Arazi değişim anlaşması, arsaların başka bir arazi karşılığında bir tarafın mülkiyetine devri anlamına gelir. Takas, geri ödemeye dayalı olarak yasal bir ilişki olduğu için, alım satım işlemlerini düzenleyen genel kurallar, bu işlemin niteliği gereğince, esas itibariyle ilgili olarak kullanılır.
Bir değişim anlaşmasının özgüllüğü
Satış sözleşmesinden temel fark, devredilen mülk için, tarafların sözleşmede belirtilen parasal tutarı değil, benzer özelliklere, mülklere ve fiyata sahip bir arsa almasıdır. Her iki taraf da aynı anda satıcı ve alıcı olarak hareket eder.
Bu nedenle, takas ettikleri alanların yaklaşık olarak aynı olması gerekir. Ancak gerçekte çoğu zaman bazı sitelerde bir sitenin diğerine göre daha düşük olduğu görülür. Böyle bir durumda, taraflar, değişim anlaşması açısından öngörülen maliyet farkı için gerekli ödemeyi yapma hakkına sahiptir.
Borsa, işlemin niteliğinin zahmetli olması ve toprağın hediye olarak devredilmesi gibi tek taraflı olarak gerçekleştirilmemesi nedeniyle bir bağış sözleşmesinden farklıdır. Bir arazi değişim sözleşmesi imzalanırsa, bir taraf diğerinden daha düşükse, her bir taraf benzer bir mal veya kısmi tazminat alır.
İşlem Formları
Rusya Federasyonu'ndaki arsaların değiş tokuşuyla ilgili olarak, aşağıdaki gibi işlem biçimleri:
- Sözleşmeye taraf olanların ancak imzaları ile tasdik etmeleri ve devlet tescili için Federal Kayıt Servisi yetkililerine daha fazla devretmeleri durumunda basit bir yazılı form;
- Bu sözleşmenin belgelendirilmesine gerek duyulmayan bir noter formu, ancak birçok durumda yine de bir düzenleyici yasa ile öngörülmüştür.
Notarizasyon ne zaman gereklidir?
Aşağıdaki durumlarda noter onaylaması gerekmektedir:
- Sınırlı yasal kapasiteye sahip olduğu kabul edilen bir küçük veya vatandaşa ait siteyle ilgili işlemler için.
- Bir takas durumunda, arsa ortak mülkiyeti varsa (tüm tarafların bir işlemdeki hisselerini elden çıkardığı durumlar dahil).
İşlemin ne şekilde sonuçlandığı önemli değildir, değişim anlaşması (aşağıda verilecek bir örnek) devlet yetkilileri tarafından kaydedilmelidir. Bu şart yerine getirilmezse, belgenin geçersiz olduğu ilan edilir.
yönetmelik
Arazi arazilerinin değiş tokuşuyla ilgili bir anlaşma imzalarken, her iki taraf da, bu tür bir sözleşmeyi aynı arazinin satış sözleşmesinden ayıran yasal düzenlemelere dikkat etmelidir. Örneğin, değiş tokuş edilecek arazinin fiyatı ile ilgili anlaşmada kesin şartlar yoksa veya her iki tarafın giderlerinin dağılımı ile ilgili veriler yoksa, eşdeğer arazilerin değişimi ile ilgili temel varsayımı hatırlamanız gerekir.
Bununla birlikte, arazi değişim sözleşmesini uygulamak için, toprağı diğer tarafa devretmek veya sözleşmeyi yerine getirmeyi amaçlayan diğer eylemler için harcama yapılması gerekiyorsa, o zaman belirtilen yükümlülüklere uygun olarak bunu yapması gereken taraf tarafından yürütülmesi gerekir.
Eşitsiz değişim için tazminat prosedürü
Başlangıçta, anlaşma toprakların denkliğini üstlenir.Bu nedenle gelecekteki katılımcıların transfer edilen mülkün değeri konusundaki olası anlaşmazlıkları çok sınırlıdır. Sözleşmenin konusu eşit olmayan arsaların değişimi ise, arsayı daha düşük bir fiyatla aktaran taraf, değerindeki farkı ödemek için başka bir yükümlülük alır.
