วิธีส่วนลดกระแสเงินสดมีความซับซ้อนและยากต่อการคำนวณ เขาประเมินวัตถุที่วิเคราะห์เมื่อได้รับกระแสเงินสดที่หลากหลายจากมันจำลองลักษณะของใบเสร็จรับเงิน
เงินในอนาคตมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?
วิธีคิดลดกระแสเงินสด – นี่คือการลดมูลค่าของการจ่ายเงินสดในอนาคตถึงช่วงเวลาปัจจุบัน การลดราคาขึ้นอยู่กับแนวคิดของมูลค่าเงินที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไปในทางเศรษฐกิจ เมื่อเวลาผ่านไปเงินจะสูญเสียมูลค่าเมื่อเทียบกับเงินปัจจุบัน สำหรับการอ้างอิงคุณจะต้องใช้เวลาในการคำนวณและนำใบเสร็จทางการเงินที่ตามมาทั้งหมดมาสู่งวดปัจจุบัน เมื่อต้องการทำเช่นนี้ให้ใช้สัมประสิทธิ์ที่ใช้ในวิธีการลดกระแสเงินสด ตัวอย่างของการคำนวณมีดังนี้: k = 1 / (1 + r)ผม. ในสูตร r แสดงถึงอัตราส่วนลด i เป็นสัญลักษณ์ของระยะเวลา
จะใช้วิธีการได้ที่ไหน?
วิธีการคิดลดกระแสเงินสดใช้อย่างกว้างขวาง ช่วยให้คุณสามารถกำหนดจำนวนรายได้ในอนาคตในปัจจุบัน กระแสการเงินอาจเปลี่ยนแปลงได้รายได้อาจถูกแทนที่ด้วยความสูญเสีย การเปลี่ยนแปลงของการเปลี่ยนแปลงไม่สามารถคาดการณ์ได้เสมอไป คุณสามารถประเมินทรัพย์สินในแง่ของผลประโยชน์ในปัจจุบันที่สามารถนำมาในวันพรุ่งนี้
ขอแนะนำให้ใช้วิธีลดกระแสเงินสดในกรณีที่:
- มีข้อโต้แย้งที่เชื่อได้ว่ากระแสการเงินจะลดลงหรือเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเวลาผ่านไป;
- หัวเรื่องการประเมินค่านั้นเพียงพอที่จะคำนวณรายได้ในอนาคต (บวกหรือลบ);
- กระแสการเงินได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากฤดูกาล
- เรื่องของการประเมินผลเป็นวัตถุที่มีชุดฟังก์ชั่นที่เป็นไปได้
- ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่งถูกสร้างหรือสร้างเสร็จ
ข้อมูลใดที่จำเป็นสำหรับการคำนวณ
สำหรับการคำนวณด้วยวิธีการคิดลดกระแสเงินสดและนำมาสู่ช่วงเวลาปัจจุบันจำเป็นต้องใช้ข้อมูลต่อไปนี้:
- การทำกำไร (กระแสเงินสดของตัวเอง)
- เงื่อนไขการชำระหนี้
- อัตราคิดลด
การกระทำของอัลกอริทึม
พิจารณาอัลกอริทึมสำหรับการคำนวณมูลค่าของวิธีการคิดลดกระแสเงินสด
พื้นฐานสำหรับการคำนวณคือผลกำไร นี่คือกระแสเงินสดจริงจากทรัพย์สินที่มีมูลค่าด้วยวิธีรายได้ วิธีคิดลดกระแสเงินสดจะพิจารณากระแสเงินสดสุทธินั่นคือการเงินที่ยังคงอยู่ที่การกำจัดของเจ้าของหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมถึงการลงทุน
การกำหนดงวดการเรียกเก็บเงินขึ้นอยู่กับจำนวนข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หากเพียงพอและจำเป็นสำหรับการพยากรณ์ในระยะยาวคุณสามารถเลือกระยะเวลานานขึ้นหรือเพิ่มความแม่นยำของการพยากรณ์
ในรัสเซียระยะเวลาการคาดการณ์เฉลี่ยคือสามสิบห้าปี
ตัวบ่งชี้นี้ให้มูลค่าของรายได้จนถึงปัจจุบันเทียบกับมูลค่า เมื่อต้องการทำเช่นนี้กระแสการเงินจะต้องคูณด้วยอัตราส่วนลดซึ่งเป็นอัตราที่สร้างรายได้ที่สามารถคาดหวังได้โดยนักลงทุนที่ลงทุนในมูลค่าขององค์กร
วิธีการคิดลดกระแสเงินสดและปัจจัยที่มีอิทธิพล
เมื่อคำนวณอัตราปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อไปนี้ถูกนำมาพิจารณา:
- อัตราเงินเฟ้อ
- ผลกำไรบนวัตถุ
- กำไรคำนึงถึงความเสี่ยงทั้งหมด
- อัตราของธนาคารกลาง
- อัตราร้อยละของธนาคารพาณิชย์ที่กู้ยืมเงิน
- ต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน
วิธีการสมัคร
สำหรับการใช้วิธีการคิดลดกระแสเงินสดอย่างเพียงพอในการประเมินธุรกิจจำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนวิธีต่อไปนี้:
- ทางเลือกของช่วงเวลาสำหรับการประเมิน ในรัสเซียจะต้องไม่เกินสามสิบห้าปี โลกใช้การประเมินที่ยาวขึ้น
