Em 2014, a Lei Federal nº 294 foi alterada várias vezes em relação à construção compartilhada. Em particular, agora na implementação da construção compartilhada, o desenvolvedor deve elaborar um contrato de seguro que fornecerá seguro de responsabilidade ao desenvolvedor até que ele conclua sua primeira transação com o comprador. Caso contrário, ele não poderá registrar esta transação com a Rosreestr.
A essência desta obrigação
Desde 2014, cada empresa de construção deve, sem falta, confirmar suas obrigações emitindo uma garantia ou concluindo um contrato de seguro de responsabilidade como um desenvolvedor envolvido em construção compartilhada. Essas emendas, adotadas na legislação, permitem que os compradores devolvam seu dinheiro investido na construção, caso o desenvolvedor tenha situações imprevistas.
Por que mais você precisa de um seguro de responsabilidade civil para desenvolvedores?
Esta emenda à lei também permite estabelecer a responsabilidade que pode surgir se:
- Vai fugir de suas obrigações.
- Ele entregará um objeto que não está completamente pronto.
- Ele irá à falência antes que a propriedade seja entregue.
No entanto, os economistas acreditam que essas medidas podem acarretar um aumento no valor do imóvel. No entanto, o governo insiste que esses fatores não podem ser interligados, porque até mesmo a maior empresa de construção gasta em seguros não mais do que 1% da soma de todas as suas transações. Portanto, o dinheiro deve ser alocado a partir de seu próprio orçamento para o seguro de responsabilidade civil do desenvolvedor.
Objeto de seguro
Na implementação da construção compartilhada, é a responsabilidade do desenvolvedor que está segurado. Esta ação implica que os interesses de propriedade dos desenvolvedores serão protegidos diretamente. Ou seja, a conclusão de tal contrato de seguro é benéfica principalmente para os compradores. Ao mesmo tempo, o desenvolvedor tem o direito de escolher: ele pode segurar a casa como um todo e cada apartamento separadamente.
Clientes
O contrato de seguro de responsabilidade civil do construtor é concluído em favor dos participantes em construção compartilhada. No caso de certas circunstâncias ocorrerem, eles poderão receber o pagamento apropriado. De acordo com os termos do contrato de seguro, o desenvolvedor é obrigado a entregar o objeto, que irá atender aos padrões de qualidade e confiabilidade. A seguradora, por sua vez, compromete-se a notificar o comprador se ocorrerem mudanças na transação e, em seguida, pagar-lhe uma indenização. Se os participantes em construção compartilhada já mudarem durante o processo de construção, isso vale a pena mencionar no contrato, uma vez que cada acionista adicional concluirá um contrato adicional separado para o seguro de responsabilidade do desenvolvedor.
Seguradoras
Nem toda companhia de seguros quer concluir tais contratos de seguro. Existe uma opinião entre as seguradoras de que tal transação geralmente causa perdas. Além disso, a própria companhia de seguros deve cumprir os seguintes requisitos:
- Deve estar no mercado de seguros por pelo menos 5 anos.
- Para o período futuro deve ter uma boa previsão para o desenvolvimento.
- Deve estar de acordo com os requisitos de sustentabilidade financeira.
- O capital autorizado desta empresa não pode ser inferior a 120 milhões de rublos, e seu volume de negócios deve ser de pelo menos 400 milhões de rublos. Somente nessas condições o seguro de responsabilidade civil pode ser fornecido.
Tarifas
A conclusão de um contrato de seguro que garante que o empreendedor envolvido na construção compartilhada seja excessivamente caro. Por exemplo, em 2015, as taxas médias para a conclusão de tal acordo flutuaram no nível de 0,5-0,8%. Se o contrato for concluído por um longo período, a companhia de seguros, a seu critério, poderá baixar a tarifa de 10 para 30%. É mais rentável criar seguradoras mutuamente benéficas.
A determinação da taxa de juros, bem como o cálculo completo dos índices de juros anuais, é deixado a critério da própria seguradora, já que a probabilidade de que um empreendedor que realiza a construção compartilhada comece a fugir de suas obrigações seja bastante alta.
