Eiendomstransaksjoner i Russland er i en høyrisikosone. Forsømmelse av de grunnleggende papirreglene når du inngår en avtale om utleie av en bolig kan føre til uønskede konsekvenser, selv om transaksjonen er mellom slektninger eller gode venner.
Dette gjelder eier av eiendommer, kjøpere, leietakere av bolig- og ikke-boliger. En appell til eiendomsmeglerfirmaer og advokatfirmaer som spesialiserer seg i støtte av slike avtaler utelukker selvfølgelig ikke den oppmerksomte og samvittighetsfulle holdningen til deltakerne i eiendomstransaksjoner selv til utarbeidelsen av arbeidsavtalen.
Noen trekk ved å inngå en leiekontrakt
Den skriftlige inngåelsen av en kontrakt for utleie av lokaler vil hjelpe deltakerne i transaksjonen til klart å formulere, detaljere alle deres krav og ønsker og de viktigste vilkårene for samarbeid. Dette vil videre unngå misforståelser, konflikter og tvister som fører til rettssaker.
avslutt leiekontrakt den form som en hvilken som helst eiendomsmegler eller advokat har, er det nødvendig å være spesielt oppmerksom på noen viktige punkter. For eksempel kan en leieavtale inngås med en person, og andre personer vil være bosatt i boligen. De må angis i den relevante klausulen i kontrakten. I dette tilfellet, i henhold til loven, løser utleier alle omstridte problemer bare med personen som signerte kontrakten.
Videre må vi ikke glemme kravet om lovgivning til normene i området for en person. Tross alt har leietaker rett til å flytte sine mindreårige barn inn i leiligheten uten utleiers samtykke.
De vanligste omstridte spørsmålene som går til retten
Som praksis viser, er de viktigste kontroversielle spørsmålene når du leier eller leier en bolig for å bo, betingelsene, beløpet, betalingsmåten og oppsigelsen av kontrakten. Dette kan komme til uttrykk i:
- utidig betaling av verktøy (denne posten i kontrakten, som regel, er spesielt oppmerksom: vilkårene og betalingsbeløpet er tydelig angitt);
- misbruk av de leide lokalene (for eksempel organisering av et kontor eller utleie;
- leietakers manglende vilje til å betale for skadet eiendom (husholdningsapparater, utstyr) eller skade på lokalene;
- motviljen fra leietakere til å forlate boliger etter utløpet av leieperioden spesifisert i kontrakten;
- ønsket fra eieren av leiligheten eller huset om å bruke de omstridte lokalene til andre formål.
Det oppstår ofte tvister om reparasjon av lokalene. Det er tradisjonelt akseptert at mindre reparasjoner av lokaler, utstyr og maskiner utføres av leietaker selv. Overhaling av utleide lokaler utføres av utleier selv. Hvis slike reparasjoner kan påvirke endringer i levekår, kan de bare gjøres med samtykke fra arbeidsgiveren.
Standard leiekontrakt, dens viktigste kjennetegn
Ved utarbeidelse av et slikt dokument som en leiekontrakt (hvis karakteristikk er et betalt, bilateralt bindende dokument), blir spesialister veiledet av hovedbestemmelsene i Ch. 35 i den russiske føderasjonens sivile kode. Den definerer artikkel for artikkel hovedpartene i avtalen - utleier (gir boliglokaler til bruk) og leietaker (bruker lokalene til å leve mot avgift).
Obligatoriske klausuler om kontrakten
Hver leiekontrakt for en bolig, hvis utvalg er tilgjengelig hos en hvilken som helst notarius publicus, samt tematiske ressurser, inneholder gjenstander nøye foreskrevet av partene:
- etternavn, navn, patronym for hver av avtalepartene;
- Emne for kontrakten (boliglokaler som ligger på angitt adresse, om nødvendig, de viktigste kjennetegnene: en del av leiligheten, en del av huset);
- liste over personer som har rett til å oppholde seg i de leide lokalene;
- bestemmelse av størrelse, tidspunkt for betaling og tidsramme for kontrakten;
- parternes plikter og rettigheter, en egen klausul for utleier og en egen klausul for leietaker;
- betingelser for oppsigelse av kontrakten - i dette avsnittet kan partene indikere betingelsene under hvilke kontrakten blir sagt opp umiddelbart, foran planen (skjer vanligvis hvis en av partene ikke overholder bestemmelsene i kontrakten);
- detaljer og underskrifter fra partene - her er indikert dataene som hver side ønsker å motta fra den andre (passdata, antall og serie andre dokumenter, registrering, bosted, telefonnummer til kontakter).
Trenger jeg en foreløpig leieavtale
Fordelen med en skriftlig arbeidsavtale er muligheten for en detaljert vurdering av ikke-standardiserte situasjoner.
For eksempel kan det inngås en foreløpig kontrakt for utleie av en bolig i tilfelle boligene ikke er klare (ingen reparasjoner er utført, møbler ikke er brakt inn, ingen kommunikasjon som er nødvendig for å sikre normal funksjon tilkobles).
