У 2014. години, савезни закон бр. 294 измијењен је неколико пута у вези са заједничком изградњом. Конкретно, сада када се спроводи дељена изградња, грађевинар мора саставити уговор о осигурању који ће градитељу пружити осигурање од одговорности док не закључи прву трансакцију са купцем. У супротном, он неће моћи да региструје ову трансакцију код Росреестр.
Суштина ове обавезе
Од 2014. свако грађевинско предузеће мора без одлагања потврдити своје обавезе издавањем гаранције или закључивањем уговора о осигурању од одговорности као градиоца који се бави заједничком градњом. Ови амандмани усвојени у законодавству омогућавају купцима да врате свој новац уложен у изградњу у случају да програмер има непредвиђене ситуације.
Зашто иначе треба осигурање осигурања од програмера?
Ова измена закона такође омогућава утврђивање одговорности која може настати ако:
- Склониће се својих обавеза.
- Предат ће предмет који није у потпуности спреман.
- Она ће банкротирати пре него што се имовина преда.
Међутим, економисти верују да ове мере могу довести до повећања вредности некретнина. Међутим, влада инсистира на томе да ти фактори не могу бити међусобно повезани, јер чак и највећа грађевинска компанија троши на осигурање не више од 1% од зброја свих трансакција. Стога новац треба издвојити из сопственог буџета за осигурање грађанске одговорности програмера.
Објект осигурања
У спровођењу заједничке градње осигураник је одговоран. Ова акција подразумева да ће власнички интереси програмера директно бити заштићени. Односно, закључивање таквог уговора о осигурању користи првенствено купцима. Истовремено, програмерима се даје право избора: може осигурати и кућу и целину, и сваки стан посебно.
Купци
Уговор о осигурању од одговорности градитеља закључује се у корист учесника у заједничкој изградњи. У случају да се појаве одређене околности, они ће моћи да приме одговарајућу уплату. У складу са условима уговора о осигурању, програмер је дужан да преда објекат, који ће удовољавати стандардима квалитета и поузданости. Осигуравач, са своје стране, обавезује се да ће обавестити купца ако се промене појаве у трансакцији, а затим ће му платити одштету. Ако се учесници у дељеној изградњи мењају већ током процеса изградње, онда је то вредно напоменути у уговору, јер ће сваки додатни акционар склопити посебан додатни уговор за осигурање одговорности произвођача.
Осигуравачи
Није свако осигуравајуће друштво жели закључити такве уговоре о осигурању. Међу осигуравачима постоји мишљење да таква трансакција често проузрокује губитке. Поред тога, сама осигуравајућа кућа мора да поштује следеће захтеве:
- На тржишту осигурања мора бити најмање 5 година.
- За наредни период треба имати добру прогнозу развоја.
- То мора бити у складу са захтјевима финансијске одрживости.
- Овлашћени капитал ове компаније не може бити мањи од 120 милиона рубаља, а њен промет би требало да буде најмање 400 милиона рубаља. Само под тим условима, може се осигурати осигурање цивилне одговорности.
Тарифе
Закључивање уговора о осигурању којим се осигурава програмер који се бави заједничком изградњом претјерано је скупо. На пример, у 2015. години, просечне стопе за закључивање таквог споразума кретале су се на нивоу од 0,5-0,8%. Ако је уговор закључен на дужи период, тада осигуравајућа кућа, по властитој дискрецији, може снизити тарифну стопу са 10 на 30%. Исплативије је створити осигуравајуће компаније за обострану одговорност.
Одређивање каматне стопе, као и цео израчун годишњег каматног коефицијента, препуштено је самој осигуравајућој компанији, јер је вероватноћа да програмер који се бави заједничком градњом може почети да избегава своје обавезе прилично велика.
Осигурање од одговорности градитеља за заједничку изградњу носи одређени ризик.
Фактори који утичу на каматну стопу
Каматна стопа на тарифу осигурања зависи од следећих фактора:
- Да ли програмер припада холдингу.
- Да ли је програмер имао успешне и позитивне понуде у прошлости? У овом случају осигуратељ може узети у обзир све критеријуме прошлих трансакција: рокове за њихово извршење, укупан број предмета, присуство представништва у различитим регионима земље, потпуно непостојање жалби и рекламација.
- Финансијска одрживост.
- Правна подршка, односно доступност комплетног пакета документације и дозвола.
- Фазе на које је подељен напредак у изградњи.
- Рок за текући пројекат.
- Укупан број клијената укључених у заједничку изградњу.
Регистрација уговора о осигурању
Да бисте регистровали уговор са Росреестр-ом, програмер је дужан да достави све потребне документе. Њихова листа укључује:
- Декларација пројекта.
- Дозвола за извођење грађевинских радова.
- Уверење о државној регистрацији.
- Уговор о извођењу заједничке градње.
- Копије свих статутарних докумената.
- Оправдање техничке и економске природе.
- Копије финансијских извештаја програмера.
- Информације о постојећим зајмодавцима.
- Потврда од банака, која указује на одсуство кашњења у исплати кредита.
Након разматрања хартија од вредности, врши се осигурање од одговорности градитеља за заједничку изградњу.
Шта треба заштитити?
Ако носилац пројекта не изврши своје обавезе, а то се потврђује одлуком суда или чињеницом банкрота, онда уговор о осигурању закључен током извођења заједничке градње подразумева да ће надокнада бити исплаћена власницима удела. Међутим, вреди приметити да осигуравајуће друштво не надокнади улагање ако је програмер замрзнуо период изградње или продужио период током кога ће објекат бити наручен. Плаћени износ у потпуности овиси о цијени наведеној у уговору, али не може бити мањи од цијене самог објекта и ниже од просјечне тржишне стопе утврђене по квадратном метру стамбене површине у истој регији у којој је програмер радио.
