Sistem pengurusan pangsapuri, kaedah organisasi

Sistem pengurusan bangunan apartmen terdiri daripada beberapa aspek organisasi dan undang-undang. Kadang-kadang ia berada di luar jangkauan pakar. Walau bagaimanapun, rakyat mempunyai hak untuk menguruskan harta mereka, kami akan memikirkan bagaimana mereka boleh melakukannya.

Tujuan kajian ini

Adalah diketahui bahawa sebuah bangunan apartmen adalah kompleks kompleks, penyelenggaraannya memerlukan penyelesaian banyak isu dan pengetahuan mengenai sejumlah tindakan pengawasan yang serius, perlu untuk selalu berinteraksi dengan warga, organisasi dan pihak berkuasa.

Untuk tujuan ini, pemilik pangsapuri harus memilih salah satu cara yang dicadangkan untuk menguruskan rumah mereka. Seberapa berkesan setiap mereka, kami akan menganalisa di bawah. Banyak yang ditentukan oleh aktiviti penduduk dan kesediaan mereka menyelesaikan masalah yang biasa.

Peraturan perundangan

Sistem kawalan bangunan apartmen ditentukan oleh keseluruhan senarai tindakan perundangan:

Kod Perumahan - menerangkan hak dan kewajipan pemilik bersama, menawarkan skim pengurusan dan prosedur pelaksanaannya.
Keputusan Kerajaan pada 15 Mei 2013 No. 416 atau, sebenarnya, peraturan untuk menguruskan sebuah bangunan apartmen.
Senarai perkhidmatan minimum bagi penyelenggaraan harta bersama sebuah bangunan apartmen.
Keputusan Kerajaan 23 September 2010 No 731 - piawaian untuk pendedahan maklumat oleh organisasi pengurusan.
Tindakan pihak berkuasa lain yang mempengaruhi penyediaan perkhidmatan, nuansa lain.

Undang-undang Rusia mengatur banyak sektor kehidupan. Sistem pengurusan rumah pangsapuri tidak terkecuali. Kesukaran terletak pada hakikat bahawa banyak tindakan, mengulangi peruntukan LC, memperkenalkan peraturan tambahan, dan bukannya menentukan yang sedia ada. Di samping itu, bahan pengawalseliaan bertaburan di dalam pelbagai tindakan, yang kebanyakannya bertentangan dengan satu sama lain.

Anda tidak boleh menolak pendapat mahkamah. Mahkamah Perlembagaan, misalnya, secara berkala menjelaskan peruntukan-peruntukan LC dan tindakan undang-undang lain. Malangnya, kedudukannya tidak selalu dipertimbangkan oleh hakim apabila membuat keputusan.

Ia juga memberikan penerangan kepada Angkatan Tentera Persekutuan Rusia, yang juga tidak mudah. Mereka sama ada mengubah amalan memohon undang-undang tidak lebih baik, atau mereka tidak mengatakan apa-apa mengenai masalah yang benar-benar serius yang pemilik dan organisasi pengurusan dan pihak ketiga menghadapi. Di samping itu, dalam praktiknya, rujukan kepada mereka diabaikan dalam pertikaian tertentu.

Sistem perundangan untuk menguruskan bangunan apartmen adalah satu fenomena yang rumit, dan ia memerlukan banyak masa untuk mengkajinya.

Peraturan 416

Dokumen yang dinyatakan adalah tindakan pengawalseliaan yang paling penting selepas LCD. Ia meluaskan pemahaman tentang banyak peruntukan LCD. Pertimbangkan strukturnya:

peruntukan am (kaedah pengurusan disenaraikan);
piawaian pengurusan;
prosedur untuk pembentukan senarai kerja dan perkhidmatan untuk penyelenggaraan MKD;
organisasi perkhidmatan penghantaran kecemasan;
prosedur untuk pemindahan dan penjanaan dokumentasi teknikal untuk MKD;
tatacara penamatan aktiviti organisasi pengurusan;
perintah pendedahan maklumat oleh HOA, koperasi khusus.