- การกำหนดประเภทของกระแสเงินสดที่ถูกตรวจสอบ ตัวอย่างเช่นคุณสามารถอธิบายขนาดของการลดลงทางการเงินและการเพิ่มกระแส (รายได้และขาดทุน) โดยการอธิบายงบการเงิน (ปีปัจจุบันและก่อนหน้า) และสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดสมัยใหม่โดยคำนึงถึงข้อผิดพลาดของบัญชี มีการพิจารณารายได้หลายประเภท: รายได้รวม (สุทธิจากภาษีอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายทางธุรกิจ); ประมาณการรายได้รวม; รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (สุทธิจากการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรและการชำระเงินให้กู้ยืมและเงินกู้ยืม); กระแสการเงินก่อนและหลังจ่ายค่าธรรมเนียมทางการเงิน
- การคำนวณมูลค่าการกลับรายการหรือมูลค่าคงเหลือของวัตถุที่ประเมินหลังจากรายได้หยุดไหล การพลิกกลับสามารถกำหนดได้โดยประมาณโดยศึกษาต้นทุนของวัตถุดังกล่าวในตลาดรัสเซียหรือคาดการณ์สถานการณ์ตลาด สามารถคำนวณอัตราการโอนเป็นทุนหรือรายได้ต่อปีหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการคาดการณ์
- การคำนวณอัตราคิดลด ช่วงเวลาที่ยากลำบากในการคำนวณนี้คือการคาดการณ์ที่ถูกต้องของอัตรารายได้ในอนาคต มีวิธีการทำมากกว่าสิบวิธีในวิธีคิดลดกระแสเงินสด ตัวอย่างของวิธีการคำนวณทางเศรษฐกิจ: วิธีการสะสมหรือการเพิ่มความเสี่ยงวิธีการเปรียบเทียบการลงทุนวิธีการจัดสรร (การคำนวณอัตราร้อยละของการทำธุรกรรมเทียบกับวัตถุที่คล้ายกัน) การตรวจสอบตามการตรวจสอบตลาดสำหรับการวิเคราะห์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
- การประยุกต์ใช้วิธีการคิดลดกระแสเงินสดตามตัวชี้วัดเริ่มต้นที่คำนวณ สำหรับการคำนวณจะใช้สูตรต่อไปนี้: DDP = ∑ยังไม่มีข้อความt = 1DP / (1+ Sd)เสื้อโดยที่ DDP - กระแสเงินสดคิดลด DP - กระแสเงินสดในช่วงเวลาที่เลือก (t); SD - อัตรารายได้ในอนาคต t คือระยะเวลาการคาดการณ์เวลา N คือจำนวนรอบระยะเวลาการคาดการณ์สำหรับกระแสเงินสดในอนาคต
วิธีการลดอัตรา
ในความเป็นจริงผู้เชี่ยวชาญใช้วิธีการต่อไปนี้เพื่อคำนวณอัตรารายได้:
- การก่อสร้างสะสม
- การเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือก
- การจัดสรรดอกเบี้ย
- การตรวจสอบตลาด
วิธีที่นิยมมากที่สุดในรัสเซีย
วิธีการก่อสร้างแบบสะสมขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าอัตราคิดลดเป็นฟังก์ชันที่มีความเสี่ยง มันถูกนำมารวมกันของความเสี่ยงทั้งหมดที่เป็นไปได้สำหรับแต่ละคุณสมบัติแยกต่างหาก อัตราเท่ากับผลรวมของอัตราความเสี่ยงและความเสี่ยง องค์ประกอบสุดท้ายจะถูกคำนวณโดยการรวมค่าของปัจจัยที่มีอยู่สำหรับคุณสมบัติที่วิเคราะห์
ผู้เชี่ยวชาญในรัสเซียมักจะคำนวณอัตราคิดลดด้วยการก่อสร้างสะสม นี่คือสาเหตุที่ความเรียบง่ายของการคำนวณอัตราผลตอบแทนสำหรับวิธีการนี้ในสภาพปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
เปรียบเทียบและสรุป
วิธีการลงทุนที่หลากหลายหรือการเปรียบเทียบของพวกเขาถูกนำมาใช้เป็นกฎในการคำนวณมูลค่าในอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอัตราผลตอบแทนที่ประกาศโดยนักลงทุนสามารถใช้เป็นอัตราผลตอบแทนจากนั้นสปอนเซอร์จะถูกกำหนดโดยอัตราหรืออัตราผลตอบแทนที่คาดหวังของโครงการหรือเครื่องมืออื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกันที่เข้าใจได้สำหรับผู้ที่ลงทุนเงิน
เน้นหลัก
วิธีการจัดสรรจะใช้เมื่อคำนวณอัตราผลตอบแทนเป็นอัตราดอกเบี้ย โดยพิจารณาจากข้อมูลการทำธุรกรรมที่คล้ายกันกับวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้ใช้เวลานานและซับซ้อน กลไกการคำนวณคือ:
