Kapag nagrenta, ang isang nagmamay-ari ng ari-arian ay naglilipat ng karapatang gagamitin sa ibang tao. Ngunit ang nangungupahan ay hindi maaaring ganap na gamitin ang paksa ng transaksyon sa lahat ng mga kaso. Ang parehong naaangkop sa mga lugar ng lupa. Bukod dito, posible ang isang konsesyon sa karapatan na mag-riase ng isang plot ng lupa. Ayon sa Civil Code, dapat na dokumentado ang transaksyon.
Mga Karapatan
Ayon sa kontrata, ang nangungupahan ay hindi tumatanggap ng pag-aari sa ari-arian (ang lupa ay isinasaalang-alang sa loob ng balangkas ng artikulo). Gayunpaman, para sa isang tiyak na tagal ng panahon at sa loob ng mga limitasyon na itinatag ng kasunduan, maaari niyang pagsamantalahan ang teritoryong ito. Sa iba pang mga bagay, ang nangungupahan ay may karapatang magtalaga sa mga ikatlong partido, iyon ay, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa sublease. Ang karapatang ito ay maaari lamang maisagawa kung ang may-ari ng lupa ay hindi nag-iisip.
Ang pagpapaupa ay patuloy na maging wasto kahit na nagbago ang may-ari. Ang mga sitwasyong ito ay hindi batayan para sa pagtatapos ng kasunduan. Nalalapat ang panuntunan sa pagkamatay ng nangungupahan. Bukod dito, ang magkaparehong karapatan ay inilipat sa mga tagapagmana, at hindi maaaring tumanggi ang may-ari na maging mga partido sa pag-upa.
Kundisyon
Bilang karagdagan, ang nangungupahan ay maaaring magbago muli sa paunang karapatan. Magagawa ito kung ang mga sumusunod na kondisyon ay natutugunan:
- Tinupad ng nangungupahan ang kanyang mga obligasyon nang buo.
- Ang land plot ay ginamit para sa nilalayon nitong layunin.
- Sa panahon ng pag-upa, ang kanyang kalagayan ay hindi lumala.
- Walang paglipat ng lupa sa mga third party nang walang paunawa at pahintulot ng may-ari ng lupa.
- Ang bayad ay binayaran sa oras.
- Ang nangungupahan ay nais na mag-sign ng isang bagong kontrata sa mga pangkalahatang term.
- Dapat ipaalam sa lessee ang may-ari ng desisyon sa panahon na tinukoy sa kontrata, o hanggang sa katapusan ng pagiging epektibo nito.
Pamamagitan
Tulad ng nakasaad sa itaas, ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa ay isa sa mga pagpipilian na magagamit ng nangungupahan. Ngunit para sa pagpapatupad ng pagkilos na ito ay nangangailangan ng pahintulot ng may-ari. Kung walang pagsunod sa kondisyong ito, hindi maaaring tapusin ang kaukulang kontrata. Ang sublease at pagtatalaga ng karapatang mag-upa ng isang plot ng lupa ng pag-aari ng munisipyo, pati na rin ang inilaang pag-aari ng isang pribadong indibidwal, naiiba sa bawat isa. Ang pagkakaiba ay namamalagi sa mga obligasyong natamo ng gumagamit ng site sa may-ari. Kapag ang paglilipat ng isang balangkas upang sublease, ang responsibilidad ay nananatiling may parehong kalahok, habang sa kaso ng pagtatalaga, naiiba ang sitwasyon. Ipinapahiwatig nito ang kumpletong paglilipat ng mga karapatan at obligasyon mula sa nangungupahan sa ibang tao. Kasabay nito, ang partido sa mga pagbabago sa kontrata, at ang mga karapatan at obligasyon, pati na rin ang responsibilidad, ay ipinataw sa bagong kalahok. Ang nasabing transaksyon ay mabigat at dapat isakatuparan sa pagsulat. Ang mga karapatan sa pagpapaupa ay hindi maaaring ibigay sa sinuman.
Kung ano ang sinasabi ng batas
Ang mga relasyon sa lupa ay kinokontrol ng Land Code ng bansa. Tungkol sa kung paano isinasagawa ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa ng isang lagay ng lupa, pati na rin ang tungkol sa mga karapatan at obligasyon ng mga partido, tingnan 22 mga code. Alinsunod dito, ang mga karapatan ay ililipat sa mga third party para sa mga sumusunod na layunin:
- Katuparan ng mga obligasyon sa isang pangako.
