Pada tahun 2014, Undang-undang Persekutuan No. 294 telah dipinda beberapa kali berhubung dengan pembinaan bersama. Khususnya, sekarang dalam pelaksanaan pembinaan bersama, pemaju mesti membuat kontrak insurans yang akan memberikan insurans liabiliti kepada pemaju sehingga dia menyimpulkan transaksi pertamanya dengan pembeli. Jika tidak, dia tidak dapat mendaftarkan transaksi ini dengan Rosreestr.
Intipati kewajipan ini
Sejak 2014, setiap syarikat pembinaan mesti tanpa mengesahkan kewajipannya dengan mengeluarkan jaminan atau dengan membuat kontrak insurans liabiliti sebagai pemaju yang terlibat dalam pembinaan bersama. Pindaan-pindaan ini, yang diguna pakai dalam undang-undang, membenarkan pembeli memulangkan wang mereka yang dilaburkan dalam pembinaan sekiranya pemaju mempunyai situasi yang tidak dijangka.
Mengapa lagi anda memerlukan insurans liabiliti pemaju?
Pindaan ini kepada undang-undang juga memungkinkan untuk menubuhkan liabiliti yang mungkin timbul jika ia:
- Akan malu dari kewajibannya.
- Akan menyerahkan objek yang tidak siap sepenuhnya.
- Ia akan bangkrut sebelum harta itu diserahkan.
Walau bagaimanapun, ahli ekonomi percaya bahawa langkah-langkah ini mungkin melibatkan peningkatan dalam nilai hartanah. Walau bagaimanapun, kerajaan menegaskan bahawa faktor-faktor ini tidak boleh saling berkaitan, kerana walaupun syarikat pembinaan terbesar membiayai insurans tidak lebih dari 1% dari jumlah kesemua urus niaganya. Oleh itu, wang harus diperuntukkan dari bajetnya sendiri untuk insurans liabiliti sivil pemaju.
Objek insurans
Dalam pelaksanaan pembinaan bersama, ia adalah liabiliti pemaju yang diinsuranskan. Tindakan ini menunjukkan bahawa kepentingan hartanah pemaju secara langsung akan dilindungi. Iaitu, kesimpulan kontrak insurans sedemikian memberi manfaat utama kepada pembeli. Pada masa yang sama, pemaju diberi hak untuk memilih: dia boleh menginsuranskan kedua-dua rumah secara keseluruhan dan setiap apartmen secara berasingan.
Pelanggan
Kontrak insurans liabiliti pembina diselesaikan memihak kepada peserta dalam pembinaan bersama. Sekiranya keadaan tertentu berlaku, mereka akan dapat menerima bayaran yang sesuai. Selaras dengan terma kontrak insurans, pemaju dikehendaki menyerahkan objek tersebut, yang akan memenuhi piawaian kualiti dan kebolehpercayaan. Insurer, seterusnya, berjanji untuk memberitahu pembeli jika perubahan berlaku dalam urus niaga, dan kemudian bayar dia ganti rugi. Sekiranya peserta dalam pembinaan bersama akan berubah semasa proses pembinaan, maka ini perlu dinyatakan dalam kontrak, kerana setiap pemegang saham tambahan akan menyimpulkan kontrak tambahan berasingan untuk insurans liabiliti pemaju.
Penanggung insurans
Tidak semua syarikat insurans ingin menyimpulkan kontrak insurans sedemikian. Terdapat pendapat di kalangan penanggung insurans bahawa transaksi sedemikian sering menyebabkan kerugian. Di samping itu, syarikat insurans itu sendiri mesti mematuhi keperluan berikut:
- Mesti berada di pasaran insurans selama sekurang-kurangnya 5 tahun.
- Untuk tempoh masa depan perlu ramalan yang baik untuk pembangunan.
- Mesti sesuai dengan keperluan kemampanan kewangan.
- Modal dibenarkan syarikat ini tidak boleh kurang daripada 120 juta rubel, dan perolehannya sekurang-kurangnya 400 juta rubel. Hanya di bawah syarat-syarat ini boleh diberikan insurans liabiliti sivil.
Tarif
Kesimpulan kontrak insurans yang menginsuranskan pemaju yang terlibat dalam pembinaan bersama adalah sangat mahal. Sebagai contoh, pada tahun 2015, kadar purata bagi kesimpulan perjanjian sedemikian bervariasi pada tahap 0.5-0.8%. Sekiranya kontrak dibuat untuk tempoh yang panjang, maka syarikat insurans, mengikut budi bicaranya, dapat menurunkan kadar tarif dari 10 hingga 30%. Lebih menguntungkan untuk mewujudkan syarikat insurans liabiliti yang bermanfaat.
Penentuan kadar bunga, serta perhitungan penuh dari rasio bunga tahunan, dibebankan kepada budi bicara perusahaan asuransi itu sendiri, karena kemungkinan pengembang yang terlibat dalam pembinaan bersama dapat mengelakkan kewajibannya cukup tinggi.
