Bir yönetim şirketi, herhangi bir mülke güvenmek için kiralanan bir organizasyondur. Mülkiyet en sık ev, nakit ve hatta büyük işletmeler gibi davranır. Bu tür bir yönetim sistemi, sahibi tüm kararları verdiğinde ve onlardan sorumlu olduğunda doğrudan kontrolden farklıdır. Yönetim şirketi genellikle herhangi bir sorumluluk kabul etmez veya taşımaz, ancak sınırlı ölçüde. Bu nedenle, böyle bir organizasyona başvurmadan önce, bu yönetim yönteminin özelliklerini incelemelisiniz.
Nedir
Bir yönetim şirketi, çeşitli ekonomik faaliyet alanlarında yönetim işlevlerini yerine getiren uzman bir kurumdur. Rusya'da, bu kavram genellikle konut ve toplum hizmetleri sisteminde yönetim yapan şirketler anlamına gelir. İktisat teorisinde bu terimin daha geniş bir konsepti vardır. Girişimcilik faaliyetinde, yönetim şirketleri, konut ve toplum hizmetleri sağlanması ile ilgili olmayan yönetim şirketleridir - ve bu çok yaygın bir durumdur.
Bu tür şirketlerin özelliklerinden biri, Rus mevzuatında var olan işletmelerden birinde kurulabilmeleridir. Bir form veya diğerinin seçimi, şirketin büyüklüğüne ve kapsamına bağlıdır. Bu nedenle, konut ve toplum hizmetleri alanında yönetim şirketleri genellikle LLC veya mülk ortaklıkları şeklinde yaratılır. İlk versiyonda (LLC), yönetim uzman bir kuruluş tarafından, ikincisinde ise sahipleri tarafından gerçekleştirilir.
Yönetim Şirketi Türleri
PJSC, ortaklık veya LLC olup olmadığına bakılmaksızın, yönetim şirketleri faaliyet alanı, işletme şekli, katılımcıların büyüklüğü ve kompozisyonu ile sınıflandırılır. Dolayısıyla, Rusya'da faaliyet gösteren aşağıdaki yönetim şirketleri farklıdır:
- bina bakım şirketleri;
- yatırım fonları, yatırım fonlarının güven yönetimi;
- firma ve işletmeler için yönetim hizmeti veren yönetim şirketi.
En çok kullanılan şirketler konut ve toplum hizmetleridir. Bu anlaşılabilir bir durum çünkü ülkede çok apartmanlı konutlardan çok daha az işletme var. Diğer yönetim şirketleri, işadamlarına ve yatırımcılara uygun hizmetler sunan şirketlerdir. Asıl görevi, müşterilerin varlıklarını yönetmektir.
Konut ve kamu hizmetleri şirketleri
Konut apartman binalarının bakım ve onarımı ile uğraşırlar. Gibi önemli görevleri gerçekleştirin:
- bitişik alanların iyileştirilmesi;
- konut sakinlerinden ödemelerin tahsil edilmesi ve kamu hizmetleri ödemesi;
- inşaat ve tamir işleri için işçi alımı;
- tarifelerdeki değişiklikler hakkında bilgi vermek;
- sundurmaların temizliği ve onarımı.
İlçenin yönetim şirketleri, hizmet verilen evin ya da belirli bir alanda bulunan evlerin sakinleri ile kamu kurumları arasında aracı olarak hareket etmektedir.
İskan ve belediye hizmet şirketlerinin devlet düzenlemesi
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na göre, yönetim şirketi sadece kendi kendine yetmekle kalmamalı, aynı zamanda karlı da olmalıdır. Yani, sadece sakinlerden alınan fonlarda olduğu gibi, yasalarca yasaklanmayan diğer girişimcilik faaliyetlerinde de var. Örneğin, bazı mülkleri kiraya vermek veya reklam için yer sağlamak.