Ia boleh dikatakan secara munasabah bahawa keputusan Persekutuan Persekutuan Rusia mengenai pengurusan bangunan pangsapuri menunjukkan banyak mata secara terperinci.

Tindakan pengawalseliaan lain

Kami tidak akan mempertimbangkan peraturan lain dengan terperinci. Peraturan 416 secara langsung mempengaruhi nuansa utama manajemen dan secara langsung atau tidak langsung merujuk kepada dokumen lain.

Matlamat dan objektif pengurusan

Pengurusan bangunan apartmen dalam sistem perumahan dan perkhidmatan komunal adalah sistem langkah yang bertujuan untuk mencapai beberapa matlamat:

penciptaan keadaan kehidupan yang baik dan selamat;
organisasi penyelenggaraan harta bersama bangunan pangsapuri;
menyelesaikan isu menggunakan harta bersama;
organisasi penyediaan perkhidmatan awam;
mengekalkan komunikasi kejuruteraan dalam keadaan baik.

Pengurusan bangunan apartmen dalam sistem perumahan disediakan dengan cara berikut:

pengambilan keputusan langsung oleh pemilik premis kediaman;
pengurusan kompleks kediaman dengan mewujudkan organisasi khusus (HOA, koperasi) tanpa membuat persetujuan dengan organisasi pengurusan;
kesimpulan dari kesepakatan dengan organisasi pengelola, keputusan dibuat melalui HOA atau dengan membuat keputusan pada pertemuan pemilik properti;
pengurusan disediakan oleh pemaju sebelum membuat persetujuan dengan organisasi pengurusan.

Kaedah yang terakhir adalah pilihan perantaraan. Mengapa? Selepas meletakkan rumah itu beroperasi, seseorang harus berurusan dengan rumah itu. Pemaju bukan organisasi pengurusan khusus. Kerana ini, mereka cuba membuat kesepakatan dengan organisasi pengurusan secepat mungkin. Dia diberi dokumentasi teknikal. Sebelum ini, sesetengah pemaju cuba mencipta syarikat pengurusan mereka sendiri, tetapi pendidikan mereka kini rumit. Senarai keseluruhan keperluan dibentangkan, perlu mendapatkan lesen.

Di bawah ini kita akan bercakap mengenai setiap kaedah kawalan yang ada.

Standard Pengurusan Pangsapuri

Dekri 416 menggariskan aktiviti-aktiviti organisasi pengurusan, dan juga menetapkan kriteria tertentu yang mana aktiviti tersebut harus mematuhi.

Dalam bahagian yang ditujukan kepada piawaian, sebenarnya, senarai perkhidmatan dan kerja pengurusan bangunan pangsapuri diberikan:

pembentukan, penyimpanan, pengemaskinian dokumentasi diatur mengikut peraturan pengurusan dan penyediaan perkhidmatan untuk penyelenggaraan MKD;
penyediaan cadangan bagi pengurusan harta bersama kepada mesyuarat agung pemilik;
pembangunan senarai perkhidmatan untuk penyelenggaraan harta bersama, dengan mengambil kira jumlah minimum yang boleh diterima;
penyediaan perhitungan dan justifikasi harga untuk layanan, pengungkapan semua informasi;
pembangunan rancangan untuk langkah penjimatan tenaga;
penyediaan cadangan yang paling menguntungkan untuk pemindahan harta bersama untuk digunakan oleh pihak ketiga (sewa, dan sebagainya);
pengisytiharan draf dokumen yang berkaitan dengan pengurusan dan penyelenggaraan harta bersama;
penyediaan dokumentasi, tuntutan, kesimpulan perjanjian dengan organisasi yang menyediakan sumber, penggunaan program khusus yang diwujudkan untuk mempermudah dokumentasi;
organisasi dan pelaksanaan penempatan dengan utiliti dan organisasi yang menyediakan barang dan perkhidmatan dalam pengurusan;
memastikan kawalan yang berkesan oleh pemilik bersama (penerbitan penunjuk aktiviti kewangan dan ekonomi, dokumen lain, dll.);
organisasi penerimaan dan pertimbangan permohonan, cadangan dan aduan;
penyertaan pemilik dalam kawalan kualiti kerja yang dilakukan.