- Para sa mga kontribusyon sa pagbabahagi ng kapital.
- Sa anyo ng isang bahagi upang makilahok sa HBC.
- Upang tapusin ang isang sublease agreement.
Alinsunod sa Art. Ang 65 ng Code para sa kasunduan sa pag-upa ay kinakailangan na maupa.Kung ang kontrata ay para sa lupang munisipalidad, kung gayon ang mga tiyak na kundisyon ay dapat itatag ng mga lokal na awtoridad.
Ang isa pang mahalagang batas na nagsasalita tungkol sa mga karapatan at obligasyon ng isang nangungupahan ay ang Civil Code ng Russian Federation. Ang pangunahing mga probisyon ng transaksyon ay nakasaad sa Art. 615 ng batas. Ayon sa mga probisyon nito, ang gumagamit ay may karapatang ilipat ang mga karapatan sa isang third party na may pahintulot ng may-ari. Ngunit ang Land Code ay nagbibigay ng mga paghihigpit sa paggamit ng munisipal na lupain. Alinsunod sa mga ito, halimbawa, ang inilaan na layunin ay hindi dapat magkakaiba sa kung ano ang ipinahiwatig sa pag-upa.
Pag-sign
Upang maganap ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa, isang dokumento ang nilikha ayon sa modelo. Ang kasunduan ay dapat tapusin upang isinasaalang-alang ang lahat ng mga kinakailangan ng batas. Ang proseso ay nagsisimula sa yugto ng negosasyon. Ang isang paunang kasunduan ay ginawa patungkol sa mga pangunahing tuntunin ng transaksyon. Batay dito, inihahanda ang isang draft na kontrata.
Ang sumusunod na impormasyon ay dapat ipahiwatig sa teksto nito:
- Petsa at lugar ng pagpigil.
- Data sa mga kalahok sa transaksyon.
- Paksa ng kontrata. Ito ay isang pagtatalaga ng karapatan na mag-riase ng isang plot ng lupa. Inilalarawan ng seksyong ito ang lugar, hangganan, lokasyon ng teritoryo, ang posibilidad ng indibidwal na konstruksyon ng pabahay at iba pang mga tampok.
- Ang pamamaraan para sa pagbibigay ng mga karapatan.
- Gastos at mga tuntunin ng pagkalkula.
- Responsibilidad ng mga partido sa kontrata.
- Ang kanilang mga detalye at lagda.
Para sa pagpaparehistro ng kasunduan, ang ordinaryong papel o form ng opisina ay ginagamit, na ginawa ng paraan ng pag-print. Ang teksto ay maaaring isulat sa pamamagitan ng kamay o naka-print at nakalimbag gamit ang mga teknikal na paraan. Ang kontrata ay pinatunayan ng mga seal, kung mayroon man.
Mga Partido
Ang mga partido sa kontrata ay ang kasalukuyang nangungupahan at ang bagong nangungupahan. Ang may-ari ay hindi kumikilos bilang isang hiwalay na partido. Ang bawat isa sa mga kalahok ay dapat magkaroon ng lahat ng mga karapatan upang makagawa ng naaangkop na mga transaksyon. Kaya, kung ang aplikante ay limitado sa mga karapatang ito, hindi siya karapat-dapat na maging isang partido sa kontrata. Kaugnay ng kasalukuyang nangungupahan, ang kondisyong ito ay makikita sa una sa pangunahing kontrata.
Mga kinakailangang Dokumento
Upang tapusin ang isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan na mag-riase ng isang lagay ng lupa, kailangan mong magbigay ng isang pakete ng mga dokumento, ang pangunahing kung saan kasama ang sumusunod:
- Ang pangunahing kasunduan.
- Mga dokumento na nagpapatunay sa kani-kanilang mga awtoridad ng mga partido.
- Mga datos ng dokumentaryo tungkol sa kawalan ng utang sa upa (mga resibo o mga resibo).
- Impormasyon na walang mga paghihigpit o encumbrances sa plot ng lupa.