Alınan para eve dönüşüme gidiyor.Ancak sakinleri ve hatta kiraya veya reklam için bir yer kiralamaktan gelen gelir araçları hizmet etmek için yeterli olmayabilir. Rusya Federasyonu'ndaki konut stoklarının çoğu üzücü durumda. Artık birçok ev tamir etmenin bir anlamı yok ve kiracıları yeniden yerleştirecek hiçbir yer yok. Ancak insanlar böyle evlerde yaşamaya devam ediyor ve hizmetler için para ödüyorlar. Yönetim şirketi bunun için her zaman sorumlu değildir. Bu durum ayrıca, daha önce kimsenin apartman binasını idare etmemesi veya verimsiz şekilde yönetmesi veya alınan paraların basit bir şekilde çalınması nedeniyle ortaya çıkabilir.
Konut ve kamu hizmetleri kuruluşlarının sorumlulukları
Yönetim şirketlerinin sorumlulukları ve hakları - bu binada yaşayanlar tarafından yapılan ödemeler ile binayı sürdürmeye yönelik faaliyetlerde bulunmak. Bu içerir:
- Binanın düzenli muayenesi ve onarımı: çatılar, asansörler, sundurmalar. Bunu yapmak için, uygun uzmanlar şirket çalışanlarında çalışmalı veya bu tür uzmanların hizmetlerini veren diğer şirketlerle sözleşmeler yapılmalıdır.
- Binaya bitişik çatıların, binaların ve alanların temizlenmesi.
- Binanın yangın güvenliğini sağlamak. Bu, denetim departmanlarının hizmetlerini ödemeyi, yangın güvenliğini kurmayı ve sürdürmeyi ve yangın söndürücüleri satın almayı içerir.
- Hizmet verilen binanın tüm sakinleri için kamu hizmetlerine erişim sağlanması.
- Tarife büyüklüğü ve ödeme koşulları hakkında bilgilendirme, faturalar için fon sağlama.
- Müşterilerine yapılan çalışmaları rapor edin: fonların nerede, hangi amaç için ve ne ölçüde harcandığı veya harcanması planlandı.
- Kiracı toplantısının hazırlanması ve düzenlenmesi.
- Ek gelir kaynakları arayın. Örneğin, bina kiralama, reklam alanı;
- Bir binadaki amortisman.
Moskova, St. Petersburg veya diğer herhangi bir şehirdeki yönetim şirketleri de inşaat işleri yapabilir. Örneğin, bir tavan ya da başka bir katın yapımı. Ancak bu tür olayları yalnızca tüm sahiplerin tam rızasıyla ve yalnızca binanın inşaatında ilgili hükümet departmanından değişiklik yapma izni verdikten sonra yapma hakkına sahiptir.
Yönetim şirketlerinin girişimleri
Yönetim şirketlerinin faaliyet gösterdiği alan ne olursa olsun, PJSC, LLC veya ortaklık şeklinde düzenlenebilirler. PJSC ve LLC şeklinde, özel girişimciler, firmalar ve işletmeler için yatırım faaliyetlerinde bulunan ya da yönetim hizmetleri sağlayan şirketler vardır. Ayrıca LLC şeklinde konut ve ortak hizmetler için bir yönetim şirketi tarafından yönetilmektedir. İlk durumda - kiracılar üçüncü taraf bir şirketi işe alır, ikincisinde (ortaklıkta) - yönetim faaliyetlerinde bulunurlar.
Konut ve kamu hizmetleri yönetimi şirketlerinin yönetiminin dezavantajları
Yönetim şirketi, sadece kiracıların genel kuruluna yıllık olarak rapor vermesi gereken müşterilerinden sorumludur. Teorik olarak, bunun Rusya Federasyonu toprakları boyunca gerçekleşmesi gerekir, pratikte durum biraz farklıdır. Gerçekte, tüm sakinleri bir günde bir araya getirmek çok zor. Buna ek olarak, bu tür işletmelerin birçok başkanı sakinlerine rapor vermek için acele etmiyorlar, çünkü onlar için faydası yok.
