O sistema de gestão de um prédio de apartamentos compreende uma série de aspectos organizacionais e legais. Às vezes, está fora do alcance de um especialista. No entanto, os cidadãos têm o direito de gerenciar sua propriedade, vamos descobrir como eles podem fazê-lo.
O objetivo do estudo
Sabe-se que um edifício de apartamentos é um complexo complexo, a sua manutenção requer a solução de muitas questões e conhecimento de uma séria quantidade de atos normativos, é necessário interagir constantemente com os cidadãos, organizações e autoridades.
Para este fim, os proprietários de apartamentos devem escolher uma das formas propostas para gerenciar sua casa. Quão eficaz é cada um deles, vamos analisar abaixo. Muito é determinado pela atividade dos moradores e sua disposição para resolver problemas comuns.
Legislação
O sistema de controle de um prédio de apartamentos é determinado por toda uma lista de atos legislativos:
- Código da Habitação - descreve os direitos e obrigações dos coproprietários, oferece esquemas de gestão e o procedimento para a sua implementação.
- Decisão do Governo de 15 de maio de 2013 No. 416 ou, na verdade, as regras para a gestão de um prédio de apartamentos.
- A lista de serviços mínimos para a manutenção da propriedade comum de um prédio de apartamentos.
- Decisão do Governo de 23 de setembro de 2010 No. 731 - normas para a divulgação de informações por organizações gestoras.
- Outros actos de autoridades que afectam a prestação de serviços, outras nuances.
A legislação russa regula muitos setores da vida. O sistema de gerenciamento de apartamentos não é exceção. A dificuldade reside no fato de que muitos atos, repetindo as disposições da LC, introduzem regras adicionais, em vez de especificar as existentes. Além disso, o material regulatório está espalhado em vários atos, muitos dos quais contradizem um ao outro.
Você não pode descontar as opiniões dos tribunais. O Tribunal Constitucional, por exemplo, esclarece periodicamente as disposições da LC e outros atos normativos. Infelizmente, sua posição nem sempre é levada em conta pelos juízes quando tomam decisões.
Também dá explicações às Forças Armadas da Federação Russa, o que também não é fácil. Ou mudam a prática de aplicar leis não para melhor, ou não dizem nada sobre os problemas realmente sérios que os proprietários e as organizações de gestão e terceiros enfrentam. Além disso, na prática, as referências a elas são ignoradas em disputas específicas.
O sistema legal para administrar um prédio de apartamentos é um fenômeno complexo, e leva muito tempo para estudá-lo.
Regulamento 416
O documento especificado é o ato regulador mais importante após o LCD. Ele amplia a compreensão de muitas disposições do LCD. Considere sua estrutura:
- disposições gerais (os métodos de gestão são listados);
- padrões de gestão;
- o procedimento para a formação de uma lista de obras e serviços para a manutenção do MKD;
- organização de serviço de despacho de emergência;
- o procedimento para a transferência e geração de documentação técnica para MKD;
- procedimento para cessação de atividades da organização gestora;
- ordem de divulgação de informações pelo HOA, cooperativas especializadas.
Pode razoavelmente ser argumentado que o decreto do governo da Federação Russa sobre a gestão de edifícios de apartamentos destaca muitos pontos em detalhe.
Outros atos regulamentares
Não consideraremos outros regulamentos com tal detalhe. O Regulamento 416 afeta diretamente as principais nuances da administração e, direta ou indiretamente, refere-se a outros documentos.
Objetivos e objetivos da gestão
A gestão de um edifício de apartamentos no sistema de habitação e serviços comunitários é um sistema de medidas destinadas a alcançar um número de objetivos:
- criação de condições de vida favoráveis e seguras;
- organização da manutenção da propriedade comum de um prédio de apartamentos;
- resolver a questão do uso de propriedade comum;
- organização da prestação de serviços públicos;
- manter as comunicações de engenharia em boas condições.