Seguro de responsabilidade do desenvolvedor para construção compartilhada acarreta um certo risco.
Fatores que afetam a taxa de juros
A taxa de juros da tarifa de seguro depende dos seguintes fatores:
- O desenvolvedor pertence à holding?
- O desenvolvedor tem negócios positivos e positivos no passado? Neste caso, a seguradora pode levar em conta todos os critérios de transações passadas: os prazos para sua conclusão, o número total de objetos, a presença de escritórios de representação em várias regiões do país, a completa ausência de reclamações e reclamações.
- Sustentabilidade financeira.
- Suporte legal, isto é, a disponibilidade de um pacote completo de documentação e permissão.
- Etapas em que o progresso da construção é dividido.
- Prazo para o projeto atual.
- O número total de clientes envolvidos em construção compartilhada.
Registo de um contrato de seguro
Para registrar um contrato com a Rosreestr, o desenvolvedor deve fornecer todos os documentos necessários. Sua lista inclui:
- Declaração do projeto.
- Permissão para realizar obras.
- Certificado de registro estadual.
- Contrato para a implementação de construção compartilhada.
- Cópias de todos os documentos estatutários.
- Justificação de natureza técnica e econômica.
- Cópias das demonstrações financeiras do desenvolvedor.
- Informações sobre os credores existentes.
- Certificado dos bancos, indicando a ausência de atrasos nos pagamentos de empréstimos.
Após a consideração dos títulos, o seguro de responsabilidade civil do construtor para construção compartilhada é feito.
O que deve ser protegido?
Se o desenvolvedor não cumprir suas obrigações, e isso for confirmado por uma decisão judicial ou pelo fato de falência, o contrato de seguro celebrado durante a implementação da construção compartilhada implica que a remuneração será paga aos acionistas. No entanto, vale a pena notar que a companhia de seguros não compensa o investimento se o desenvolvedor congelou o período de construção ou estendeu o período durante o qual o objeto deve ser comissionado. O valor pago depende inteiramente do preço especificado no contrato, mas não pode ser menor que o custo do objeto em si e menor que a taxa média de mercado definida por metro quadrado de área útil na mesma região em que o desenvolvedor trabalhou.
O volume máximo de bônus também é limitado por lei.
Eventos segurados
Os seguintes casos podem ser atribuídos ao seguro:
- A construção é interrompida.
- O desenvolvedor está declarado falido.
- Os detentores de juros não podem obter moradia.
- O desenvolvedor se recusa a devolver recursos materiais.
Mudanças legislativas
Mudanças na Lei Federal nº 294, da qual falamos em nosso artigo anterior, consolidaram o seguro de responsabilidade civil obrigatório do construtor da empresa.Ao mesmo tempo, o próprio desenvolvedor, que deseja realizar a construção compartilhada, é obrigado a procurar a seguradora e executar diretamente os contratos. O desenvolvedor pode, independentemente, a seu critério, escolher com quem concluirá um contrato de seguro - com um banco, uma companhia de seguros especializada ou com a empresa.
Os participantes que são membros de uma companhia de seguros (seguro obrigatório) têm igual responsabilidade. No caso em que o contrato de seguro é concluído com o banco, o desenvolvedor terá que gastar muito tempo coletando documentos. Os bancos também exigem que o desenvolvedor pague uma quantia obrigatória de 30% do custo total da instalação em construção. Este montante servirá como garantia para a instituição financeira. Entre outras coisas, o banco central fornece suas próprias exigências que se aplicam aos bancos que celebram contratos de seguro. Esses bancos devem:
- Trabalhe pelo menos 5 anos no campo relevante.
- Ter um capital social de pelo menos 200 milhões de rublos.
- O valor total da propriedade deve ser pelo menos 1 bilhão de rublos.
A este respeito, é mais rentável e mais fácil para um desenvolvedor obter um empréstimo do que emitir uma garantia. Os bancos também consideram que o procedimento de seguro para a implementação de construção compartilhada não é inteiramente lucrativo.