Максимални волумен бонуса је такође ограничен законом.
Осигурани догађаји
Следећи случајеви се могу приписати осигурању:
- Изградња је прекинута.
- Програмер је проглашен банкротом.
- Заинтересовани не могу добити стан.
- Програмер одбија да врати материјалне ресурсе.
Законодавне промене
Измене у савезном закону бр. 294, о којима смо раније говорили у нашем чланку, објединили су обавезно осигурање од одговорности градитеља компаније.Истовремено, сам пројектант, који жели да изврши заједничку изградњу, дужан је да тражи осигураватеља и директно извршава уговоре. Програмер може самостално, по властитом нахођењу, да изабере са ким ће закључити уговор о осигурању - са банком, специјализованом осигуравајућом кућом или са компанијом.
Учесници који су чланови осигуравајућег друштва (обавезног осигурања) сносе једнаку одговорност. У случају да је уговор о осигурању закључен са банком, програмер ће морати потрошити пуно времена на прикупљање папира. Банке такође захтевају од инвеститора да плати обавезни износ од 30% укупних трошкова објекта у изградњи. Овај износ послужиће као гаранција финансијској институцији. Између осталог, централна банка осигурава сопствене захтеве који важе за банке које закључују уговоре о осигурању. Те банке би требале:
- Радите најмање 5 година у одговарајућој области.
- Региструјте капитал најмање 200 милиона рубаља.
- Укупна вредност имовине требало би да буде најмање милијарду рубаља.
С тим у вези, програмеру је исплативије и лакше добити зајам него давати гаранцију. Банке такође сматрају да поступак осигурања реализације заједничке градње није у потпуности профитабилан.
Најисплативији је закључивање уговора о међусобном осигурању цивилне одговорности програмера са специјализованом компанијом. Због присуства велике конкуренције, осигуравајуће компаније како би привукле купце нижим тарифним стопама и ценама својих производа. Такође могу да утврде тарифну стопу за цело време трајања уговора о осигурању. Још једна предност склапања уговора са специјализованом компанијом је та што се документи обрађују што је брже могуће. Према таквом уговору, програмер ће наступити као осигуратељ, а учесник у заједничкој изградњи као корисник. Гаранција за сваки стан се бира појединачно. Потрошачке компаније узајамног осигурања од одговорности произвођача су постале релевантне.
Поступак осигурања од одговорности за дељено грађевинско предузеће
Од осигураника се захтева да обезбеде обезбеђење. Често је таква гаранција комад земље на којем се претпоставља изградња објекта. Између осталог, у документу би се требао описати начин на који су осигуране наведене обавезе. Све хартије од вредности морају бити потписане пре закључења првог уговора о дељеној изградњи и важиће до стварне испоруке објекта. У случају да је трансакција прекинута, не долази до ослобађања од плаћања обавеза. Али ово правило се примењује само када се осигурани случај догодио током периода уговора.
Осигураник може осигурати и целу кућу и станове одвојено. Узгред, прва опција није у потпуности исплатива, јер тада осигураник мора уплатити депозит сразмерно трошковима целог објекта, а такође бити сигуран да ће се све просторије у овом објекту продати. Други проблем приликом закључивања уговора о осигурању за целокупни објекат је потешкоћа у одређивању корисника.
Уговор почиње од тренутка пријеноса прве рате. Такав споразум не предвиђа такво нешто као франшиза. У супротном, услови уговора могу се назвати стандардним:
- Осигуравач преузима обавезе да обавештава камате о висини исплаћене одштете. То је основа за осигурање од одговорности произвођача.
- Друштво за осигурање има право да се обрати програмеру са захтевом регресије.
- Друштво за осигурање се обавезује да ће обавестити заинтересоване камате ако је уговор о раскиду уговора раскинут унапред.
- Уговор важи током целог периода изградње и од њега зависи. То јест, код продужења периода изградње уговор се аутоматски продужава.
Износ који ће се надокнадити по настанку осигуравајућег догађаја у потпуности зависи од утврђених стопа и цена. Његова величина би требала бити већа од вриједности укупног животног простора одређене собе. Штавише, одлука о томе како ће се накнада исплаћивати - или рате или истовремено - у потпуности остаје на осигуравајућем друштву.
Питања осигурања
Које су замке уговора о осигурању цивилне одговорности грађевинара?
Такво осигурање је сасвим специфично, јер су финансијски ризици заправо осигурани.
Такав споразум има кумулативни ефекат у случају губитка. У случају кризне ситуације, губици ће сносити апсолутно сви програмери, а не неки појединачни. Овде се кризне ситуације схватају као пораст стопа хипотеке или пад потражње за стамбеним простором. На крају крајева, ово је осигурање узајамне одговорности програмера.
Други проблем је што не постоји начин да се осигурају ризици.
Због чињенице да је Централна банка повећала захтеве за осигуравајућим друштвима, њихов се круг значајно смањио. Одлучујућу улогу овде је одиграло повећање величине одобреног капитала, а на савременом тржишту осигурања само је 19 организација погодно за захтеве. У складу са амандманима, око 80% организација које су раније могле да закључе уговор о осигурању од одговорности произвођача, изгубило је способност обављања послова осигурања за програмере.