Која питања треба да поставите приликом куповине стана на секундарном тржишту?

Куповина стана је одговоран и прилично компликован посао. За некретнине морате издвојити знатне износе, па је вредно том питању приступити темељно. Куповина некретнина препуна је знатних ризика, посебно када је ријеч о секундарном тржишту. Која питања требате поставити приликом куповине стана да бисте се заштитили?

Алгоритам за куповину стана на секундарном тржишту

Пре него што одлучите која питања треба да поставите приликом куповине секундарног стана, морате проучити алгоритам трансакције. Ево како то иде:

• потрага за погодним објектом;
• преглед стана;
• закључивање прелиминарне трансакције (депозитни уговор) и уплата аванса; припрема пакета докумената;
• закључивање уговора о продаји и овере;
• државна регистрација у УФРС.

Списак докумената

Да бисте довршили куповину и продају стана на секундарном тржишту, требаће вам одређени сет докумената. Наиме:

• власничка документа која потврђују власништво продавца над станом;
• пасоши учесника у трансакцији;
• БТИ лист са експликацијом;
• извод са рачуна ХОА-ова и стамбених предузећа;
• сагласност других корисника стана или заинтересованих на његову продају;
• оверена пуномоћ (ако трансакцију води треће лице).

Ко је власник стана?

Која питања треба да поставите приликом куповине стана? Прво што бисте требали да питате је ко је власник стана по документима? У идеалном случају, требало би да се бавите директно са власницима имања, а не са њиховим представницима (рођаци, пријатељи, комшије и тако даље). Власништво мора бити регистровано код Росреестр. Наравно, продаја станова путем пуномоћника предвиђена је законом, али ову шему често користе преваранти, тако да је боље да не ризикујете.

Важно је разјаснити на основу чега власник има стан (што треба потврдити одговарајућим документима). Треба истражити историју настанка права како бисте били сигурни да након куповине стана нећете наићи на туђе тврдње да га поседују. Најризичније опције су:

• потврду о наслеђивању;
• споразум о подјели имовине;
• уговор о доживотном уздржавању

Колико дуго је продавац власник стана?

Међу списком питања која требате поставити приликом куповине стана, важно место заузима питање дужине власништва. У идеалном случају, власник би требало да поседује имовину најмање три године. Што је овај период дужи, то је мањи ризик да ће неко моћи да оспори власништво над станом када га већ купујете. Чак и ако је реч о парничном поступку, трајање власништва од претходног власника биће аргумент у вашу корист.

Ако особа, на пример, прода стан, после шест месеци власништва, то би требало да вас упозори. Такве шеме често користе преваранти. Такође, може се извршити брза продаја како би се сакрили прекршаји који су почињени током продаје. А може се догодити и да је особа открила превару (становање је под хипотеком или има друге власнике) и једноставно жели да се реши проблематичне некретнине без финансијских губитака.

Ко је пријављен у стану?

Приликом прављења листе питања која треба да поставите приликом куповине стана, важно је разјаснити ко је уписан у стан. Ево суштинских тачака:

• Малолетна деца.Важно је да се њихова права не крше током трансакције.
• Супружник главног власника. Он (она) мора пристати на продају. Можда ћете требати дозволу старатељског одбора за продају стана.
• Лица која пролазе војну службу. Без њиховог пристанка немогуће је продати стан.
• Лица која издржавају казну у затворима. Њихова дозвола за продају стана је такође неопходна.

Постоје ли оптерећења (ограничења)?

Постоје ли оптерећења - ово је још једна значајна ставка из категорије „која питања треба да се поставе приликом куповине стана“. На пример, некретнине се могу одузети судским налогом. У овом случају, продавац вам може понудити предујам да би могао отплатити дуг, због којег је имовина одузета. Али ово је врло ризичан посао. И није чињеница да продавац неће покушати да сакрије хапшење од вас.

Други терет може представљати чињеница да је стан обезбеђен за хипотекарно кредитирање. У ствари, такве трансакције су дозвољене. Али ризик од преваре и преваре је такође велик. Судски спор се такође може сматрати теретом у вези са овом имовином.

Још једна замка је извор средстава за куповину стана од претходног власника. Наиме, ако је некретнина купљена материнским капиталом, онда се право власништва односи на све чланове породице, укључујући и дјецу. Приликом продаје некретнина, ова се мора нужно издати у другом стану. Ако продавац није испунио овај услов, постоји ризик да трансакција куповине и продаје буде неважећа.

Да ли је дошло до преуређења?

Која питања треба да поставим приликом куповине стана? Обавезно проверите да ли је дошло до преуређења. Али не узимајте реч. Затражите од продавца информативни лист и пажљиво га испитајте да ли испуњава стварно стање имовине. Ако утврдите недоследности, проверите да ли су промене у ЗТИ доследне.

Ако се покаже да преуређивање није легализовано, куповина ће представљати велики ризик за вас. Прво, регулаторни органи вам могу изрећи казну, а друго, постоји ризик да ћете бити у обавези да доведете некретнину у исправно стање, што одговара листићу података.

Какво је техничко стање стана?