Bu tür bir ödeme, karşı tarafın siteye daha düşük bir maliyetle transfer edilmesinden hemen önce veya sonra yapılmalıdır. Aynı zamanda, mevcut fiyat farkını telafi etmek için değişim anlaşmasında farklı bir prosedür oluşturulabilir. Bu nedenle, tüm gerekli şartların ve ödenen tazminat şeklinin, sözleşmeyi imzalarken mutlaka metnin içine yansıtılması gerektiği oldukça doğaldır.
Eşzamanlı değişim
Arazi değişimi aynı anda yapılmak zorunda değildir. Anlaşmanın değiştirilen arazilerin devri için farklı tarihler koyduğu durumlar da vardır. Birincisi, sözleşmeye taraf olanlardan biri yükümlülüklerini yerine getirirken diğerini de yerine getirir. Eğer onaylı değişim anlaşmasına göre, birbirlerine devretme şartları uyuşmuyorsa, o zaman Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 328. maddesinde yer alan yükümlülüklerinin karşılanması konusunda kanunla belirlenen kuralları uygulamak gerekir.
İçeriğinden, karşı tarafın sözleşme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, bir başka tarafın sözleşmede belirtilen kendi yükümlülüklerinin yerine getirilmesini derhal askıya alma hakkına sahip olduğunu (prensipte buna uymayı reddettiğini (örnek bir değişim anlaşması da bu maddede görülebilir) izler. Ayrıca, diğer tarafın, işlediği ihlaller nedeniyle tazminat ödemesini talep edebilir.
Doğrudan değiş tokuş edilecek arazilerin mülkiyet hakkının doğrudan katılımcısına geçtiği an, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 570. maddesinde belirlenmiştir. Sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerin bundan önce yerine getirilmiş olması halinde, borsada edinilen arazinin mülkiyetinin her iki tarafa da aynı anda devredildiğini söylüyor.
Ayrıca, mülk ele geçirme sorumluluğuyla ilgili olan takas sözleşmesinin özelliklerini, yani takas anlaşması kapsamında alınan araziyi not etmek gerekir. Satın alma ve satma durumunda, satıcı, üçüncü şahıslar tarafından kendisine hakların sunulmasından muaf olan malları alıcıya devretme yükümlülüğünü üstlenir. Alıcının kendisi üçüncü tarafların haklarıyla korunan malları kabul etmeyi kabul ettiği zaman yasaların öngördüğü şartların sadece bir istisnası vardır. Takas sözleşmesine sivil alanda da benzer bir düzenleme hükümleri uygulanır. Taraflardan biri bu yükümlülüğü yerine getirmezse, suçlu, sadece karşı tarafa yaptığı zararları telafi etmekle kalmaz, aynı zamanda borsa yoluyla alınan araziyi iyi niyetli bir katılımcıya iade eder. Bir sözleşme hangi şartlar altında sonuçlanır?
Sözleşme şartları
Her iki tarafça da kararlaştırılması gereken döviz sözleşmesinin temel şartları şunlardır:
- Sözleşmenin konusunu, yani her iki tarafça devredilen arazileri oluşturmak;
- sözleşmeden doğan mülkün niceliksel özelliklerinin belirlenmesi;
- arazilerin değer ve özelliklerinin denkliğinin belirlenmesi veya denkliği elde etmek için uygun tazminat belirtisinin belirlenmesi.
İşlemin temel şartları doğrudan hazırlık aşamasında kabul edilir ve arazi için çeşitli başlık belgelerine dayanır (örneğin, kadastro pasaportları, piyasa değeri raporları, vb.).
Bir daire için bir arazi değişim anlaşması nasıl yapılır? Bu konuda daha fazla.
Sözleşme nasıl hazırlanır?
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 550. Maddesi uyarınca, gayrimenkul satışı ile ilgili bir anlaşmanın yazılı olması şarttır. Arazi değişimi sözleşmesi ayrıca yalnızca yazılı sonuca tabidir.Form için yasal gerekliliklere uyulmaması durumunda, sözleşme otomatik olarak geçersiz sayılır. Bu tür bir anlaşma, yeni mülklerin devlet tescili ve mecburi arazide bulunan Rosreestr bölümündeki haklarını zorunlu kılar.
