Систем управљања стамбеном зградом садржи бројне организационе и правне аспекте. Понекад је ван домашаја стручњака. Ипак, грађани имају право да управљају својом имовином, ми ћемо смислити како то могу да ураде.
Сврха студије
Познато је да је стамбена зграда сложени комплекс, њено одржавање захтева решавање многих питања и познавање озбиљне количине регулаторних аката, потребно је стално комуницирати са грађанима, организацијама и властима.
У ту сврху, власници станова требали би одабрати један од предложених начина управљања својим домом. Колико је сваки од њих ефикасан, анализираћемо у даљем тексту. Много тога одређује активност становника и њихова спремност за решавање уобичајених проблема.
Законодавна регулатива
Систем контроле стамбене зграде одређује читав списак законодавних аката:
- Стамбени кодекс - описује права и обавезе сувласника, нуди шеме управљања и поступак њихове примене.
- Одлука Владе од 15. маја 2013. бр. 416 или, у ствари, правила за управљање стамбеном зградом.
- Листа минималних услуга за одржавање заједничке имовине стамбене зграде.
- Одлука Владе од 23. септембра 2010. бр. 731 - стандарди за откривање информација од стране управљачких организација.
- Други акти власти који утичу на пружање услуга, друге нијансе.
Руско законодавство регулише многе секторе живота. Систем управљања стамбеном кућом није изузетак. Тешкоћа лежи у чињеници да многи акти, понављајући одредбе ЗК-а, уводе додатна правила, уместо да наводе постојећа. Поред тога, регулаторни материјал распршен је у бројним актима, од којих су многи у супротности.
Не можете умањити мишљења судова. На пример, Уставни суд периодично разјашњава одредбе Конвенције и других регулаторних аката. Нажалост, његове позиције судије не узимају у обзир увек приликом доношења одлука.
Такође даје објашњења оружаним снагама Руске Федерације, што такође није лако. Они или мењају праксу примене закона не на боље, или не говоре ништа о заиста озбиљним проблемима са којима се суочавају власници и управљачке организације и трећа лица. Поред тога, у пракси се позивање на њих игнорише у посебним споровима.
Правни систем за управљање стамбеном зградом је сложен феномен, а за проучавање је потребно много времена.
Правило 416
Наведени документ је најважнији регулаторни акт након ЛЦД-а. То проширује разумевање многих одредби ЛЦД-а. Размотрите његову структуру:
- опште одредбе (методе управљања су наведене);
- стандарди управљања;
- поступак формирања листе радова и услуга за одржавање МКД;
- организација хитне диспечерске службе;
- поступак преноса и израде техничке документације за МКД;
- поступак престанка рада организације која управља;
- редослед објављивања информација од стране ХОА, специјализованих задруга.
С правом се може тврдити да декрет Владе Руске Федерације о управљању стамбеним зградама детаљно истиче многе тачке.
Остали регулаторни акти
Нећемо детаљно разматрати друге прописе. Уредба 416 директно утиче на главне нијансе управљања и директно или индиректно се односи на друге документе.
Циљеви и циљеви менаџмента
Управљање стамбеном зградом у систему стамбено-комуналних услуга је систем мера усмерених на достизање низа циљева:
- стварање повољних и сигурних услова живота;
- организација одржавања заједничке имовине стамбене зграде;
- решавање питања коришћења заједничке имовине;
- организација пружања јавних услуга;
- одржавање инжењерских комуникација у добром стању.
Управљање стамбеном зградом у стамбеном систему обезбеђује се на следеће начине:
- директно одлучивање власника стамбених просторија;
- управљање стамбеним комплексима стварањем специјализованих организација (ХОА, задруге) без закључивања споразума са управљачком организацијом;
- закључивање споразума са управљачком организацијом, одлука се доноси преко ХОА или доношењем одлуке на састанку власника имовине;
- управљање обезбеђује програмер пре закључивања уговора са управљачком организацијом.
Последња метода је посредна опција. Зашто? Након пуштања куће у рад, неко би се требао бавити кућом. Програмери нису специјализоване организације за управљање. Због тога они покушавају да што пре закључе споразум са управљачком организацијом. Даје јој техничку документацију. Раније су неки програмери покушавали да створе сопствене компаније за управљање, али њихово образовање је сада компликовано. Предочен је читав списак захтева, потребно је набавити лиценцу.
У наставку ћемо говорити о свакој од доступних метода управљања.
Стандарди за управљање апартманима
Уредба 416 дефинише активности организација које управљају и такође утврђује одређене критеријуме којима та активност треба да буде у складу.