Senarai itu membuat rujukan terus kepada peraturan yang mengawal kerja dengan data peribadi dan penyediaan perkhidmatan awam.

Penyertaan langsung dalam pengurusan

Menurut LC LC, pengurusan bangunan apartmen tanpa mewujudkan entiti undang-undang dan melibatkan syarikat pengurusan adalah mungkin dengan syarat tidak lebih daripada 30 pangsapuri terletak di dalam rumah. Kenapa anda membuat keputusan untuk memperkenalkan sekatan tersebut? Fakta diketahui bahawa sukar untuk bersetuju dengan sebilangan besar orang pada keputusan yang akan sesuai dengan semua orang. Tetapi penduduk rumah kecil lebih dekat. Dan dalam keadaan ini lebih mudah menyelesaikan masalah, mengelakkan birokratisasi proses dan kos yang tidak perlu.

Sistem pengurusan bangunan apartmen itu melibatkan penyewa langsung menyimpulkan perjanjian dengan organisasi yang menyediakan sumber.

Dalam keadaan ini, adalah penting untuk memantau ketepatan mesyuarat agung, pelaksanaan protokol dan kegiatan dewan bangunan apartmen. Undang-undang membenarkan mesyuarat agung mengeluarkan kuasa wakil kepada pihak ketiga untuk mewakili para peserta, contohnya, dalam hubungan dengan Ossetia Utara, pihak berkuasa semasa merangka sempadan wilayah (senarai kuasa dan kes-kes yang mana kuasa wakil dikeluarkan tidak terhad oleh undang-undang).

Berdasarkan minit mesyuarat umum, setiap pemilik memasuki perjanjian dengan RNO. Undang-undang menyatakan bahawa semua yang menandatangani perjanjian di pihak pemilik bersama adalah satu pihak perjanjian.

Tanggungjawab terhadap kualiti perkhidmatan terletak pada syarikat yang menyediakannya. Batasan liabiliti ditentukan oleh klausa perjanjian. Peraturan untuk penyediaan perkhidmatan menggambarkan garis tanggungjawab pengguna dan kontraktor.

Pemilik bertanggungjawab untuk penyelenggaraan rangkaian yang dikongsi. Oleh itu, salah seorang daripada mereka terlibat dalam servis mereka, atau organisasi atau orang dipilih siapa, berdasarkan kontrak, akan terlibat dalam servis. Seperti yang anda dapat lihat, kaedah kawalan ini agak sesuai untuk rumah-rumah kecil.

Mewujudkan HOA

HOA adalah organisasi tertentu. Ia adalah satu bentuk organisasi pemilik bersama pangsapuri untuk penyelenggaraan harta bersama dan penyediaan utiliti. Persatuan itu boleh diwujudkan dalam satu, pada masa yang sama di beberapa rumah (ia adalah ciri-ciri rumah kecil beberapa puluh pangsapuri masing-masing). Organisasi ini mungkin terlibat dalam aktiviti lain yang bertujuan untuk memenuhi keperluan pengurusan.

Bagaimana ciptaannya? Pemilik bersama mengadakan mesyuarat agung dan memutuskan untuk membuat kesatuan. Perundangan ini secara ketat mengatur proses penyediaan untuk mengundi dan prosedur pelaksanaannya. Sekiranya berlaku tindakan yang menyalahi undang-undang, ini boleh menyebabkan pembubaran perkongsian dan pengiktirafan semua tindakan selanjutnya sebagai haram, dan mereka akan dibatalkan.

Persatuan ini mula beroperasi dari saat pendaftaran negara. Senarai dokumen berikut diserahkan:

minit mesyuarat agung;
satu salinan piagam yang ditandatangani oleh orang yang diberi kuasa yang diperakui oleh notari;
senarai orang yang mengundi yang memihak kepada penciptaan HOA, dengan data peribadi mereka dan indikasi saiz saham mereka dalam harta bersama yang mereka miliki.