Rusya'daki konut stoklarının büyük kısmı harap durumda, bu nedenle, büyük şehirlerde büyük miktarda para alıyor, şirket yöneticileri aldıkları fonları binalara yatırmıyorlar, ancak bunları kendi ihtiyaçları için harcamayı tercih ediyorlar. Örneğin, Moskova'daki ve diğer büyük şehirlerdeki yönetim şirketleri genellikle bu şekilde davranır. Konut sektöründeki konut şirketleriyle ilgili sorun, yönetim şirketlerine ilişkin yasa yürürlüğe girdiğinden beri ortaya çıkmıştır ve bu alanda dolandırıcılık ile ilgili sorunlar çözülmemiştir.
Konut ve kamu hizmetleri şirketi nasıl değiştirilir
Eğer yönetim şirketi yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa, müşterilerin gereksinimlerini karşılamıyorsa, sözleşmeyi feshetme ve yeni bir sözleşmeye girme, başka bir şirkete sahip olma veya ev sahiplerinin ortaklığı kurma hakkına sahiptir.
Teorik olarak, sözleşmeyi feshetmek için, tüm veya neredeyse tüm mal sahiplerinin ve bir paket belgenin imzasıyla birlikte yönetim şirketine veya mahkemeye bir beyanda bulunmak yeterlidir. Sözleşme iki hafta içinde sonlandırılmalıdır.
Uygulamada durum tamamen farklı.Konut ve kamu hizmetleri sektöründe çok fazla para harcanmaktadır ve bu nedenle, orada çalışan çok fazla usulsüz yönetici var, yasalarda boşluklar kullanıyor, aşırı tarifeler nedeniyle ve bakım ve ev onarımı için neredeyse tamamen maliyet yokluğu nedeniyle ekstra kar elde ediyorlar. Ancak, karlı bir meslek bırakmaya çalışmamaktadırlar. Bazen bir LLC'nin başkanı, bir işletme iznini iptal etmek için mahkeme kararıyla bile bir yönetim şirketini yönetiyor ve çalışmaya devam ediyor.
Yatırım Yönetimi Şirketleri
Yatırım yönetimi şirketleri, yatırımcı sermayesinin güven yönetimine dahil olan organizasyonlardır. Bu yönetimin özü, yatırımcıların ya uzmanlar tarafından yaratılan yatırım portföyündeki hisselerini satın alması ya da ilgili menkul kıymetleri edinmeleri için özel olarak işe alınan profesyonel bir tüccara talimat vermesidir.
Bir yatırım yönetimi şirketi kullanmanın artıları ve eksileri vardır. Avantajları arasında, tüm ticari işlemlerin, piyasa analizlerinin ve işlemlerinin, bu faaliyet alanında geniş deneyime ve yeterince yüksek bir yetkinliğe sahip bir kişi tarafından yapılması gerçeği bulunmaktadır. Bu riski azaltabilir ve zaman kazandırabilir. Bu tür şirketlerin dezavantajı, komisyonun yüksek bir yüzdesini almalarıdır. Buna ek olarak, hiç kimse yatırılan fonların güvende kalacağı ve onlardan sağlam ya da gelir elde edileceği konusunda% 100 garanti vermez.
Yatırım Yönetimi Şirketlerinin Sorumlulukları
Yönetim şirketini yönetmek LLC'nin başkanının sorumluluğundadır. Çalışmaları hakkında yıllık ve üç aylık raporlar ve ayrıca müşteri hesaplarıyla ilgili bilgileri yayınlaması gerekir. Başlıca sorumluluk, varlıklarının istikrarlı bir şekilde büyümesini sağlamak için müşterilerin sermayesini korumaya ve artırmaya çalışmaktır.