- Ang mga dokumento ay maaaring ipagkaloob sa mga orihinal o sa anyo ng mga kopya na napatunayan ng isang notaryo.
Pagrehistro
Ang mga kontrata, ang paksa ng kung saan ay mga lugar (parehong tirahan at hindi tirahan), ay dapat na nakarehistro sa mga awtorisadong katawan. Ang parehong kondisyon ay nalalapat sa mga transaksyon sa mga plot ng lupa. Ang pagtatalaga ng karapatang i-claim ang pag-upa ng isang plot ng lupa ay talagang magkaparehong kontrata, dahil matapos itong pirmahan, natanggap ng bagong nangungupahan ang kaukulang karapatan.
Upang magrehistro ng isang kasunduan, dapat na makipag-ugnay ang nagsisimula sa awtoridad ng pagpaparehistro sa isang pahayag at isang pakete ng mga kinakailangang dokumento na nagsisilbing batayan para sa pag-sign. Ang application ay pinagsama sa isang libreng form, ngunit dapat itong ipakita ang impormasyon tungkol sa awtoridad sa pagrehistro, pati na rin ang kakanyahan ng apela.
Ang serbisyo ay binabayaran nang likas at ibinibigay pagkatapos ng pagbabayad ng bayad sa estado na pabor kay Rosreestr. Para sa mga indibidwal, ang laki ay 2 libong rubles, at para sa mga ligal na nilalang - 22 libong rubles.
Ang pagsusumite ng mga papel sa samahan ng pagpaparehistro ay maaaring isagawa sa iba't ibang paraan. Ang pinakakaraniwan sa mga ito ay ang personal na pagkakaloob ng mga dokumento. Maaari rin silang ipadala sa pamamagitan ng rehistradong mail na may isang listahan at abiso sa pamamagitan ng koreo. Ngunit para dito kinakailangan na patunayan ang mga kopya sa notaryo publiko.Bilang karagdagan, pinapayagan na magpadala sa pamamagitan ng MFC o sa Internet sa website ng State Service. Sa huling kaso, ang mga dokumento ay na-scan at nakadikit sa application ng elektroniko.
Ang pagpaparehistro ng pagtatalaga ng karapatang mag-upa ng isang lagay ng lupa ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagsusumite ng sumusunod na pakete ng mga dokumento:
- Pahayag.
- Identity card ng aplikante.
- Isang kapangyarihan ng abugado na ibinigay sa isang kinatawan (kung ang ibang tao ay tumatalakay sa mga dokumento).
- Identity card ng kinatawan.
- Mga dokumento ng pamagat para sa isang balangkas ng lupain.
- Pahintulot ng isang asawa na magtapon ng lupa.
- Ang pahintulot ng may-ari sa transaksyon o isang dokumento na nagpapatunay sa kanyang abiso tungkol sa aksyon na ito.
- Pahintulot ng may hawak ng pangako (kung ang lupain ay nasa ilalim ng encumbrance).
Karagdagang mga legal na entidad ay kailangang ihanda ang charter at ang bumubuo ng dokumentasyon.
Ang mga nuances ng pag-upa ng lupain ng munisipalidad
Kung ang isang kasunduan ay ginawa sa pagtatalaga ng karapatan na mag-riase ng isang lagay ng lupa, na pag-aari ng munisipalidad, kung gayon ang prosesong ito ay isinasagawa kasama ang ilang mga tampok. Una sa lahat, ang termino ng pag-upa ay isinasaalang-alang. Posible ang pagtatalaga kung ang panahon ng limang taon ay lumampas. Bilang karagdagan, ang isang nakasulat na paunawa ay dapat ipadala sa may-ari. Ang posisyon na ito ay nabuo sa talata 9 ng Art. 22 mga code.
Ang mga termino ng kasunduan ay maaaring mabago lamang sa pahintulot ng awtoridad ng munisipalidad. Ang pahintulot ng may-ari ay hindi kinakailangan, ngunit dapat itong ipaalam.