- ในการสร้างสมมติฐานเกี่ยวกับขนาดของรายได้ในอนาคต
- เปรียบเทียบกระแสการเงินในอนาคตกับการลงทุนครั้งแรก (ต้นทุนการได้มา)
ในกรณีนี้สูตรจะคำนวณตามจำนวนข้อมูลเริ่มต้นและขนาดของสิทธิ์ที่ระบุของผู้ซื้อ อัตราผลตอบแทนซึ่งแตกต่างจากอัตราส่วนของการลงทุนเริ่มต้นไม่สามารถจัดสรรโดยตรงจากข้อมูลการขาย ไม่มีวิธีการคำนวณโดยไม่เน้นและวิเคราะห์สมมติฐานของผู้ซื้อเกี่ยวกับโอกาสทางการเงินในอนาคต
ตัวเลือกที่สะดวกที่สุดสำหรับการคำนวณอัตราคิดลดด้วยวิธีการจัดสรรโดยมีเงื่อนไขว่ามีการสำรวจของนักลงทุน (ผู้สนับสนุน) และการชี้แจง:
- เปอร์เซ็นต์ที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าขายเริ่มต้น
- วิธีทำนายอนาคตทางการเงิน
หากผู้ประเมินได้รับข้อมูลทั้งหมดที่ต้องการแล้วเขาสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนภายในของวัตถุที่คล้ายกันได้ เขาจะพึ่งพาตัวเลขที่ได้รับในการกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการทำธุรกรรมอื่น ๆ เป็นสิ่งที่ควรค่าแก่การจดจำว่าวัตถุแต่ละชิ้นนั้นมีเอกลักษณ์ไม่เหมือนใครเลียนแบบไม่ได้และมีคุณสมบัติทางการเงินของตัวเอง แม้ว่าจะมีการเบี่ยงเบนบางอย่าง (ความไม่ถูกต้อง) แต่ก็เป็นไปได้ที่จะได้รับมูลค่าของอัตราส่วนลดโดยวิธีการจัดสรรซึ่งจะสอดคล้องกับการพัฒนาที่คาดหวังโดยทั่วไปในอนาคต อย่างไรก็ตามคุณจำเป็นต้องรู้ว่าการทำธุรกรรมดังกล่าวควรได้รับการคัดเลือกสำหรับการขายวัตถุที่คล้ายกับของเดิมการใช้งานที่มีอยู่ของที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด
ความคืบหน้าการคำนวณตามวิธีการจัดสรรในขั้นตอน:
- การสร้างแบบจำลองสำหรับวัตถุที่คล้ายกันในช่วงเวลาที่กำหนดตามสถานการณ์ของการใช้เงินทุนที่มีประสิทธิภาพที่สุด
- การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับวัตถุของการคำนวณ;
- การวิเคราะห์ผลลัพธ์ด้วยวิธีทางสถิติหรือวิธีผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำลักษณะที่มีอยู่ของการวิเคราะห์ไปยังคุณสมบัติที่ประมาณไว้
ให้คะแนนตลาด
วิธีการตรวจสอบจะขึ้นอยู่กับข้อมูลต่อไปนี้:
- การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอย่างต่อเนื่อง
- ติดตามตัวบ่งชี้ธุรกรรมของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลที่วิเคราะห์ควรเป็นข้อมูลทั่วไปสำหรับภาคการตลาดต่างๆและครอบคลุมเป็นประจำ ข้อมูลให้แนวทางสำหรับผู้ประเมิน พวกเขาอนุญาตให้คุณทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบของตัวบ่งชี้ที่คำนวณได้กับสิ่งที่มีอยู่เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของการเบี่ยงเบนการแก้ไขที่หลากหลาย หากคุณจำเป็นต้องคำนึงถึงผลกระทบของความเสี่ยงที่มีต่ออัตราคิดลดการแก้ไขทันทีควรทำในอัตราผลตอบแทนเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ หากรายได้ประกอบด้วยแหล่งที่มาสองแห่งหรือมากกว่าแหล่งใดแห่งหนึ่งที่สามารถพิจารณาได้ว่ามีการรับประกันและเชื่อถือได้แล้วจะมีการใช้อัตรารายได้หนึ่งแหล่งและแหล่งอื่น ๆ จะได้รับส่วนลดในอัตราที่สูงกว่า ตัวอย่างเช่นขนาดของพรีเมี่ยมในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ที่กำหนดไว้ในปริมาณธุรกิจของผู้เช่าและเป็นตัวแปรที่แตกต่างกันไปตามช่วงเวลาขึ้นอยู่กับปัจจัยตามฤดูกาล เทคนิคนี้ช่วยในการพิจารณาระดับความเสี่ยงเมื่อทำกำไรจากทรัพย์สินในรูปแบบเดียว โดยการเปรียบเทียบมันเป็นไปได้ที่จะคำนึงถึงระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันของการสร้างรายได้จากทรัพย์สินในช่วงเวลา