A gestão de um prédio de apartamentos no sistema de alojamento é fornecida das seguintes maneiras:
- tomada de decisão direta pelos proprietários de instalações residenciais;
- gestão de complexos residenciais através da criação de organizações especializadas (HOAs, cooperativas) sem concluir um acordo com uma organização gestora;
- conclusão de um acordo com a organização gestora, a decisão é tomada através do HOA ou tomando uma decisão em uma reunião de proprietários de imóveis;
- gestão é fornecida pelo desenvolvedor antes de concluir um acordo com a organização gestora.
O último método é uma opção intermediária. Por quê? Depois de colocar a casa em operação, alguém deve lidar com a casa. Os desenvolvedores não são organizações de gerenciamento especializadas. Por causa disso, eles tentam concluir um acordo com a organização gestora o mais rápido possível. Ela recebe a documentação técnica. Anteriormente, alguns desenvolvedores tentavam criar suas próprias empresas de gerenciamento, mas sua formação agora é complicada. Uma lista completa de requisitos é apresentada, é necessário obter uma licença.
Abaixo, vamos falar sobre cada um dos métodos de controle disponíveis.
Padrões de gerenciamento de apartamentos
O Decreto 416 descreve as atividades das organizações gestoras e também estabelece certos critérios aos quais a atividade deve obedecer.
Na seção dedicada às normas, na verdade, uma lista de serviços e trabalhos sobre a gestão de um prédio de apartamentos é dada:
- a formação, armazenamento, atualização da documentação é organizada de acordo com as regras de gestão e a prestação de serviços para a manutenção do MKD;
- elaboração de propostas para a gestão de bens comuns à assembleia geral de proprietários;
- desenvolvimento de uma lista de serviços para a manutenção da propriedade comum, levando em conta o valor mínimo aceitável;
- fornecimento de cálculo e justificativa do preço dos serviços, divulgação de todas as informações;
- desenvolvimento de planos para medidas de economia de energia;
- preparação das propostas mais rentáveis para a transferência de propriedade comum para uso por terceiros (aluguel, etc.);
- promulgação de projetos de documentos relacionados à gestão e manutenção de propriedades comuns;
- preparação de documentação, reclamações, conclusão de acordos com organizações fornecedoras de recursos, uso de programas especializados criados para simplificar a documentação;
- organização e implementação de assentamentos com serviços públicos e organizações que fornecem bens e serviços no curso da administração;
- assegurar o controle efetivo por coproprietários (publicação de indicadores de atividade econômica e financeira, outros documentos, etc.);
- organização de recepção e consideração de pedidos, propostas e reclamações;
- participação dos proprietários no controle de qualidade do trabalho realizado.
A lista faz referências diretas aos regulamentos que regem o trabalho com dados pessoais e a prestação de serviços públicos.
Participação direta na gestão
De acordo com a RF LC, a gestão de um prédio de apartamentos sem criar uma entidade legal e envolvendo uma empresa de gestão é possível desde que não mais de 30 apartamentos estão localizados na casa. Por que você decidiu introduzir tal restrição? O fato é conhecido que é difícil concordar com um grande número de pessoas em uma decisão que seja adequada a todos. Mas os habitantes das pequenas casas estão mais relacionados. E nessa situação é mais fácil resolver questões, evitando a burocratização do processo e custos desnecessários.
Tal sistema de gerenciamento de prédios de apartamentos envolve inquilinos diretos concluindo acordos com organizações fornecedoras de recursos.
Nesta situação, é importante principalmente monitorar a exatidão da reunião geral, a execução do protocolo e as atividades do conselho do prédio de apartamentos. A lei permite que a assembleia geral emita uma procuração a um terceiro para representar seus participantes, por exemplo, nas relações com a Ossétia do Norte, as autoridades ao elaborar os limites do território (a lista de poderes e casos para os quais a procuração é emitida não é limitada por lei).
Com base nas atas da assembleia geral, cada proprietário celebra um acordo com o RNO. A lei estabelece que todos os que assinam o acordo por parte dos coproprietários são uma parte do acordo.