Pansinin
Ayon sa mga hinihingi ng batas, dapat magpadala ang isang tagapagbalita ng isang paunawa ng pagtatalaga ng karapatan na mag-riase ng lupa sa tagapagbenta (may-ari). Kasabay nito, walang malinaw na deadline para sa aksyon na ito. Ngunit dapat itong gawin sa ilang sandali matapos ang pagtatapos ng nauugnay na kasunduan. Ang itinatag na form ng notification ay hindi umiiral. Gayunpaman, ang sumusunod na impormasyon ay dapat ipahiwatig sa teksto:
- Ang impormasyon tungkol sa may-ari at nangungupahan - apelyido, unang pangalan, gitnang pangalan (o pangalan ng kumpanya), mga address at contact.
- Mga detalye ng pangunahing kasunduan sa bilang at petsa ng pag-sign.
- Sanggunian sa mga gawaing pambatasan batay sa kung saan posible na isagawa ang pagtatalaga ng mga karapatan.
- Ang data sa bagong bahagi ng transaksyon - apelyido, unang pangalan, gitnang pangalan (o pangalan ng kumpanya), mga address at contact.
- Impormasyon ng kasunduan sa pagtatalaga na nagpapahiwatig ng petsa ng pag-sign at numero.
- Lagda at petsa ng pagpuno ng paunawa.
Ang paunawa ay ipinadala sa may-ari ng lupa. Ito ay dapat gawin ng isa kung kaninong inisyatiba ay natapos ang pakikitungo. Inaalam ang may-ari sa mga sumusunod na paraan:
- Personal na paghahatid, kung saan ang nagsisimula ng transaksyon ay makikita nang una na ang may-ari ay nakatanggap ng isang paunawa ng pagtatalaga ng karapatang magpaupa sa lupa.
- Sa pamamagitan ng selyo. Ang pagpipiliang ito ay kukuha ng mas kaunting oras. Ang pangunahing bagay sa kasong ito ay ang magpadala ng isang sulat ng pagtanggap ng paghahatid. Papayagan ka nitong makakuha ng katibayan sa dokumentaryo ng kamay ng paghahatid ng liham sa addressee.
- Ang pagpapasa sa pamamagitan ng Internet ay posible upang ipaalam sa may-ari. Ginagawa ito sa pamamagitan ng pagpapadala ng isang email. Naturally, kailangan mo hindi lamang magkaroon ng iyong sariling mail, ngunit din upang malaman ang email address ng may-ari ng allotment ng lupa. Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay hindi maaaring maiugnay sa mga maaasahang mga, dahil ang mga pagkabigo sa network ay laging may posibilidad. Bilang karagdagan, walang katiyakan na babasahin ng addressee ang liham, sa kabila ng katotohanan na maihatid ito.
- At ang huling paraan ay ang pagpapadala ng isang abiso sa pamamagitan ng isang kinatawan. Ang nasabing tao ay dapat magkaroon ng isang pasaporte kasama niya, pati na rin ang isang kapangyarihan ng abugado, na nagpapatunay sa may-katuturang awtoridad.
Sa pagitan ng mga indibidwal
Kung mayroong isang pagtatalaga ng karapatang mag-riase ng lupa sa mga indibidwal, dapat sundin ang mga sumusunod na kinakailangan:
- Ipinagbabawal ang konstruksyon sa site nang walang pahintulot ng taong nagpaupa ng ari-arian. At kung natanggap ito, kung gayon ang nakasulat na pagpapatupad at pagsasama bilang isang hiwalay na sugnay sa kontrata ay kinakailangan.Bukod dito, ang anumang mga pagbabago sa kontrata ay sumang-ayon sa may-ari ng paglalaan ng lupa.
- Ang pinsala sa teritoryo ay ipinagbabawal. Ang pinsala ay tumutukoy sa isang pagbabago na hindi maibabalik sa orihinal na estado nito. Halimbawa, nang walang koordinasyon sa may-ari, ang mga komunikasyon ay hindi mailalagay.
- Ang upa ay dapat bayaran ng bagong nangungupahan sa oras.
- Kung ang mamamayan ay kasal, kung gayon para sa pagtatapos ng kontrata ang pahintulot ng asawa, na iginuhit sa tamang anyo, ay kinakailangan.