Bir yatırım yönetimi şirketi nasıl seçilir
Seçim yaparken, şirketin tecrübesine, incelemelerine, finansal performansına dikkat etmelisiniz. Bir denetim raporunun varlığına / yokluğuna ve içeriğinin finansal tablolara ekli olmasına özellikle dikkat edilmelidir. Tipik olarak, sermaye yönetimi hizmetleri büyük bankalar ve yatırım fonları tarafından sunulmaktadır. Bir yönetim şirketi seçerken asıl şart, piyasadaki ömrünün en az 10 yıl olmasıdır.
İşletmeler ve şirketler için yönetim şirketleri
İki tür yönetim şirketi vardır. Ya ayrı bir şirket işe alınır ya da bu işlevi yerine getiren bir işletme departmanı vardır.
İlk durumda, işletme sahibi harici bir şirket kiralar, ikinci durumda ise yönetim işletme bölümlerinden birinde PJSC veya LLC şeklinde yönetildiği yerden kurulur. Aslında, yönetim şirketi, tüm işletmeler ağının yönetildiği merkezdir. Örneğin, Coca-Cola'nın dünya çapında şekerli soda bitkileri vardır, ancak bir ABD merkezinden yönetilir. Burada ne, ne zaman ve nasıl üretileceği hakkında kararlar alınır. Üretimi genişletme planları oluşturuluyor. Tüm işletmelerden gelen tüm muhasebe bilgileri aynı zamanda yönetim kararlarının analizi ve geliştirilmesi için burada akın eder.
İkinci tip menajerler nadir durumlarda başvurulur ve böyle bir önlem zorunlu olarak kabul edilir. Bu tür şirketlerin hizmetleri, işletmenin krizde olduğu durumlarda veya mal sahibi müdürü görevden almak zorunda kaldığında (veya kendisi istifa ettiğinde) başvurur, ancak derhal değiştirilmesinin bir yolu yoktur. İşletmelerin dış yönetime ihtiyacı vardır ve bu kalite yönetimi iç yönetimden daha yüksek olmalıdır.
Yöneticilerin Avantajları ve Dezavantajları
Harici bir işletme yönetimi veya bir uzak merkezden yönetimin avantajları ve dezavantajları vardır.Bir yandan, yüksek nitelikli uzmanlar bu tür yönetim şirketlerinde çalışmaktadır, diğer yandan bu uzmanlar bir sorunu çözmek için neyin gerekli olduğunu her zaman belirleyememektedir. İşletmede değiller, uzun süredir bu işte çalışıyorlar ve bir mali tabloya dayanarak krizin nedenini belirlemek ve bunun bir yolunu bulmak o kadar kolay değil.
İşletmede faaliyet gösteren yönetim şirketlerinin en önemli eksikliklerinden biri de kararların geç verilmesidir. Bu tür bir yönetim yalnızca iki durumda etkili olabilir: şirket henüz açıldığında veya zaten iflas aşamasındaysa.
İlk durumda, yönetim şirketi, işletmenin çalışacağı duruma göre bir yönetim sistemi yaratır. Bu durumda, yönetim şirketi işletmenin gelecekte nasıl yönetilmesi gerektiğine bir örnektir. İkincisi, yönetim şirketinin çalışması yalnızca mevcut borçları karşılayacak fonları bulmak ve daha sonra da işletmenin gelişmesine indirgenmek üzere azaltılır. Aynı zamanda, işletmeyi kurtarmak için mal sahibiyle birlikte çalışmalıdırlar.
Bu iki durum dışında, yönetim şirketlerinin hizmetleri yalnızca istenmeyen maliyetlere, düşük kaliteye ve kararların hızına yol açacaktır.
Yönetim şirketleri, yalnızca konut ve toplum hizmetleri alanında değil, aynı zamanda diğer girişimcilik faaliyetlerinde de faaliyet gösteren işletmelerin yönetim sürecinde önemli bir rol oynamaktadır. Kusurlara rağmen, bazı durumlarda, durumu iyileştirmenin tek yolu bir yönetim şirketini işe almaktır.