Nag-aalok ang merkado para sa mga bagong gusali ng isang malawak na hanay ng mga bagay sa real estate, kung saan maaaring pumili ang mamimili ng opsyon na nababagay sa kanya, na nakatuon sa mga pagkakataon sa pananalapi at iba pang mga katangian ng konstruksyon. Ang isang bagong kalakaran ay ang pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo. Ang modelong pag-unlad na ito ay itinuturing na pinaka-mahusay, mabisa at may katwiran sa harap ng kakulangan ng lupa at kasikipan sa mga network ng utility ng mga megacities. Yamang ang term na ito ay medyo bago, nagiging sanhi ito ng malaking interes mula sa mga potensyal na mamimili sa bahay. Ngayon ay pag-uusapan natin ang tungkol sa pinagsamang pag-unlad at pag-unlad ng mga teritoryo, pati na rin talakayin ang mga prospect para sa kategoryang ito ng konstruksyon ng pabahay.
Tukuyin ang pagdadaglat KOT
Ito ay nagkakahalaga ng pag-alaala kapag pinag-uusapan natin ang pinagsama-samang pag-unlad ng isang teritoryo - ito ang kahulugan na kasama sa isang bilang ng mga konsepto na bahagi ng sistema ng pag-unlad ng mga teritoryo. Kami ay bahagyang hawakan lamang ang isyung ito sa artikulong ito, dahil higit sa lahat kami ay interesado pa rin sa pagdadaglat ng KOT.
Kaya, ang pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ay mga proyekto sa pagpapaunlad ng lupa, na nagpapahiwatig ng malakihang pagtatayo ng mga residential complexes na may kabuuang lugar ng hindi bababa sa isang daang libong mga parisukat. Karaniwan, tulad ng isang kumplikadong kasama ang maraming mga gusali sa apartment, na pinagsama ng isang solong arkitektura at disenyo. Sila rin ay nasa katulad na kategorya ng presyo. Sinasabi ng mga eksperto na madalas na ang pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ay ang ekonomiya at pabahay ng klase ng ginhawa, na idinisenyo para sa mass buyer na may average na antas ng kita.
Nabanggit na ang modelong pag-unlad na ito ay kasama ang lahat ng nauugnay na imprastruktura, na itinayo ng samahan ng konstruksyon. Sa karamihan ng mga kaso, ang resulta ay ang mga malalaking microdistrict na matatagpuan sa labas ng mga makapal na populasyon na mga lungsod at kahit na ang pagkakaroon ng kanilang sariling mga komunal na network.
Kaunting kasaysayan
Sa kauna-unahang pagkakataon, nagsimula silang mag-usap tungkol sa CAT mga sampung taon na ang nakakaraan. Pagkatapos ang pamahalaan ng Russian Federation ay naglabas ng isang dokumento na nagsasaad ng ilan sa mga kinakailangan para sa mga proyektong pinagsama. Una sa lahat, ipinapahiwatig ang obligasyon ng nag-develop sa komisyon ng mga imprastruktura, kasama ang mga pasilidad sa lipunan at mga network ng engineering. Sinasangkot din ng CAT ang pagtatayo ng mga pagpapalit ng kalsada, at ang mga pondo sa badyet ay hindi dapat gamitin sa mga naturang aktibidad. Ang lahat ng mga gastos ay nahulog sa mga balikat ng developer at mamumuhunan, na maaari niyang maakit sa proyekto.
Kapansin-pansin na ngayon hindi hihigit sa sampung mga proyekto ang nagawa sa kategorya ng pinagsama-samang pag-unlad ng mga teritoryo para sa mga layunin ng pabahay. Marami sa mga aplikante ay hindi nakamit ang pagsunod sa lahat ng mga kundisyon na ipinakita, at ngayon pinaplano lamang nilang simulan ang gawain sa CT.
