Ang proyekto ay ang pagtatayo ng isang bagay (siguro isang shopping at entertainment center). Ang pasilidad ay matatagpuan sa lungsod ng Mytishchi, rehiyon ng Moscow, sa address: st. Letnaya, 26. Ang tinatayang petsa para sa pag-komisyon ng pasilidad ay ang 2019.
Mga lugar ng saklaw na saklaw
Kapag nabuo ang konsepto ng pagbuo ng isang sentro ng negosyo, kinakailangan upang matukoy ang mga hangganan ng lugar ng serbisyo na nakapaligid sa site.
Sa pagkakasunud-sunod, ang lugar sa paligid ng bagay ay maaaring nahahati sa tatlong mga zone (depende sa kalapitan ng lokasyon):
- 1st encirclement ring: limitado ng Yubileynaya, Mira kalye, ilog Yauza.
- Ika-2 singsing ng encirclement: sumasaklaw sa karamihan ng lungsod, maliban sa mga liblib na lugar - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka at Druzhba.
- Ika-3 singsing ng kapaligiran: sumasaklaw sa buong lungsod ng Mytishchi, kabilang ang mga lugar ng Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka at Druzhba.
Panloob at panlabas na mga kadahilanan ng tagumpay ng proyekto
Ang mga panlabas na salik ay lampas sa kontrol ng mamumuhunan, ngunit ang kanilang impluwensya sa kasunod na pag-unlad ng proyekto ay ang pangunahing kahalagahan sa pagpapatupad ng konstruksyon ng proyekto ng sentro ng negosyo.
Ang paghahambing ng mga panlabas at panloob na mga kadahilanan sa pag-unlad ay iniharap sa talahanayan sa ibaba.
| Panlabas na mga kadahilanan sa pag-unlad | Panloob na mga kadahilanan ng pag-unlad |
|
|
Batay sa pagsusuri, maaari nating tapusin na, kapag nagpapasya sa pagtatayo ng isang sentro ng negosyo, maraming mga parameter ang dapat isaalang-alang:
- Mga prospect para sa kaunlarang pang-ekonomiya, panlipunan at demograpiko ng rehiyon.
- Ang antas ng kumpetisyon sa lugar ng pasilidad.
- Mga katangian ng sosyo-demograpiko ng populasyon na nakatira sa lugar.
- Mga tampok ng bagay mismo.
- Pagganap ng pamumuhunan ng proyekto.
Dapat pansinin na ang average na gastos ng mga gusali ng mga sentro ng negosyo sa St. Petersburg ay 450 milyong rubles na may isang lugar na 40,000 square meters. Gayunpaman, ang tagapagpahiwatig na ito ay naiiba nang bahagya sa parehong sa Moscow.
Dapat pansinin na ang gastos ng mga gusali ng mga sentro ng negosyo sa Moscow ay halos 600 milyong rubles, na may isang kuwadrante ng higit sa 40,000 square meters. m
SWOT analysis ng bagay
Nasa ibaba ang pangwakas na talahanayan ng pagsusuri ng SWOT ng pasilidad na iminungkahi para sa pagtatayo.
| S - Mga Lakas | W - Mga kahinaan |
|
|
| O - Mga Tampok | T - Mga Banta |
|
|
Matapos suriin ang mga lakas at kahinaan ng bagay, pag-unlad at pagbabanta nito, maaari nating isaalang-alang ang posibilidad ng pagpapatupad ng dalawang magkakaibang mga pagpipilian para sa paggamit ng puwang:
- Shopping center.
- Shopping at entertainment center.
Shopping center
Sa kasong ito, maaari kang tumuon sa gallery ng pamimili. Ang malaking sukat ng lugar ng pamimili ay tataas ang iba't ibang mga kalakal na inaalok. Ang mga rate ng renta para sa mga tingi na lugar ay mas mataas kaysa sa mga lugar ng libangan. Sa kasong ito, ang saklaw ng saklaw ng pamilihan ay magiging unang singsing ng kapaligiran.