Et slikt dokument staver også gjenstand for kontrakten, forpliktelsene og rettighetene til partene og indikerer at etter oppfyllelse av alle de fastsatte klausulene, vil hovedkontrakten i tillegg bli inngått, og automatisk annullere den foreløpige.
Hvorfor brukes et utvalg i en leiekontrakt?
Ved utarbeidelse av en kontrakt for utleie av en bolig kan utvalget i noen saker ikke sammenfalle med noen individuelle forespørsler. I dette tilfellet er det nødvendig å supplere eller gjøre om dokumentet. For eksempel kan et av de kontroversielle problemene være antall sett med nøkler for leietaker og utleier.
I standardeksempler på kontrakter kan det hende at dette problemet ikke blir trukket frem i et eget avsnitt. Selv om det ikke er nødvendig å fylle ut, men denne klausulen fastsetter i kontrakten vilkårene og prosedyren for å besøke utleiere av utleiere.
For å unngå konflikter med tap av ting og husholdningsapparater som er i leiligheten på leietidspunktet, blir en detaljert inventar samlet. Det er nødvendig å oppgi forsikringsbeløpet i tilfelle brudd eller tap. Det er også mulig at utleier i stedet for forsikring tar et depositum fra leietakeren, som regel, i mengden av den månedlige utbetalingen, som en garantist for sikkerheten til eiendom.
Ved rettferdig bruk av lokalene og tilgjengelig utstyr etter kontraktens utløp, blir dette beløpet refundert. Hvis utleier beholder et sett med nøkler, har leietakeren rett til å kreve å inkludere en gjenstand i kontrakten om avvisning av å besøke lokalene i hans fravær.
Karakteristiske trekk ved en leiekontrakt mellom enkeltpersoner
Den russiske føderasjonens sivilkode deler konseptene: en kontrakt for utleie av lokaler mellom enkeltpersoner og inngåelse av en kontrakt mellom personer, hvorav den ene er lovlig.
En arbeidsavtale kan inngås både skriftlig (noe som gir en stor garanti for overholdelse av alle rettigheter og plikter fra partene), og muntlig (denne typen er spesielt vanlig når man inngår en kontrakt for korte perioder av tid - dag, uke, måned).
Partene kan utarbeide en arbeidsavtale på egen hånd, uten å involvere noe eiendomsmeglerfirma og notarius.Underskrifter av byråledelsen og deres segl kan tjene som garantist bare hvis byråledelsen påtar seg ansvaret for handlingene til enten utleier eller leietaker, noe som også må angis i en av avtalens deler.
Som regel er det nødvendig å trykke en leieforholdsavtale i to eksemplarer (for hver part). Håndskrift av dokumenter er heller ikke forbudt ved lov.
Frister for å inngå en standard leiekontrakt
Gjeldende lovverk gir bestemmelser om inngåelse av en standardkontrakt for utleie av lokaler i en periode på inntil 1 år (korttidskontrakt) og fra 1 til 5 år, dette er maksimalperioden for en langsiktig leieavtale. Hver av dem har sine egne egenskaper.
Hvis kontrakten ikke angir tidsrammen for dens inngåelse, anses den som gyldig i 5 år. Det er mulig å avslutte det på initiativ fra utleier bare hvis betaling ikke har skjedd i mer enn 6 måneder.
I en kortvarig kontrakt vises denne muligheten etter en forsinket betaling i to måneder.
I henhold til Civil Code of the Russian Federation, i tilfelle av en langsiktig kontrakt, har leietaker, etter 5 år, rett til å kreve å inngå en avtale med ham om ytterligere opphold på dette boarealet.
Hvis utleier nekter og inngår en avtale med en annen leietaker, kan han søke retten for å ugyldiggjøre denne avtalen og om erstatning for materiell og moralsk skade. Og retten kan tilfredsstille ham.
Fremgangsmåten for å inngå en leiekontrakt
- Før leieren må signere, må leieren være kjent med alle titteldokumentene for boarealet.
- Utleier sjekker samsvaret med de spesifiserte passdataene (inkludert registrering, registrering).
- Ved levering av hus med husholdningsapparater er det nødvendig å signere en handling for verifisering av arbeidet.
- Registrer i en spesiell klausul i kontrakten indikatorene på alle målere (strøm, vann, gass).
- Etter å ha besluttet alle kontroversielle punkter, bør partene nøye lese den utarbeidede avtalen på nytt.
- Partenes underskrifter blir plassert på hver side av kontrakten og på den siste siden i delen "Detaljer om partene".
Gjeldende lovgivning krever ikke obligatorisk registrering av en leiekontrakt med noen statlig etat eller sertifisering av en notarius. Men dette kan gjøres som en del av den ekstra sikkerheten i transaksjonen, selv om dette ikke spiller en avgjørende rolle for å gå til retten. Det skal også bemerkes at lovgivningen i større grad beskytter rettighetene til arbeidsgiveren.
Last ned en leieforholdsavtale