A responsabilidade pela qualidade dos serviços é da empresa que os fornece. O limite de responsabilidade é determinado pelas cláusulas do contrato. As regras para a prestação de serviços descrevem a linha de responsabilidade do consumidor e do contratado.
Os proprietários são responsáveis pela manutenção de redes compartilhadas. Portanto, um deles está envolvido em seu serviço, ou uma organização ou pessoa é selecionada que, com base no contrato, estará envolvida na manutenção. Como você pode ver, este método de controle é bastante adequado para pequenas casas.
Criando HOA
HOA é uma organização específica. É uma forma de organização de co-proprietários de apartamentos para a manutenção da propriedade comum e o fornecimento de serviços públicos. A associação pode criar-se em um, ao mesmo tempo em várias casas (é característico de pequenas casas de várias dezenas de apartamentos cada). A organização pode se engajar em outras atividades destinadas a satisfazer as necessidades de gerenciamento.
Como é sua criação? Os coproprietários realizam uma assembleia geral e decidem criar um sindicato. A legislação regula rigorosamente o processo de preparação para a votação e o procedimento para sua implementação. No caso de ações ilegais, isso pode levar à liquidação da parceria e ao reconhecimento de todas as suas ações como ilegais, e elas serão canceladas.
A associação começa a operar a partir do momento do registro do estado. A seguinte lista de documentos é enviada:
- ata da assembleia geral;
- uma cópia da carta assinada por uma pessoa autorizada certificada por um notário;
- uma lista de pessoas que votaram a favor da criação de um HOA, com seus dados pessoais e uma indicação do tamanho de suas ações na propriedade comum que possuem.
De acordo com o MDC, a administração de um prédio de apartamentos é do diretor do conselho ou do presidente que decide questões operacionais e da assembléia geral. A lei dividia competências e atribuía poderes que só podem ser exercidos diretamente pelos proprietários. Por exemplo, disposição de propriedade comum.
As associações de proprietários de imóveis operam com base na Carta, desenvolvida de forma padronizada e aprovada pelas autoridades. Pequenas alterações são permitidas (até certo ponto). Se houver violações, a inspetoria de habitação emitirá um preceito mediante reclamação ou como parte da inspeção, que o Ministério Público ou o tribunal tem o direito de cancelar.
As atividades dos HOAs são bastante formalizadas: todas as decisões são registradas nas atas das assembléias gerais, ordens do presidente. A organização tem contas bancárias, o uso de dinheiro é proibido. A capacidade de acumular fundos é uma vantagem significativa que não está disponível com o controle direto da casa. A única exceção: independentemente do método de gestão, há sempre o direito de abrir uma conta para o acúmulo de fundos para grandes reparos.
Criação de cooperativas
Além do HOA, os coproprietários têm o direito de confiar a gestão de outra entidade legal, por exemplo, uma cooperativa de construção de moradias. No entanto, ao contrário do HOA, uma cooperativa é criada inicialmente para a construção de um objeto.Então a organização tem o direito de continuar sua existência. Todas as suas atividades, como cooperativas semelhantes, são semelhantes ao trabalho dos HOAs. A razão é que o tratamento da propriedade comum dos proprietários de um prédio de apartamentos é baseado nas mesmas regras.
Assim, os métodos de gestão dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos por associações organizadoras são reduzidos ao esquema estabelecido para o HOA.
Há casos da transformação de uma cooperativa em um HOA.
Empresa de gestão
Sua característica é comercial. Todas as outras organizações têm o status de sem fins lucrativos e suas atividades não visam obter lucro. As empresas, ao contrário, são criadas precisamente para esse fim. Eles são organizados por autoridades e indivíduos particulares.
A empresa oferece uma gama completa de serviços, ao mesmo tempo, os moradores da casa têm o direito de escolher outra opção de cooperação. Assim, as seguintes opções são oferecidas:
- a empresa de gestão presta serviços completos à casa;
- O contrato é concluído com o HOA para cumprir a lista de obras ou serviços especificados no contrato.