У делу посвећеном стандардима, заправо је дата листа услуга и рада на управљању стамбеном зградом:
- формирање, складиштење, ажурирање документације организује се у складу са правилима управљања и пружања услуга за одржавање МКД;
- припрему предлога за управљање заједничком имовином за скупштину власника;
- израда листе услуга за одржавање заједничке имовине, узимајући у обзир минимални прихватљиви износ;
- пружање обрачуна и оправдања цене услуга, објављивање свих информација;
- израда планова за мере уштеде енергије;
- припрема најпрофитабилнијих предлога за пренос заједничке имовине на коришћење трећих лица (најам и сл.);
- објављивање нацрта докумената који се односе на управљање и одржавање заједничке имовине;
- припрема документације, захтева, закључивање споразума са организацијама за снабдевање ресурсима, коришћење специјализованих програма креираних за поједностављење документације;
- организација и реализација насеља са комуналним предузећима и организацијама које пружају робу и услуге у току управљања;
- осигуравање ефикасне контроле сувласника (објављивање показатеља финансијске и економске активности, других докумената итд.);
- организација пријема и разматрања пријава, предлога и жалби;
- учешће власника у контроли квалитета обављеног посла.
На листи се директно наводе прописи који регулишу рад са личним подацима и пружање јавних услуга.
Директно учешће у управљању
Према РФ ЛЦ, управљање стамбеном зградом без оснивања правног лица и укључивање компаније за управљање је могуће под условом да се у кући не налази више од 30 станова. Зашто сте одлучили увести такво ограничење? Позната је чињеница да је тешко сложити велики број људи на одлуку која би одговарала свима. Али становници малих кућа су сродније. И у овој је ситуацији лакше ријешити питања, избјегавајући бирократизацију процеса и непотребне трошкове.
Такав систем управљања стамбеним зградама укључује директне станаре који закључују споразуме са организацијама које снабдевају ресурсе.
У овој ситуацији је најважније надгледати исправност скупштине, извршење протокола и активности савета стамбене зграде. Закон омогућава опћој скупштини да изда пуномоћ трећем лицу које ће заступати своје учеснике, на пример, у односима са Северном Осетијом, властима када утврђују границе територије (списак овлашћења и случајева за које се издаје пуномоћ није законом ограничено).
На основу записника о генералној скупштини, сваки власник закључује споразум са РНО-ом. Закон каже да су сви који потпишу споразум са сувласницима једна страна у споразуму.
Одговорност за квалитет услуга је на компанији која је пружа. Граница одговорности одређена је клаузулама споразума. Правила за пружање услуга описују линију одговорности потрошача и извођача.
Власници су одговорни за одржавање заједничких мрежа. Стога је неко од њих ангажован на њиховом сервисирању или је изабрана организација или особа која ће се на основу уговора бавити сервисом. Као што видите, ова метода контроле прилично је погодна за мале куће.
Стварање ХОА
ХОА је специфична организација. То је облик организовања власника станова за одржавање заједничке имовине и пружање јавних услуга. Удружење се може створити у једној, истовремено у неколико кућа (карактеристично је за мале куће од по неколико десетина станова). Организација се може бавити и другим активностима усмереним на задовољавање потреба менаџмента.
Како настаје његово стварање? Сувласници одржавају генералну скупштину и одлучују да створе синдикат. Законодавство строго регулише процес припреме за гласање и поступак његовог спровођења. У случају незаконитих радњи, ово може довести до ликвидације партнерства и признавања свих његових даљих радњи као незаконитих, а они ће бити отказани.
Удружење почиње да функционише од тренутка државне регистрације. Подноси се следећа листа докумената:
- записник са седнице;
- копија повеље коју потписује овлашћено лице оверено код јавног бележника;
- списак особа које су гласале за стварање ХОА-е, са њиховим личним подацима и назнаком величине њихових удела у заједничкој својини коју поседују.
Према ЛЦД-у, руководство стамбене зграде има директор одбора или председавајући који одлучује о оперативним питањима и општа скупштина. Закон је подијелио надлежности и додијелио овлаштења која могу вршити само власници директно. На пример, располагање заједничком имовином.
Удружења власника кућа раде на основу Повеље, која је развијена у стандардном облику и одобрена од стране власти. Мање промене су дозвољене (у ограниченом обиму). Ако постоје прекршаји, стамбена инспекција издаће предлог по приговору или у оквиру инспекције, који тужилаштво или суд имају право да откажу.
Активности ХОА-а су прилично формализоване: све одлуке се бележе у записницима општих састанака, наредбама председавајућег. Организација има банковне рачуне, употреба готовине је забрањена. Способност накупљања средстава је значајна предност која није доступна уз директну контролу куће. Једини изузетак: без обзира на начин управљања, увек постоји право на отварање рачуна за нагомилавање средстава за велике поправке.