Kapansin-pansin na sa mga panahon ng Sobyet, ang prinsipyo ng pinagsama-samang pag-unlad ay napaka-aktibong ginamit. Ito ay totoo lalo na sa mga thirties ng huling siglo. Pagkatapos ang buong mga libangan, at kung minsan ang mga lungsod, ay itinayo sa mga wastelands. Gayunpaman, ang mga layunin na hinabol noon at ngayon ay nag-iiba nang malaki. Sa Unyong Sobyet, ang pangunahing gawain ay ang pagtatayo ng higit pang mga square meters. Samakatuwid, ang buong microdistrict ay naging single-face at grey. Ang modernong diskarte ay tiyak na batay sa husay ng pagbuo ng espasyo. Maraming mga developer ang nagsasabing nagbebenta sila hindi masyadong maraming mga apartment bilang isang tiyak na pamumuhay. At para dito, ang mamimili ay handa na lamang magbayad ng halos anumang pera.
Mga kadahilanan para sa katanyagan ng integrated integrated
Ang lupain para sa pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ay ngayon ay napakahusay na hinihingi, at hindi ito nakakagulat. Sa katunayan, bawat taon sa mga lungsod ay may mas kaunti at mas kaunting libreng lupain na maaaring magamit bilang isang lugar para sa mga bagong gusali. Kung mas maaga sa megalopolises posible na magtayo ng maraming mga bahay na halos sa gitna at ikonekta ang mga ito sa umiiral na mga komunikasyon sa lungsod, ngayon imposible na gawin ito. Samakatuwid, dapat isaalang-alang ng mga developer ang teritoryo sa labas ng bansa at bumuo ng mga kawili-wiling konsepto para sa kanilang mga bagong gusali. Bilang isang resulta, ang mamimili ay tumatanggap ng isang hindi pangkaraniwang proyekto na may isang binuo na imprastraktura at maraming mga pakinabang.
Huwag kalimutan ang gastos ng konstruksyon. Bilang isang patakaran, mas malaki ang proyekto na ipinatutupad ng developer, mas mura ito sa kanya. Samakatuwid, kahit na isinasaalang-alang ang pangangailangan na magbigay ng kasangkapan sa lahat ng mga teritoryo na katabi ng mga bagong gusali, nakakatanggap siya ng malaking kita. Bilang karagdagan, ito ay may pagkakataon na mainteresan ang bumibili sa lahat ng uri ng mga diskwento, promosyon, binabawasan ang orihinal na idineklarang gastos ng pabahay ng sampu hanggang tatlumpung porsyento. Ang ganitong pamamaraan ay hindi mabibigo sa suhol sa hinaharap na mga may-ari ng mga apartment.
Karamihan sa mga mamimili na sapat na masuwerte upang maging mga may-ari ng bahay sa naturang mga proyekto, na may mahusay na sigasig na sabihin sa mga kaibigan at kakilala tungkol sa kanila, na nagpapalabas ng interes sa CAT. Una sa lahat, sila ay suhol ng mga modernong kagamitan ng mga kumplikadong pabahay. Karaniwan na kasama nila ang pagsubaybay sa video, palakasan at palaruan, maingat na naisip ang mga lugar na parke at pagtawid sa daanan ng daan. Ang mga gusali mismo ay mukhang naka-istilong at moderno. Minsan ang isang distrito na bahagi ng integrated integrated development ay kahawig ng isang maliit na piraso ng Europa na may kagandahan at hindi pangkaraniwang disenyo.
Ang mga benepisyo ng CAT para sa mga lungsod at munisipyo
Dito, malinaw ang mga benepisyo sa mga lokal na awtoridad. Hindi sila mamumuhunan pagdating sa mga utility o imprastraktura. Ang mga nasabing sandali ay palaging itinatakda sa kasunduan sa pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo, kaya ang lungsod ay kailangan lamang subaybayan ang pag-unlad ng konstruksyon at pagkatapos ay kunin ang mga natapos na bagay upang balansehin.
Ngayon, higit sa isang beses nagkaroon ng pag-uusap tungkol sa kolektibong pag-unlad ng mga teritoryo ng maraming mga developer. Sa kasong ito, maaari silang maayos sa hinaharap ay ang kumpanya ng pamamahala na namamahala sa mga boiler house, mga de-koryenteng network at iba pang mga pasilidad sa engineering na itinayo at isinasagawa sa kanila. Gayunpaman, hanggang ngayon, ang balangkas ng pambatasan para sa naturang proyekto ay hindi umiiral. Gayunpaman, hindi ito nangangahulugan na hindi kinakailangan o na hindi ito lilitaw sa lalong madaling panahon.