Ang plano ng negosyo para sa pagtatayo ng isang sentro ng negosyo ay ang pinakamainam na paksa sa pagtatayo ng isang pasilidad na may dalawang palapag.
Shopping at entertainment center
Sa pangalawang kaso, maaari kang tumuon sa sangkap ng libangan. Ang pangunahing bentahe ng panukalang ito ay ang katotohanan na sa merkado ng lungsod mayroong isang talamak na kakulangan ng mga lugar para sa mga aktibidad sa paglilibang para sa mga bata. Ang pagkakaroon ng isang entertainment zone ay nagdaragdag ng oras na ginugol ng mga customer sa pag-aari. Sa mga bagong shopping center, ang ratio ng mga shopping at entertainment area ay 50% hanggang 50%.
Sa ground floor iminungkahi na maglagay ng grocery supermarket.
Kung mayroong isang malaking bilang ng mga operator ng aliwan, ang pamimili at entertainment center ay maaaring maakit ang mga bisita sa una at bahagyang pangalawang singsing ng kapaligiran ng lungsod, dahil walang sapat na mga lugar ng libangan sa lungsod. Dapat tandaan na ang mga rate ng pag-upa para sa ganitong uri ng serbisyo ay mas mababa kaysa sa lugar ng tingi, na sa huli ay hahantong sa isang pagtaas sa panahon ng pagbabayad.
Iminumungkahi ng karanasan sa dayuhan na ang pinakamainam na pagpapatupad ng proyekto ay ang paglikha ng isang shopping at entertainment complex, dahil ang pagpipiliang ito ay binabawasan ang mga panganib sa komersyal.
Ang nakaplanong sentro ng negosyo ay kabilang sa klase A. Ito ang pinakamataas sa mga maaaring italaga. Ang pagtatasa ng Class A ay nagpapahiwatig ng prestihiyo ng lahat ng mga lugar ng gusali, ang pagkakaroon ng mga modernong sistema ng suporta sa buhay at ang gawain ng sentro mismo.
Ang halaga ng pagtatayo ng isang Class A ng sentro ng negosyo gamit ang isang tiyak na halimbawa ay ipinakita sa ibaba. Hindi natin dapat kalimutan na ang konstruksiyon ng isang shopping center sa ibang lungsod ay maaaring magkaroon ng ganap na magkakaibang mga pamumuhunan sa pananalapi sa dami.
Pagsasama ng mga daloy ng proyekto ng cash
Marahil, ang mall ay magkakaroon ng mga sumusunod na mga parameter kapag nakakakuha ng isang permit sa gusali:
- Ang kabuuang lugar ng pamilihan ay 9672 square meters. m
- Kasama ang 1st floor - 4847 sq. M m
- Kasama ang 2nd floor - 4825 square meters. m
- Ang rate ng pag-okupar sa 1st year ay 70%.
- Ang rate ng pananakop sa mga susunod na taon ay 95%.
- Ang panganib ng hindi pagbabayad ay 0%.
- Paglago ng kita bawat taon - 5%.
Dahil ang kasunduan sa pag-upa ay nagtatakda ng halaga ng parusa para sa huli na pagbabayad ng higit sa 30 araw, ang mga panganib ng hindi pagbabayad sa panahon ng pagtatayo ng sentro ng negosyo ay pantay sa zero. Ang taunang pagtaas ng mga presyo sa pagrenta ay 5%.
Ito ay inilalarawan nang mas malinaw sa pamamagitan ng talahanayan sa ibaba.
Ang mga pamumuhunan sa pagtatayo ng konstruksyon ng isang sentro ng negosyo (RUB)
| Direksyon | Pamumuhunan | 1 taon | 2 taon | TOTAL | Para sa m2 |
| 1. Mga Gastos | Gawaang konstruksyon at pag-install | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Iba pang mga gastos | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Bahagyang resulta: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Mga koneksyon | Supply ng tubig | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | Pananahi | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Supply ng init | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Suplay ng kuryente | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Para sa paglalaan ng limitasyon ng kuryente | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Bahagyang resulta: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | TOTAL | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
Ang pinakamahalagang punto ay ang pag-aaral ng mga isyu sa financing ng pamumuhunan sa kapital. Para sa layuning ito, ang parehong pagmamay-ari at hiniram na pondo ng kumpanya ay maaaring magamit. Nasa ibaba ang data sa financing ng proyekto sa konstruksyon nang mas detalyado.