Insurans liabiliti pemaju untuk pembinaan bersama membawa risiko tertentu.
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kadar Faedah
Kadar faedah atas tarif insurans bergantung kepada faktor-faktor berikut:
- Adakah pemaju tergolong dalam pegangan itu.
- Adakah pemaju mempunyai tawaran yang berjaya dan positif pada masa lalu? Dalam kes ini, penanggung insurans boleh mengambil kira semua kriteria transaksi masa lalu: tarikh akhir penyempurnaan, jumlah objek, kehadiran pejabat perwakilan di pelbagai daerah di negara ini, ketiadaan aduan dan aduan lengkap.
- Kelestarian kewangan.
- Sokongan undang-undang, iaitu, ketersediaan pakej penuh dokumentasi dan kebenaran.
- Tahap yang kemajuan pembinaan dibahagikan.
- Tarikh akhir untuk projek semasa.
- Jumlah pelanggan yang terbabit dalam pembinaan bersama.
Pendaftaran kontrak insurans
Untuk mendaftar perjanjian dengan Rosreestr, pemaju dikehendaki menyediakan semua dokumen yang diperlukan. Senarai mereka termasuk:
- Perisytiharan projek.
- Kebenaran untuk menjalankan kerja pembinaan.
- Sijil pendaftaran negeri.
- Kontrak untuk pelaksanaan pembinaan bersama.
- Salinan semua dokumen statutori.
- Justifikasi sifat teknikal dan ekonomi.
- Salinan penyata kewangan pemaju.
- Maklumat mengenai peminjam yang sedia ada.
- Sijil dari bank, menunjukkan ketiadaan kelewatan dalam pembayaran pinjaman.
Selepas pertimbangan sekuriti, insurans liabiliti pembina bagi pembinaan bersama dibuat.
Apa yang perlu dilindungi?
Sekiranya pemaju tidak memenuhi kewajipannya, dan ini disahkan oleh keputusan mahkamah atau fakta kebankrapan, maka kontrak insurans yang disimpulkan semasa pelaksanaan pembinaan bersama menunjukkan bahawa pampasan akan dibayar kepada pemegang ekuiti. Walau bagaimanapun, perlu diperhatikan bahawa syarikat insurans tidak mengimbangi pelaburan jika pemaju membekukan tempoh pembinaan atau memperluaskan tempoh di mana objek itu akan ditugaskan. Amaun yang dibayar bergantung sepenuhnya kepada harga yang ditentukan dalam kontrak, tetapi tidak boleh kurang daripada kos objek itu sendiri dan kurang daripada purata kadar pasaran ditetapkan setiap meter persegi ruang hidup di rantau yang sama di mana pemaju bekerja.
Jumlah bonus maksimum juga dibatasi oleh undang-undang.
Acara yang diinsuranskan
Kes-kes berikut boleh dikaitkan dengan insurans:
- Pembinaan terganggu.
- Pemaju diisytiharkan muflis.
- Pemegang faedah tidak boleh mendapatkan perumahan.
- Pemaju enggan memulangkan sumber bahan.
Perubahan perundangan
Perubahan dalam Undang-undang Persekutuan No. 294, yang kami sebutkan dalam artikel kami sebelum ini, menyatukan insurans liabiliti wajib pembina syarikat.Pada masa yang sama, pemaju sendiri, yang ingin melaksanakan pembinaan bersama, diwajibkan untuk mencari syarikat insurans dan melaksanakan kontrak secara langsung. Pemaju boleh secara bebas, mengikut budi bicaranya, memilih dengan siapa dia akan menyimpulkan kontrak insurans - dengan bank, syarikat insurans khusus atau dengan syarikat.
Peserta yang merupakan ahli syarikat insurans (insurans wajib) bertanggungjawab sama. Sekiranya kontrak insurans diselesaikan dengan bank, pemaju perlu menghabiskan banyak masa mengumpul kertas. Bank-bank juga memerlukan pemaju untuk membayar sejumlah 30% daripada jumlah kos kemudahan yang sedang dibina. Jumlah ini akan menjadi jaminan kepada institusi kewangan. Antara lain, bank pusat menyediakan keperluan sendiri yang dikenakan kepada bank-bank yang menyimpulkan kontrak insurans. Bank-bank ini sepatutnya:
- Bekerja sekurang-kurangnya 5 tahun dalam bidang yang berkaitan.
- Mempunyai modal berdaftar sekurang-kurangnya 200 juta Rubel.
- Jumlah nilai harta harus sekurang-kurangnya 1 bilion rubel.
Dalam hal ini, ia lebih menguntungkan dan mudah bagi pemaju mendapatkan pinjaman daripada mengeluarkan jaminan. Bank juga mempertimbangkan prosedur insurans untuk pelaksanaan pembinaan bersama tidak semestinya menguntungkan.