No primeiro caso, nenhuma parceria é criada, os coproprietários têm o direito de escolher uma organização em uma assembléia geral. Se, por algum motivo, a reunião não for realizada ou se os cidadãos relutarem em participar da escolha da organização, uma competição é designada pelas autoridades municipais. Em seguida, eles nomeiam uma empresa de gestão, que assume a responsabilidade pela gestão da propriedade comum da casa.
A vantagem deste método é a disponibilidade de recursos que o HOA não possui (equipamentos, pessoal).
Qual o caminho a escolher
A lei fornece várias maneiras de organizar o gerenciamento de um prédio de apartamentos. Os proprietários têm o direito de escolher o que mais lhes convier.
Quais são as vantagens da gestão direta, examinamos acima: o custo mínimo, a comunicação direta com as organizações que fornecem serviços e a falta de uma estrutura de gerenciamento complexa e cara.
A criação de uma associação exigirá um maior grau de cooperação, mas dá aos cidadãos a oportunidade de administrar eles mesmos a propriedade comum. A gestão do HOA ou da cooperativa é mais atenta às necessidades dos moradores. A opinião sobre o tamanho das tarifas e a lista de serviços é levada em conta. As questões mais importantes devem ser decididas diretamente pelos proprietários.
Embora as regras para administrar um prédio de apartamentos sejam as mesmas, é mais fácil gerenciar as empresas para "cercar" e é mais difícil para os residentes cumprirem suas obrigações. O conselho da associação depende de seus próprios vizinhos.
Sistema de informação sobre habitação e serviços comunitários
Em 2017, foi lançado o portal da estrutura habitacional informacional do Estado, desempenhando o papel de um sistema de referência para a gestão de edifícios de apartamentos. Contém informações sobre as autoridades, empresas e organizações responsáveis pelo fornecimento de habitação e serviços comunitários. Associações de proprietários, gerenciando cooperativas e empresas também estão incluídas aqui. O objetivo do portal era fornecer aos cidadãos informações sobre a qualidade, o volume de utilidades, as violações permitidas e os direitos e obrigações das pessoas.
O sistema deve ser usado principalmente para calcular e pagar pagamentos, calculando os subsídios. É interessante que a legislação permita não pagar contas que não são inseridas no sistema, incentivando entidades de mercado a aderir ao sistema.
No entanto, as organizações gestoras, os seus representantes enfrentam avarias constantes no sistema, e o processo de registo e inserção de dados é um procedimento complexo e complexo. Há confusão com o tamanho do espaço habitacional disponível para organizações de gestão e contribuição da Rosreestr.
Assim, a implementação de uma boa ideia em vez do sistema de ajuda para administrar edifícios de apartamentos criou outro problema.
Recursos de suporte
As atividades de gerenciamento requerem a execução simultânea de muitas funções.Ao mesmo tempo, mudanças são introduzidas na legislação diariamente, novas explicações são dadas dos atos regulatórios existentes e a prática judicial é analisada. A fim de simplificar o trabalho com um volume crescente de informações, por exemplo, foi criado um sistema eletrônico “gerenciamento de residências multi-apartamento”.
Ele permite que você sistematize as informações disponíveis, processe-as. Modelos de documentos são oferecidos, resta apenas preenchê-los.
Em conclusão
Gestão de um prédio de apartamentos - um serviço prestado aos proprietários da casa. Eles têm o direito de tomar completamente tudo em suas próprias mãos ou transferir o controle para uma organização especializada.
Outra opção é praticada - uma cooperativa gestora ou HOA é criada, que entra em um acordo sobre a prestação de serviços com a empresa de gestão. O grau de envolvimento do HOA na gestão já é determinado pelas partes.
O sistema legal para administrar um edifício de apartamentos representa uma camada de atos legais (LCD, certas leis, decretos do governo, decisões de autoridades locais).
Mudando constantemente os requisitos legais, a complexidade de muitos processos provoca um aumento na carga sobre os responsáveis pela gestão. Para tornar sua vida mais fácil, programas especializados estão sendo criados, por exemplo, o sistema de gerenciamento de edifícios de apartamentos (ICFER).