Pagpopondo ng Proyekto:
- Kabuuang pamumuhunan - 13439642 dolyar.
- Kasama ang 1st year - 10939642 dolyar.
- Kasama ang ika-2 taon - $ 2,500,000
- Kabuuang hiniram na kabisera - $ 13,439,642, kabilang ang 1st year: $ 10,939,642, ika-2 taon: $ 2,500,000
- Termino ng pagbabayad ng pautang - 10 taon.
- Ang rate ng interes sa pautang ay 18%.
Sa proseso ng pag-aaral ng mga resulta sa pananalapi ng proyekto, isang mahalagang punto ay ang pag-aaral ng dami at halaga ng buwis sa buwis sa kumpanya ayon sa plano sa negosyo.
Ang mga resulta ng binalak na pagbawas sa buwis para sa proyekto ay ipinakita sa ibaba.
Mga buwis na binabayaran sa pagpapatakbo ng proyekto:
- Para sa pag-aari - 2.2%.
- Kita - 20%.
- VAT - 18%.
Upang mabuo ang daloy ng cash, kailangan naming matukoy ang tinatayang halaga ng kita mula sa pag-upa sa mga lugar, kung saan kailangan nating isagawa ang pag-zone ng lugar ng pamilihan. Ang mga elemento ng zoning ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba.
Zoning
| Profile | Kabuuan ng lugar, sq. m | Kapaki-pakinabang na lugar, sq. m | Lugar, pagkawala, sq. m |
| 1st floor | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2nd floor | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Kabuuan (ganap na tagapagpahiwatig) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Kabuuan (tagapagpahiwatig ng kamag-anak) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
Ang pagkalkula ng kita mula sa pag-upa ng mga lugar para sa nakaplanong sentro ng negosyo ay isang sentral na punto, dahil nauugnay ito sa pagiging epektibo nito. Mayroong iba't ibang mga pagpipilian sa forecast para sa pagkuha ng naturang kita: maasahin sa mabuti, average at pesimistiko. Ipinapakita sa talahanayan sa ibaba ang mga katangian ng bawat pagpipilian nang mas malinaw.
Inihahatid ng unang talahanayan ang pessimistic na forecast para sa pagpipilian ng pagbuo ng kita.
Pagkalkula ng kita sa pagrenta. Rental Rate - Pessimistic na Pagtataya
| Profile | Metric na lugar m | % ng kabuuang lugar | Timbang na average na rate ng pagrenta ng $ / sq. m / buwan | Timbang na average na rate ng pagrenta ng $ / sq. m / taon | Magrenta ng $ / taon |
| 1st floor | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Maliit na pakpak | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Malaking pakpak | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2nd floor | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Kabuuan: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Timbang na average rate ng pagrenta | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Rental na kita mula sa mall | - | - | - | - | 3 909 468 |
Ang data sa talahanayan ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na bilang isang resulta ng pagpapatupad ng proyekto, ang pesimistikong sukat ng kita mula sa pag-upa ng puwang sa mall ay magiging $ 3909468.
Ipinapakita sa talahanayan sa ibaba ang data sa pagkalkula ng kita ng pag-upa mula sa puwang sa pamilihan sa average na pagpipilian.
Pagkalkula ng kita sa pagrenta. Pautang sa Pagrenta - Average
| Profile | Metric na lugar m | % ng kabuuang lugar | Timbang na average rate ng pagrenta, $ / sq. m / buwan | Timbang na average rate ng pagrenta, $ / sq. m / taon | Magrenta, $ / taon |
| 1st floor | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Maliit na pakpak | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Malaking pakpak | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2nd floor | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Kabuuan: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Timbang na average rate ng pagrenta | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Rental na kita mula sa mall | - | - | - | - | 4 429 399 |
Ang data sa talahanayan ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na bilang isang resulta ng pagpapatupad ng proyekto, ang average na laki ng natanggap na kita mula sa pag-upa ng puwang sa mall ay magiging $ 4,429,399.
