Уговор о размјени земљишта односи се на прелазак земљишта у власништво једне стране у замјену за друго земљиште. Пошто је бартер правни однос на надокнадивој основи, тада се у односу на њега користе општа правила која регулишу трансакције куповине и продаје, са специфичностима које су последица саме природе ове врсте трансакција.
Специфичности споразума о размени
Главна разлика од уговора о купопродаји је у томе што за пренесену имовину стране добијају не новчани износ наведен у уговору, већ земљиште које има сличне карактеристике, својства и цену. Обје стране истовремено дјелују као продавци и купци.
Према томе, подручја која размењују треба да буду приближно иста. Али у стварности се често дешава да је једно место инфериорно другом месту у неким својствима. У таквом случају, стране имају право да утврде тражену исплату разлике у трошковима, чија је висина прописана условима уговора о размени.
Размена се од споразума о донацији разликује по томе што је природа трансакције тешка, а не спроводи се једнострано као пренос земљишта као поклон. Ако се закључи уговор о размени земљишта, свака страна добија или сличну имовину или делимичну накнаду ако је једна парцела инфериорна другој.
Трансакцијски обрасци
У вези са разменом парцела у Руској Федерацији, такви облици трансакције као што су:
- једноставан писмени образац када га уговорне стране требају овјерити само потписима и даље га предати властима Савезне службе за регистрацију ради државне регистрације;
- нотарски образац у којем није потребно овјеравање овог уговора, али је у многим случајевима прописано регулаторним актом.
Када је потребна нотарска овери?
У следећим случајевима потребна је нотарска овера:
- За трансакције у вези са веб локацију која припада малолетнику или грађанину за које се признаје да имају ограничену правну способност.
- У случају размене, ако постоји заједничко власништво над земљиштем (укључујући оне случајеве када све стране располажу својим улозима у једној трансакцији).
Није важно у којем облику је трансакција закључена, уговор о размени (узорак ће бити представљен у даљем тексту) морају да региструју државни органи. Ако овај захтев није испуњен, документ се проглашава неважећим.
Регулација
Приликом закључивања споразума о размени земљишних парцела обе стране морају имати на уму регулаторне стандарде у смислу закона који разликују споразум ове врсте од уговора о продаји исте земље. На пример, ако у споразуму нема тачних услова о цени земљишта које се размењује или података о расподјели трошкова обе стране, морате да се сјетите основне претпоставке о размени еквивалентних парцела.
Ако су, међутим, за извршавање споразума о замјени земљишта потребни трошкови преноса земљишта другој страни или друге радње усмјерене на испуњење споразума, онда их мора обавити странка која то мора извршити у складу с прописаним обавезама.
Поступак надокнаде за неједнаку размену
У почетку споразум подразумева еквивалентност земљишта.Зато су могући будући спорови учесника о вредности пребачене имовине веома ограничени. Ако је предмет уговора размена неједнаких парцела, странка која парцелу пренесе са нижом ценом добија другу обавезу плаћања разлике у њиховој вредности.
Таква уплата мора бити извршена пре или одмах након што је друга страна пребачена на локацију са нижим трошковима. Истовремено, у споразуму о размени може се утврдити другачији поступак за надокнаду постојеће разлике у цени. Стога је сасвим природно да се сви потребни захтеви и облик исплате накнаде морају нужно одражавати у самом тексту приликом закључивања уговора.
Истовремена размена
Размена земље не мора да се врши истовремено. Постоје и случајеви када споразумом одређују различите датуме за пренос размењене парцеле. Прво, једна страна уговора испуњава своје обавезе, а затим друга. Ако се према овереном споразуму о размени услови за међусобно пребацивање не подударају, тада је неопходно применити правила утврђена законом о контра испуњењу својих обавеза, а која су утврђена у члану 328 Грађанског законика Руске Федерације.
Из његовог садржаја произлази да уколико друга страна не испуни уговорну обавезу, друга уговорна страна има право да одмах обустави даље испуњење сопствених обавеза наведених у споразуму (споразум о размени узорака може се видети и у овом члану), или у принципу одбије да га испуни. Такође може тражити од друге стране да надокнади штету због кршења која је починио.
Тренутак када је право власништва на земљишним парцелама које се директно размењују прешло на њеног учесника одређено је чланом 570 Грађанског законика Руске Федерације. Каже се да се власништво над земљом стеченом разменом преноси истовремено на сваку од страна ако су све обавезе утврђене уговором биле испуњене пре тога.