Cons ng CAT
Sa kabila ng katotohanan na nakalista na namin ang maraming mga halatang pakinabang ng pinagsama-samang konstruksyon, mayroon din itong mga kawalan, na madalas kalimutan ng mga mamimili. Una sa lahat, ito ang tagal ng proyekto. Dahil hindi mabuo ng developer ang buong microdistrict nang sabay, inilalagay niya ang mga bahay sa operasyon sa maraming yugto. Pagdating sa malalaking proyekto, maaari itong mga gusali hindi lamang sa pangalawa, kundi sa pangatlo at maging pang-apat na yugto. Ang istorbo na ito ay dapat isaalang-alang kapag bumili ng isang apartment sa isang katulad na kumplikado.
Gayundin, ipinagpalagay ng ilang mga eksperto ang pagtatayo ng mga pasilidad sa imprastraktura sa tira prinsipyo sa mga kawalan ng CAT. Karaniwan, kukuha ng mga mamimili ang lahat ng kailangan nila para sa isang komportableng pananatili lamang pagkatapos maatasan ang huling bahay. At maaaring tumagal ng limang taon matapos na mag-ayos ang mga unang residente. Samakatuwid, ngayon ang isang batas ay isinasagawa, na magpapasikil sa mga developer na itayo ang imprastraktura ng distrito na kahanay sa mga bahay.
Pinagsamang aktibidad ng pag-unlad ng lupa: pangkalahatang paglalarawan
Nabanggit na namin sa nakaraang mga seksyon ng artikulo na ang pinagsama at napapanatiling pag-unlad ng mga teritoryo ay may apat na anyo, at ang CT ay isa sa kanila. Kung hindi ka pumunta sa mga detalye, pagkatapos ay maaari silang maging kinatawan sa sumusunod na form:
- pag-unlad ng mga nakapaloob na teritoryo;
- CAT
- pinagsamang proyekto sa pagpapaunlad ng lupa na sinimulan ng mga may-ari ng lupa;
- pinagsama ang mga proyekto sa pagbuo ng lupa na sinimulan ng munisipyo.
Dapat tandaan na ang bawat isa sa mga form na ito ay nagsasangkot ng pagpapagana sa pag-unlad ng dokumentasyon, pagdidisenyo ng mga pasilidad sa hinaharap at sa hinaharap na tinitiyak ang kanilang mahahalagang pag-andar.
Lupa para sa kumplikadong pag-unlad: ilang mga tampok
Sa mga nagdaang taon, ang isang mekanismo ay binuo upang magbigay ng mga site para sa CAT. Karaniwan ang mga teritoryo ay inilalagay para sa pangkalahatang subasta, ngunit bago iyon, ang mga dokumento para sa kanila ay maingat na sinuri, dahil ang mga karapatan ng mga ikatlong partido ay hindi dapat pahabain sa site. Ang anumang ligal na entity ay maaaring makilahok sa mga tenders, gayunpaman, pagkatapos ng tagumpay ito ay exempted mula sa pangangailangan para sa pampublikong pagdinig sa pagsisiyasat ng lupa o ang pagsusumite ng dokumentasyon ng proyekto. Ang mga developer mismo ay isinasaalang-alang ang pagpipiliang ito sa halip maginhawa at epektibo.
Ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang na ang mga nakaraang kumpanya ng konstruksiyon ay maaaring umarkila lamang ng lupa at hawakan ang mga ito sa isang tiyak na oras. Minsan nagpasok sila sa mga subcontract, at ang lupa na nakuha para sa pagtatayo ng isang paradahan, halimbawa, ay maaaring pumunta sa pag-unlad ng tirahan. Gayunpaman, ngayon ang sitwasyon ay nagbago sa panimula, at ang pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo sa mga rehiyon at rehiyon ay isang makitid na aktibidad na nakatuon. Ang balangkas na inilalaan para sa naturang pag-unlad ay hindi na magagamit sa anumang iba pang paraan.
Pag-upa ng mga land plot sa ilalim ng CAT
Kung plano ng developer na ipatupad ang KOT, kung gayon sa anumang kaso kailangan niyang manalo sa auction. Kung wala ito, hindi siya magkakaroon ng karapatang magtapos ng isang pag-upa para sa pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo. Ang panuntunang ito ay nakapaloob sa batas.