Стварање задруга
Поред ХОА, сувласници имају право поверити управљање другом правном лицу, на пример, задрузи за изградњу станова. Међутим, за разлику од ХОА-е, првобитно је створена задруга за изградњу објекта.Тада организација има право да настави своје постојање. Све његове активности, попут сличних задруга, сличне су раду ХОА-ова. Разлог је тај што се третман заједничке имовине власника стамбене зграде заснива на истим правилима.
Дакле, методе управљања власницима просторија у стамбеној кући организовањем удружења своде се на шему утврђену за ХОА.
Постоје случајеви трансформације задруге у ХОА.
Друштво за управљање
Његова карактеристика је комерцијална. Све остале организације имају статус непрофитне организације и њихове активности нису усмерене на зараду. Компаније су, напротив, створене управо у ту сврху. Организују их власти и приватни појединци.
Компанија пружа читав спектар услуга, у исто време становници куће имају право да одаберу другу опцију за сарадњу. Тако се нуде следеће опције:
- компанија за управљање у потпуности сервисира кућу;
- Уговор се закључује са ХОА-ом ради испуњавања листе радова или услуга наведених у уговору.
У првом случају не ствара се партнерство; сувласници имају право избора организације на генералној скупштини. Ако се из неког разлога састанак не одржи или грађани нерадо учествују у избору организације, конкурс ће именовати општинске власти. Тада именују компанију за управљање која преузима одговорност за управљање заједничком имовином куће.
Предност ове методе је доступност ресурса које ХОА не поседује (опрема, особље).
Који пут да изаберете
Закон предвиђа неколико начина за организовање управљања стамбеном зградом. Власници имају право одабрати онај који им највише одговара.
Које су предности директног управљања, ми смо истражили горе: минимални трошак, директна комуникација са организацијама које пружају услуге и недостатак сложене и скупе управљачке структуре.
За стварање удружења биће потребан већи степен сарадње, али грађанима пружа могућност да сами управљају заједничком имовином. Управа ХОА-е или задруге пажљивије је према потребама становника. У обзир се узима мишљење о висини тарифа и листи услуга. О најважнијим питањима би требало да директно одлучују власници.
Иако су правила за управљање стамбеном зградом иста, за управљање предузећима је лакше да се „ограде“ и становницима је теже да испуне своје обавезе. Одбор удружења зависи од сопствених суседа.
Информациони систем за стамбено-комуналне услуге
У 2017. години покренут је портал информационе државне стамбене структуре који игра улогу референтног система за управљање стамбеним зградама. Садржи информације о органима, компанијама и организацијама одговорним за пружање стамбених и комуналних услуга. Овде су такође укључена удружења власника кућа, управне задруге и компаније. Циљ портала био је да грађанима пружи информације о квалитету, обиму комуналних услуга, прекршајима који су дозвољени и о правима и обавезама људи.
Систем би требало да се користи пре свега за израчунавање и уплату плаћања, израчунавање субвенција. Занимљиво је да законодавство омогућава да се не плаћају рачуни који нису унети у систем, подстичући тржишне субјекте да се придруже систему.
Међутим, руководилачке организације, њихови представници суочавају се са сталним кваровима у систему, а процес регистрације и уношења података је гломазан и сложен поступак. Постоји забуна у величини стамбеног простора који је доступан менаџерским организацијама и који доприноси Росреестр.
Стога је примена једне добре идеје уместо система помоћи за управљање стамбеним зградама створила још један проблем.
Подршка ресурса
Активности управљања захтевају истовремено извршавање многих функција.Истовремено се у законодавство свакодневно уводе измјене, дају се нова објашњења постојећих регулаторних аката и анализира судска пракса. На пример, да би се поједноставио рад са све већом количином информација, на пример, створен је електронски систем „управљање вишестамбеним кућама“.
Омогућава вам систематизацију доступних информација, обраду. Предложени су предлошци докумената, остало је само да их попуните.
У закључку
Управљање стамбеном зградом - услуга која се пружа власницима кућа. Они имају право да потпуно преузму све у своје руке или пренесу контролу специјализованој организацији.
Практицира се друга опција - ствара се управљачка задруга или ХОА који склапа споразум о пружању услуга са компанијом за управљање. Степен ангажмана ХОА у менаџменту већ одређује стране.
Правни систем за управљање стамбеном зградом представља слој правних аката (ЛЦД, одређени закони, владине уредбе, одлуке локалних власти).
Константно мењајући законске захтеве, сложеност многих процеса изазива повећање оптерећења за оне који су одговорни за управљање. Да би им олакшали живот, креирају се специјализовани програми, на пример, систем управљања стамбеном зградом (ИЦФЕР).