Поред правних питања, вриједно је обратити пажњу и на техничко стање становања. Ево неколико питања која требате поставити током прегледа и куповине стана како бисте схватили колико ће вам он бити удобан:

• Од чега су направљени зидови и подови? Монтажне куће зими не одржавају топлину, а љети су врло топле. У том погледу, цигла је прихватљивија. Такође је вредно обратити пажњу на унутрашњу и спољну изолацију зидова.
• Колико је добра звучна изолација? У потпуној тишини слушајте звукове који долазе из суседних станова (посебно слабог места - купатила). Упоредите и ниво буке у стану са отвореним и затвореним прозорима. Сазнајте има ли индустријских објеката, прометних рута или бучног ноћног живота у близини.
• Да ли је квалитет ожичења? Старо алуминијумско ожичење је рањиво на пренапонске струје, што може довести до оштећења савремених електричних уређаја. Па, ако се ожичење замени бакром. Такође је добро ако се на сваку подружницу прикључи засебна РЦД машина. Да бисте били сигурни у квалитет ожичења, затражите од продавца да истовремено укључи неколико електричних уређаја.
• У ком је стању водовод? Независно проверите колико је добар притисак воде у славинама, да ли је канализација зачепљена. Визуелно процените стање цеви и водовода. Проверите колико дуго су се цеви мењале (не само у стану, већ и у успону).
• Да ли је стан добро грејан? Најпоузданије информације можете добити ако купите стан у сезони грејања. Добро је ако се постави аутономни систем грејања. Али важно је да то буде у складу са тим.Обратите пажњу на стање цеви и радијатора, проверите када су замењене (и у стану и у успону).
• Постоје ли шалтери? Па, ако су све комуникације инсталиране одговарајући бројила. Тако ћете уштедјети на комуналним рачунима.

Постоје ли скривени недостаци?

Која питања могу да поставим приликом куповине стана? Питајте продавца да ли соба има недостатака? Постоје ли рупе или пукотине у зидовима (највероватније да су скривене испод позадине), ако кров цури, углови су влажни итд. Наравно, продавац је тешко препознат, па све морате сами да проверите. Можда ће то бити разлог одбијања куповине. Ако вам се стан заиста допада, утврђени недостаци могу вам бити аргумент током аукције.

Који је контингент суседа?

Која питања треба да постави продавац приликом куповине стана? Без обзира колико је стан добар, квалитет живота у њему у великој мери зависи од његових комшија. Питајте продавца да ли у близини живе љубитељи гласне музике, скандали, људи који злоупотребљавају алкохол или дрогу. Ако не можете да поднесете дувански дим, питајте да ли у околини живе тешки пушачи и тако даље.

Посебну пажњу треба посветити идентитету комшија који живе директно кроз зид, изнад и испод. Има ли обожавалаца међу њима који куцају на батерије, хоће ли вам поплавити нови поправак и тако даље.

Предујам или депозит?

И која питања треба да поставите приликом куповине стана? Наравно, финансијски. У правилу, ако купац воли стан, уплаћује депозит или предујам у износу од 5-10% од укупног трошка, тако да га продавац уклони из продаје. Ово је мало унапред. Ако се трансакција поквари (без обзира на разлоге), авансно плаћање враћа се купцу у целости.

Ситуација је другачија са депозитом. Ако се трансакција куповине и продаје поквари по кривици купца, он губи уплаћени износ. Ако је трансакција пропала по кривици продавца, враћа депозит купцу и исти износ. Стога су формалности веома важне. О њима је потребно унапред разговарати и јасно их навести у уговору.

Организациони моменти

Ако вам се стан свидео, а намеравате да га купите, вреди разјаснити низ организационих питања. Ево неколико питања која треба да поставите приликом куповине стана за некретнине или власника:

• Колико дуго ће се власник и остали корисници стана испразнити из њега?
• Колико дуго станари могу физички да се иселе из стана?
• Које ствари (намештај, уређаји и тако даље) прелазе у власништво новог власника?

Како да не паднемо на трикове преваре?

Након што сте схватили која питања морате да поставите приликом куповине стана, узмите још неколико препорука о томе како се заштитити од преваре:

• Избегавајте да радите са људима који вас чине сумњивим. Ово се односи и на директне продавце и на реално тржиште. Такође, не купујте секундарни стан од правног лица.

• Пажљиво проверите документе. Ако имате сумње, потражите помоћ адвоката за дубински преглед.

• За састављање уговора о купопродаји обратите се стручњацима.

• Не ласкајте себи ниском ценом. Наравно, постоји могућност да вредност испод тржишне буде узрокована хитном потребом за брзом продајом стана (на пример, из породичних разлога). Али у већини случајева то је знак преваре.

• Одвојите време уз уплату. Учините то само кад је трансакција препозната као легална у Федералној служби резерви. Да бисте то учинили, можете користити банковне ћелије са опцијом блокирања.

• Плаћајте у присуству сведока. На тај начин се заштитите од преваре.

• Осигурајте правну способност купца. Ако стан купите од старије особе, требаће вам потврда неуропсихијатријског диспанзера. Ово је гаранција да преваранти не покушавају да заведу вас и власника стана.

Закључак

Знајући која питања се постављају приликом куповине стана (у нашем случају препродаје), морате водити рачуна о додатним изворима информација. Шта може бити боље од разговора са комшијама? Заправо нема смисла да од вас сакривају информације у вези чистоће продавца, власника стана, техничког стања куће, репутације округа и других значајних тачака. Можда најсоцијалнија публика су баке на клупама. Од њих ћете вероватно добити најпоузданије информације.