Gayunpaman, maraming mga developer ang interesado sa ibang punto. Nais nilang malaman kung ang mga karapatan sa pag-upa ay maaaring italaga sa mga panlabas na organisasyon. Sa ilalim ng salitang ito, maraming nakakaintindi ng posibilidad na ibenta ang kanilang mga karapatan. Walang maaaring pagsang-ayon. Sa katunayan, ang batas ay hindi nagbabawal sa ito, ngunit ito ay formulated sa isang paraan na ito ay halos imposible na gumawa ng naturang pamamaraan.
Pagkatapos ng lahat, posible na magtapos ng isang kasunduan sa mga CTO lamang sa pamamagitan ng pagkapanalong sa auction, na nangangahulugang dapat ganap na matupad ng samahan ang mga tungkulin na ipinahiwatig sa mga papeles. Sa pagsasagawa, ang mga nag-develop ay nahaharap na sa isang malaking bilang ng mga iba't ibang mga sitwasyon, na medyo mahirap malutas sa umiiral na ligal na balangkas. Samakatuwid, marami ang pabor sa pag-ampon ng mga bagong batas, isinasaalang-alang ang lahat ng posibleng mga sitwasyon para sa pag-upa ng lupa sa ilalim ng CT.
Pinagsamang Kasunduan sa Pag-unlad ng Teritoryo
Ang dokumentong ito ay itinuturing na mahalaga kapag pinag-uusapan natin ang mga naturang proyekto. Para sa pag-sign nito, kahit isang espesyal na balangkas ng pambatasan ang binuo, na isinasaalang-alang ang lahat ng mga nuances nito.
Bibigyan lamang namin ang ilan sa mga puntos na nakalarawan dito:
- obligasyon ng developer na ihanda ang lahat ng dokumentasyon ng disenyo para sa site ng konstruksyon, na hindi lamang kasama ang layout ng site, kundi pati na rin ang lahat ng mga pasilidad sa hinaharap na imprastraktura ay minarkahan;
- ang karapatan na pirmahan ang kontrata ay umiiral lamang sa kinatawan ng mga istruktura ng estado at ang ligal na nilalang na nanalo ng malambot;
- mas madalas, ang kasunduan ay sumasalamin sa pangangailangan na ilipat ang lahat ng mga network ng engineering sa balanse ng lungsod sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinakda ng kasunduan;
- ang panahon ng pagpapatunay ng dokumento at iba pa.
Sa pangkalahatan, maaari nating sabihin na sa lahat ng mga nuances na nauugnay sa CTO, ang mga isyu ng pagtatapos ng mga kontrata ay nagtrabaho sa pinakamahusay na paraan.
Ang mga problema ng pinagsamang pag-unlad ng lupa
Nais kong sabihin na, sa kabila ng malaking interes sa mga naturang pag-unlad, ang mga eksperto ay nagpapansin ng maraming mga problema ng mga proyektong ito na pumipigil sa kanilang pagpapatupad.
Una sa lahat, ito ay ang kakulangan ng isang balangkas ng pambatasan. Nasabi na namin ito nang higit sa isang beses.
Kinakailangan na mag-isip muli at tumulong sa antas ng estado, na dapat ipahiwatig sa pag-akit ng mga namumuhunan sa naturang mga proyekto. Pagkatapos ng lahat, kung isasaalang-alang natin na madalas na ang konstruksyon ay may kasamang konstruksyon sa kalsada, kung gayon madali itong isipin kung gaano kahusay ang gastos sa nag-develop. Ang ilan ay hindi magagawang hilahin ang mga malalaking proyekto, bagaman mataas ang interes sa mga ito.
Kadalasan, ang problema ng CAT ay ang kawalan ng kakayahan ng maraming mga developer upang sumang-ayon sa bawat isa. Kapag lumilikha ng isang pagsasama-sama, hindi lamang sila makakatanggap ng isang kumbinasyon ng kanilang mga pagsisikap, ngunit makakamit din ng isang mas mahusay na proyekto na nilikha sa isang solong estilo.
Ilang salita sa halip na isang konklusyon
Siyempre, ang sistema ng pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ay hindi pa binuo at mapapabuti sa loob ng maraming mga dekada. Gayunpaman, ang hinaharap ng konstruksyon ay nasa likod pa rin ng mga malalaki at promising na proyekto.