Kinakailangan din na hulaan ang isang maasahin na forecast para sa posibleng pagtanggap ng kita ng bagay mula sa pag-upa ng puwang, na ipinakita sa talahanayan sa ibaba.
Pagkalkula ng kita sa pagrenta. Rental Rate - Optimistic na Pagtataya
| Profile | Metric na lugar m | % ng kabuuang lugar | Timbang na average rate ng pagrenta, $ / sq. m / buwan | Timbang na average rate ng pagrenta, $ / sq. m / taon | Magrenta, $ / taon |
| 1st floor | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Maliit na pakpak | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Malaking pakpak | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2nd floor | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Kabuuan: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Timbang na average rate ng pagrenta | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Rental na kita mula sa mall | - | - | - | - | 4 776 385 |
Ang mga talahanayan na ito ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na bilang isang resulta ng pagpapatupad ng proyekto, ang optimistikong laki ng kita mula sa pag-upa ng puwang sa mall ay magiging $ 4776385.
Kinakalkula namin ang gastos ng hiniram na pondo at iskedyul ng pagbabayad sa talahanayan sa ibaba.
| Taon | Balanse sa pagkahinog | % ng kasalukuyang pagbabayad | Ang pangunahing halaga ng kasalukuyang pagbabayad | Buwanang pagbabayad |
| 1st | 13 439 642 | - | - | - |
| Ika-2 | 13 439 642 | - | - | - |
| Ika-3 | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| Ika-4 | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| Ika-5 | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| Ika-6 | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| Ika-7 | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| Ika-8 | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| Ika-9 | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| Ika-10 | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Tandaan: sa ika-3 buwan, ang buwanang pagbabayad ay magsasama ng isang dalawang taong pagpapaliban ng pagbabayad at pag-capitalize ng interes na katumbas ng $ 5143445.
Ang data sa talahanayan ay nagpapahiwatig na ang buwanang pagbabayad para sa proyekto ay 3214579 dolyar bawat buwan.
Iba pang mga gastos
Isaalang-alang at kalkulahin ang lahat ng mga uri ng mga gastos sa pagpapatakbo sa panahon ng pagtatayo ng isang sentro ng negosyo:
- Ang unang dalawang taon, ang gawain ng bantay ay masakop ang kalahati ng palagiang dami.
- Ang pagkalkula ng mga serbisyo sa paglilinis ay kasama ang paglilinis ng lahat ng mga lugar at teritoryo.
- Ang pagbabayad ng sahod nang buo ay isinasaalang-alang, isinasaalang-alang ang lahat ng mga buwis at VAT.
- Isang taunang pagtaas ng suweldo ng 5% bawat taon.
- Ang lahat ng mga gastos sa operating ay inililipat sa mga nangungupahan (maliban sa 1st year at kalahati ng mga gastos sa ika-2 taon).
Upang makatipon ang cash flow, kinakalkula namin ang sumusunod na data:
- Tinatayang average na kita sa pagrenta para sa 10 taon ng pagpapatupad ng proyekto, sa kondisyon na sa unang taon, ang naupahang lugar ay 70%, at sa susunod na 95%.
- Ang pagbabawas ng pag-aari ay magiging 3.33% bawat taon.
Ang mga setting sa balangkas ng mga aktibidad sa pananalapi ay nagsasama ng labis na interes ayon sa mga batas sa buwis, dahil ang format bago at pagkatapos ng financing ay hindi mabubunot.
Dahil tinatanggap ang konstruksyon "alinsunod sa mga yugto ng trabaho", at ang cash flow ay nabuo simula sa unang taon, na nagsisimula mula sa sandaling ang proyekto ay bumubuo ng unang ruble ng kita, ang kumpanya ay nawalan ng karapatan sa pagbabalik ng VAT sa unang taon matapos ang konstruksiyon.
Dahil ang balanse ng proyekto ay isang positibong halaga kapag umabot ang 100% na kapasidad, ang iba at pambihirang gastos ay hindi isinasaalang-alang sa mga kalkulasyon.