Sa pagitan ng mga ligal na nilalang
Kung ang isang kasunduan sa pagtatalaga ng isang pag-upa ng isang lagay ng lupa ay natapos sa pagitan ng mga ligal na nilalang, ang isang sample na dokumento ay maaaring matagpuan sa isang notaryo publiko. Ang kasunduan ay ginawa sa pagkakaroon ng mga sumusunod na dokumento:
- Mga kopya ng bumubuo ng dokumentasyon.
- Mga kopya ng TIN.
- Ang mga sertipiko mula sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Ligal na Entidad ng Estado (na nagsasaad na walang pagbabago ay ginawa sa mga nasasakupang dokumento).
- Ipinag-uutos na magbigay ng mga dokumento na nagpapatunay sa pagkakakilanlan at awtoridad ng taong pumirma sa kontrata.
Sa isang kasunduan, maraming mga land plot ay maaaring ilipat nang sabay-sabay, kung ang kanilang may-ari ay isang tao. Ngunit ang mga kundisyon ay dapat na inireseta para sa bawat isa sa kanila nang paisa-isa.
Kung ang lupain ay kabilang sa munisipalidad, kung gayon ang pagtatalaga ng mga karapatan sa pag-upa ng lupa (ang isang halimbawang kontrata ay iniharap sa pagtatapos ng artikulo) ay hindi nangangailangan ng isang auction. Inaalam lamang ang mga awtoridad ng estado na ang nangungupahan ay nagbabago.
Mga kahihinatnan ng transaksyon
Ang isang kasunduan sa pagtatalaga ng karapatan na mag-upa ng isang lagay ng lupa ay nangangailangan ng ilang mga kahihinatnan. Kaya, ang bagong nangungupahan ay may mga responsibilidad, at natatanggap niya ang mga sumusunod na karapatan:
- Ang posibilidad ng pagtubos ng paglalaan ng lupa sa hinaharap.
- Posibilidad ng konstruksyon (kung ibinigay ng kontrata).
- Obligasyon na magbayad para sa isang balangkas ng lupa na naupa sa oras.
- Pagsamantala sa lupa sa loob ng mga limitasyon na itinatag ng kontrata.
Kung ang anumang mga kondisyon ng transaksyon ay hindi natutugunan, pagkatapos ang paglabag ay ligal na mananagot.
Ang pinakamahusay na pagpipilian upang maiwasan ang pagsisimula ng ligal na pananagutan ay hindi natagpuan kung ang partido ay pupunta sa prematurely wakasan ang kontrata ng pagtatalaga ng karapatang mag-upa sa lupa.
Ipinapakita ng sample sa ibaba sa pangkalahatang mga term kung ano ang dokumento na ito.
Paunang kontrata
Sa pagbanggit ng paunang kontrata, ang isang pakikipag-ugnay sa kontrata ng pagbebenta ay lumitaw. Gayunpaman, sa pagtatalaga ng mga karapatan sa ilang mga kaso, maaari rin itong magamit. Sa partikular, ang mga partido ay maaaring mag-sign isang paunang kontrata kung kinakailangan upang ayusin ang ilang mga punto ng transaksyon sa may-ari ng site. Sinasabi nito na ang pangunahing kontrata ay pipirma lamang sa pahintulot ng may-ari.
Matapos ito, ang tagapagbigay ng abiso ay inaalam ng balak na maiiwasan ang pagpapaupa sa isang third party. Sinusuri ng may-ari ang dokumento at tinitiyak na ang lahat ng mga kundisyon ng naunang kontrata ay nadoble, maliban sa sugnay sa pagtatalaga ng mga karapatan. Kung ang may-ari ay walang mga paghahabol, sumasang-ayon siya. Ang kapansin-pansin at pahintulot ay nakasulat. Matapos makuha ang pahintulot, ang mga partido ay maaaring mag-sign ng isang bagong kasunduan.
Hindi mahirap iguhit ang kontrata na ito, dahil madalas na nadoble lamang nito ang mga kondisyon na ibinibigay para sa orihinal na kontrata. Ang konklusyon ay hindi rin mahirap. Ngunit ang ilang mga nuances ay dapat sundin, kung hindi man ang kontrata ay maaaring ma-invalidate. Kaya, kinakailangan upang ipaalam sa may-ari, pati na rin ang pagrehistro ng kontrata para sa pagtatalaga ng karapatang mag-riase ng lupa, sa Rosreestr.