lý cho các doanh nghiệp và công ty
Có hai loại công ty quản lý như vậy. Hoặc là một công ty riêng được thuê, hoặc có một bộ phận của doanh nghiệp thực hiện chức năng này.
Trong trường hợp đầu tiên, chủ sở hữu thuê một công ty bên ngoài, trong trường hợp thứ hai, quản lý được đặt tại một trong các bộ phận của doanh nghiệp dưới dạng một PJSC hoặc LLC, nơi mà nó quản lý. Trên thực tế, công ty quản lý là trung tâm mà toàn bộ mạng lưới doanh nghiệp được quản lý. Ví dụ, Coca-Cola có các nhà máy soda có đường trên khắp thế giới, nhưng nó được quản lý từ một trụ sở chính ở Hoa Kỳ. Đây là quyết định được đưa ra về những gì, khi nào và làm thế nào để sản xuất. Kế hoạch mở rộng sản xuất đang được tạo ra. Tất cả thông tin kế toán từ tất cả các doanh nghiệp cũng đổ về đây để phân tích và phát triển các quyết định quản lý.
Các nhà quản lý của loại thứ hai được sử dụng trong các trường hợp hiếm hoi, và một biện pháp như vậy được coi là bắt buộc. Các dịch vụ của các công ty như vậy được sử dụng trong trường hợp doanh nghiệp gặp khủng hoảng hoặc khi chủ sở hữu buộc phải sa thải người quản lý (hoặc anh ta từ chức), nhưng không có cách nào để thay thế anh ta ngay lập tức. Doanh nghiệp cần quản lý bên ngoài và quản lý chất lượng này phải cao hơn nội bộ.
Ưu điểm và nhược điểm của nhà quản lý
Quản lý hoặc quản lý doanh nghiệp bên ngoài từ một trung tâm từ xa có những ưu điểm và nhược điểm.Một mặt, các chuyên gia có trình độ cao làm việc trong các công ty quản lý như vậy, mặt khác, các chuyên gia này không thể luôn xác định những gì cần thiết để giải quyết vấn đề. Họ không ở doanh nghiệp, đã không làm việc ở đó khá lâu và trên cơ sở một báo cáo tài chính, không dễ để xác định nguyên nhân của cuộc khủng hoảng và tìm cách thoát khỏi nó.
Một trong những thiếu sót đáng kể nhất của các công ty quản lý hoạt động trong doanh nghiệp là các quyết định được đưa ra muộn. Việc quản lý như vậy chỉ có thể có hiệu quả trong hai trường hợp: khi công ty mới mở hoặc đang ở giai đoạn phá sản.
Trong trường hợp đầu tiên, công ty quản lý tạo ra một hệ thống quản lý, theo đó doanh nghiệp sẽ hoạt động. Trong trường hợp này, công ty quản lý là một ví dụ về cách quản lý doanh nghiệp trong tương lai. Trong lần thứ hai, công việc của công ty quản lý chỉ giảm xuống khi tìm nguồn vốn để trang trải các khoản nợ hiện tại và chỉ sau đó là phát triển doanh nghiệp. Đồng thời, họ phải hợp tác với chủ sở hữu để cứu doanh nghiệp.
Ngoại trừ hai trường hợp này, dịch vụ của các công ty quản lý sẽ chỉ dẫn đến chi phí không mong muốn, chất lượng thấp hơn và tốc độ ra quyết định.
Các công ty quản lý đóng một vai trò quan trọng trong quá trình quản lý các doanh nghiệp không chỉ tham gia vào lĩnh vực nhà ở và dịch vụ xã, mà còn trong các lĩnh vực hoạt động kinh doanh khác. Mặc dù có những sai sót, trong một số trường hợp, thuê một công ty quản lý là cách duy nhất để cải thiện tình hình.