Değişim nesnelerini kişiselleştiren özellikler
Sözleşmede mutlaka değiştirilecek arazileri kişiselleştiren özellikler açıklanmalıdır:
- yabancılaşmış alanların alanı;
- kadastro sayıları;
- Amacı oldukları amaç;
- Bu sitelerde bulunan bağlılıklarını gösteren gayrimenkuller.
Bir arazi değişim anlaşmasının tescili sorumlu bir konudur.
Ayrıca, sözleşmenin konusu olan arsaların çizimleri değişim anlaşmasına eklenmelidir. Tarafların, ilgili arazileri kadastro değerinde değerlendirmeleri gerekir. Ayrıca, bu arsa üzerinde bulunan çeşitli yapıların ve emlak nesnelerinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Değerlendirme, kadastro değerini belirleyen eylemler ve yapıların değerlendirme konsolide beyanları kullanılarak yapılır. Bu belgeler değişim anlaşmasına eklenir.
Hazırlandığında, taraflar karşı taraflarına aşağıdaki bilgileri sağlamalıdır:
- Arazi ihtilaflarının ve değiş tokuş edilmemiş araziler üzerindeki ihtilafların varlığı ya da yokluğuyla ilgili olarak;
- mevcut irtifakların varlığı;
- değiş tokuş edilecek arazinin üçüncü bir tarafa kiralanıp kiralanmadığı;
- Bu arazinin rehin olarak devredilmesi üzerine.
Üçüncü tarafların hak sahibi olduğu bölgenin sınırları ve bu hakların içeriği ilgili sitelerin grafik planında belirtilmelidir. Anlaşma, bu arazide kurulan teknolojik, sıhhi, koruyucu ve diğer bölgelerle ilgili mülkiyet haklarının yanı sıra, arazinin bir kısmına veya bir kısmına çevresel, rekreasyonel veya kültürel-tarihi amaçlara sahip olanlara devredilmesiyle ilgili kısıtlamaları göstermektedir.
Federal yasaya göre, kayıt, uygun yetkiye sahip kuruluşlar tarafından belirli bir yasal işlemin komisyonu olarak kabul edilir. Bu nedenle, toprağın mülkiyeti, eşzamanlı olarak bir ya da başka bir tarafın haklarının tescili ile gerçekleşir. Arazi hukuku kapsamındaki arazi değişim sözleşmesinin tescili ve tescili prosedürü, bilgilerin birleşmiş yasal sicile girildiği ve belgeler başvuru sahiplerine verildiği anda tamamlanır.
Sözleşmenin imzalanmasından sonra arazi vergilendirmesinin özellikleri
Sözleşmeye bağlı gerekliliklere uygun olarak, tarafların her biri yalnızca araziyi yabancılaştırmakla kalmayıp, aynı zamanda fiyat ve özelliklerle aynı mülkiyeti edindikleri için, vergilendirilmesi gerekçesiyle sözleşmenin herhangi bir konusu için ortaya çıkmaktadır.
Alınacak arazilerin eşdeğerliği konusunda bir kural olmasına rağmen, iki tarafın da edindikleri araziler için eşit vergi ödeyeceğini düşünmeye değmez. Belirli bir ödemenin miktarı, aynı tip araziler için bile değişebilen kadastro değerine göre ilgili vergi makamı tarafından hesaplanacaktır. Bu durumda, taraflar mahkemede arazi değerlemesine itiraz etme ve vergiyi piyasa fiyatı üzerinden hesaplama girişiminde bulunma hakkına sahiptir.
Arazinin kullanım amacı, vergi ödemelerinden muaf olma hakkının ortaya çıkması için önemli bir temeldir.
Diğer nesneler için arazi değişimi
Bir arsa için araç değişimi anlaşması yapmak mümkündür. Bu durumda tarafların kendileri işlem eşdeğeri ile belirlenir. Değişim nesnelerinden herhangi biri daha ucuzsa, ek bir ücret tahsil edilecektir. Sahibinin arabanın mülkiyetini kaybettiği ve toprağın mülkiyetinin kazanıldığı açıktır.
Ayrıca, bir ev veya apartman dairesi için arazi değişimi sözleşmesi de sıklıkla sonuçlanmaktadır.