Batay sa magagamit na data, tila posible na ipakita ang nakaplanong cash flow na nilikha ng proyekto.
Ipinapakita sa talahanayan sa ibaba ang mga gastos sa pagpapatakbo ng proyekto.
Mga gastos sa pagpapatakbo
| Mga gastos sa pagpapatakbo | Taon 1 | Taon 2 | Taon 3 | Taon 4 | Taon 5 | Taon 6 | Taon 7 | Taon 8 | Taon 9 | Taon 10 |
| Pangangasiwa | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| ang tauhan | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| consumable | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| kagamitan | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| VAT | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| Paglilinis | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| ang tauhan | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| consumable | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| kagamitan | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| VAT | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tech. serbisyo | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| ang tauhan | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| consumable, kabilang ang mga damit na panloob | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| mga lisensya | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| VAT | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| Seguridad | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| ang tauhan | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| mga consumable, kabilang ang mga damit na panloob at kagamitan | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| VAT | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| Seguro | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ang mga gusali | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| responsibilidad | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Pagbabayad ng Utility | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Timbang na average na pagkonsumo bawat sq. m / taon | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Kabuuan bawat taon | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Mga gastos sa operating may-ari | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ipinapakita sa talahanayan sa ibaba na ang halaga ng mga gastos sa operating sa unang taon ay magiging $ 271,707, pagkatapos ay tataas ito sa taon at aabot sa $ 740157 sa ika-10 taon.
Sa kasunod na pagsusuri ng pagiging epektibo ng proyekto, ang dinamika ng kita ng proyekto sa unang 10 taon ay isasaalang-alang sa talahanayan sa ibaba.
Mga Kita sa Proyekto
| Kita | Taon 1 | Taon 2 | Taon 3 | Taon 4 | Taon 5 | Taon 6 | Taon 7 | Taon 8 | Taon 9 | Taon 10 | TOTAL |
| Rate ng trabaho (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Rental income (average) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
Ang data sa talahanayan ay nagbibigay-daan sa amin upang tapusin na ang halaga ng kita ng proyekto sa unang taon ay aabot sa $ 2,717,987, pagkatapos ay tataas ang mga kita, sa ika-10 taon na sila ay aabutin sa $ 3,970,2947.
Kapag nagsasaliksik ng isang proyekto, ang pagkalkula ng mga pagbabawas ng pagbabawas, na ipinakita sa talahanayan sa ibaba, ay mahalaga.
Pagkalugi ng proyekto
| Pagkalugi 3.33% bawat taon | Taon 1 | Taon 2 | Taon 3 | Taon 4 | Taon 5 | Taon 6 | Taon 7 | Taon 8 | Taon 9 | Taon 10 | TOTAL |
| Halaga ng pag-aari | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Halaga ng Amortization | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Tulad ng nakikita mula sa talahanayan, ang halaga ng pagkakaubos sa ikatlong taon ay magiging $ 262,153, at sa huling, ika-10 taon - $ 227,582. Ang kabuuang halaga ng pagkalugi sa lahat ng taon ng proyekto ay magiging $ 1,956,147.
Ipinapakita sa talahanayan sa ibaba ang cash flow para sa proyekto.
Daloy ng cash
| CASH FLOW | Taon 1 | Taon 2 | Taon 3 | Taon 4 | Taon 5 | Taon 6 | Taon 7 | Taon 8 | Taon 9 | Taon 10 | TOTAL |
| Pangunahing aktibidad | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Kita ng kita | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Mga gastos sa pagpapatakbo | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| Babayaran ang VAT | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Mga aktibidad sa pagpapatakbo | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - Pagbawas sa NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Buwis sa pag-aari | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Buwis sa kita | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| TOTAL RESULTA | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Aktibidad sa pananalapi | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% sa pamantayan | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Pautang katawan | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Bayad sa mga tagapagtatag | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| FINANCIAL RESULTA | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Aktibidad sa pamumuhunan | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Refund ng VAT | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TOTAL sa mga aktibidad sa pamumuhunan | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| TOTAL pangkalahatang | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
Ipinapakita sa talahanayan na ang kabuuang daloy ng cash para sa proyekto ay $ 1,300,415.