Menurut LCD, pengurusan bangunan pangsapuri terletak dengan pengarah lembaga atau pengerusi yang memutuskan isu-isu operasi, dan mesyuarat agung. Undang-undang membahagikan kompetensi dan kuasa yang diperuntukkan yang hanya boleh dilaksanakan secara langsung oleh pemiliknya. Sebagai contoh, pelupusan harta bersama.

Persatuan pemilik rumah beroperasi berdasarkan Piagam, yang dibangunkan dalam bentuk standard dan diluluskan oleh pihak berkuasa. Perubahan kecil dibenarkan (setakat yang terhad). Sekiranya terdapat pelanggaran, inspektorat perumahan akan mengeluarkan arahan atas aduan atau sebagai sebahagian daripada pemeriksaan, yang mana pejabat pendakwa atau mahkamah berhak membatalkannya.

Aktiviti HOA cukup formal: semua keputusan dicatatkan pada minit mesyuarat umum, perintah pengerusi. Organisasi ini mempunyai akaun bank, penggunaan wang tunai adalah dilarang. Keupayaan untuk mengumpul dana adalah kelebihan penting yang tidak terdapat dengan kawalan langsung rumah. Satu-satunya pengecualian: tanpa mengira kaedah pengurusan, sentiasa ada hak untuk membuka akaun untuk pengumpulan dana untuk pembaikan utama.

Penciptaan koperasi

Sebagai tambahan kepada HOA, pemilik bersama berhak untuk mengamanahkan pengurusan entiti sah lain, contohnya, koperasi pembinaan perumahan. Walau bagaimanapun, tidak seperti HOA, koperasi pada mulanya dicipta untuk pembinaan objek.Kemudian organisasi itu berhak meneruskan kewujudannya. Semua aktivitinya, seperti koperasi yang serupa, adalah serupa dengan kerja HOA. Sebabnya ialah rawatan harta bersama pemilik bangunan apartmen adalah berdasarkan peraturan yang sama.

Oleh itu, kaedah menguruskan pemilik premis di bangunan pangsapuri dengan menganjurkan persatuan dikurangkan kepada skim yang ditetapkan untuk HOA.

Ada kes-kes transformasi koperasi menjadi HOA.

Syarikat pengurusan

Ciri-cirinya adalah komersial. Semua organisasi lain mempunyai status bukan keuntungan, dan kegiatan mereka tidak bertujuan untuk menghasilkan keuntungan. Syarikat-syarikat, sebaliknya, diwujudkan dengan tepat untuk tujuan ini. Mereka dianjurkan oleh pihak berkuasa dan individu swasta.

Syarikat itu menyediakan pelbagai perkhidmatan, pada masa yang sama, penduduk rumah mempunyai hak untuk memilih satu lagi pilihan untuk kerjasama. Oleh itu, pilihan berikut ditawarkan:

syarikat pengurusan sepenuhnya menyewa rumah;
Kontrak ini diselesaikan dengan HOA untuk memenuhi senarai kerja atau perkhidmatan yang dinyatakan dalam kontrak.

Dalam kes pertama, tiada perkongsian dibuat; pemilik bersama mempunyai hak untuk memilih organisasi pada mesyuarat umum. Jika atas sebab tertentu mesyuarat tidak diadakan, atau warga enggan berpartisipasi dalam pilihan organisasi, pertandingan dilantik oleh pihak berkuasa perbandaran. Kemudian mereka melantik syarikat pengurusan, yang bertanggungjawab terhadap pengurusan harta bersama rumah tersebut.

Kelebihan kaedah ini ialah ketersediaan sumber yang HOA tidak memiliki (peralatan, personel).

Cara yang boleh dipilih

Undang-undang ini menyediakan beberapa cara untuk mengatur pengurusan bangunan apartmen. Pemilik mempunyai hak untuk memilih yang paling sesuai dengan mereka.

Apakah kelebihan pengurusan langsung, kita periksa di atas: kos minimum, komunikasi langsung dengan organisasi yang menyediakan perkhidmatan, dan kekurangan struktur pengurusan yang kompleks dan mahal.