Поред тога, потребно је приметити специфичности бартер споразума, који се односи на одговорност за одузимање имовине, односно земљишта добијеног по споразуму о размени. У случају куповине и продаје, продавац преузима обавезу да купцу пренесе такву робу која није обавезна од стране трећих лица. Постоји само један изузетак од услова утврђених законом када купац сам пристане да прихвати робу која је оптерећена правима трећих лица. Слична одредба законодавства у цивилној области односи се на бартерски споразум. Ако једна од страна не испуни ову обавезу, кривац не само да надокнади другој страни за настале губитке, већ и враћа добром учеснику земљиште примљено разменом. Под којим условима се закључује уговор?
Услови уговора
Главни услови споразума о размени, које морају да се договоре обе стране, су:
- утврђивање предмета уговора, односно парцела које су пренијеле обје стране;
- идентификација квантитативних карактеристика уговорне имовине;
- одређивање еквиваленције вредности и својстава парцела или навођење одговарајуће надокнаде за постизање еквиваленције.
Суштински услови трансакције договорени су директно у припремној фази и заснивају се на различитим власничким документима за земљиште (на пример, катастарским пасошима, извештајима о тржишној вредности итд.).
Како саставити уговор о размени земљишта за стан? О томе даље.
Како се склапа уговор?
У складу са чланом 550 Грађанског законика Руске Федерације, споразум о продаји непокретности мора бити у писаном облику. Уговор о замени земљишта такође подлеже искључиво писменом закључењу.Ако законски услови за образац нису испуњени, онда се споразум аутоматски сматра неважећим. Овакав споразум обавезује државну регистрацију нових власника и њихова права у одељењу Росреестр, које се налази на месту размењене земље.
Карактеристике које персонализирају објекте размјене
Уговор мора нужно описати карактеристике које персонализују парцеле на којима се размењује:
- површина отуђених земљишних парцела;
- њихове катастарске бројеве;
- сврху због које се оперишу;
- некретнине са назнаком њихове припадности, које се налазе на овим локацијама.
Регистрација споразума о замјени земљишта је одговорна ствар.
Такође, уговор о размени мора бити приложен цртеж парцела које су предмет уговора. Стране морају да процене одговарајуће парцеле према катастарској вредности. Поред тога, потребно је процијенити различите структуре и објекте некретнина који се налазе на овом земљишту. Процена се врши коришћењем аката који одређују катастарску вредност и консолидованих изјава о оцени грађевина. Ови документи су приложени споразуму о размени.
Када је састављен, странке морају да дају својим колегама следеће податке:
- о присуству или одсуству земљишних сукоба и спорова око парцела које се размењују, као и њихове правне природе;
- присутност постојећих служности;
- да ли се земља која се размењује даје у закуп трећој страни;
- о преносу ове земље као залог.
Границе територије на коју имају трећа лица и садржај ових права треба да буде назначен на графичком плану дотичних локација. Споразум указује на ограничења имовинских права која су повезана са технолошким, санитарним, заштитним и другим зонама утврђеним на овом земљишту, као и са додељивањем дела дела или дела земљишта оним који имају околинске, рекреативне или културно-историјске сврхе.
Према савезном закону, регистрација се сматра извршењем одређених правних радњи од стране органа која имају одговарајућа овлашћења. Дакле, власништво над земљом настаје истовремено са уписом права једне или друге странке у односу на њега. Процедура за регистрацију и регистрацију уговора о замјени земљишта према земљишном закону окончана је тренутком уноса података у јединствени правни регистар и докумената се издају подносиоцима захтева.
Специфичности опорезивања земљишта након закључења уговора
Пошто, у складу са уговорним захтевима, свака од страна не само отуђује земљиште, већ и добија имовину која је идентична у цени и карактеристикама, разлози за њихово опорезивање настају за било који предмет споразума.
Упркос чињеници да постоји правило о еквивалентности земљишта које ће се размењивати, не вреди размишљати да обе стране плаћају једнаке порезе за парцеле које су стекле. Износ конкретног плаћања ће израчунати надлежно пореско тело на основу катастарске вредности, која се може разликовати чак и за парцеле исте врсте. У овој ситуацији, странке имају право да на суду оспоре оцену земљишта и покушају да обрачунају порез по његовој тржишној цени.
Намеравано коришћење земљишта значајан је основ за настајање права на ослобађање од плаћања пореза.
Размена земљишта за друге објекте
Могуће је имплементирати уговор о размени аутомобила за земљиште. У овом случају, саме стране су одређене еквивалентом трансакције. Ако је било који од објеката размене јефтинији, наплаћује се додатна накнада. Јасно је да власник губи власништво над аутомобилом и власништво над земљом је стечено.
Такође, често се закључује уговор о размени земљишта за кућу или стан.