Estima sa Diskwento sa Diskwento
Ginagamit ito upang makalkula ang mga stream ng kita sa hinaharap sa isang solong halaga sa ngayon. Ang diskwento rate (r) ay kinakalkula nang pinagsama ng formula:
r = α + MRR * RI,
saan
Ang α ay ang average na rate ng inflation sa loob ng panahon.
MRR (Minimum na Panganib ng Pagbabalik) - ang pinakamababang real rate ng panganib na nauugnay sa paggana ng proyekto.
RI (Investment Risk) - ang antas ng average na kinakailangang kakayahang kumita (peligro) ng mga kalahok sa proyekto.
Ang pinakamababang tunay na rate ng peligro ng MRR para sa kasong ito ay magiging katumbas ng gastos ng hiniram na pondo, lalo na 18%, iyon ay, ang rate sa isang bank loan.
Alinsunod sa kasunduan sa pamumuhunan, ang average na hinihiling na ani RI ng mga kalahok ng proyekto ay nakatakda sa 2%.
Kaya, ang rate ng diskwento ay magiging katumbas ng:
r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%
Konklusyon
Kapag ang pagguhit ng isang plano sa negosyo para sa pagtatayo ng isang sentro ng negosyo, ang proyekto ay isinasaalang-alang, ang mga optimistikong konklusyon ay nakuha.
Sa susunod na tatlong taon, ang katamtaman na paglago ng ekonomiya ay masusunod sa distrito ng Mytishchi, gayunpaman, ang lag ng average na mga tagapagpahiwatig para sa distrito mula sa average na mga tagapagpahiwatig para sa rehiyon ng Moscow. Ang nangungunang industriya ay mananatiling engineering, paggawa ng instrumento, at industriya ng konstruksyon.
Sa pagtatapos ng 2018, pinlano na dagdagan ang rate ng paglago ng tingian ng kalakalan sa pamamagitan ng 40% at dagdagan ang taunang dami ng mga serbisyo sa sambahayan ng 35%. Ang paglago ng kalakalan ay masisiguro sa paglaki ng gitnang uri at kita nito.
Ang mga lugar na nakakatugon sa mga pamantayan sa internasyonal ay nasa talamak na kakulangan, ang demand para sa kalidad ng espasyo sa tingi ay lumampas sa suplay. Ito ay hahantong sa isang pagtaas sa kalidad ng paglikha at pamamahala ng mall.
Ang pangunahing mapagkukunan ng hinihiling ngayon ay mga tindahan ng damit. Nag-account sila ng halos 50% ng lugar sa mga shopping center. Ang antas ng libreng puwang sa 2018 ay magiging 10-15%. Ang inaasahang pagtaas sa tingian ng real estate ay magiging tungkol sa 75,000 sq. M. Sa kasalukuyan, ang average na rate ng pag-upa para sa komersyal na lugar sa lungsod ay tungkol sa $ 405 / sq. m bawat taon (kasama ang VAT at mga gastos sa operating).
Sa zone ng unang singsing ng kapaligiran mayroong isang malaking bilang ng mga bagay na nakikipagkumpitensya pareho sa sektor ng pagkain at sa sektor ng pang-industriya.
Kapag kinakalkula ang daloy ng cash, ang average na rate ng pag-upa, ang pagkakaroon ng mga lugar sa antas ng 5%, pati na rin ang lahat ng mga gastos sa operating at mga pagbabayad sa pautang ay isinasaalang-alang. Ang cash flow para sa proyekto ay naging positibo, ngunit hindi pa rin sapat ang malaki.
Ang rate ng diskwento, na kinabibilangan ng average na inflation rate, ang panganib na nabuo ng proyekto, at ang average na kinakailangang pagbabalik, ay 30%.
Kaya, ang isinumite na proyekto ay maaaring tanggapin para sa pagsasaalang-alang, dahil ang mga pagkalkula ay nagpapakita ng kakayahang kumita at pagiging epektibo.