Yang paling menguntungkan ialah kesimpulan kontrak untuk insurans bersama liabiliti sivil pemaju dengan syarikat khusus. Oleh kerana terdapat persaingan yang cukup besar, penanggung insurans untuk menarik pelanggan tarif dan harga yang lebih rendah untuk produk mereka. Dan mereka juga boleh menetapkan tarif tarif untuk sepanjang tempoh kontrak insurans. Satu lagi kelebihan menyelesaikan kontrak dengan syarikat khusus ialah dokumen diproses secepat mungkin. Di bawah perjanjian itu, pemaju akan bertindak sebagai penanggung insurans, dan peserta dalam pembinaan bersama sebagai benefisiari. Cagaran untuk setiap kediaman tertentu dipilih secara individu. Syarikat pengguna insurans bersama liabiliti pemaju telah menjadi relevan.
Prosedur insurans liabiliti untuk syarikat pembinaan bersama
Pemegang polisi dikehendaki menyediakan cagaran. Sering kali, jaminan seperti itu adalah sebidang tanah di mana pembinaan objek sepatutnya. Antara lain, dokumen itu harus menerangkan cara di mana obligasi yang dinyatakan dijamin. Segala sekuriti mesti ditandatangani sebelum kontrak pertama untuk pembinaan bersama disimpulkan, dan akan sah sehingga penyerahan objek sebenar. Sekiranya urus niaga ditamatkan, pengecualian daripada pembayaran liabiliti tidak berlaku. Tetapi peraturan ini hanya terpakai apabila peristiwa yang diinsuranskan berlaku dalam tempoh kontrak.
Pemegang polisi boleh menginsuranskan kedua-dua rumah dan pangsapuri secara berasingan. Dengan cara ini, opsyen pertama tidak semestinya menguntungkan, kerana maka orang yang diinsuranskan mesti membuat deposit sesuai dengan biaya seluruh fasilitas, dan juga pastikan semua premis di fasilitas ini akan dijual. Satu lagi masalah apabila menyimpulkan kontrak insurans untuk keseluruhan kemudahan adalah kesukaran dalam menentukan penerima.
Kontrak bermula dari masa ke semasa ansuran pertama telah dikreditkan. Perjanjian sedemikian tidak menyediakan apa-apa perkara sebagai francais. Jika tidak, terma kontrak boleh dipanggil standard:
- Penanggung insurans mengikat kewajipan untuk memaklumkan pemegang kepentingan mengenai amaun ganti rugi yang telah dibayar. Ini adalah asas untuk insurans liabiliti pemaju.
- Syarikat insurans mempunyai hak untuk menghubungi pemaju dengan keperluan jenis regresi.
- Syarikat insurans berjanji untuk memaklumkan pemegang kepentingan jika kontrak insurans telah ditamatkan lebih awal daripada jadual.
- Perjanjian ini sah untuk keseluruhan tempoh pembinaan dan bergantung kepadanya. Iaitu, apabila melanjutkan tempoh pembinaan, kontrak secara automatik dilanjutkan.
Amaun yang akan dibayar balik apabila terjadinya kejadian yang diinsuranskan sepenuhnya bergantung pada kadar dan harga yang ditetapkan. Saiznya harus lebih besar dari nilai ruang hidup ruang tertentu. Tambahan pula, keputusan bagaimana pampasan akan dibayar - secara ansuran atau pada satu masa - kekal sepenuhnya dengan syarikat insurans.
Isu Insurans
Apakah perangkap kontrak insurans liabiliti sivil pembina?
Insurans sedemikian agak spesifik, kerana risiko kewangan sebenarnya diinsuranskan.
Perjanjian sedemikian mempunyai kesan kumulatif sekiranya berlaku kerugian. Dalam keadaan krisis, kerugian akan ditanggung sepenuhnya oleh semua pemaju, dan bukan oleh mana-mana pihak tertentu. Situasi krisis di sini difahami sebagai peningkatan dalam kadar gadai janji atau penurunan permintaan untuk premis kediaman. Lagipun, ini adalah satu insurans liabiliti pemaju.
Satu lagi masalah adalah bahawa tidak ada cara untuk menginsuranskan risiko.
Oleh kerana Bank Negara telah meningkatkan keperluan untuk syarikat insurans, bulatan mereka telah menyempit dengan ketara. Peranan penting telah dimainkan oleh peningkatan saiz modal dibenarkan, dan dalam pasaran insurans moden hanya 19 organisasi yang sesuai untuk keperluan tersebut. Selaras dengan pindaan itu, kira-kira 80% organisasi yang sebelum ini boleh memasuki kontrak insurans liabiliti pemaju kehilangan keupayaannya untuk menjalankan aktiviti insurans untuk pemaju.