O mais rentável é a celebração de um contrato de seguro mútuo de responsabilidade civil dos desenvolvedores com uma empresa especializada. Devido à presença de uma concorrência considerável, as seguradoras, a fim de atrair clientes menores tarifas e preços de seus produtos. E eles também podem fixar a tarifa durante todo o período do contrato de seguro. Outra vantagem de concluir um contrato com uma empresa especializada é que os documentos são processados o mais rápido possível. Sob tal acordo, o desenvolvedor atuará como a seguradora e o participante na construção compartilhada como beneficiário. A garantia para cada habitação específica é selecionada individualmente. As empresas consumidoras de seguros mútuos de responsabilidade de desenvolvedores tornaram-se relevantes.
Procedimento de seguro de responsabilidade civil para uma empresa de construção compartilhada
Os segurados são obrigados a fornecer garantias. Muitas vezes, tal garantia é um pedaço de terra no qual a construção de um objeto é suposta. Entre outras coisas, o documento deve descrever a maneira pela qual as obrigações declaradas são garantidas. Todos os valores mobiliários devem ser assinados antes que o primeiro contrato de construção compartilhada seja concluído e será válido até a entrega real do objeto. No caso de a transação ser encerrada, a isenção dos pagamentos de responsabilidade não ocorre. Mas essa regra se aplica apenas quando o evento segurado ocorreu durante o período do contrato.
O segurado pode segurar a casa inteira e os apartamentos separadamente. A propósito, a primeira opção não é totalmente lucrativa, porque então o segurado deve fazer uma promessa proporcional ao custo de toda a instalação, e também ter certeza de que todas as instalações desta instalação serão vendidas. Outro problema ao concluir um contrato de seguro para toda a instalação é a dificuldade em determinar o beneficiário.
O contrato começa a partir do momento em que a primeira parcela foi creditada. Tal acordo não prevê tal coisa como uma franquia. Caso contrário, os termos do contrato podem ser chamados de padrão:
- A seguradora assume obrigações de informar aos detentores de juros sobre o montante de indenizações que foram pagas. Esta é a base para o seguro de responsabilidade do desenvolvedor.
- A companhia de seguros tem o direito de entrar em contato com o desenvolvedor com um requisito de tipo de regressão.
- A companhia de seguros compromete-se a notificar os detentores de interesse se o contrato de seguro tiver sido rescindido antes do previsto.
- O contrato é válido para todo o período de construção e depende dele. Ou seja, ao estender o período de construção, o contrato é automaticamente prorrogado.
O valor que será reembolsado na ocorrência de um evento segurado depende totalmente das taxas e preços estabelecidos. Seu tamanho deve ser maior que o valor do espaço total de uma sala específica. Além disso, a decisão sobre como a compensação será paga - em parcelas ou de cada vez - permanece inteiramente com a companhia de seguros.
Questões de seguro
Quais são as armadilhas do contrato de seguro de responsabilidade civil de um construtor?
Esse seguro é bastante específico, porque os riscos financeiros são realmente segurados.
Tal acordo tem um efeito cumulativo em caso de perda. No caso de uma situação de crise, as perdas serão incorridas por absolutamente todos os desenvolvedores, e não por qualquer um em particular. Situações de crise aqui são entendidas como um aumento nas taxas de hipoteca ou uma queda na demanda por instalações residenciais. Afinal, este é um seguro de responsabilidade mútua de desenvolvedores.
Outro problema é que não há como ressegurar os riscos.
Devido ao fato de que o Banco Central aumentou os requisitos para as companhias de seguros, seu círculo diminuiu significativamente. O papel decisivo aqui foi desempenhado pelo aumento no tamanho do capital autorizado, e no mercado moderno de seguros apenas 19 organizações são adequadas para os requisitos. De acordo com as emendas, cerca de 80% das organizações que anteriormente poderiam entrar em um contrato de seguro de responsabilidade do desenvolvedor perderam sua capacidade de realizar atividades de seguro para desenvolvedores.