Penciptaan sebuah persatuan memerlukan lebih banyak kerjasama, tetapi memberi peluang kepada rakyat untuk menguruskan harta bersama mereka sendiri. Pengurusan HOA atau koperasi lebih memperhatikan keperluan penduduk. Pendapat mengenai saiz tarif dan senarai perkhidmatan diambil kira. Isu-isu yang paling penting perlu diputuskan secara langsung oleh pemiliknya.

Walaupun peraturan untuk menguruskan sebuah bangunan pangsapuri adalah sama, lebih mudah untuk menguruskan syarikat-syarikat untuk "berpagar" dan lebih sukar bagi penduduk untuk mencapai kewajiban mereka. Dewan persatuan bergantung kepada jirannya sendiri.

Sistem maklumat perkhidmatan perumahan dan perkauman

Pada 2017, portal struktur perumahan negeri maklumat dilancarkan, memainkan peranan sistem rujukan untuk menguruskan bangunan pangsapuri. Ia mengandungi maklumat mengenai pihak berkuasa, syarikat dan organisasi yang bertanggungjawab bagi penyediaan perkhidmatan perumahan dan kaum. Persatuan pemilik rumah, pengurusan koperasi dan syarikat juga termasuk di sini. Matlamat portal ini adalah untuk memberikan maklumat mengenai kualiti, jumlah utiliti, pelanggaran yang dibenarkan, dan hak dan kewajipan rakyat.

Sistem ini harus digunakan terutamanya untuk mengira dan membayar pembayaran, mengira subsidi. Adalah menarik bahawa undang-undang ini tidak membenarkan membayar bil-bil yang tidak dimasukkan ke dalam sistem, menggalakkan entiti pasaran untuk menyertai sistem.

Walau bagaimanapun, organisasi pengurusan, wakil mereka menghadapi masalah sistem malar yang berterusan, dan proses mendaftar dan memasukkan data adalah satu prosedur rumit dan rumit. Terdapat kekeliruan dengan saiz ruang perumahan yang tersedia untuk organisasi pengurusan dan disumbangkan oleh Rosreestr.

Oleh itu, pelaksanaan satu idea yang baik dan bukannya sistem bantuan untuk menguruskan bangunan pangsapuri telah mewujudkan satu lagi masalah.

Sumber Pendukung

Aktiviti pengurusan memerlukan pelaksanaan serentak banyak fungsi.Pada masa yang sama, perubahan diperkenalkan ke dalam undang-undang setiap hari, penjelasan baru diberi tindakan pengawalseliaan yang sedia ada, dan amalan kehakiman dianalisis. Untuk mempermudah kerja dengan peningkatan jumlah maklumat, contohnya, sistem elektronik "pengurusan rumah multi-apartmen" telah diwujudkan.

Ia membolehkan anda untuk menyusun sistem maklumat yang ada, memprosesnya. Template dokumen ditawarkan, ia tetap hanya untuk mengisi mereka.

Kesimpulannya

Pengurusan bangunan apartmen - perkhidmatan yang disediakan kepada pemilik rumah. Mereka mempunyai hak untuk mengambil segala-galanya ke dalam tangan mereka sendiri atau memindahkan kawalan ke organisasi khusus.

Pilihan lain diamalkan - koperasi pengurusan atau HOA diwujudkan, yang memasuki perjanjian mengenai penyediaan perkhidmatan dengan syarikat pengurusan. Tahap penglibatan HOA dalam pengurusan telah ditentukan oleh pihak-pihak.

Sistem perundangan untuk menguruskan bangunan apartmen merupakan lapisan undang-undang tindakan undang-undang (LCD, undang-undang tertentu, dekri kerajaan Persekutuan Rusia, keputusan pihak berkuasa tempatan).

Sentiasa mengubah keperluan undang-undang, kerumitan banyak proses menimbulkan peningkatan beban kepada mereka yang bertanggungjawab terhadap pengurusan. Untuk menjadikan hidup mereka lebih mudah, program khusus sedang diwujudkan, contohnya, sistem pengurusan bangunan apartmen (ICFER).